MYKOLO ROMERIO UNIVERSITETAS
TEISĖSAUGOS FAKULTETAS
MUITINĖS VEIKLOS KATEDRA
MTVbd4-01 grupės studento
Andriaus Fugalio tiriamasis darbas
BUTŲ RINKOS APŽVALGA
Vilnius
-2005-
Įvadas
Butai – viena iš svarbiausių nekilnojamojo turto rūšių, kuri vaidina itin didelį vaidmenį žmonių gyvenime, todėl šiame darbe nusprendžiau palyginti butų kainas didžiausiuose Lietuvos miestuose: Vilniuje, Kaune,
Klaipėdoje, Panevėžyje ir Šiauliuose.
Kainų palyginimą atlikau vadovaudamasis lyginamosios vertės metodu, kurio esmę sudaro analogiško turto kainų palyginimas, t.y. lyginant įvairius skelbimus laikraščiuose, internete ir kituose šaltiniuose.
Butų kainų palyginimas tarp įvairių miestų atspindi visą kainodaros veiksnių sistemą: infliaciją, pasiūlos ir paklausos santykį, rinkos kainą bei kitus rinkos rodiklius.
Rinkos kaina yra susitarimas tarp pirkėjo ir pardavėjo, tai yra marketingo komplekso elementas, apimantis sprendimus ir veiksmus, susijusius su kainų nustatymu ir keitimu arba tai tiesiog suma pinigų, prašomų už prekę ar paslaugą arba suma tų vertybių, kuriuos vartotojas atiduoda už teisę gauti ir pasinaudoti preke ar paslauga.
Darbo tikslas ir uždaviniai
Nustatyti butų kainų vidurkį Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir
Panevėžio miestuose.
Palyginti butų kainas tarp Vilniaus, Kauno, Klaipėdos, Šiaulių ir Panevėžio miestų.
Nustatyti kelių kambarių butai ir kuriame mieste yra pigiausi ir brangiausi.
Nekilnojamojo turto rinkos apžvalga
2005. M. vasaris
Vilnius
Vilniaus gyvenamųjų patalpų savininkai nusiteikę optimistiškai: tiek butų, tiek gyvenamųjų namų ir žemės sklypų pardavimo kainos tebeauga, o paklausa nekilnojamajam turtui vis dar išlieka kur kas aukštesnė nei pasiūla. Augančios realios ir deklaruojamos gyventojų pajamos, itin palankios kreditavimo sąlygos bei žemi apsirūpinimo būstu rodikliai, didėjantis užsienio investuotojų dėmesys lemia, kad būstų paklausa ir toliau didėja. Nors Vilniuje naujos statybos butų pasiūla pastaraisiais metais auga (2004 m. naujos statybos butų pasiūla palyginti su 2003 m.
išaugo apie 50 proc., o šiemet turėtų būti apie 30 proc. didesnė nei pernai), per metus pastatomų 3000-4000 butų dabartinės rinkos sąlygomis nepakanka. Todėl 2004 m. beveik visi (apie 99 proc.) pastatyti butai yra parduoti, o iš 3800 iki 2005-ųjų pabaigos numatomų pastatyti ir naudoti atiduotų butų neparduotų ar nerezervuotų turėtų likti apie 30 proc.
Aktyviai rezervuojami butai tuose namuose, kurie bus baigti statyti dar tik
2006 m. Greičiausiai išperkami (rezervuojami) butai prestižiniuose miesto rajonuose (Senamiestyje, Žvėryne, Antakalnyje) ir patraukliose teritorijose esančiuose namuose.
[pic]
[pic]
Prognozuojama, jog per 2006 m. Vilniuje bus pastatyta ne daugiau 4000-4500
butų, tad tendencija pirkti butus dar gerokai iki namo statybos pabaigos („iš projektų“)mažiausiai dar kelerius metus turėtų nesikeisti. Antrinėje rinkoje esančių naujos statybos butų mažoka, todėl pirkėjai, norintys įsigyti naujos statybos butą jau pastatytame name, priversti mokėti 10-20
proc. aukštesnę kainą palyginus su buto, kurį bus galima įsigyti naujame name po metų. Didžiausią paklausą turi 1-2 kambarių butai (iki 70 kv.m ploto), kiek mažesnę – 3-jų kambarių butai (80-90 kv.m ploto). 100 kv.m ir didesnio ploto butų paklausa yra dar mažesnė. Sparčiai augant naujos statybos butų kainoms mieste (ypač centrinėje dalyje), didesnių butų kainos vejasi individualių bei sublokuotų namų kainas priemiesčiuose. Todėl potencialūs pirkėjai dažnai rimtai svarsto apie alternatyvą įsigyti namą užmiestyje.
[pic]
Butų kainų vidurkį apskaičiavau sudėjus penkių butų kainas, esančių skirtinguose Vilniaus rajonuose t. y. Šeškinėje, Lazdynuose, Pilaitėje,
Antakalnyje ir Karoliniškėse.
Kaunas
Šį mėnesį t. y. 2005 metų vasarį didelių pasikeitimų nekilnojamojo turto rinkoje nelaukiama. Butų kainos, palyginti su praėjusiais metais, nedidės. Paklausa vis dar viršija pasiūlą, ypač naujesnės statybos ar kapitaliai suremontuotų butų.
Kauno individualių namų rinka taip pat nekinta. Greičiausiai nuperkami naujos šiuolaikiškos statybos, 150-200 kv.m bendro ploto visiškai įrengti namai, kainuojantys nuo 400 000 iki 600 000 litų.
[pic]
Butų kainų vidurkį apskaičiavau sudėjus penkių butų kainas, esančių įvairiose Kauno gatvėse: Baltijos gatvėje, S.Nėries gatvėje, S. Lozoraičio gatvėje, Savanorių prospekte, Partizanų gatvėje ir kitose.
Klaipėda
Metų pradžioje prognozės nepasitvirtino – gyvenamųjų būstų rinka susijaukė. Atsakyti, kas dabar yra pigu, o kas brangu, itin sudėtinga. Jei anksčiau kainos buvo nustatomos pagal vienokius ar kitokius kriterijus, o skirtumas tarp mažiausios ir didžiausios kainų neviršijo 10-15 proc., tai dabar šis skirtumas keleriopai išaugęs. Mėnesio pradžioje 3-ų kambarių butą su holu (apie 78 kv. m., miegamuosiuose Klaipėdos rajonuose) buvo galima nupirkti ir už 93 000, ir už 205 000 litų. Tad net jei atsižvelgtume į buto vietą, įrengimų kokybę ir kitus faktorius, lemiančius nekilnojamojo turto vertę, skirtumas pernelyg didelis. Pagrįstai manyčiau, jog tokia tendencija išliks.
Pastebima, kad atsiranda vis daugiau tuščių butų, vadinasi, ir nuomininkų (ar būsto ieškančių) yra mažiau. Kainos nekinta, rinkos aistros rimsta.
[pic]
Butų kainų vidurkį apskaičiavau sudėjus penkių butų kainas, esančių įvairiose Klaipėdos gatvėse: Baltijos prospekte, Herkaus Manto gatvėje,
Kretingos gatvėje, Naujakiemio gatvėje, Debreceno gatvėje, Molo gatvėje ir kitose.
Šiauliai
Šiemet Šiauliuose suaktyvėjo butų ir gyvenamųjų namų rinka. Sudarius palankias būsto kreditavimo sąlygas, daugėja individualių namų statybų.
Šiauliuose beveik susiformavo Žaliūkių kvartalas, vyksta statybos Pabalių gatvėje. Kyla privačių namų kvartalas Pramonės gatvėje, kuriasi gyvenamieji rajonai Bačiūnų ir Vyturių gatvių sankryžoje. Gyvenamiesiems namams statyti reikalingos parengtos teritorijos su išplėtota inžinerine infrastruktūra.
Ekspertai šiuo metu aukščiausiai vertina Šiaulių centrą bei Šimšės mikrorajoną. Ekspertų nuomone, kainos labiausiai kils Kalniuko rajone ir
Medelyne. Formuojamas privačių namų kvartalas su įrengta infrastruktūra
Ginkūnuose. Šiauliečiai gyvenamuosius namus stengiasi pasistatyti užmiestyje. Ekspertai numato, jog žemės kaina kils Ginkūnų, Aukštelkės,
Bubių gyvenvietėse.
Tebetrūksta gyvenamųjų butų, kotedžų, žemės sklypų. Pasiūla neauga, o paklausa, nors ir nežymiai, bet didėja. Gana smarkiai šoktelėjusios gyvenamųjų patalpų kainos netgi nežymiai (5-10 proc.) kyla. Šiauliuose gyvenamųjų patalpų rinka suaktyvėjo, nes dėl stagfliacijos miestas reikalauja investicijų bei naujų statybų.
Kaip ir anksčiau – 1 kambario butas vidutiniškai kainuoja nuo 25 000
iki 35 000 litų, 2-ų kambarių – 38 000-55 000 litų, 3-ų kambarių – 45 000-
55 000 litų, 4-ų kambarių 50 000-60 000 litų (priklauso nuo rajono, aukšto, namo būklės). Centrinėje miesto dalyje 1 kv.m. gyvenamųjų patalpų kainuoja
1500 litų, naujos statybos būstų kainos yra iki 2600 litų už kv.m. Vidutinė gyvenamųjų namų kaina nesikeičia: namą galima įsigyti už 100 000-200 000
litų, o naujos statybos ar iš pagrindų atnaujinti namai kainuoja nuo
200 000 iki 300 000 litų.
[pic]
Panevėžys
Kaip ir buvo tikėtasi, sausį butų kainos pakilo. Dar labiau sumažėjo pasiūla ir praėjo daugiau kaip pusė šildymo sezono, todėl gyventojai nebeskuba parduoti pigiau. Tokiu būdu gyvenamojo būsto rinkos vaizdas truputį išsikreipė. Panašių butų kaina skiriasi iki 200 litų už kv.m.
Labiausiai pabrango 2-ų kambarių butai. Dabar jie kainuoja nuo 800 iki 1300
litų už kv.m. Kartais prašyta net 1500 litų už kv.m. Daugiausia butų parduodama po 900-1100 litų už kv.m. Už 3-ų kambarių butą prašoma nuo
50 000 iki 70 000 litų, tačiau pasitaiko ir norinčių parduoti už 90 000
litų. 4-ių kambarių butas gali kainuoti nuo 55 000 iki 90 000 litų.
Paklausiausi butai yra anksčiau pamėgtuose rajonuose. Prognozuojama, kad ateityje butai tikrai nepigs, gal netgi nežymiai brangs. Kylančios kainos, priklauso nuo žmonių gaunamų didesnių legalių pajamų, mažos gyvenamųjų būstų pasiūlos ir svarbiausia, kad vis daugiau žmonių ryžtasi imti paskolą būstui įsigyti.
[pic]
Išvados
• Didžiausia vidutinė 1 kambario butų kaina yra Vilniuje, mažiausia – Panevėžyje.
[pic]
• Didžiausia vidutinė 2 kambarių butų kaina yra Vilniuje, mažiausia – Šiauliuose.
[pic]
• Didžiausia vidutinė 3 kambarių butų kaina yra Vilniuje, mažiausia – Šiauliuose.
[pic]
• Vilniuje šiuo metu turėtų būti likę vos trečdalis neparduotų ir nerezervuotų butų, kuriuos numatoma pastatyti iki šių metų pabaigos. Būstų paklausa ir toliau didėja – jos nepasotina ir 2004-aisiais 50 proc., o šiemet, tikėtina, 30 proc. išaugsianti pasiūla. Rinkos ekspertai pastebi, kad per metus pastatomų 3-4 tūkst. butų dabartinėmis sąlygomis nepakanka..
Maždaug 99 proc. pernai pastatytų butų – jau išpirkti. Naujos statybos būsto paklausai viršijant pasiūlą, Vilniuje dar kelerius metus turėtų išlikti tendencija, kad butai perkami dar iki namo statybos pabaigos
.Greičiausiai išperkami (ar rezervuojami) butai prestižiniuose miesto rajonuose (Senamiestyje, Žvėryne, Antakalnyje) ir patraukliose teritorijose esančiuose namuose. Didžiausią paklausą turi 1-2 kambarių butai (iki 70 kvadratinių metrų ploto), kiek mažesnę – 3-jų kambarių butai
(80-90 kvadratinių ploto). Didelių (per 100 kvadratinių metrų) butų paklausa yra dar mažesnė. Šių metų sausį, palyginti su tuo pačiu praėjusių metų mėnesiu, vieno kambario butų kainos sostinės „miegamuosiuose”
rajonuose išaugo 10-15 procentų. 2005 metų sausio pradžioje už vieno kambario butą Viršuliškėse, Karoliniškėse bei Lazdynuose prašoma nuo 75
iki 90 tūkst. litų, o Justiniškėse, Pašilaičiuose, Fabijoniškėse – nuo 95
iki 105 tūkst. litų. Dviejų kambarių butai senesniuose rajonuose per metus pabrango apie 5-10 procentų. Viršuliškėse, Karoliniškėse ir Lazdynuose tokie butai dabar kainuoja nuo 100 iki 115 tūkst. litų, o Justiniškėse,
Pašilaičiuose, Fabijoniškėse brangiau – 110-130 tūkst. litų. Trijų ir keturių kambarių butų kainos Viršuliškėse, Karoliniškėse bei Lazdynuose per metus taip pat pabrango apie 10-15 proc., ir jų kainos dabar svyruoja nuo 110 iki 150 tūkst. litų, o naujuose rajonuose – nuo 130 iki 160 tūkst.
litų. Centre, Senamiestyje ir prestižiniuose rajonuose – Antakalnyje,
Žvėryne – senos statybos butų kainos per metus šoktelėjo apie 25-40 proc., panašiai – apie 25-35 proc. – išaugo ir naujos statybos butų kainos.
Sparčiai augant naujos statybos butų kainoms mieste (ypač centre), butų kainos vejasi individualių bei sublokuotų namų kainas priemiesčiuose.
Potencialūs pirkėjai dažnai rimtai svarsto apie alternatyvą įsigyti namą užmiestyje.
• Kaune didelių pasikeitimų nei butų, nei individualių namų rinkoje nelaukiama – kainos, palyginti su praėjusiais metais, nedidės, nors paklausa, ypač naujų ar suremontuotų butų, viršija pasiūlą. Kauniečių perkamiausi – 150-200 kvadratinių metrų visiškai įrengti namai, kainuojantys 400-600 tūkst. litų.
• Klaipėdoje „atsakyti, kas dabar yra pigu, o kas brangu, itin sudėtinga”. Mėnesio pradžioje trijų kambarių butą su holu miegamuosiuose rajonuose buvo galima nupirkti ir už 93 tūkst., ir už 205 tūkst. litų. Pastebima, kad atsiranda vis daugiau tuščių butų.
• Šiauliuose per sausį butų ir gyvenamųjų namų rinka suaktyvėjo.
Tebetrūksta gyvenamųjų butų, kotedžų, žemės sklypų, o pasiūla neauga, nors paklausa nedaug didėja.
• Panevėžyje sausį butų kainos pakilo. Gyventojai nebeskuba parduoti pigiau. Panašių butų kaina skiriasi iki 200 litų už kvadratinį metrą. Daugiausia butų parduodama už 900-1100 litų už kvadratinį metrą. Prognozuojama, kad ateityje butai tikrai nepigs, gal netgi šiek tiek brangs.
• Vis konkretėjantys pranešimai apie žadamą įvesti nekilnojamojo turto mokestį rinkos kol kas dar nepaveikė.
• Didelį kainų kilimo potencialą, anot ekspertų, turi naujos statybos butai mažaaukščiuose pastatuose, arčiau želdynų, toliau nuo judrių gatvių, užterštumo bei triukšmo šaltinių.
• Didžiausią turtą Lietuvos bankų rinkoje valdantis Vilniaus bankas žada, kad nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje ir artimiausiais metais dar išliks aktyvi. Vilniaus banko Turto vertinimo departamento analitikų pateiktoje „Lietuvos makroekonomikos apžvalgoje” teigiama, kad rinkos aktyvumą lems ekonomikos augimas ir Lietuvos narystė Europos Sąjungoje. Esą dabar jau legaliai užsienyje dirbantys lietuvaičiai gali savo pajamas parodyti bankams ir gauti kreditą. Todėl daugelis emigrantų, planuojančių ateityje vėl grįžti gyventi į Lietuvą, jau dabar stengiasi investuoti užsienyje uždirbtus pinigus į nekilnojamąjį turtą.
Augančios realios ir deklaruojamos gyventojų pajamos, itin palankios kreditavimo sąlygos bei žemi apsirūpinimo būstu rodikliai, didėjantis užsienio investuotojų dėmesys lemia, kad būstų paklausa ir toliau didėja.
• Prognozuojama, kad šiemet rinkai įtakos turės tie patys faktoriai, kaip ir pernai – gyventojų perkamosios galios pokyčiai, demografiniai veiksniai, kreditavimo sąlygos ir vartojimas. Dėl to naujos statybos kainos vargu ar gali sumažėti, o labiau tikėtina, kad jos dar gali ir šiek tiek pakilti.
Informacijos šaltiniai
• www.alioreklama.lt
• www.skelbiu.lt
• www.aruodas.lt
• www.asa.lt
• www.ldb.lt
• „Ober-Haus” nekilnojamojo turto bendrovės duomenys.