Turto ekonomikos ir vertinimo konspektas

1. TURTO APIBRĖŽIMAS IR KLASIFIKAVIMAS
Liet. p/l turto vertinimo metodiką ir turto vertinimo pagrindų įstatymą turtas apibūd., kaip vertę ir savininką turintys ek-niai ištekliai, kuriais disponuoja ek-nis subjektas.
NT suprantamas kaip fizinis objektas, kuriam būdingos teisinės ir ek-nės savybės.
NT – žemė ir su ja susiję objektai, kurių buvimo vietos negalima pakeisti, nekeičiant jų naudojimo paskirties arba nemažinant vertės bei eko-nės paskirties, arba turtas, kuris tokiu pripažįstamas įstatymuose.
Turtą sudaro materialūs ir nematerialūs objektai. Turtas p/l savo pobūdį g.b. nekiln. ir kilnojamas.
Liet. NT nac. tu urto struktūroje sudaro virš 85 %.
Kilnojamas turtas – turtas, kurį galima perkelti iš 1-nos vietos į kt. nepakeitus jo turinio, iš esmės nesumažinus jo vertės ar be didelės žalos jo paskirčiai, jeigu įstatymai nenustato ko kt.
Tarpt. vert. standartai skiria 4 stambias turto grupes: 1) NT; 2) Asmeninį turtą; 3) Verslą, 4) Finansinius interesus (toks NT traktavimas yra paplitęs ir analizuojant jo rinką).
NT turto sąvoka apima: turtas kaip 1) fizinis objektas: svarbi *turto vieta, *išor. aplinka; *Plotas ir ribos; *Tūris; *Dydis; *Forma. 2) eko-nis objektas: *Prekė; *Kapitalas; *Nauding; *Pelning; *Eksploat. Išlaidos; *L Likvidumas; *Kaina ir kt. 3) teisinis objektas: *Nuosavybės, *Naudojimo, *Operatyvaus valdymo teisės; *Užstato, nuomos teisės; *Palikimo teisė; *Servitutai; *Kt. teisės. 4) socialinės paskirties objektas: a) Žmonių buvimo vieta, *Gyv-mo sąlygos, *Resursai, *Gerovė, *Saugumas, b) Prestižo garantas, *Savigarbos ir šlovės pagrindas, *Kt. savybės.
Įm. ap

psk. turtas klasifikuojamas: 1) ilgalaikis ( nemat. turtas, *materialus, *ilgalaikis finansinis turtas, *po 1-rių m. gautos sumos), 2) trumpalaikis (atsargos ir nebaigtos vykdyti sutartys, *per 1-rius m. gautinos sumos, *investicijos ir terminuoti indeliai, *gryni pinigai sąskaitoje ir kasoje).
1.1. Ilgalaikio ir trumpalaikio turto esmė
Pagr. požymis, p/l kurį turtas skirstomas į trumpalaikį ir ilgalaikį, yra jo sunaudojimas per tam tikrą laikotarpį – laikot., per kurį uždirbamas pelnas. Pagr. atask. laikotarpis 1 m, tai ir ilg. turtu laikomas tas turtas, kuris naudojamas uždirbant pajamas ilgiau nei 1 metus.
Skirstymas į ilgalaikį ir trumpalaikį svarbus tuo, kad šios dvi turto rūšys nevienodai panaudojamos pelno uždirbimo procese materialaus turto sunaudojimo aspektu.
Trump. turtas į parduotos pr-cijos sav-ną per 1-ą atask. laikotarpį įskaičiuojamas visai pr-cijai pagaminti (arba prekėms pirkti) sunaudota verte.
Sunaudoto ilgal. turto vertė į parduotos pr-cijos savikainą įskaičiuojama dalimis. Pr riskiriant turtą ilg.turto rūšiai, atsižvelgiama ir į jo kainą.
Met. fin. atskait. (balanse) ilg.turtas suskirstytas į 3 grupes: *nematerialusis turtas, *materialusis turtas, *finansinis turtas,
1. Nematerialusis turtas tai nepiniginis, neturtinis fizinės formos turtas, kuris naudojamas prekėms gaminti, pasl.teikti, valdymo tikslams arba nuomai. Jis balanse parodomas likutine verte.
2. Materialiojo ilgal.turtas – tai fizinę formą turintis turtas, kuris naudojamas prekėms gaminti, pasl.teikti, valdymo tikslams arba nuomai. Rodiklis svarbus tuo, kad būtent ilg.mater.turtu įm.gali garantuoti skolų bankui ar tiekėjams grąžinimą, į šį turtą orientuojasi ir akcininkai, nes jis–svarb.nuosavybės garantų. Ilg.mat.turto kainą veikia ti
ik infliacija
3. Finansinis turtas išskiriamas į atskirą grupę todėl, kad atskirai būtų parodytas įm.turtas susijęs su dalyvavimu kitose įmonėse. Ši turto grupė dažn.būna susijusi su gerokai didesne rizika nei mater.ilg.turtas. Šiuo atveju turto saugumą lemia jį turinčios įm.veiklos sėkmė, ypač išleidusios VP įmonės darbo sėkmė.
Trump. turtas klasif-mas į 4 grupes; 1) atsargos, išankst.apmokėjimai ir neb. vykdyti sutartys, 2) per 1m. gautinos sumos, 3) kt. trump.turtas, 4) pinigai ir pinigų ekvivalentai.
P/l nuosavybę turtas skirstomas į: 1) visiškai įm. priklausantį turtą – pačios įm. jėgomis įsigytas turtas. 2) išsinuomotą turtą – jis negali būti įm.garantas gaunant paskolas, nes nuosav.teise jis įmonei nepriklauso, dovanotą įm. turtą – jo negalima sieti su sėkminga įmonės veikla ar tvirta jos finansine būkle.
1.2. Turtas ir nuosavybė
Kiekv.vertybė yra turtas tik tada, kai turi savininką. Jis g. priklausyti pačiai įm. (savin.), bet dalis turto g. priklausyti įm., o dalis – skolintojams, pvz., kreditoriams ar įm.klientams.
Įm. sukauptas turtas tiesiogiai priklauso nuo nuosavybės, bet ir nuosav. visada reiškiasi konkrečiu turtu. Šį turto ir nuosavybės sąryšį išreiškia fundament. apskaitos lygybė – turtas = nuosavybė.
Nuosavybės kitimas negalimas be turto kitimo. Padidėjus turtui, būtinai t. padidėti ir savin. nuosavybė arba įm. skolos 3-siems asmenims, kuriems tas turtas priklauso. Jei įm. skolinga 3-siems asmenims > už tos įm. turto, priklausančio savin., sumą, visada yra reali tokios įm. bankroto grėsmė.
Savininkų nuosavybę didina papildomi jų investav. (t
turto įdėjimai), įm. veikloje uždirbtas pelnas bei 3-ųjų asmenų dovanojimai įm. Savininkų nuosavybę mažina jų turto išėmimai (taip pat ir dividendų išmok.) bei visose įm.veiklos rūšyse patirtas nuostolis ir netekimai.
TURTAS = įm. savininkų nuosavybė + skolintojų nuosavybė.
ĮM. SAVININKŲ NUOSAVYBĖ = akc.kapitalas + rezervai +atidėtosios išlaidos (atidėjimai) + nepaskirtytas pelnas + 3-iųjų asmenų dovanotas turtas.
SKOLINTOJŲ NUOSAVYBĖ= ilgal. įm. skolos + trumpalaikės įm. skolos.
Skolintojų nuosavybę (įm. įsipareigoj) didina visų įm. skolų bei įsipareigoj. 3-siems asmenims (sukauptų sąnaudų bei ateinančių laikot.pajamų) padidėjimas. Atvirkščiai, šių skolų bei įsipareigoj. sumažėjimas mažina skolintojų nuosavybę, dėl to didėja įm. savininkų nuosavybės lyg. dalis
2. TURTO RINKA IR JOS YPATUMAI
Rinka – tai sistema, kurioje per kainų mechanizmą vyksta prekių bei pasl. mainai tarp perkančiųjų ir parduod. Rinka g.b.vietinė, nac-nė ir tarptautinė. Pagr. NT charak.-jo nejudamumas, vietos, kurioje jis yra, fiksavimas.
NT rinkos vertę įtakoja rajono eko-nis potencialas.
NT rinkos vystymas priklauso nuo ek-nio augimo arba laukiamo tokio augimo. Gyv-jų NT rinka priklauso nuo šeimų pobūdžio ir jų finans. galimybių įsigyti namus, o tai sąlygoja d. vietų skaičius ir pobūdis.
Pagr.visas rinkas sąlygojantys veiksniai – paklausa, pasiūla ir kaina. Pakl. ir pasiūla – priežastiniai veiksniai, o kaina pasireiškia kaip rezultatas kitų 2 veiksnių sąveikos, aktyvumo rinkoje buvimas ar nebuvimas.
NT rinkai t. įtakos išorinių poveikių, t.y. sezono aktyvumo pikai, bendra ir vietinė ek-nė konjunktūra, finansav. lė
ėšų gavimo galimybė, vyr-bės potvarkiai. Bet kuriuo metu šie veiksniai g. kompleksiškai įtakoti ir formuoti pirkėjų arba pardavėjų rinką. Nuo to priklauso ir kaina.
NT rinka p/l savo prigimtį skiriasi nuo tų rinkų, kurias ek-kos moksle vadinama gerai organizuotomis, todėl, kad NT rinka nedisponuoja būtinomis charak-mis, reikalingomis pasiekti max rinkos efektyvumą: 1) centr. rinkos bruožais; 2) standartizuotomis judančiomis prekėmis, kurios nereikalauja didel.priežiūros ar apsaugos; 3) pastoviu aktyvumu (be sezon. svyravimų); 4) finansav. paprastumu; 5) min. teisiniais reikalav. ir apribojimais; 6) laisvos ir atviros rinkos bruožais.
2.1. Efektyvios rinkos kriterijai
NT rinkos efektyvumas padidėjo dėka brokerių, vertintojų, juristų, finans. kompanijų ir vyr-binių agentų.
NT rinkos efektyvumą mažina ribojantys veiksniai. Tam, kad suprasti šiuos apribojimus, būtina žinoti rinkos efektyvumo kriterijus. Konkurencija g.b. laisvesnė, jei prekės pateiktos į rinką yra ilgal. naudojimo, jei jos standartizuotos, ir g.b.parduodamos ir perkamos pavyzdžių pagalba. NT rinkai tai nebūdinga. Be to, NT sandėriai paliečia platų spektrą juridinių teisių, kurios g. keistis priklausomai nuo NT objekto ir kiekv. sandėris su NT apima daug teisinių formalumų ir didelį kiekį dokumentų. Finansavimas g. stipriai riboti laisvą rinkos funkcionavimą.
2.2. Rinkos kintamumas
NT rinkas galima klasifikuoti p/l: NT rūšis, apimtis ir atliekamų su juo operacijų pobūdį (pirkimo-pardav. arba nuomos sutartys). Nuomos rinka nepasižymi tuo kintamumu, kokį turi NT pirkimo-pardav. rinka. Ji panaši p/l savo pobūdį į vartoj. prekių rinką, o pardavimų – į g-binės paskirties pr. rinką.
Nuomos rinka turi įtakos į statybos pardavimo kainas ir tempus. Pirkimo-pardav. rinkoje kainos g. žymiai išaugti, o tai taps naujų statybų stimulu. Nuomos mokesčio ir pardavimo kainų augimas yra paklausos išaugimo “gyven. plotui” rezultatas, nors infliacijos tendencijos g. įtakoti kainų visuose rinkos segmentuose padidėjimui. Trumpal. plane paklausos parametrai turi >nę reikšmę, nei pasiūlos charakteristikos. Pagr.paklausos elementas – perk. galia, kuri apima pajamas, finansav. sąlygas ir galimybes. Kai auga paklausa, po to seka aktyvumo padidėjimas rinkoje. Analogiškai, tokių galimybių mažėjimas, veda į rinkos depresiją.
Gyv-jų skaičiaus augimas pats savaime nedidina aktyvumo NT rinkoje, jei kartu nedidėja jų perk. galia.
3. TURTO IR VERSLO VERTINIMO SISTEMOS TEISINIS PAGRINDAS
3.1. ES teisės aktų įtaka turto ir verslo vertinimo praktikai
RICS (JK Karališkasis atestuotų matininkų institutas) 1-oji org-ja deklaravusi turto valdymo ir jo vertės nustatymo reikšmę tarpt. ek-kos integracijos procese.
RICS iniciatyva 1977 m. įkurta, tarpt. org-ja Europos ilgal. turto vertint. grupė TEGOVOFA.
TEGOVOFA paskirtis – ginti profesinius vertintojų interesus Europos Bendrijos lygmenyje.
Mūsų asociacija turi narystę šiose Tarpt.vertintojų org-cijose:
1) TEGOVA (Tarpt. vertintojų asoc. grupė) – pagr. veiklos kryptis – unifikuotų Eur. vertinimo standartų ir metodikos kūrimas, dalyvav. harmonizuojant Europos šviet. sistemas vertinimo srityje.
2) FIG (Tarpt. matininkų federacija) yra jungtinių Tautų nevyr-binė org-ja, kuri atstovauja matininkų interesus pasauliniu mastu.. Federac. veiklos elementas – profesinės kompetencijos standartų analizė ir plėtra. FIG skatina pažangiausios profesinės ir švietimo praktikos sklaidą.
Pagr.FIG tikslas – siekti vertint. profesinio švietimo harmonizavimo tarpt. mastu.
3) IVSC (Tarpt.vertinimo standartų komitetas) įkurtas 1981 m. nustato vertinimo standartus bei vieningą metodiką.
Jos glaudžiai bendradarbiauja su suinteresuotomis nac.bei tarptaut.institucijomis tarptautinės teisės kūrimo ir plėtros srityje, teikdamos pasiūlymus ir pastabas dėl ginčytinų punktų tobulinimo bei vieningos turto vertinimo profesinės teisinės bazės kūrimo.
Rinkos vertė (p/l tarpt. vertin. standartus) yra apskaičiuota (pinigų) suma, kuri vertinimo dieną galėtų pakeisti turtą suinteresuoto pirkėjo ir suinteresuoto pardavėjo tiesioginio sandorio metu, atlikus tinkamus rinkodaros veiksmus, jei abi šalys veikia protingai, apdairiai ir savo noru (neverčiamos).
Teisinga vertė (p/l Tarpt. apskaitos standartus) – suma į kurią turtas g.b. pakeistas tarp protingų, suinteresuotų šalių tiesioginio sandorio metu. Vertintojai paprastai naudoja rinkos vertės sąvoką.
Rinkos vertė (naudojama Finansų apsk.) apibrėžia labiausiai tikėtiną turto kainą, kurios galima realiai tikėtis atviroje rinkoje. Ji nustatoma konkreč. dienai, o teisinga vertė – pasyvi jos nustatymo datos atžvilgiu ir g.b.net suprasta kaip pastovi vertė.
3.2. Lietuvos turto ir verslo vertinimo teisinės bazės formavimo raida
Turto vertinimo teisinė bazė Lietuvoje pradėta formuoti 1995m.
1) LTVA – Liet. turto vertinimo asociacija, įkurta 1994 m., būdama tarpt. org-jos narė nuo 1995m pajėgi vykdyti turto ir verslo vertint. atestav. ir veiklos priežiūros funkcijas ir užtikrinti aukštą turto ir verslo vertin. paslaugų kokybę Liet.;
2) AATVI – Audito, apskaitos turto vertinimo institutas reorganizuotas (keičiant ne tik pavadinimą) – į Turto vertinimo institutą, bet ir struktūrą bei funkcijas;
3) LTVVĮA – Liet. turto verslo vertinimo įm. asociacija.
1999 05 25 priimtas LR turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas, kuris nustato pagrind. turto vertin. principus ir atvejus, vertės nustatymo būdus ir metodus bei jų parinkimo tvarką, turto vertinimo procedūras, turto vertintojų veiklos pagrindus, teises, pareigas ir atsakomybę.
1998 09 28 LRV nut. 1157 patvirtinta nauja ,,Turto vertintojų kvalifikac. suteikimo tvarka”, įteisinanti 4 turto vertint. kvalifikacijos lygius bei naują kvalifikacijos suteikimo tvarką. 2002 m. suteikti įgaliojimai LTVA – turto vertintojų atestavimo ir priežiūros srityje.
3.3. Tarpt. (TVS), eur. (EVS) ir nac.(NVS) turto vertin. standartai. Jų ryšys ir taikymas Liet. turto vertinimo praktikoje
Įv. pasaulio šalyse pirmenybė teikiama nac. įstatyminiams aktams, bei vietiniams profesiniams standartams ir metodikoms. Standart. priemonių taikymas skiriasi todėl kad yra skirtingos teisinės sistemos, ek-nė bei finansų rinkos situacija, tradicijos.
Tarpt. (TVS), europinių (EVS) ir nac. standartų (NVS) bendri turto vertės nustatymo principai ir vertinimo metodika yra vertinimą rinkos principu atskirti nuo ne rinkos vertės skaičiavimo metodų, pagrįstų subjektyviais kriterijais.
Šie standartai pateikia pag. principus, kuriais remiantis reikėtų rinktis vienus ar kt. vertinimo metodus bei visuotinai taikytinas sąvokas, apibrėžimus, bei jų interpretaciją. Detaliai išdėstomos rekomenduotinos vertint. profesinę veiklą reglamentuoj. teisinės nuostatos, etikos kodekso normos.
TVS, EVS ir NVS skiriasi ne tik aprėptimi (standartų ir metodikų skaičiumi), bet ir standartų bei metodikų turiniu (dėstymo prasme).
IVS kiekv. standartas ar metodika apima tokius skyrius: įvadą, apimtį (taikymo sritį); apibrėžimus; ryšius su apskaitos standartais; metodines rekomendacijas; aptarimą; išvadų pateikimo reikalavimus.
EVS standartai ir metodikos išdėstytos taikant skirtingas turinio schemas.
Nac. standartais orientuotasi į europ. stand, tuo pačiu pripažįstant tarpt. standartų dėstymo privalumus.
Pabrėžtinas TVS, EVS ir NVS suderinamumo su Tarpt. apskaitos standartais aspektas.
4. TURTO VERTINTOJŲ PROFESINIS UGDYMAS
Lietuvai siektinas skandinaviškasis modelis, kurį reprezentuoja Švedija.
4.1. Turto vertintojų profes.ugdymo sistemos Europoje, JAV, Kanadoje
Jungt. Karalystė
JK turto vert-jų kvalif-jos lygių sistema pagrįsta 3 kriterijais: *išsilavinimas (kuris g.b. kompensuotas >ne d. patirtimi), *praktine patirtimi, *amžiaus apribojimais.
JK turto vert. sistemos 4 kvalifikac. lygiai:
1 lygis-stažuotuojas – t.t. aukšt. mokslo sertif, diplomą arba bakal. laipsnį; arba dirbti turto vertin. srityje ir būti ne jaunesnis kaip 20 m.
2 lygis-Asocijuotas narys – t.t. aukšt. mokslo sertif., diplomą arba bakalauro laipsnį ir 1 m. pokvalifik. patirtį arba dirbti turto vert srityje ir būti ne jaun kaip 25 metų.
3 lygis-Narys – t.t. 2 m. asocijuoto nario stažą, įvykdyti tęstinio mokymo programą, t. bakal. diplomą arba laipsnį; ne mažiau kaip l m. pokvalifikacinę patirtį, privalo dirbti p/l profesiją; arba turėti ne mažesnę kaip 10m. patirtį vert. srityje, dirbti p/l profesiją, būti ne jaun. – 30 metų.
4 lygis – Ekspertas – t. įvykdyti visus tęstinio mokymo reikalavimus, dirbti p/l profesiją; arba turėti ne mažiau kaip 15m. darbo patirtį vert. srityje, dirbti p/l profesiją, būti ne jaunesnis – 35 m.
Švedija
Turto vert-jų kvalif-jos sistema pagrįsta 2 kriterijais: *išsilavinimu, *praktine patirtimi.
Pagr. institucija, kuri rūpinasi turto vert. profes. švietimu ir kvalif.- NT eko-tų asociacija. Reikalav-se prakt.darbo patirčiai numatyta, kad pareiškėjas būtų išdirbęs vertint. darbą pilnu etatu 3m.
Pareiškėjas gali būti atestuotas 3 srityse:
1. NT vertintojas – bendri įgaliojimai (atestavimas) visoms nekiln. turto rūšims.
2. Ž. ūkio vertintojas – įgaliojimai (atestav.) apsiriboja tik ž. ūkio ir miškų nekiln. turtu.
3. Privačių namu vertintojas – įgaliojimai (atestav.) apsiriboja tik privač. namais kaip nekiln. turto rūšimi.
Jungtinės Amerikos Valstijos
Pagr. turto vert-jų kvalif-jos sistemos 2 kriterijai: *išsilavinimas;* patirtis.
JAV akcentuojama ne tik patirties trukmė, bet ir sritis. Siekiama, kad patirtis būtų įgyjama įv. NT vertin. srityse, vertinim. būtų atliekamas įvairiais tikslais ir pan.
JAV modelio būdingas bruožas – turto vertint. profesinėms org-cijoms patikėta ir teisė suteikti vertintojams kvalifikacinius lygius.
Vertinimo institutas numato 2 kvalifikac.lygius:
1 lygis –Vyresn. gyven. pastatų vertintojas – suteikiamas vertint., kurie sugeba kvalifikuotai vertinti šeimos turtą.
2 lygis -Vertinimo instituto narys – juo g. tapti vertint., galintys kvalifikuotai įvertinti pajamas suteikiantį turtą, kompleksinį NT.
AVD numato 3 kvalifikacinius lygius:
1 lygis – Akredituotas narys – suteik. vert., turintiems univ. išsilav. arba jo atitikmenį ir 2m d. patirtį vert. srityje. Reikia dalyvauti interviu, išlaikyti egz.ir parengti vertin. ataskaitą.
2 lygis – Vyresnysis narys-suteikiamas vertint, kurie patenkina reikalav, keliamus akredituotiesiems nariams, tačiau t.t. 5 m. darbo patirtį vert. srityje.
3 lygis-AVD ekspertas-suteikiamas tik turintiems Vyresn. nario kvalif. lygį ir sugebantiems išsiskirti savo kvalifikuoto vertintojo veiklos rezultatais, mokslo-tiriamojo, metodinio darbo rezultatais.
Amerikos Vertint. Draugija (AVD), skirtingai negu Vertin. institutas, jungia visų turto rūšių vertintojus.
Kvalifikac. lygiai suteik, atsižvelgiant į vertin.turto rūšį: NT, kiln. turtas, mašinos ir įreng ir kt.
Kanada
Pagr. turto vert-jų kvalif-jos sistemos 3 kriterijai: išsilavinimas; patirtis; *amžius.
Akademinis turto vertint. rengimas vyksta atitinkamos pakraipos aukštesn. ir aukšt. mokymo įstaigose.
Specialistų kvalifikac. kėlimą org-ja ir kvalifikac. lygius nustato profes. turto vertint.o rg-cija – Kanados vertintojų institutas, ir atskirų šalies provincijų turto vertintojų asociacijos.
4.2. Tęstinis turto vertintojų profesinis švietimas
Tarpt. matininkų federacijos (FIG) Komisija 2, veikia visoje profesinio vertint. švietimo plotmėje, yra parengusi “CPD įgyvendinimo šalyse-narėse gaires”. Pagr. FIG tikslas – siekti vertint. profesinio švietimo harmonizavimo tarptaut. mastu.
CPD įgyvendinimo šalyse-narėse gairėse apibrėžti bendri principai ir pažangių metodų plėtros kryptys.
Testinis profesinis švietimas (CPD)- sistemingas žinių ir įgūdžių palaikymas, gilinimas ir plėtimas bei profes. savybių, būtinų vykdant profesines ir techn. pareigas, tobulinimas individo profesinės veiklos eigoje.
Žmogiškųjų išteklių valdymo skyriai rūpinasi, kad būtų sudarytos visos sąlygos darbuotojams kelti profesinį lygį ir kvalifikaciją. Pagr. elementas vykdant šias funkcijas yra sėkmingas planavimo procesas.
Egzistuoja formalus (fragmentiškas) ir neformalus (fokusuotas) CPD.
CPD privalumas: neabejotina nauda profesinės veiklos sėkmei.

JK CPD yra privalomas, jo vykdymo kontrolė pereina į atitinkamų draugijų (profes. org-jų) kompetenciją ir sparčiai auga CPD viešumas ir prieinamumas.
JK tęstinio profesinio švietimo formos: 1) formalus mokymas – seminarai, profesiniai pokalbiai, mokslinė veikla ir kt; 2) neformalus mokymas – “struktūrinis tobulėjimas” darbovietėje.

Švedijos tęstinio profes. švietimo principai: 1) už įmonės darbuotojo CPD atsakingas tiesioginis viršininkas; 2) centr. personalo skyriaus pareiga – sudaryti CPD programas atsižvelgiant į org-cijos poreikius; 3) centr. personalo skyrius privalo, vadovybei pareikalavus, sudaryti vadovauj. darbuot. ateities tobulin. planus
Danijoje CPD politika taikoma turto vert. ir kt. tyrinėtojų profesijoms. Nauja yra tai, kad atsirado poreikis struktūriniam CPD, bei poreikis profesinės kompetencijos ugdymui.
Danijos CPD politika grindžiama JK pvz., bet skiriasi tuo, kad CPD veikla iš esmės nėra mandatinė, laikomasi savarankišk. principo, kuris atitinka kultūrines ir profesines tradicijas.

JAV taiko 2 CPD formas – *privalomą; *savanorišką.
Privalomas CPD atsirado kartu su privalomos tam tikrų profesijų atstovų registracijos valstijose įstatymu, p/l kurį individas turi užregistruoti savo veiklą kiekv. valstijoje, kurioje jis nori vykdyti profesinę praktiką. Privalomas CPD siejamas su periodiška veiklos perregistracija.
JAV tęstinio profesinio švietimo struktūra remiasi atskirais 10-ies val. baigtiniais mokymo periodais, kurie vadinami tęstinio mokymo vienetais CEU.
4.3. Vertint.profes.ugdymas ir Turto vert.daugiapakopės kvalif.sistemos kūrimas ir įgyvend. Lietuvoje
Akademinis vertintojų švietimas Lietuvoje kol kas nėra sistematizuotas.
Akad. išsilavinimas – bazė, kurios pagrindu toliau formuojama profes. kvalifikacijos sistema. Pagr. sfera, kur vertint. galėjo tobulinti profes. žinias – praktinė veikla, susijusi su turto ar verslo vertinimu.
Norintis pradėti vertint. veiklą, t.b.baigęs tam tikrą aukštąjį mokslą, susijusį su vertinimo veikla (ek, inžinier, techn., vadybos spec-ės), atitinkamą metų skaičių būti dirbęs su turto ar verslo vertinimu susijusį darbą bei turėti atitinkamą NT, kilnoj. turto ar verslo vert. kvalifikacinį pažym., išduotą Atestacinės komisijos prie LR FM.
Vertint. profesijos atstovai nebuvo diferencijuoj.p/l kvalifikac.lygius – bet kuris vertint. turėjo teisę vertinti įv. sudėt. ir svarbius obj., išskyrus strateg. reikšmės objektus, kurių vertinimui sudaroma vert. grupė.
1996 m. pradėta kurti Turto vert. daugiapakopė kvalifikac. sistema, kurios iniciatoriai buvo LTVA ir universitetai. LR Vyr-bėje buvo paskelbtas daugiapakopės sistemos kūrimo programos konkursas, kurį tarpininkaujant Lietuvos turto vert. asociacijai, laimėjo VU.
Pagr. Turto vertintojų daugiapakopės kvalifikacijos sistemos formav. 5 kriterijai: *išsilavin; *profes. patirtis; *profes. veiklos sritis; *vertinamo objekto dydis; *turto vertint. amžius.
P/l turto vert. kvalif-jos suteikimo tvarką, patvirtintą LRVyr-bės 1998 09 28 nut. Nr.l157, nustatyti tokie vertintojų kvalifikac.lygiai:
1 lygis -Vertintojas asistentas; 2 lygis-Vertintojas; 3 lygis –Vyresn.vertintojas; 4 lygis –Vertint. ekspertas.
Kvalifikacijos turto vertintojai atlieka šiuos veiksmus :
1) Vertintojas asistentas vertina turtą vadovaujamas vertint., vyresn.vertintojo arba vertint. eksperto. Jo parengti ir pasirašyti vertin. dok-tai t.b.patvirtinti vieno iš nurodytųjų specialistų;
2) Vertintojas savarankiškai vertina kvalifikac. turto vert. pažymėjime nurodytos turto vertin. srities objektus, išskyrus unikalius, retai Lietuvos rinkoje parduodamus objektus;
3) Vyresn. vertintojas savarankiškai vertina visus kvalifikac. turto pažymėjime nurodytos turto vert. srities obj. priklausomai nuo jų reikšmingumo;
4) Vertintojas ekspertas savarankiškai vertina visus kvalifikac. turto vertinimo pažymėjime nurodytos turto vertin. srities obj. ir kilus ginčui teikia išvadas dėl turto vertės nustatymo.
Turto vertintojų išsimokslinimo ir profesinės patirties reikalavimai:
1) Vertintojas asistentas- t. bakal. ar magistro laipsnį arba aukšt. išsimokslinimą, 1 m. darbo, susijusio su turto vertin. patirtį ir b. išlaikęs turto vert. asistento kvalifikac. egzaminą, arba t. aukštesn. ek. ar techn. išsimoksl., 2m. darbo, susijusio su turto vert., patirtį ir b. išlaikęs vert. asistento kvalifikac. egz.
2) Vertintojas-t. bakal. ar magistro laipsnį arba aukšt. išsimoksl. ir 3 m. praktinę turto vert. patirtį; arba turėti aukštesn. ek. arba techn. išsimoksl. ir 5 m. praktinę turto vert. patirtį. T.b. įgiję vertint asistento kvalifikac. arba turėti nutarimo įsigaliojimo dieną galiojančius kvalifikac. turto vertint. pažymėjimus ir išlaikyti vertintojo kvalifikac. egz.p/l parengtą išplėstinę tam tikro objekto vertinimo ataskaitą.
3) Vyresn. vertintojas-turėti magistro laipsnį arba aukšt. išsimoksl. ne mažesnę kaip 5m. praktinę tam tikros srities turto vertin. patirtį, t.b.įvertin ne < kaip 15 atitinkam. srities turto obj ir parengęs vertin. ataskaitas.
T.t. vertint. kvalifikac. pažymėjimą ir pateikti išsamų atliktų praktinių, metod., teorinių darbų turto vertin. ar vadybos srityse aprašymą p/l FM įgaliotos turtą vertinančių įmonių ir turto vertint. veiklos priežiūros institucijos nustatytą formą, ir išlaikyti vyresniojo vertintojo kvalifikacijos egzaminą.
4) Vertintojas ekspertas-turėti magistro laipsnį arba aukšt. išsimoksl, vyresn. vertint. kvalifik. pažym., ne < kaip 6 m. praktinę tam tikros srities turto vert. patirtį, dirbti mokslo tiriam. arba metod. darbą vertin. srityje.
Norintys tapti vertintojais ekspertais, pateikia atliktų darbų sąrašą ir aprašymą p/l FM įgaliotos turtą vertinančių įmonių ir turto vertint. veiklos priežiūros institucijos nustatytą formą, mokslo tiriamojo arba pedagoginio darbo apžvalgą arba referatą, turto vertint. visuom. org-cijos rekomendaciją.
Turto vertint. kvalifikac. suteikimo tvarka numato vertintojų sritis: *tarpininkavimas perkant, parduodant, išnuomoj. bet kurios rūšies turtą; *turto draudimas apmokest.; *konsultacijos verslo, turto valdymo klausimais; *NT techn. būklės įvertinimas; *mokslinė, pedag., metodinė veikla, susijusi su turto valdymu ar vertinimu; *bet kurios rūšies turto vertin. bei dalyvav. vertinime.
Daugelio šalių turto vertint. profesinio ugdymo sistemos reglamentuoja mokymo programą, kurią t.b. išklausęs turto vertintojas bei išskiria atskiras būtinas disciplinas: bendros socialinių mokslų žinios; mikroek.ir makroekonomika; finansai, apskaita ir auditas; teisė; spec.disciplinos pagal pasirenkamą vertinimo sritį.
5. TURTO IR VERSLO VERTINIMO PASLAUGŲ KOKYBĖ
5.1. Turto ir verslo vertinimo paslaugų kokybės užtikrinimas
Vertinimo kokybė reiškia visos inf-cijos surinkimą ir visų procedūrų atlikimą, kurios reikalingos užtikrinti, kad kt. asmenų pateikta inf-cija ir vertintojo požiūris būtų teisingi ir būtų pakankamas pagrindas jais pasikliauti, formuluojant išvadą apie vertinamą objektą.
Vertintojo atliekamų paslaugų kokybė priklauso nuo šių aplinkybių: 1)turto rušies ir jo dislokacijos (vietos), 2)fizinės ir funkc.turto būklės, jo eksploatac.charakteristikų, įv.su jo administravimu, tvarkymu, apskaita, nuoma ir finansavimu susijusių aspektų, 3)vertinimo tikslo bei paskirties, 4) užsakovo reiklumo ir profesinės rinkos konjunktūros vertinimo metu.
Vertinimo paslaugų kokybė yra kt. pateiktos info-jos ir duomenų formalus patikrinimas. Ji susijusi su laiko, vietos/lokalizacijos ir turto pobūdžio (naudingumo) faktoriais.
Laikas – reiškia vertintojo patirtį ir praktinio pasirengimo laipsnį, vertintojo uolumo laipsnis yra tiesiog. proporcingas d. praktikos metų skaičiui. Lokalizacija – reiškia geografinę patirtį. Kuo >nė vertintojo geograf.patirtis, tuo efektyvesni bus jo d.rezultatai. Turto naudingumas – priklauso nuo jo fizinių, funkcinių ir eksploatac.savybių, vertintojo uolumo laipsnį įtakoja jo patirtis, vertinant konkr.rūšies turtą.
TURTO IR VERSLO VERTINIMO PASLAUGŲ KOKYBĖS UŽTIKRINIMAS.
Norint, kad vertinio užduotis būtų atlikta pakankamai kokybiškai, vertintojui paprastai užtenka remtis visuotinai priimtais vertinimo standartais ir vadovautis jų rekomenduojama metodika. Norint patenkinti reikiamos kokybės reikalavimus, neužtenka pasitikėti nuomos kainininkais ar panašiomis faktinės informacijos apie bendrąsias turto nuomos sąlygas ir tvarką suvestinėmis. Gautą informaciją reikia kruopščiai patikrinti. Vertinimo paslaugų kokybė susijusi su laiko, vietos/lokalizacijos ir turto pobūdžio faktoriais. Laikas reiškia vertintojo patirtį ir praktinio pasirengimo laipsnį. Vertintojo uolumo laipsnis yra tiesiogiai proporcingas darbo praktikos metų skaičiui. Lokalizacijos faktorius reiškia geografinę patirtį. Kuo didesnė vertintojo geografinė patirtis, tuo efektyvesni bus vertintojo darbo rezultatai. Kalbant apie turto naudingumą, kuris priklauso nuo jo fizinių, funkcinių ir eksploatacinių savybių, vertintojo uolumo laipsnį įtakoja vertintojo patirtis, vertinant konkrečios rūšies turtą.
TURTO VERTINIMO GINČŲ SPRENDIMO FORMOS.
Anglijoje dažniausiai taikomos tokios ginčų sprendimo formos:
· Arbitražas-procedūra, kurios metu dvi konfliktuojančios šalys įsipareigoja vykdyti trečiojo asmens, t.y. arbitro, sprendimą. Privalumai: arbitražo paslaugos atliekamos daug greičiau ir pigiau, negu kreipianti į teismą. Procedūra vyksta privačiai ir neoficialiai. Kvalifikuotas turto vertintojas-arbitras gerai išmano problemas, su kuriomis susiduria užsakovai. Arbitro sprendimas yra galutinis ir neapskundžiamas.
· Tarpininkavimas- konfidencialus procesas, kurio metu abi šalys kviečia neutralų asmenį, galintį padėti vesti derybas ir sėkmingai išspręsti ginčą. Tarpininkas gali nevaržomai pasirinkti pokalbį su abiem šalimis kartu ir individualiai. Šalys gali pasidalyti savo paslaptimis su tarpininku ir atskleisti savo tikruosius lūkesčius. Dėl tarpininko pasirinkimo šalys gali susitarti tarpusavyje arba kreiptis į RICS ginčų sprendimo tarybą, kad RICS prezidentas paskirtų kvalifikuotą tarpininką.
· Nepriklausomo eksperto sprendimas. Nepriklausomas ekspertas pasirenkamas, kai šalys sutinka priimti trečiosios šalies kvalifikuotą sprendimą. Kaip ir arbitras , neprikl.eksp. dažnai atsižvelgia į šalių parodymus ir argumentus, tačiau priešingai nei arbitras gali nepriklausyti nuo jų ir savarankiškai priimti sprendimą, sugretindamas šalių apklausą ir savo žinias ir patyrimą. Jo sprendimas yra galutinis ir neginčijamas, tačiau jis atsakingas už žalą, kuri gali patirti kuri nors šalis dėl jo nepakankamos kvalifikacijos. Privalumas yra tas, kad jis, kaip kvalifikuotas turto vertintojas, gerai išmano ginčytiną klausimą ir turi teisę pats atlikti tyrimą, parašyti išvadą. Tokiu būdu ginčas sprendžiamas greitai ir sėkmingai.
· Galutinio sprendimo priėmimas-terminas, nusakantis keletą skirtingų ginčo sprendimo metodų, daugiausia susijusių su pastatų ir statybų vertinimo problemomis, bei problemų dėl įvairių ilgai besitęsiančių kontraktų sprendimu. Tai yra paprastas ir veiksmingas ginčų sprendimų metodas, jį naudojantis ekspertas pasikliauja savo žiniomis ir atlieka savarankišką tyrimą kartu įvertindamas šalių pateiktus parodymus. Šis būdas yra nebrangus ir veiksmingas statybos sferoje.
TEISINĖ ATSAKOMYBĖ IR PROFESINĖS ŽALOS ATLYGINIMO DRAUDIMAS.

Kadangi įvairių valstybių teisinės sistemos nėra identiškos, vertintojų profesinė atsakomybė traktuojama skirtingai ir jos ribos įstatymiškai apibrėžiamos skirtingu mastu. Dauguma atvejų pagrindines veiklos normas, taisykles ir principus nustato vertintojų profesinės organizacijos, kurios sudaro vertintojų profesinės etikos kodeksus, bei kitos priežiūros institucijos. Teisminiai procesai dėl netinkamai atliktos profesinės pareigos, jeigu šalyje nėra atskirų teisinių aktų, kurie būtų skirti konkrečiai vertinimo veiklai, remiasi bendromis nacionalinės teisės normomis, bendros civilinės atsakomybės reglamentais, civiliniais kodeksais.Europos vertinimo standartuose (EVS) pažymima , kad t.b. naudojami ir propaguojami Tarptautiniai turto vertinimo standartai, kurie turi juridinę galia ES.
Profesinės žalos atlyginimo draudimas – draudimas, kuriuo profesines paslaugas teikiantis specialistas apsisaugo nuo teisinės atsakomybės, kylančios iš savo aplaidumo, klaidų ar nepasižiūrėjimo aktų, įvykusių atliekant darbą ar praneštų draudikams draudimo poliso galiojimo metu. Svarbu ,kad draudime nebūtų nustatyta data, po kurios atliktiems darbams jis nebebūtų taikomas, arba būtų nustatytas pakankamai ilgas draudimo galiojimo laikotarpis darbuotojui išėjus iš turto vertinimo kompanijos.
Lietuvoje pagal turto vertinimo pagrindų įstatymą, turto vertinimas atliekamas sutarčių pagrindu arba įmonės, kurios vidaus reikmėms ar jų tiesioginėms funkcijoms įgyvendinti reikalingas turto vertinimas, pavedimu. Bendras turto vertinimas atliekamas sutarties pagrindu; specialus turto vertinimas atliekamas įstatymų nustatytais atvejais pagal sutartis ar įmonės pavedimu; vertinant turtą apmokestinimo atveju, vadovaujantis mokesčių įstatymais ir jų pagrindu priimtais kt. Teisės aktais.
Turto vertinimo ataskaita turi juridinę galią jei atitinka įstatymo reikalavimus. Kilus ginčams dėl vertinimo, LR sprendžiami šalių susitarimu arba teismine tvarka. Lietuvoje nėra specialių vertintojo atsakomybę konkrečiai apibrėžtų teisinių aktų. Lietuvos turto vertintojų asociacija yra parengusi vertintojų profesinės etikos kodeksą, tačiau tai nėra teisiškai pripažintas dokumentas.
TURTO VERTINIMO PROCESAS.
1. Problemos formulavimas:
· Objekto identifikavimas: žemės (ją galima identifikuoti pgl adresą ar kadastrinį nr.); pagerinimų (reikia pažymėti kokių yra statinių ar žemės pagerinimų); asmeninio turto;
· Nuosavybės teisės nustatymas (nustatyti kiek yra savininkų);
· Vertinimo data;
· Vertinimo tikslas;
· Ieškomos vertės apibūdinimas;
· Įvairių aptarčių ir apribojimų nustatymas. Jos yra daromos siekiant apsaugoti vertintoją ir klientą.
2. Išankstinė apžiūra ir vertinimo planas. Gavęs užsakymą, vertintojas turi susipažinti su situacija, kad galėtų tiksliai įvertinti darbo apimtį ir sąnaudas. Šiame etape išskiriami šie momentai: reikalingų duomenų nustatymas, duomenų šalinių pasirinkimas, reikalingo personalo nustatymas, darbų įvykdymo grafiko sudarymas, kalendorinis planavimas, apmokėjimo už darbą sutarimas ir kontrakto sudarymas.
3. Duomenų rinkimas ir analizė. Visi reikalingi duomenys skirstomi: Bendrieji duomenys (ekonominiai-rinkos analizė;finansavimas,ekonominė bazė; vietovės- regionas, miestas, mikrorajonas) ir specialieji duomenys (apie vertinamąjį turtą: nuosavybės teisę patvirtinantys dokumentai, žemės sklypo panaudojimas ir jo sąryšis su esamais standartais, fizinis sklypo ir jo patobulinimų apibūdinimas; apie turtą rinkoje: pardavimas, pardavimo lizingas, sąnaudos, metinė renta).
4. Geriausio ir efektyviausio panaudojimo tyrimas. Norėdami tiksliai įvertinti turtą, pagal Tarptautinius turto vertinimo standartus turto vertintojas turi išanalizuoti geriausio ir efektyviausio turto panaudojimo galimybę.
5. Žemės įvertinimas. Žemės vertinimo būdai: pagal panašius sandorius, perkėlimo, ekstrakcijos, žemės rentos kapitalizavimo, žemės rentos, atmetus kasmetines investicijas į žemės gerinimą, kapitalizavimas. Žemė palyginama pagal : finansavimo sąlygas, paravimo sąlygas, padėtis rinkoje (laikas), vieta, fizinės charakteristikos, pelningumas.
6. Likusios turto dalies įvertinimas. Paprastai turtas vertinamas: palyginant pagal panašius pardavimus; pagal kaštus; pagal kapitalizavimo pajamas.
7. Vertės nustatymas. Paskaičiavus visus tris metodus, vertintojas sulygina rezultatus ir padaro priežastinę analizę.
8. Vertinimo ataskaita. Vertintojas savo sprendimą pagrindžia ataskaitoje. Ataskaitos gali būti :
· Aprašomosios-rašant tokio tipo ataskaitą t.b. nuosekliai iš eilės aprašyti visi pagrindiniai ataskaitos elementai;
· Standartinės formos (blankai ir lentelės)-jose nėra daug vietos paaiškinimams;
· Laisvos formos- jose dažniausia išvardijami tik pagrindiniai momentai, todėl ji nėra labai informatyvi.
· Žodinės formos-jos gali būti neteisingai suprastos ir interpretuojamos , todėl yra nepageidautinos.

TURTO VERTINIMO METODOLOGIJA.
Turto vertinimo mokymąsi galima įsivaizduoti kaip piramidę: Vertės teorija→Vertinimo teorija→Metodai
Pagal vertės teoriją, turto vertės pagrindas yra 4 sąlygos: naudingumas, retumas, paklausa, perleidžiamumas. Tik tenkinantis visas 4 sąlygas turtas yra vertingas, t.y. jam galima nustatyti vertę. Pačią vertę veikia aplinkos jėgos:
1. Fizinės aplinkos jėgos: gamtinė aplinka(žemė, topografija, dirvos struktūra), negamtinė aplinka (žemės valdų dydis ir forma, žmonių užimtumo, komercijos ir pramonės struktūra, komunalinės paslaugos, aplinkosauga);
2. Socialinės aplinko jėgos: šeimos dydžio ir amžiaus grupių pasiskirstymas kaimynystėje; kaimynų pastovumas ir dėmesys turtui; gyventojų skaičiaus augimas;
3. Ekonominės aplinkos jėgos: pajamų lygis kaimynystėje; įsidarbinimo galimybė ir tendencija; atlyginimų lygis;
4. Politinės aplinkos jėgos: zonavimas ir žemėvaldos reguliavimas; statybos ir saugumo reguliavimas; aplinkosaugos įstatymai;
Pokyčiai šalies ekonomikoje turi didelį poveikį nekilnojamojo turto kainai. Išskiriami tokie ekonominiai faktoriai: Bendrosios ekonomikos vystymosi tendencijos ir verslo ciklai; NT pasiūlos faktoriai (gatavų NT objektų pasiūla, naujos statybos objektų pasiūla); NT paklausos faktoriai (gyventojų skaičius, perkamoji galia); Vyriausybės veikla (namų statybos ir miestų vystymo programos, bankinė ir monetarinė politika, energija ir aplinka).
Mainų (rinkos) vertė – objektyvus dydis. Ją galima greitai paskaičiuoti. Rinkos vertę galima apibrėžti kaip labiausiai tikėtiną kainą rinkoje.
Panaudojimo (tikėtinų pajamų) vertė – tai subjektyvus dydis, nes negalima nustatyti, kaip tą patį turtą vertina pardavėjas ir pirkėjas. Panaudojimo vertė pagrįsta subjektyvia sulygta kaina.
Lietuvoje dominuoja dar tokios verčių formos: nominali indeksuota žemės sklypo kaina; rinkos kaina; dabartinė vertė; mokestinė vertė; apmokestinamoji vertė; balansinė vertė.
Objektyvios vertės:
1. Rinkos vertė-apskaičiuota suma, kuri vertinimo dieną galėtų pakeisti turtą suinteresuoto pirkėjo ir suinteresuoto pardavėjo tiesioginio sandorio metu, atlikus tinkamus rinkodaros veiksmus, jei abi šalys veikia protingai, apdairiai ir savo noru.
2. Esamo panaudojimo vertė-turto rinkos vertė, nekeičiant jo panaudojimo tikslo ir darant prielaidą, kad turtą galima parduoti atviroje rinkoje, nepriklausomai nuo to, ar dabar turtas maksimaliai ir geriausiai panaudojamas, ar ne.
3. Maksimalus ir geriausias panaudojimas- labiausiai tikėtinas fizinis panaudojimas, tinkamai pateisinamas, leistas įstatymų, finansiškai naudingas, kurio dėka vertinamas turtas įgauna aukščiausią vertę.
4. Veikiančios įmonės vertė- verslo visumos vertė.
5. Apdraudžiama vertė- vertė, pagrįsta apibrėžimais draudimo sutartyje.
6. Įkainojimo vertė- vertė, pagrįsta apibrėžimais iš taikytinų įstatymų, susijusių su turto įkainojimu.
7. Atkūrimo kaštai, atėmus nusidėvėjimą- vertinimo metodas, pagrįstas optimizavimu bei dabartinės turto panaudojimo vertės apskaičiavimu, pridėjus bendrus dabartinius atstatymo kaštus ir atėmus fizinio nusidėvėjimo ir kitus moralinio nusidėvėjimo atskaitymus.
8. Likutinė vertė- turto, išskyrus žemę, kurio atsikratoma, panaudojant medžiagas, iš kurių jis padarytas, užuot toliau naudojus be specialaus remonto ar pritaikymo kitiems tikslams, vertė.
9. Ypatinga vertė- terminas, susijęs su nepaprastąja vertės dalimi, esančia virš rinkos vertės. Tokia vertė atsiranda tada, kai turtas materialiai, funkciniu požiūriu ar ekonomiškai yra susijęs su kitu turtu.
10. Teisinga vertė- suma, į kurią turtas gali būti pakeistas tarp protingų suinteresuotų šalių tiesioginio sandorio metu. Priešingai, nei rinkos vertė, teisinga vertė numato pardavimą kitokiomis aplinkybėmis ir kitomis sąlygomis, nei tos, kurios vyrauja atviroje rinkoje normaliam, įprastu būdu pateikta turtui. Teisinga vertė naudojama teisiniams tikslams, kai siekiama nustatyti atsiskaitymo sumą ginčuose tarp šalių.
11. Nusidėvėjimo suma- pradinė turto kaina ar kita ją atstojanti kaina, pvz., perkainavimo suma, atėmus apskaičiuotą likutinę turto vertę.
12. Perkainavimo suma- žemės valdos, įmonės ar įrengimų vertė, kurią vertindamas paprastai nustato prof.vertintojas.
13. Atgautina suma- suma, kurią įmonė tikisi atgauti ateityje parduodama turtą, įskaitant likutinę vertę pardavus.
14. Gryna pardavimo vertė- apskaičiuota turto pardavimo normaliomis sąlygomis kaina, atėmus pabaigimo kaštus. Šia prasme gryno pardavimo vertė yra panaši į rinkos vertę, atėmus turto pardavimo kaštus, kai yra laikomasi visų vertės apibrėžimo reikalavimų.
15. Turto praradimo vertė- turto vertė jo dabartiniam savininkui, prilystanti didžiausio jo naudingumo dabartiniam savininkui vertei arba turto likvidavimo ar jo perleidimo vertė. Turto praradimo vertė yra tokio vertinimo pagrindo pavyzdys, kuris atspindi turto, kaip nedalomos visumos dalies, naudojimo vertės ne rinkos sąvoką ir kartais vadinama optimalia turto praradimo verte.
Subjektyvios vertės:
1. Naudojimo vertė- vertė, kurią turi specifinės paskirties turtas, būdamas visos įmonės dalimi, neatsižvelgiant į maksimalų ir geriausią tos nuosavybės panaudojimą, arba pinigų sumą, kurią būtų galima gauti tą turtą pardavus.
2. Investavimo vertė- turto vertė tam tikram investuotojui arba jų grupei numatomo investavimo tikslams.
3. Veikiančios įmonės vertė
4. Apdraudžiama vertė
5. Įkainojimo vertė
6. Atkūrimo kaštai, atėmus nusidėvėjimą
7. Likvidacinė vertė- suma, kurią galima gauti pardavus turtą per labai trumpą laiką, neatitinkantį nustatyto turto buvimo rinkoje laikotarpio, numatyto rinkos vertės apibrėžime.
8. Ypatinga vertė
9. Nusidėvėjimo suma
10. Atgautina suma
11. Turto praradimo vertė

TURTO IR VERSLO VERTINIMO METODAI.
Pagrindiniai Vakarų šalyse naudojami turto ir verslo vertinimo metodai:
1. Grynosios balansinės vertės metodas;
2. Lyginamosios vertės metodas;
3. Atkuriamosios vertės metodas;
4. Likvidacinės vertės metodas;
5. Kainos už pelną metodas;
6. Diskontuotų pinigų srautų arba dabartinės vertės metodas.
Lietuvoje taikomi atkuriamosios vertės, lyginamosios vertės, pinigų srautų diskonto, ypatingos vertės ir kt. metodai.
GRYNOSIOS BALANSINĖS VERTĖS METODAS. Grynoji balansinė įmonės vertė yra skirtumas tarp turto ir skolų (arba tarp aktyvų ir pasyvų), nurodytų įmonės balanse. Turi trūkumų: įmonės turtas vertinamas atsižvelgiant į turto įsigijimo kainas, kurios dabar gali būti labai pasikeitusios; Balansas atspindi įmonės padėtį tik fiksuotu momentu, neparodydamas dinamikos; Neatsižvelgdama į įmonės perspektyvą, potencialą, dėl ko sparčiai auganti įmonė ir ties bankroto riba stovinti įmonė gali būti įvertintos ta pačia suma, jeigu jų likutinės balansinės vertės duotu momentu būtų vienodos.
LYGINAMOSIOS VERTĖS (PARDAVIMO KAINOS ANALOGŲ) METODAS. Šio metodo pagrindas yra prielaida, kai du adekvatūs turto objektai turi tą pačią vertę. Šis metodas tiesiogiai priklauso nuo turimos informacijos, ar informacijos, kurią įmanoma surinkti, gausumo ir patikimumo. Vertinant turtą šiuo metodu, tiesiogiai taikomas pakeitimo kitu turtu principas. Šį metodą rekomenduojama taikyti vertinant: ž.ū. paskirties žemės sklypus, miškų ūkio paskirties žemės sklypus, butus, gamybinės, ūkinės –komercinės paskirties pastatus, smulkias ir likviduojamas įmones. Duomenis apie lyginamuosius obj. galima rasti: turto vertinimo asmeniniame duomenų banke, valstybiniuose ir kt. duomenų bankuose, apklausiant sandorių dalyvius, notarų biurus, apklausiant prekybos firmas ir agentūras ir kt. Turto vertintojas turi pasižymėti visas nepanašias vertinamo ir lyginamojo objektų savybes ir apskaičiuoti vertinamo objekto vertę.
RV=PK ± PV, čia RV- vertinamo objekto vertė; PK- palyginamojo objekto pardavimo kaina; PV- patikslinimų vertė (ji gali būti ir neigiama).
Skaičiuojant reikia nustatyti laiko, vietovės, kompleksinių fizinių turto požymių pataisos koeficientus, kurie sąlygoja patikslinimų vertę.
Laiko pataisos koef. parodo rinkos vertės kitimo dydį. Jo reikia tada, kai palyginimui imamas gerokai anksčiau įvykusio sandorio pvz. ir yra žinoma, kad per tą laiką rinkos konjunktūra pakito.
Vietovės pataisos koef. nustatomas kai palyginamieji vertinamo obj. analogai yra kitoje vietovėje, kurios rinkos konjunktūros sąlygos kitokios negu vertinamo obj. vietovėje. Šis koef. parodo vietovių rinkos skirtumus.
Finansavimo sąlygų pataisos koef. skaičiuojamas, kai palyginamieji obj. buvo pirkti-parduoti šiek tiek skirtingomis sąlygomis (išsimokėtinai, lizingu).
Kiti pataisos koef. išreiškia vertinamo obj. ir palyginamojo analogo fizinių savybių ir naudojimo sąlygų skirtumus. Šias pataisas galima apskaičiuoti santykiniu, procentiniu ar absoliučiu pavidalu.
ATKURIAMOSIOS VERTĖS (KAŠTŲ) METODAS. Šis metodas taikomas vertinant žemės sklypų priklausinius, įrenginius bei inžinerinės infrastruktūros objektus; butus, gyvenamuosius namus ir jų priklausinius (jų draudimo atveju); gamybinės, ūkinės-komercinės paskirties pastatus, statinius, įrenginius ir kt.
Turto vertė šiuo metodu nustatoma etapais:
1. nustatomi vertinamo obj. atstatymo kaštai (kiek kainuotų pagaminti, sumontuoti šiuo metu esančiomis rinkos kainomis objektą);
2. nustatoma vertinamo obj. nusidėvėjimo vertė.
Atstatymo kaštams nustatyti naudojami du būdai: vertinamo obj. atkūrimas ir vertinamo obj. pakeitimas kitu.
Vertinamojo obj. atstatomoji vertė apskaičiuojama: AV=AK-NV , čia AV- vertinamo obj. atstatomoji vertė, AK- vertinamojo obj. atstatymo kaštų vertė, NV- vertinamojo obj. nusidėvėjimo vertė. Nusidėvėjimas suprantamas kaip turto naudingumo, o tuo pačiu ir vertės praradimas.
Turto nusidėvėjimo laipsniui nustatyti literatūroje siūloma naudoti 3 metodus: Suskaidymo, gyvavimo amžiaus, rinkos metodus. Nusidėvėjimo vertei nustatyti dažniausiai taikomas suskaidymo metodas. Jo prasmę sudaro tai, kad turtas praranda vertę dėl: fizinio nusidėvėjimo (skaičiuojamas kiekvienam obj. elementui), funkcinio nusidėvėjimo, ekonominio nusidėvėjimo. Nusidėvėjimo laipsnį padauginus iš nustatytos vertinamo obj. elemento atstatomosios vertės, sužinoma fizinio nusidėvėjimo vertė. Nusidėvėjimas gali būti pašalinamas arba nepašalinamas. Nepašalinamas nusidėvėjimas- kai sąnaudos defekto ištaisymui viršija vertę, kuri bus pridėta. Pašalinamas nusidėvėjimas- sąnaudos bus mažesnės, nei pridėta vertė. Bet kokį trūkumą galim ištaisyti, bet jei sąnaudos viršija potencialią naudą, jis vadinamas nepašalinamu. Atidėtas einamasis remontas- pašalinamo nusidėvėjimo rūšis, kuris reiškia, kad protingas pirkėjas tuoj pat padarys išlaidas tam,kad nuosavybę privesti iki normalių standartų (dažymas, ten kur būtina; tekančio stogo remontas). Funkcinis nusidėvėjimas- vertinamo obj. funkcinių trūkumų atsiradimas per tam tikrą laikotarpį, rinkoje pasikeitus technologijai, madai ir skoniui, dėl demografinių ar socialinių ir kitų veiksnių. Vertinamas obj. gali puikiai funkcionuoti, bet neatitinka šiuolaikinių standartų. Funkcinio nusidėvėjimo vertė išreiškiama skirtumu tarp potencialios vertinamo obj. vertės su pašalintu funkciniu nusidėvėjimu ir šio obj. vertės be pašalinto funkcinio nusidėvėjimo. Visa vertinamo obj. nusidėvėjimo vertė apskaičiuojama : NV= FN + TN + EN , čia NV- nusidėvėjimo vertė, FN- fizinio nusidėvėjimo vertė, TN- funkcinio nusidėvėjimo vertė, EN- ekonominio nusidėvėjimo vertė. Tais atvejais, kai vertinamas obj. yra NT su žemės sklypu, atskirai palyginamosios vertės metodu nustatoma žemės sklypo vertė. Apskaičiuojama ir žemės sklypo pagerinimo bei inžinerinės infrastruktūros vertė. Bendroji atkuriamosios vertės (kaštų) metodu nustatyta vertinamo obj. vertė yra: AV= (AK – NV) + ŽV , čia ŽV- žemės sklypo vertė.
Turto vertintojas, taikantis gyvavimo amžiaus metodą, nusidėvėjimo laipsniui nustatyti, pirmiausiai turi išsiaiškinti pastato gyvavimo trukmės sąvokas.
Ekonominis amžius- tai amžius kurio metu turtą galima naudoti, gaunant pelną. Tai laikas, kurio metu pagerinimas duoda įnašą į NT vertę. Fizinis amžius – laika , per kurį tas ar kitas statinys realiai egzistuoja ir tinkamas naudoti. Efektyvus amžius – pagrįstas išoriniu namo vertinimu, įvertinant jo būklę, dizainą ir ekonominius veiksnius, turinčius įtakos jo vertei. Chronologinis amžius t.b. pažymėtas vertinant, tačiau jis turi nedidelę reikšmę. Likęs ekonominis amžius- tai laikas nuo pastato vertinimo datos iki ekonominio amžiaus pabaigos. Jį vertintojas turi nustatyti.
Gyvavimo amžiaus metodas pagrįstas pastatų apžiūra ir grindžiamas tuo, kad efektyvus amžius, išreikštas proc., atspindi tipinį ekonominį amžių, lygiai taip kaip ir sukaupto nusidėvėjimo proc. atspindi bendrus atstatomuosius kaštus. N/AV= Ef A/TEk A ; čia: N-nusidėvėjimas, AV- atstatomieji kaštai, Ef A – efektyvus amžius, TEk A- tipinė ekonominio amžiaus trukmė. Ta pati formulė gali būti : Ef A/ TEk A = nusidėvėjimo % nuo AV. Kai kurie vertintojai naudoja : FN/ FN+ LEk A arba Ef A/ Ef A + LEk A , kur FN- fizinis nusidėvėjimas, LEk A – likęs ekonominis amžius.
Taikant rinkos metodą turto nusidėvėjimo laipsnio nustatymui reikalaujama naudoti rinkos duomenis, tai yra pardavimų (analogų) lyginimo pagrindu.

Atstatomosios vertės metodas gana universalus , bet turi trūkumų:
· kartais gana sunkus surinkti informaciją apie esamas kainas, ypač nebegaminamų specifinių įrengimų;
· sunku įvertinti turto nusidėvėjimą, jei jo amžius daugiau nei 10 metų;
· neįmanoma pilnai atstatyti jau pasenusį statinį;
· sunku atskirti pastatus ir statinius nuo žemės.
Šis metodas geriausiai tinka naujos statybos pagrindimui, geriausio ir efektyviausio žemės panaudojimo pagrindimui, renovacinei analizei, rizikos draudimo įvertinimui.
LIKVIDACINĖS VERTĖS METODAS. Likvidacinė vertė traktuojama kaip mažiausia kaina, kurią potencialus pirkėjas gali sumokėti už įmonės turtą. Šis metodas naudojamas, kai potencialus pirkėjas ruošiasi visiškai rekonstruoti įmonę arba pakeisti jos profilį ir jam yra svarbu žinoti kiek jis gaus išpardavęs nereikalingą turtą. Tai pat naudojamas, norint nustatyti mažiausią įmanomą kainą, žemiau kurios pardavėjas neginčijamai patirs nuostolius. Likvidacinė vertė gali būti skaičiuojama laikant, kad turtas išparduodamas normalia likvidacine tvarka, arba kad turtas išparduodamas skubiai „gaisro“ tvarka. Dėl neišvengiamų likvidacinių nuostolių, šis metodas fiksuoja visada mažesnę turto vertę, nei kiti metodai.
KAINŲ UŽ PELNĄ METODAS. Šis metodas plačiausiai naudojamas Vakarų šalyse, kur išsivysčiusi vertybinių popierių rinka. Įmonės vertę apsprendžia jos akcijų kursas rinkoje. V= n x k , čia n-išleistų akcijų skaičius, k- vienos akcijos rinkos kaina.
7.6. Kainos už pelną metodas
Esmė – įm. vertę apsprendžia jos akcijų kursas rinkoje, naud. kur yra išsivysčiusi VP rinka.
Privalumai: universalus, greitas ir tikslus, paprastas, nereikalaujantis sudėtingos analizės
Trūkumai: taikomas esant išsivysčiusiai VP rinkai, *įm. akcijų kursas priklauso nuo tų akcijų pasiūlos ir paklausos rinkoje.
Taikomas menedžerių, biržos maklerių ir investitorių tarpe.

Leave a Comment