Nekilnojamojo turto rinkos analizė Kauno rajone
Kainų kilimo priežastys kelerius metus iš eilės yra tos pačios: itin palankios banko paskolų sąlygos, žemas apsirūpinimo būstu lygis (lyginant su kitomis ES šalimis senbuvėmis), per maža naujų būstų pasiūla, aukščiausią perkamąją galią turinčių žmonių koncentracija didmiesčiuose. Taip pat didelę įtaką rinkai turi visuomenėje įsigaliojusios nuostatos, kad “nekilnojamojo turto kainos kilo, kils ir apskritai jos negali nekilti”. Remdamiesi nuostata, kad ateityje kainos gali dar labiau kilti (pvz., labai populiari nuostata, kad kainos iki euro įvedimo turi būtinai kilti) žmonės drąsiai perka būstą, nes tikisi, kad jis ateityje dar labiau brangs. Vis daugiau žmonių genami tokių lūkesčių perka būstą ne tik savo poreikiams (gyventi), bet ir investuodami – įsigyja antrąjį, trečiąjį ir n-tąjį būstą, kad gautų pajamų iš nuomos arba tikėdamiesi vėliau pelningai perparduoti. Naujos statybos butai kartais rezervuojami net neturint finansinių išteklių sumokėti visą buto kainą – tikintis, kad dar neatėjus laikui įmokėti pagrindinę sumą pavyks surasti pirkėją, kuris už buto rezervaciją sumokės daugiau. Didėjanti perpardavinėtojų, ypač neprofesionalių, veikla pradeda kelti ir tam tikrą nerimą, kadangi lengvai užsidirbti nori vis daugiau žmonių, nieko nenutuokiančių nekilnojamojo turto rinkoje bei sunkiai besiorientuojančių situacijoje. Prognozuojant rinkos ateitį galima teigti, kad kainos jau po truputį pradeda siekti “lubas” t.y., pamažu artėti prie senųjų ES šalių būsto kainų. Todėl net ir žinodami didelę gyvenamųjų būstų paklausą bei menkas galimybes greitai padidinti būsto pasiūlą, prognozuoju, kad didieji būsto kainų kilimai (30-50 proc. per metus) artimiausiu metu vargu ar kartosis. Atsižvelgiant į Lietuvos ekonomikos plėtros prognozes, galimą palūkanų normų augimą, bei kur kas lėtesnį (lyginant su būsto kainų augimu) gyventojų perkamosios galios augimą, labiausiai tikėtina, kad artimiausiais metais būsto kainos turėtų nusistovėti tam tikrame lygyje, o jų augimas neviršyti 10-15 proc. per metus. Kad butai pigs neįtikėtina dėl per mažos naujų būstų pasiūlos bei sąlyginai aukštos būstų statybos savikainos. Senų butų kainų augimo nesitikima, nes vis rečiau potencialūs pirkėjai žvalgosi į tokius butus, jei finansinės galimybės leidžia įsigyti naują. Todėl labai tikėtina, kad didesnio ploto butų (3 ir daugiau kambarių) senuose namuose (statytuose daugiau nei prieš 20 metų) po kurio laiko laukia niūroka perspektyva.
Kauno rajono nekilnojamojo turto rinkoje paklausa gyvenamajam būstui nemažėja, kai kurie pardavimui pateikti nauji objektai realizuojami per rekordiškai trumpą laiką.Butų segmente greičiausiai parduodami naujos statybos 1-2 kambarių butai – per 2-3 savaites. 3 kambarių, 65-75 kv. m ploto naujos statybos butai rinkoje dažniausiai pardavinėjami 1-3 mėnesius. Kiek ilgiau tenka pardavinėti senus, 1-3 kambarių butus blokiniuose namuose, kadangi pardavėjai už juos neretai tikisi gerokai aukštesnės kainos. Už realią rinkos kainą tokį butą įmanoma parduoti pakankamai greitai – per 1-2 mėnesius.Nekilnojamojo turto rinkoje butų pardavimo laikas vidutiniškai siekia 3 mėnesius, namų – iki 6 mėnesių, komercinių patalpų, priklausomai nuo vietos ir ploto – 3-12 mėnesių.Šiuo metu labai paklausūs iki 10 arų namų valdos sklypai naujai suformuotuose sklypų masyvuose ir sklypai daugiaaukštei arba mažaaukštei statybai su parengtais detaliaisiais planais. „Greitai savo pirkėją randa ir šiuo metu išpopuliarėję, šiek tiek pigesni už namų valdas, sklypai soduoseIndividualių namų segmente tarp pirkėjų paklausiausi naujos statybos namai, su daline apdaila, kainuojantys iki 500 tūkst. litų, ir pilnai įrengti, kainuojantys iki 700 tūkst. litų. Jų pardavimo laikas vidutiniškai trunka iki 3 mėnesių. „Pastebima tendencija, kad atsiranda vis didesnė paklausa ir brangesniems namams, kainuojantiems milijoną ar kelis. Jų pasiūla nėra labai didelė. Tokį namą galima parduoti greičiau nei per pusę metų, jei tik jis vertas prašomos kainosIlgiausiai rinkoje užsilaiko butai, kurių kaina siekia daugiau kaip 600 tūkst. litų, nes tiek mokėti galinčių klientų ratas yra ganėtinai mažas – tokie ir brangesni nei 1 mln. litų butai gali būti pardavinėjami ir pusmetį, ir metus.„Nekilnojamojo turto objektų pardavimo laikas labiausiai priklauso nuo to objekto kainos. Daugeliu atvejų, pervertinus objekto vietą ir užsiprašius didesnės nei normalios rinkos kainos vidutinis realizavimo laikas neretai prailgėja daugiau nei dvigubai. Reikia turėti omenyje ir tai, kad kiekvienas nekilnojamojo turto objektas yra unikalus, todėl vidutinės pardavimo trukmės rodikliai atspindi apibendrintą rezultatą.
Jau kurį laiką gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka dėl įvairių priežasčių yra pakankamai išsibalansavusi. Komercinio nekilnojamojo turto rinka vystosi kur kas nuosekliau. Kai kurie gyvenamieji objektai nuperkami per kelias valandas, jei tik dėl nepakankamo informuotumo pardavėjas nusistato mažesnę nei rinkos kainąKomercinių patalpų rinkoje šiemet prekybos ir biuro patalpų rinkoje tokių kainų kilimų, kokie buvo būsto rinkoje, neužfiksuota. Komercinės patalpos (biuro, prekybos patalpų) šiemet pabrango apie 15-25 proc. Nors paklausos ir pasiūlos santykis komercinių patalpų rinkoje taip pat yra iškreiptas: norinčių įsigyti patalpas komercijai palankiose zonose (ypač naujuose pastatuose) yra daugiau nei norinčių parduoti. Tačiau šio nekilnojamojo turto neskubama pirkti “kol dar labiau nepabrango”. Perkant komercines patalpas priimami racionalesni sprendimai, kreipiant dėmesį į objektyvius faktorius, o ne į gandus ar pažįstamų nuomonę. Be to, perpardavinėtojus komercinis sektorius mažiau domina dėl didesnės pradinio įnašo sumos, tad ši sąlyga leidžia vartotojui įsigyti turtą tiesiai iš savininko.
Ir biurų, ir prekybos patalpų nuomos kainos šiais metais labai nekilo. Didesnių pokyčių nenumatoma ir artimiausiu metu. Komercinių patalpų nuomos rinka yra kur kas geriau subalansuota nei pardavimo (pasiūla iš esmės atitinka paklausą), todėl esminių kainų pokyčių šiame segmente ir nevyksta.
3.1.1 Žemės sklypų rinkos analizė Kauno rajone
Lietuvos ekonomikos perėjimas iš planinio ūkio į rinkos ekonomiką sudarė sąlygas atsirasti nekilnojamojo turto rinkai. Nekilnojamojo turto rinkos pagrindas – privatizavimo procesas ir privačios nuosavybės įteisinimas. Didžioji dalis nekilnojamojo turto, kuris anksčiau buvo valstybinis, įgijo šeimininkus ir tapo preke su besikuriančia paklausa, kaina ir pasiūla. Ne išimtis ir žemės sklypai. Atsiradus naujai žemė sklypų rinkai, atsirado ir poreikis tą rinką tirti. Tyrimo rezultatai yra svarbūs privatizuojant žemę žemės reformos metu, sudarant nekilnojamojo turto sandorius, apskaičiuojant nekilnojamojo turto mokesčius.
Žemės ūkio paskirties žemės sklypų rinkos tyrimai atliekami jau daugiau kaip 20 metų. Žemės ūkio paskirties žemės sklypų tyrimas suteikia žinių apie kainą pietinėje Lietuvos dalyje, Kauno rajone, nustato kainos priklausomybę nuo įvairių veiksnių.Nekilnojamasis turtas tapo viena iš investavimo krypčių ir ilgalaikių investicijų objektu. Dėl šių priežasčių labai svarbu tiksliai nustatyti nekilnojamojo turto vertę. Vertinant šį turtą, svarbi yra jo rinkos vertė. Norint nustatyti šią vertę, reikia gerai ištirti rinką.Žemės sklypų vertės nustatymą reglamentuoja Lietuvos Respublikos vyriausybės 1999 m. vasario mėn. 24 d. Nutarimas Nr. 205 „ Dėl žemės įvertinimo tvarkos “ bei Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas.Tyrimo tikslas – nustatyti žemės ūkio paskirties žemės sklypų, esančių Kauno rajone, rinkos kainų priklausomybę nuo įvairių juos lemiančių veiksnių bei susieti turto kainą su vietovės ypatumais.Tyrimo metodika
Buvo analizuoti 39 žemės ūkio paskirties žemė sklypai Kauno rajone, kurie buvo parduodami 2006 m. Atlikta analizė ir renkami duomenys buvo Kauno rajono seniūnijose. Apie parduodamus žemės ūkio paskirties žemės sklypus duomenys surinkti iš nekilnojamojo turto agentūrų duomenų bazių :UAB korporacijų „ edomus “, „Forto siena“, „Matininkai“, taip pat iš įvairių reklaminių laikraščių : „Alio Reklama“, ntrinka“, „Noriu“.Žemės kaip ir kito nekilnojamojo turto vertę lemią daugelis veiksnių. Galime išskirti fizines , socialines, ekonomines ir politines jėgas, kurios gali būti išskaidomos Tyrimui yra panaudoti literatūros šaltinių, analizės,statistinio tyrimo bei palyginimo metodai..Tyrimo objektas – žemės ūkio paskirties žemės sklypų kainos ir rinkos aktyvumas Kauno rajone 2004 – 2006 metais. Atlikta analizė ir renkami duomenys buvo aštuoniuose Kauno rajono seniūnijose. Apie parduodamus žemės ūkio paskirties žemės sklypus duomenys surinkti iš nekilnojamojo turto agentūrų duomenų bazių :UAB korporacijų „ įdomus “, „Forto siena“, „Matininkai“, taip pat iš įvairių reklaminių laikraščių : „Alio Reklama“, ntrinka“, „Noriu“.
Žemės ūkio paskirties žemės sklypų vertę lemia daug faktorių. Specifiniai žemės, kaip nekilnojamojo turto objekto ypatumai, tiriant žemės ūkio paskirties žemės sklypų rinką yra :1. Žemės ūkio naudmenų našumo balas. Jis santykinai išreiškia žemės ūkio naudmenų produktyvumą ir įvertina dirvožemius, jų agrochemines savybes bei melioracijos įrenginių įtaką augalų derlingumui. Našesnėse žemėse gaunamas ne tik didesnis produkcijos kiekis, bet ir yra galimybė auginti didesnį pelną duodančias augalų rūšis. 2. Žemės ūkio naudmenų santykis bendrame žemės sklypo plote. Žemės sklypai, kuriuose yra mažai įsiterpusių ne žemės ūkio naudmenų, paprastai yra geresnės konfigūracijos, tinkamesni mechanizuotam žemės dirbimui. 3. Žemės sklypo nuotolis nuo miestų arba bendrojo naudojimo valstybinių kelių. Šis veiksnys nėra svarbus tik tais atvejais, kai žemę perka netoliese gyvenantis arba savo žemės valdas plečiantis ūkininkas. 4. Galimybė panaudoti žemės sklypą ūkinei komercinei ar rekreacinei veiklai. Šis veiksnys ypač svarbus priemiestinėse teritorijose ir prie ežerų ar upių esančiuose žemės plotuose; 5. Žemės paklausa ir ūkininkaujančių asmenų tarpusavio konkurencija.Esant visų palankių veiksnių deriniui, žemės kaina gali būti labai didelė ir viršyti kapitalizuotų grynųjų pajamų, galimų gauti iš žemės ūkio veiklos, vertę. Šiais atvejais, kai žemę leidžiama panaudoti su žemės ūkio veikla nesusijusių pastatų statybai, turi būti keičiama pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis iš žemės ūkio paskirties į kitą paskirtį.Žemės ūkio paskirties žemės rinkos duomenys 2004 m. rugsėjo – spalio mėn.Priemiestiniai rajonaiTeritorijos apibūdinimas Rajonas Analizuojamų žemės sklypų Žemės sklypų kaina ploto vienetui Skaičius Vidutinis 1 sklypo plotas, ha Mato vnt. Nuo-iki VidutiniškaiLabai vertingos teritorijos priemiestinėse seniūnijose Vilniaus 5 1,31 Lt/a 750-2760 1208 Kauno 8 0,45 Lt/a 460-4000 960
Klaipėdos 3 0,31 Lt/a 811-1000 902Vidutiniškai vertingos teritorijos priemiestinėse seniūnijose Vilniaus 10 2,91 Lt/a 115-474 240 Kauno 13 0,66 Lt/a 65-301 153 Klaipėdos – – – – –Labai ir vidutiniškai vertingos teritorijos kitose seniūnijose Vilniaus 6 2,43 Lt/ha 7300-12500 9760 Kauno 3 0,67 Lt/ha 3330-12500 8500 Klaipėdos 1 9,5 Lt/ha 5260 5260Likusi rajono teritorija kitose seniūnijose Vilniaus 6 2,6 Lt/ha 1710-5340 1820 Kauno 14 3,5 Lt/ha 450-4200 1390 Klaipėdos 4 2 Lt/ha 1030-3520 27802. Rajonai, kuriuose yra daug rekreacinių teritorijų (Molėtai, Trakai)Teritorijos apibūdinimas Analizuojamų žemės sklypų Žemės sklypų kaina ploto vienetui skaičius vidutinis 1 sklypo plotas, ha mato vnt. nuo-iki VidutiniškaiLabai vertingos teritorijos kur žemė: 1) ypač brangi 3 0,72 Lt/a 1026-1622 1563 2) brangi 5 1,61 Lt/a 154-208 179Vidutiniškai vertingos teritorijos 22 4,3 Lt/ha 3240-12500 6470Likusi rajono teritorija 9 5 Lt/ha 700-2750 1320
Nekilnojamojo turto specialistai teigia, kad pastaruoju metu žemės rinkos aktyvumas pastebimai didėja. Žemės ūkio paskirties žemės kainos išliko panašios kaip anksčiau priklausomai nuo vietovės, derlingumo ir kitų rodiklių. Tačiau ten, kur gražus kraštovaizdis, prie ežerų, upių, kur geras susisiekimas, šios paskirties žemės kainos yra gana aukštos. Pamažu kyla miško žemės kaina. Beveik visuose didžiuosiuose miestuose aktyviausia rinka buvo žemės sklypų, skirtų namų valdai ir komercinei veiklai. Pastebimo šių sklypų kainų kilimo neužfiksuota. Paklausesni sklypai su komunikacijomis, inžineriniais tinklais. Vilniuje, Klaipėdoje vis didesnę paklausą turi didelio ploto žemės sklypai (kvartalai) su išplėtota inžinerine infrastruktūra, skirti individualių namų su žemės sklypais statybai. Aukštos sklypų kainos išliko prestižiniuose miestų rajonuose. Pastaruoju metu truputį sumažėjo susidomėjimas sodybomis, jų kainos šiek tiek krito. Tačiau labai aukštos kainos išliko Trakų rajone prie ežerų esančių sodybų, be to, jos yra paklausios. N.Jasinsko teigimu, gyventojai dabar dažniausiai ieško sodybų ne tik aplink miestus bet ir toliau nuo jų, nes jau “atsikando” pajūrio kurortų triukšmo, todėl nemažai sodybų įsigyjama kaimo turizmui plėtoti arba vasaros poilsiui.
Žemės vertinimas pagal vidutines rinkos kainas yra taikomas įstaigose, registruojančias nekilnojamojo turto įsigijimą. Apibendrinti žemės rinkos kainos duomenys yra naudojami tam, kad būtų galima sudaryti žemės verčių žemėlapius. Pagal tokius duomenis VĮ Registrų centro darbuotojai atliko masinį žemės vertinimą.Verčių žemėlapyje nustatytos skirtingą vidutinę žemės vertę turinčios teritorijos ( žemės verčių zonos ), teritorijų ( zonų ) žemės vertės rodikliai ir duomenys, reikalingi tam tikrų žemės sklypų vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti. Žemės sklypų vidutinė rinkos vertė nustatyta panaudojant žemės verčių žemėlapį.Sudarant žemės verčių žemėlapius metodiškai vadovauja Nacionalinė žemės tarnyba prie žemės ūkio ministerijos. Ši įstaiga tvirtina techninius masinio žemės vertinimo reikalavimus, kontroliuoja ir koordinuoja žemės masinio vertinimo darbus, žemės verčių žemėlapių dokumentų derinimo, viešo svarstymo ir tikslinimo procedūras, taip pat masinio žemės vertinimo dokumentus.Žemės masinis vertinimas atliekamas naudojant nekilnojamojo turto registro duomenis apie žemės sklypų, taip pat registruojamose žemės ir kito nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo sutartyse įrašytas kainas. Sukaupti duomenys apie žemės sklypų rinkos vertę nustatomi vienam arui.
Žemės verčių žemėlapis
Žemės verčių žemėlapisTai žemėlapis, kuriame, atlikus masinį vertinimą, nustatytos skirtingą vidutinę žemės vertę turinčios teritorijos (žemės verčių zonos), teritorijų (zonų) žemės vertės rodikliai ir duomenys, reikalingi atskirų žemės sklypų vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti. Žemės sklypų vidutinė rinkos vertė yra skirtingą pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir naudojimo pobūdį turinčių žemės sklypų vertė, nustatyta panaudojant žemės verčių žemėlapį. Masinį žemės vertinimą atliekanti įmonė privalo turėti kvalifikacinį atestatą, suteikiantį teisę verstis turto vertinimo veikla. Tokia įmonė pagal sutartį su valstybės institucijomis atlieka masinį žemės vertinimą bei sudaro žemės verčių žemėlapius.
Žemės rinkos apžvalga
Žemės ūkio paskirties žemė – tai žemė, kurią naudoja ūkininkai, žemės ūkio bendrovės, kaimo gyventojai savo asmeniniam ūkiui, kiti žemės ūkio veikla užsiimantys fiziniai ir juridiniai asmenys. 2006 m. sausio 1 d. Lietuvoje privati žemės ūkio paskirties žemė sudarė 66.1 proc. visos žemės ūkio paskirties žemės, arba 2740.9 tūkst. ha. Kasmet privati žemės ūkio paskirties žemė padidėja, atkuriant nuosavybės teises arba perkant iš valstybės, vidutiniškai po 180 tūkst. ha.
Žemės ūkio paskirties žeme apskaitomos žemės ūkio naudmenos ir tarp jų įsiterpę miškai (6,5 %), krūmai ir pelkės (2,6 %), grioviai ir kiti nedideli vandens telkiniai (1,2 %.) keliai ir neužstatytos teritorijos (1,0 %.), kita nenaudojama žemė (1,2 %.). Žemės ūkio naudmenos privačioje žemės ūkio paskirties žemėje sudaro vidutiniškai 87,5 %. Nusausintos žemės plotas Lietuvoje sudaro apie 68 % privačios žemės ūkio paskirties žemės. 2006 m. sausio 1 d. Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota 711.4 tūkst. Privačių žemės ūkio paskirties žemės sklypų ( 2560.9 tūkst. Ha ) 204.7 tūkst. Sodininkų bendrijų narių sodų sklypų ( 13.8 tūkst. ha ), 132.2 tūkst. miškų ūkio paskirties žemės sklypų ( 546.8 tūkst. ha ), 259.6 tūkst. namų vldų žemės sklypų ( 57.5 tūkst, ha ) ir 9.5 tūkst. kitos paskirties žemės sklypų ( 4.6 tūkst. ha ).Kauno rajonas prigludęs prie didžiojo Lietuvos miesto – Kauno. Rajono plotis – 149.5 tūkst. ha, iš jų 4.2 %. Užima miestai ir gyvenvietės, 2,3 %. Pramonės įmonės ir keliai, 54.9 % Žemės ūkio naudmenos, 31 %. Miškai, 5.2 %. Vandenys, 2.4 %. Kitos paskirties plotai.Kauno rajone 2006m sausio 1 d. Privati žemė sudarė 44 %. Nekilnojamojo turto registre buvo įregistruota 17.5 tūkst. privačių žemės ūkio paskirties žemės sklypų ( 56,2 tūkst ha. ), 19.2 tūkst. sodininkų bendrijų narių sodų sklypų ( 1.3 tūkst. ha ), 1.9 tūkst. miškų ūkio paskirties žemės sklypų ( 1.4 tūkst. ha ) ir 0.07 tūkst. kitos paskirties žemės sklypų ( 0.2 tūkst. ha ) 1 paveiksle pavaizduota privačios žemės ūkio paskirties žemės sklypų ploto kaina Kauno rajone ir Lietuvoje per 2004 –
2005 metus.Palyginę duomenis galime teikti, kad privačios žemės ūkio paskirties žemės plotas augo kiekvienais metais tolygiai ir Lietuvoje – 12.8 – 12.9 %. ir atitinkamai Kauno rajone – 5.4 – 7.0 proc. Panašiai keitėsi ir privačių žemės sklypų skaičius – Lietuvoje 2005 – 2006 metais jų padaugėjo atitinkamai 12.9 % Ir 12.8 % Kauno rajone 2003 – 2004 metais padaugėjo atitinkamai 5.4 % ir 7 % ( 2 pav.).Atlikus tyrimą galime teikti, kad vidutiniškai privačių žemės sklypų skaičius kasmet Lietuvoje padidėja 12.8 %. O Kauno rajone 6.0 %
1 pav. Privačių žemės ūkio paskirties žemės sklypų ploto kaita Kauno rajone ir Lietuvoje 2004 – 2006 metais
2 pav. Privačių žemės ūkio paskirties žemės skaičiaus kaita Kauno rajone ir Lietuvoje 2004 – 2006 metais
Kasmet vidutiniškai parduodama ar dovanojama 2.5 %. Privačios nuosavybės teise valdomos žemės ūkio paskirties žemės, 3.8 %. Sodininkų bendrijų narių sodo sklypų, 4.6 %. Privačių miško sklypų ir 5.5 % namų valdų žemės sklypų. Parduodamų ar dovanojamų žemės sklypų lyginamasis svoris yra didesnis stambiuose miestuose ir jų priemiesčiuose, taip pat reakraciniu požiūriu patraukliuose rajonuose. Tačiau šiose teritorijose perleidžiamų žemės ūkio paskirties žemės sklypų ploto sudaro brangus žemės sklypai, įsigyjami siekiant juos vėliau panaudoti ne žemės ūkio veiklaiAtlikus daugiakriterinę žemės sklypų analizę, paaiškėjo, kad didžiausią įtaką žemės sklypų kainai turi atstumas iki rajoninių kelių,dislokacijos vieta, žemės našumas, sklypo dydis.
Seniūnija Vertė pagal verčių žemėlapius Individualus vertinimas Skirtumas procentaisŠlienava 2700 2525 3.9Ringaudų 4486 4509 10.3Domeikavos 4091 5000 18.2Raudondvario 2112 1725 18.4Vilkijos 1662 1667 9.8Rokų 2839 3333 14.9Mastaičiai 3000 2536 15.5Lapės 3100 3600 13.9Zapyškis 1700 1855 8.4
Lentelė. Žemės sklypų kainos Lt/ha pagal seniūnijas
Palyginę vertes tarp individualių žemės sklypų vertinimo ir verčių žemėlapių pastebime, kad žemės sklypų vertės kinta nuo 3.9 %. Iki 18.4 proc.. Tai neprieštarauja nurodytoms metodinėms nuostatoms, kad žemė turėtų būti vertinama individualiai, jei jos įvertinimas masiniu būdu nuo individualaus skiriasi daugiau nei 20 proc.
Atlikus parduodamų žemės ūkio paskirties žemės sklypų rinkos analizę devyniose seniūnijose, nustatyta vidutinė 1 ha ploto kaina.Nustatyta, jog teritorijose, kurios nėra vertingos komerciniu ir rekreaciniu požiūriu, parduodamos žemės vidutinė kaina yra nuo 1725Lt/ha iki 5000Lt/ha. Ji daugiausiai priklauso nuo žemės ūkinės vertės. Kiti veiksniai, turintys įtakos žemės kainai – žemės sklypo padėtis miestų atžvilgiu, privažiavimo galimybės,patogumas naudoti ir pan.Teritorijose prie Kauno miesto, vertingose komerciniu atžvilgiu, žemės ūkio paskirties žemė dažniausiai įsigyjama ne ilgalaikiam ūkininkavimui, bet tam, kad parengus detaliuosius planus ir pakeitus pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį joje galima būtų statyti gyvenamuosius namus, komercinės paskirties objektus arba perparduoti ją tretiesiems asmenims . Todėl šių žemės sklypų pardavimo kaina, priklausomai nuo padėties (išsidėstymo vietos), kinta nuo 4 tūkst. Lt/ha iki 500 tūkst. Lt/haPrivačios žemės ūkio paskirties žemės sklypų kainų pasiskirstymas Kauno rajone pagal seniūnijas
Išvados.
1.Atlikus analizę nustatyta, kad vidutiniškai privačių žemės sklypų skaičius kasmet padidėja 12.8 % Kauno rajone – 6 %, o privačios žemės plotas augo tolygiai ir Kauno rajone ir Lietuvoje .2.Atlikus Žemės verčių palyginimą tarp individualaus vertinimo ir verčių žemėlapių zonų matyti, kad verčių skirtumas yra 3.8 % – 10.3 %. 3.Atlikus analizę galime teigti, jog Kauno rajono žemės ūkio paskirties žemės sklypų vertę sąlygoja šie veiksniai: žemė sklypo dislokacijos vieta, žemės našumas, atstumas iki rajoninių kelių,Kauno miesto centro4.Atlikus analizę nustatyta, kad:Didėjant žemės našumo balui, sklypo kaina didėja;Didėjant atstumams iki rajoninių kelių ir Kauno miesto, žemės sklypų kaina mažėja.5.Žemės ūkio paskirties sklypų, esančių nedideliu atstumu iki Kauno miesto, su geru susisiekimu, kai kuriomis kumunikacijomis, gera infrastruktūra, vertė yra apie 10 – 20 kartų didesnė. Ši žemė įsigyjama ne ilgalaikiam ūkininkavimui, bet tam, kad parengus detaliuosius planus ir pakeitus pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį joje galima būtų statyti gyvenamuosius namus,komercinės paskirties objektus arba perparduoti ją tretiesiems asmenims.
3.1.2 Individualių gyvenamųjų namų rinkos analizė
Įvadas
Individualių ir blokuotų namų rinka nekinta. Paklausiausi naujesnės statybos arba kapitaliai rekonstruoti nedidelės kvadratūros (maždaug 150-200 kv.m bendro ploto) namai, bei namai su šalia esančiais 3-10 arų žemės sklypais. Naujo individualaus namo be vidaus apdailos kaina yra nuo 2000 iki 3000 Lt/kv.m (įskaitant žemės sklypo kainą). Individualūs gyvenamieji namai sparčiausiai statomi šiuose rajonuose: Vytėnuose, dalyje Sargėnų, Romainiuose, Ringauduose, Ramučiuose, Vaišvydavoje, Noreikiškėse. Dažniausiai domimasi namais, kuriuos galima šildyti ir dujomis, ir kietuoju kuru
Tyrimo metodika Tyrimo objektas yra individualių gyvenamųjų namų rinka ir kainos Kauno rajone. Buvo tiriami Kauno rajono seniūnijos ( Garliavos, Rokų, Kulautuvos, Akademijos, Raudondvario, Ežerėlio, Domeikavos, Lapių, Babtų, Ringaudų, Vilkijos, Zapyškio, Vandžiogalos, Kačerginės )
Duomenys apie parduodamus ir parduotus individualius gyvenamuosius namus buvo surinkti iš keleto nekilnojamojo turto agentūrų duomenų bazių, taip pat iš įvairių reklaminių laikraščių: „ noriu“, „ alio Kaunas “, „ ntrinka“ .Analizei panaudota nekilnojamojo turto savininkų skelbimuose pateikta informacija apie parduodamus objektus.
Rezultatai ir jų aptarimas
Nekilnojamojo turto vertę lemia daugelis įvairių veiksnių. Vieni jų mažina, kiti – didina vertę. Norint ištirti kainas pasirinktoje vietovėje, reikia nustatyti, kokie veiksniai turi didžiausią įtaką vertei.Remiantis daugiakriterinės analizės metodais nekilnojamojo turto objektai vertinami atsižvelgiant į parduotų lyginamųjų objektų kainas, rinkos konjunktūrą ( nekilnojamojo turto paklausa ir pasiūla, investicijų palankumas, vietos ekonominė ir demografinė struktūros ), analizuojamus objektus apibūdinančius kiekybinius ( žemės sklypo dydis ir jo užstatymo plotas, pagalbinių patalpų kiekis ir jų plotas ir pan. ), kokybinius ( vietovės infrastruktūra, pastato būklė, žemės sklypo forma ir pan. ) ir teisinius ( įvairūs apribojimai ) veiksnius.Išanalizavus daugiakriterinį nekilnojamojo turto vertinimo metodą buvo apskaičiuojami ir tarpusavyje suderinami kiekybinių ir kokybinių kriterijų reikšmingumai, atsižvelgiant į jų kiekybines ir kokybines charakteristikas, nustatomi objektų reikšmingumai ir prioritetiškumai, nustatoma vertinamojo objekto vertė. Nustatyta, kad didžiausią reikšmę turi pastatų įvertinimo kriterijai, sklypo teritorinis išdėstymas, rinkos konjunktūra, mažiausią reikšmę – sklypo patrauklumas, vietos prestižas.
Tyrimo metu buvo surinkti duomenys apie Kauno rajone 2000– 2006 metais parduotus individualius gyvenamuosius namus ( informacija iš nekilnojamojo turto agentūrų duomenų bazių ). Iš surinktų duomenų nustatyta kainų ( Lt/m2 ) dinamika pateikta 1 paveiksle.Nekilnojamojo turto kainos nuo 2000m. po truputi kilo. 2003 m. gyventojams referendume teigiamai balsavus už stojimą į Europos Sąjungą ir susidarius nuomonei, kad nekilnojamasis turtas brangs, prasidėjo didelis nekilnojamojo turto pirkimo bumas. Atsižvelgiant į tai, kainos rinkoje pastebimai pakilo ir tebekyla iki šiol, tačiau 2004 m. kainų kilimas sulėtėjo ir stabilizavosi.
1 pav. Kainų ( Lt/m2 ) dinamika Kauno rajone 2000 – 2006 m.
Surinkta medžiaga apie parduodamus individualius gyvenamuosius namus Kauno rajone parodė, kad didžiausia individualių gyvenamųjų namų pasiūla yra balandžio-rugpjūčio mėnesiais, mažiausia – lapkričio – vasario mėnesiais.Nekilnojamojo turto registro duomenimis, 2006 m. Lietuvoje iš viso įregistruota 650829 namų valdų žemės sklypai su gyvenamaisiais namais. Kauno rajone užregistruota 30870 tokių sklypų, tai sudaro 5 % visų respublikos žemės sklypų su gyvenamaisiais namais.
Išvados
1. Didžiausia reikšmę individualių gyvenamųjų namų vertei turi pastatų įvertinimo kriterijai, sklypo teritorinis išdėstymas, rinkos konjunktūra, mažiausią – sklypo patrauklumas.2. Atsižvelgiant į tai, kad Kauno rajone gyvenamojo būsto rinkoje paklausa lenkia pasiūla, galima prognozuoti, kad artimiausius keletą metų viso nekilnojamojo turto kainos kasmet didės nuo 5 iki 10 %3. Kauno rajone didžiausia individualių namų pasiūla yra balandžio – rugpjūčio mėnesiais, o mažiausia lapkričio – vasario mėnesiais.
3.1.3 Butų rinkos analizė
Praėjusių metų pabaigoje šalies gyvenamųjų butų rinka buvo itin aktyvi dėl besibaigiančių lengvatinių kreditų suteikimo terminų. Dauguma pirkėjų stengėsi pasinaudoti daug palankesnėmis bankų teikiamų paskolų būstui sąlygomis. Dėl šios priežasties daug kur per porą mėnesių butų kainos šoktelėjo nuo 5 iki 15 proc. Tai lėmė sumažėjusi standartinių butų pasiūla bei bankų nustatytas gana mažas laiko periodas, kad pirkėjai galėtų neskubėdami įsigyti butą. Praėjus dideliam pirkimo bumui praeitų metų pabaigoje, šiais metais vis dar išlieka nemaža vieno, dviejų bei trijų kambarių butų paklausa. Didžiausią paklausą sudaro butai, esantys tarpiniuose aukštuose. Kadangi rinkoje gyvenamojo būsto paklausa yra didelė, šiuo metu kainos yra šiek tiek pakilusios. Miegamuosiuose rajonuose tvarkingą dviejų kambarių butą galima nupirkti už ta pačia kainą kaip ir neremontuotą keturių kambarių butą. Pagrindiniai naujos statybos butų pranašumai prieš senos statybos butus yra šie:
• Nauji namo konstruktyviniai elementai, nauja inžinerinė įranga; • Patogus ir šiuolaikiškas išplanavimas; • Geresnė šilumos bei garso izoliacija; • Sąlyginai geresnis gyventojų kontingentas; • Tvarkingesnės ir saugesnės laiptinės; • Sąlyginai mažesni eksploatavimo kaštai. Prognozuojant tolimesnį būsto rinkos vystymąsi galima prognozuoti, kad praraja tarp naujos ir senos statybos butų augs. Kylant pragyvenimo lygiui, gerėjant kreditavimo sąlygoms bei keičiantis pirkėjų nuostatoms dėl būsto kokybės, vis daugiau rinkos dalyvių renkasi naujos statybos būstą. Senos statybos būstas turi geresnes perspektyvas tik tuo atveju, jei pastatas yra mūrinis, yra geroje, prestižinėje vietojeTyrimo metodikaTyrimo objektas yra butų rinka ir kainos Kauno rajone. Buvo tiriami Kauno rajono seniūnijos ( Garliavos, Rokų, Kulautuvos, Akademijos, Raudondvario, Ežerėlio, Domeikavos, Lapių, Babtų, Ringaudų, Vilkijos, Zapyškio, Vandžiogalos, Kačerginės )
Duomenys apie parduodamus ir parduotus butus buvo surinkti iš keleto nekilnojamojo turto agentūrų duomenų bazių, taip pat iš įvairių reklaminių laikraščių: „ noriu“, „ alio Kaunas “, „ ntrinka“ .Analizei panaudota nekilnojamojo turto savininkų skelbimuose pateikta informacija apie parduodamus objektus.
Iš grafiko matyti, kad populiariausi 2-3 kambarių maždaug 50-70 kv.m. butai. Tokius butus dažniausiai perka jaunos šeimos, kurios šiuo metu ir sudaro labiausiai pageidaujamų klientų gretas.
3.1.4 Patalpų rinkos analizė
Įvadas Komercinių objektų nekilnojamojo turto tiek nuomos, tiek pardavimo rinkos segmentuose situacija faktiškai nepasikeitė. Kaip ir ankstesniais laikotarpiais labiausiai klientus domino prekybinės paskirties patalpos gerose vietose, pradedant aplinkinėmis gatvėmis miestų Centruose ir baigiant patalpomis esančiomis didžiųjų prekybų centruose. Paklausiausios buvo nedidelio ploto prekybinės patalpos – iki 100 kv.m ploto. Didžioji klientų dalis šias patalpas pageidauja nuomuotis ar įsigyti išsimokėtinai.
Biuro patalpų segmente pastaruoju metu stebima tendencija, jog daugelis firmų persiorientuoja ir stengiasi susirasti naujus reikalavimus atitinkančias biuro patalpas. Biurus daugelis mūsų firmos klientų pageidavo nuomotis. Tai visų pirma siejama su besikeičiančiais reikalavimais ofisams, didėjančia jų pasiūla bei mažėjančia nuomos kaina.
Gamybinių patalpų paklausa Kaune rajone nėra itin didelė. Šiame segmente situacija taipogi išlieka beveik nepakitusi. Kaip ir anksčiau domimasi palyginti nedidelėmis patalpomis (apie 500 kv.m.), tačiau vis daugiau atsiranda norinčių įsigyti pakankamai didelius plotus. Stengiamasi kiek įmanoma pigiau nupirkti senos statybos sandėlius ar gamybines patalpas ir jas po to rekonstruoti, pritaikant konkretiems reikalavimams. Buvusiose didelėse gamyklose, esančių tokio tipo patalpų kainos šiuo metu svyruoja nuo 150 Lt iki 350 Lt už kv.m. Šiame segmente paklausiausi nuomos plotai yra nuo 200 iki 500 kv.m, pageidautina vietose, kuriose yra susiformavę tam žmonių srautai. Nuomos kainos svyruoja nuo 3 iki 10 Lt už kv.m, priklausomai nuo patalpų vietos bei įrengimo lygio.Be to, pastebimas domėjimasis komercinės paskirties žemės sklypais pageidautina su visom komunikacijom bei geru privažiavimu. Šioje rinkos dalyje kainos yra itin įvairios ir jų svyravimo amplitudė yra ypač plati, dažnai priklausanti ne nuo objektyvių rinkos sąlygų, o nuo subjektyvios savininko nuomonės.Tyrimo metodika
Buvo analizuojami komercinės patalpos Kauno rajone, kurie buvo parduodami 2006 m. Atlikta analizė ir renkami duomenys buvo Kauno rajono seniūnijose. Apie parduodamus žemės ūkio paskirties žemės sklypus duomenys surinkti iš nekilnojamojo turto agentūrų duomenų bazių :UAB korporacijų „ edomus “, „Forto siena“, „Matininkai“, taip pat iš įvairių reklaminių laikraščių : „Alio Reklama“, ntrinka“, „Noriu“.
Išvados
1. Tyrimo metu nustatyta, kad komercinių patalpų rinkos kainos priklauso nuo jos dydžio ir dislokacijos vietos.2. Komercinių patalpų kainos perkant svyruoja nuo 150 Lt iki 350 Lt už kv.m. Nuomos kainos svyruoja nuo 3 iki 10 Lt už kv.m, priklausomai nuo patalpų vietos bei įrengimo lygio.
4. Rezultatai ir jų aptarimas
Savo baigiamajame darbe išanalizavau nekilnojamojo turto rinką Kauno rajone. Šią analizę dariau su programa ArcGis 9.1. Su šia programa turėjau galimybę vizualiai pateikti gautus rezultatus. Sukūriau duomenų bazę, kurioj yra saugoma visa mano surinkta informacija apie nekilnojamąjį turtą Kauno rajone. Sukūriau erdvinę analizę, kurioj atsispindi mano darbo tikslai .
Atliekant analizę paaiškėjo, kad Kauno rajone nekilnojamojo turto rinkoje paklausa nemažėja.Butų segmente greičiausiai parduodami naujos statybos 1-2 kambarių butai. Individualių gyvenamųjų namų segmente tarp pirkėjų paklausiausi naujos statybos namai su daline apdaila kainuojantys iki 500 000 Lt. Atlikus analizę paaiškėjo, kad vidutiniškai žemės sklypų skaičius kasmet Kauno rajone padidėja apie 6 %.nustatyta, kad didėjant žemės našumo balui, sklypo kaina didėja, didėjant atstumams iki rajoninių kelių ir Kauno miesto, žemės sklypų kaina mažėja. O komercinės paskirties patalpų rinkos kaina priklauso nuo dislokacijos vietos bei dydžio.Nekilnojamasis turtas tapo investicijų objektu. Gyventojai siekdami apsaugoti savo santaupas nuo nuvertėjimo, daug investuoja į nekilnojamąjį turtą: patalpas, butus, namus , taip pat ir į žemės sklypus.