Turto vertinimo procesas

TURTO VERTINIMO PROCESAS    

ĮVADAS 21. TURTO VERTINIMO PROCESAS 42. PROBLEMOS APIBŪDINIMAS (NUSTATYMAS 53. IŠANKSTINIS DUOMENŲ RINKIMAS IR VERTINIMO PLANAS 94.DUOMENŲ RINKIMAS IR ANALIZĖ 11 4.1. BENDRIEJI DUOMENYS 11 4.2. SPECIALIEJI DUOMENYS 125. GERIAUSIO IR EFEKTYVIAUSIO PANAUDOJIMO ANALIZĖ 156. ŽEMĖS SKLYPO VERTĖS NUSTATYMAS 167. TRIJŲ VERTINIMO METODŲ TAIKYMAS 188. GAUTŲ VERTĖS RODIKLIŲ SUDERINIMAS IR GALUTINIO RODIKLIO NUSTATYMAS219. VERTINIMO ATASKAITOS 21IŠVADOS 26LITERATŪRA 27

ĮVADAS    Turto vertinimas daugeliu atveju yra unikalus nekilnojamojo turtosrities aspektas. Vertintojo nuomonė apie nekilnojamąjį turtą turi didelėsreikšmės, suprantama, priklausomai nuo vertinimo tikslo, t.y. ar turtasvertinamas pardavimui, draudimui, patikėjimui, paskolai gauti ir pan.Skirtingai nei daugelis mano, vertintojo užmokestis nepriklauso nuoįvertinto turto vertės. Taigi, kadangi vertintojas nėra suinteresuotasnustatyti didesnę vertinamo objekto vertę, jis ar ji gali objektyviaiišnagrinėti vertinamo turto privalumus, patrauklumą… Tokiu būduvertintojas kompetetingai atlieka savo darbą bei neklaidina rinkos dalyvių.Priešingu atveju, netinkamas, t.y. netikslus įvertinimas gali brangiaikainuoti (tiek pačiam vertinančiajam, tiek ir užsakovui). Rinkos ekonomikos sąlygomis labai svarbu, kad visi rinkos dalyviaibūtų pakankamai informuoti it teisingai suprastų reiškinius, susijusius sunekilnojamuoju turtu. Kitaip visada išliks dezinformacijos pavojus,galintis iškreipti nekilnojamojo turto ir su jo funkcijomis susijusiųprocesų esmę. Tai ypač svarbu, stojant į Europos Sąjungą, pasaulio prekybosorganizaciją, sukurtą per šimtmečius, nes reikia tikslingos, ekonomiškaikompetetingos ir socialiai orientuotos vadybos. Tai ypač aktualu dabartiniulaikotarpiu, kai nekilnojamojo turto rinka vis plečiasi. Žemės, jospriklausinių, pastatų ir butų rinka Lietuvoje naujai pradėjo formuotis,atkūrus Nepriklausomybę. Po Nepriklausomybės atkūrimo priimto Valstybinioturto privatizavimo, restitucijos, butų privatizavimo ir kt. verslininkystęreglamentuojantys įstatymai tapo teisiniu pagrindu plėtotis nekilnojamojoturto rinkai Lietuvoje. Nekilnojamojo turto rinkos plėtra tampa vienu iš veiksnių,reikalaujančių profesionalaus turto įvertinimo, pagrįsto ilgamete rinkosekonomikos šalių patirtimi ir mūsų gyvenimo realijomis. Tuo tikslurengiant įstatyminę bazę, remiantis užsienio šalių patirtimi, stengiamasisuvienodinti turto vertinimo standartus taip, kad jie atitiktų tarptautiniųturto vertinimo standartų keliamus reikalavimus [1]. Nekilnojamojo turto vertinimas yra būtinas turto pirkėjams irpardavėjams, nekilnojamojo turto registrą tvarkančioms įstaigoms, kreditųdavėjams, hipotekos įstaigoms, draudimo kompanijoms, investuotojams,pagaliau ir kiekvienam savininkui. Kaip rodo patirtis, joks įvertinimasnegali būti absoliučiai teisingas, tačiau siekti objektyvumo, vertinantturtą, yra neišvengiama būtinybė. Štai kodėl dėl visų aukščiau paminėtų priežasčių taip svarbu, įgijustam tikrą kvalifikaciją bei patirties, išmokti teisingai ir bešališkaivertinti turtą. Tai įmanoma, įsisąmoninus, kad tik pasiruošimas nuosekliaiatlikti užsakymą gali duoti norimų rezultatų. Ne nuo turto vertinimoproceso etapų teorinio išmanymo, bet nuo jų praktinio įgyvendinimopriklauso sėkmė bei turto vertintojo reputacija – labai reikšminga šiosprofesijos atstovui. Tyrimo objektas – turto vertinimas. Tyrimo dalykas – nekilnojamojo turto vertinimo procesas, jo etapaiir jų analizė. Tyrimo tikslas – remiantis užsienio šalių patirtimi bei Lietuvojekuriamos turto vertinimo bazės pagrindu, išnagrinėti nekilnojamojo turtovertinimo procedūrą, išskiriant atskirus etapus bei apibūdinant iranalizuojant kiekvieną iš jų. Tyrimo uždaviniai: ·        užsienio literatūros analizė pasirinkta tema; ·        užsienio praktikos, apibūdinant turto vertinimo procesą, palyginimas su Lietuvos įstatymuose apibrėžta turto vertinimo procedūra. ·        pagrįsti turto vertinimo proceso reikšmingumą bei parodyti, kad nuo tai sudaro paties vertinimo esmę.   Tema iš tiesų yra aktuali. Juo labiau, kad, kaip jau buvo minėta,nekilnojamojo turto rinka dar “sąlyginai” jauna Lietuvoje. Be to,profesionalių vertintojų, galinčių atlikti užsakymą pagal tarptautiniusturto vertintojams keliamus reikalavimus nėra daug. Tad užsienio šaliųpatirtis šioje sferoje galėtų būti labai naudinga.   

1.      TURTO VERTINIMO PROCESAS

 1.     Problemos nustatymas 1.1.  Nekilnojamojo turto objekto identifikavimas. 1.2.  Nuosavybės teisių atstatymas. 1.3.  Turto vertinimo data. 1.4.  Vertinimo tikslas. 1.5.  Vertės nustatymas. 1.6.  Kitos ribojančios sąlygos.  2. Išankstinė apžiūra ir vertinimo plano sudarymas. 1.7. Būtini duomenys. 1.8. Duomenų šaltiniai. 1.9. Būtinas personalas. 1.10. Darbų atlikimo grafikas. 1.11. Kalendorinis planavimas. 1.12. Darbų apmokėjimas ir kontrakto sudarymas (sutarties) sudarymas.  3. Duomenų rinkimas ir analizė. 1.13. Bendri duomenys: Ekonominiai: Rinkos analizė; Finansavimas; Ekonominė bazė; Tendencijos. Vietos: Regiono; Miesto; Mikrorajono. Specialieji duomenys: Vertinamas nekilnojamas turtas: Dokumentai, patvirtinantys nuosavybės teisę; Žemės sklypo panaudojimas ir jo ryšys su egzistuojančiais standartais; Fizinės sklypo charakteristikos ir patobulinimai. Palyginamasis nekilnojamas turtas: Pardavimai; Pardavimo listingai; Išlaidos; Metinė nuoma.  4. Geriausio ir efektyviausio panaudojimo analizė. 5.  Žemės sklypo įvertinimas. 6. Trijų vertinimo metodų panaudojimas. 6.1.  Atkuriamosios vertės; 6.2.  Palyginamosios vertės; 6.3.  Naudojimo pajamų.  7.     Galutinis turto vertės nustatymas. 8.     Vertinimo ataskaita.   2. PROBLEMOS APIBŪDINIMAS (NUSTATYMAS)   Pirmas vertinimo proceso žingsnis – problemos, kurią reikiaišspręsti, nustatymas. Problemos nustatymą galima išskaidyti į šiuos 6elementus: 1.      Nekilnojamojo turto identifikavimas: a)     žemės sklypo; b)     patobulinimų (t.y. pastatų, įrengimų ir pan, didinančių žemės sklypo vertę); c)      asmeninio turto. 2.      Nuosavybės teisių nustatymas. 3.      Turto vertinimo data. 4.      Vertės nustatymas. 5.      Kitos ribojančios sąlygos.  Nekilnojamojo turto identifikavimas. Vertinimo ataskaitos skaitytojui turto būti visiškai aišku, kas yra vertinama. Ataskaitoje turi būti tiksliai aprašytas nekilnojamojo turto objektas (žemės sklypas ir pastatai ant jo), o taip pat asmeninis turtas, įeinantis į vertinamo nekilnojamo turto vertę. Žemės sklypo identifikavimas. Pirminis vertinamo objekto identifikavimas pradedamas nuo paštoadreso nustatymo ar kito trumpo aprašymo, pvz., žemės sklypo numerio

nustatymo. Vertinant turtą, tiesiog būtinas tikslus identifikavimas,atliekamas naudojantis netgi juridiniais dokumentais, patvirtinančiaisnuosavybės teisę ir pan. Be to, esant galimybėms, reikia apžiūrėtivertinamą turtą. Klausimą dėl būtinumo nustatyti visišką vertinamo turtojuridinį aprašymą, reikia spręsti pirmiausiai. Jei ataskaitoje nurodomasitin tikslus vertinamo turto aprašymas, paprastai jis keliamas į priedus.Kitos specifinis detalės, susijusios su vertinamu turtu, analizuojamosspecialių duomenų skyriuje.  Patobulinimų nustatymas. Būtina ir svarbia kiekvieno vertinimo dalimi laikoma visųpatobulinimų (t. y. pastatų, statinių), įeinančių į vertinamo objektovertę, visiškas ir tikslus aprašymas. Smulkiau patobulinimų identifikavimasaprašomas specialių duomenų skyriuje.  Asmeninio turto nustatymas. Vertintojas turi gerai žinoti veikiančius įstatymus to regiono,kuriame atlieka turto vertinimą. Praktiškai būna neįmanoma nustatyti, kąlaikyti asmeniniu turtu, o ką – nekilnojamuoju turtu. Tam reikalingapapildoma vertinamo objekto apžiūra. Vertinant gyvenamuosius namus, kai kurie tipiniai įrengimai patenkaant ribos tarp asmeninio ir nekilnojamojo turto, pvz., kiliminės dangos, TVantenos, elektros įranga bei apšvietimo sistemos.  Nuosavybės teisių nustatymas. Nekilnojamojo turto vertintojas neapsiriboja vien fizinių žemėssklypo ir atitinkamų patobulinimų savybių charakteristikomis.Nekilnojamojo turto vertinimas – tai visų pirma atitinkamų nuosavybėsteisių, susijusių su nekilnojamuoju turtu, įvertinimas (nustatymas). Vienu atveju gali reikėti vertinti pagal visas nuosavybės teises,kitais atvejais – pagal atskiras nuosavybės teises (pvz., nuomos teisę). Taip pat gali būti vertinama, analizuojant nekilnojamojo turtovaldymo teises. Nekilnojamasis turtas gali priklausyti individualiemssubjektams, partneriams, korporacijoms ar grupei paveldėtojų. Kai teisę įnekilnojamąjį turtą turi keli asmenys, tai kiekvienas iš jų gali turėtivienodą ar nevienodą turto dalį. Vertinant turtines teises ir interesus, galima juos išskirti įatskiras grupes, pvz., teisę į oro erdvę virš vertinamo objekto; teisę įžemės gelmes; teisę kirsti žemės sklypą (t. y. pervažiuoti ar pereiti) arkitus servitutus, apribojančius pilną teisę į nuosavybę. Atsižvelgus įtai, kad turto vertinimas neapsiriboja tik “fizinių komponentų”įvertinimu, tam, kad vertintojas kuo tiksliau įvertintų nekilnojamąjįturtą, jis visų pirma turi susipažinti su visomis nuosavybės teisėmis. Bešių žinių vertintojas gali nustatyti neadekvačiai didelę vertę. Tikslus nuosavybės teisių nustatymas vertintojui gali būti naudingasšia prasme – jis bus orientuotas, kokias problemas turi išspręsti ir kokiadarbų apimtis jo laukia.  Data, kuriai reikia įvertinti. Vertinimas turi būti numatytas konkrečiam laiko momentui. Nuosavybėsvertė gali kisti diena iš dienos. Pvz., netikėtas kokio nors įvykio,galinčio paveikti rinkos konjunktūrą, paskelbimas gali turėti įtakosnekilnojamojo turto vertinimui. (…). Įvairiais turto vertinimui įtakąturinčiais veiksniais galima laikyti šiuos: paskelbimą apie naujas statybasar kelių maršrutų pakeitimą; greitkelių nutiesimą ar kitus analogiškuspakeitimus netoli nuo nekilnojamojo turto objekto. Ryškūs nekilnojamojo turto fiziniai pakeitimai, pvz., gaisropadariniai, gamtos ar antropogeninė įtaka, taip pat įtakoja vertėsnustatymą. Jei vertinimo data sutampa su paskutinio nekilnojamojo turto objektoapžiūrėjimo data, nėra būtinybės stengtis numatyti ateities ar analizuotipraeities vertinamo objekto būklės. Jei vertinimo data yra ankstesnė ar vėlesnė nei apžiūros momentas,ataskaitoje vertintojas turi pateikti turto įvertinimą, paminėdamas, kadrėmėsi atitinkamos datos (t.y. apžiūros momento) duomenimis. Be to, jisgali pateikti galimą turto vertės pasikeitimą ateityje, t.y. prognozę,remdamasis paskutinės apžiūros momentu, jo data.  Vertinimo panaudojimas. Daugeliu atvejų vertinimo tikslas – nuosavybės įvertinimas tamtikrai datai. Dažniausiai turto vertintojai vertina rinkos verte, tačiauegzistuoja ir kiti vertės tipai, t.y. draudimo, investavimo, atskirųnuosavybės teisių ir t.t., kurie pastaruoju metu tampa vis populiaresni. Vertintojui būtina gauti iš užsakovo visą informaciją apie vertinimotikslą tam, kad vėliau ataskaitoje jo pateikta informacija (išvados)atitiktų iškeltą tikslą. Jei vertinimo tikslas – hipotekos kreditavimas,vertintojui svarbu išsiaiškinti, kokios specialios organizacijosreikalavimus turi atitikti jo atliekamas vertinimas.  Vertės nustatymas. Visais atvejais vertinimas būtinas, kad ataskaitoje būtų aišku,kokiu vertės tipu buvo vertinama. Vertinimas, kurio tikslas – kreditavimas,grindžiamas rinkos verte. Pripažintas pastaruoju metu vertinimas rinkosverte arba pridedamas prie ataskaitos arba šio dokumento kopija perduodamaklientui atskirai, o ataskaitoje daroma nuoroda į šį faktą. Rinkos vertės nustatymas: “Tai labiausiai tikėtina suma, už kuriąnuosavybė gali būti parduota konkurencinėje ir atviroje rinkoje, laikantisvisų sąlygų, reikalingų teisingam sandėriui tarp pirkėjo ir pardavėjosudaryti, esant sąlygai, kad kiekvienas iš jų veikia atsakingai ir kadkainos neįtakoja jokie papildomi stimulai”. [4, 6] Šis apibrėžimas aiškiainurodo, kad sandoris sudaromas konkrečiai datai ir nuosavybės teisiųperdavimas pirkėjui pagrįstas šiomis sąlygomis: 1)     pirkėjui ir pardavėjui būdinga tipinė duotai rinkai motyvacija; 2)     kiekviena šalis informuota ar konsultuota, ir kiekviena iš jų veikia ta kryptimi, kuri, jų manymu, geriausiai tenkina abiejų šalių interesus; 3)     yra protingai pasirinktas laiko tarpas nuosavybės “pateikimui, pristatymui” atviroje rinkoje; 4)     mokama atitinkama valiuta arba analogiškomis sąlygomis finansuojama sutartis; ir 5)     sutarties kainai neturi įtakos specialios finansavimo sąlygos, pareikštos šalių, ryšium su įgyvendinama sutartimi. Taikant palyginamosios vertės metodą, būtinos pataisos,atspindinčios neįprastas finansavimo sąlygas. Paprastai analogų pardavimo
kainai pataisos netaikomos, jei sutarčių finansavimo sąlygos tipinės duotamregionui; šias išlaidas pakankamai lengva nustatyti, nes pirkėjai apmokajas visose pardavimų sutartyse.  Kiti apribojimai. Siekiant apsaugoti vertintojo ir jo kliento interesus, dažnai svarbu nurodyti papildomus apribojimus. Žemiau pateikti apribojimai gali būti naudingi vertintojui, ruošiant ataskaitą. 1)     Bet kokie vertės perskaičiavimai, pateikti atskaitoje, priskiriami viso turto įvertinimui ir bet koks turto suskaidymas bei tų atskirų dalių įvertinimas, o vėliau minėtų verčių sumavimas veda prie neteisingo vertės nustatymo. Todėl ataskaitoje, esant būtinumui, dažnai pateikiamos atskirų objekto dalių įvertinimas. 2)     Ruošiant atskaitą paprastai naudojamasi tik apytiksliais planais ir specifika. Todėl, vertinant objektą, būtina, kiek tai leidžia galimybės, naudotis galutiniais planais. 3)     Bet kokie siūlomi patobulinimai vertinami kaip įvykdyti, jei nenumatytos kitos sąlygos. Bet kokia statyba vyksta, remiantis statybos darbų planu, paminėtu (bei pridėtu) ataskaitoje. 4)     Vertintojas tikisi, kad skaitytojas ar ataskaitos naudotojas turi pakankamai būtinų statybos brėžinių ir planų, nuomos sutarčių ir pataisymų (jei tokių yra) kopijų, susijusių su vertinama nuosavybe. 5)     Vertintojui svarbu žinoti, buvo ar nebuvo atlikta speciali juridinė ekspertizė, žemėtvarkos darbai, ar visi duomenys apie fizines objekto savybes (apimtis, užimama teritorija) gauti iš mokesčių inspekcijos. Jei žemėtvarkos duomenys skirsis nuo nurodytų charakteristikų, būtina pakoreguoti ataskaitą. 6)     Prognozės, pastebėjimai ar eksploatacinės ataskaitos, įeinančios į vertinimo ataskaitą, turi būti pagrįstos esamos rinkos sąlygomis ir galimais trumpalaikio poveikio faktoriais, įtakotais paklausos ir pasiūlos pasikeitimų, o taip pat išliekančios stabilios ekonominės situacijos pagrindu. Tačiau tos prognozės gali kisti dėl kintančių sąlygų ateityje. 7)     Ši ataskaita turi būti laikoma ribotu tyrimu, kurį atlikdamas vertintojas nesilaikė (nes tai labai sudėtinga) visiškai visų vertinimo reikalavimų, numatytų vertinimo standartuose ar vertinimo organizacijų. 8)     Ši trumpa ataskaita nėra vertinimas, ir todėl joje nėra nustatyta galutinė vertinamos nuosavybės vertė.  

3.      IŠANKSTINIS DUOMENŲ RINKIMAS IR VERTINIMO PLANAS

  Tai antrasis vertinimo proceso žingsnis. Šį etapą galima suskaidytiį 6 dalis: 1.      Reikia nuspręsti, kokių duomenų reikia. 2.      Nustatyti duomenų gavimo šaltinius. 3.      Nustatyti personalo, reikalingo darbui atlikti, poreikį. 4.      Sudaryti darbo planą. 5.      Sudaryti kalendorinį grafiką. 6.      Susitarti dėl užmokesčio ir pasirašyti sutartį.  Būtini duomenys.  Duomenų tipai, būdingi įvertinimui, skirstomi į bendruosius – apierinką ir vietos padėtį bei specialiuosius – apie vertinamą nekilnojamojoturto objektą ir palyginamuosius objektus. Bendrieji duomenys – tai platus socialinių, ekonominių, teisinių irekologinių faktorių spektras, turintis įtakos nuosavybės vertei. Labiausiaipaplitęs bendrųjų duomenų įsivaizdavimo būdas – jų suskaidymas į atskiruslygius, liečiančius regioną, valstiją, miestą ar mikrorajoną. Šios duomenų bazės privalumas tas, kad, vieną kartą surinkus irsusisteminus minėtus duomenis, juos galima panaudoti kitiems vertinimams,atliekamiems tame pat regione, valstijoje, mieste ar mikrorajone. Kai kuriose teritorijose galima sutikti du klasifikavimo variantus,t.y. jų kombinaciją. Pvz., valstijos ir regiono duomenys dažnai sutampa, onedidelė gyvenama teritorija gali sutapti su mikrorajonu. Surinkti specialiuosius duomenis – pats sunkiausias vertinimoproceso uždavinys. Tai ypač sudėtinga tais atvejais, kai nekilnojamasis turtasišsidėstęs teritorijoje, nepažįstamoje vertintojui. Vertintojas turi išanalizuoti duomenis ir įsitikinti, kad jų pakankateisingai analizei atlikti.  Duomenų šaltiniai.  Vertintojas turi turėti ir laikytis duomenų rinkimo ir patikimosaugojimo sistemas. Rinkos informaciją vertintojui patartina saugotiatitinkamuose failuose (bylose) ir juos (jas) taip sugrupuoti, kad minimoji sistema funkcionuotų kuo efektyviau. Tik kai kuriuos duomenis, turinčiusryšį su konkrečiu atveju, galima iš karto panaudoti; kitus duomenis reikiarūšiuoti ir indeksuoti vėlesniam panaudojimui. Pardavimų informacijapaprastai renkama standartinėse lentelėse. Daugelis vertintojų naudojasikompiuteriais duomenims rinkti, saugoti ir apdoroti.  Būtinas personalas.  Paprastą mažos įmonės ar parduotuvės įvertinimą gali atlikti vienasžmogus. Paprastai vertintojų kompanija susideda iš sertifikuoto(licencijuoto) vertintojo, kuris, kaip taisyklė, būna valdytoju arsavininku, ir padėjėjo (asistento), kuris padeda rinkti duomenis irsavarankiškai (bet stebimas) vykdo pačias paprasčiausias užduotis. Įfirmos personalo sudėtį dar gali įeiti kontoros tarnautojas (klerkas),atsakingas už paštą, pokalbius telefonu, dokumentų spausdinimą, duomenųsuvedimą į kompiuterį ir pan. Nepriklausomai nuo firmos dydžio, sprendimas apie darbų tarp esamopersonalo padalijimą turi būti priimtas priklausomai nuo užsakymo.  Darbų atlikimo grafikas.  Įvertinimas laiku – būtina vertinimo praktikos sąlyga. DaugelyjeJAV regionų aukštas konkurencijos lygis turto vertinimo rinkoje įtakojalabai trumpus ir greitus darbų atlikimo terminus (nuo 1 iki kelių dienų ). Tikslus atliekamų darbų planas – grafikas – tai firmos efektyvausvaldymo instrumentas. Planavimas firmos darbuotojams padeda aiškiai suprasti darbo, kurįkiekvienas turi atlikti, pobūdį. Be to, tai leidžia efektyviai atliktiužsakymą.  Tinklinis planavimas.  Plačiai paplitęs darbo kontrolės vertinimo firmoje būdas –kalendorinio grafiko sudarymas. Jis gali būti sudarytas paprastokalendoriaus pagrindu, kuriame pažymėtos datos, iki kurių turi būtiįvykdyti atskiri darbo etapai. Kitas kalendorinio grafiko pavyzdys –metalinė lentelė, ant kurios magnetais nurodyti vertinimo darbų etapai.Ypač didelėse firmose kalendoriniai grafikai įvesti į kompiuterius. Taileidžia kontroliuoti darbą po kiekvieno atlikto užsakymo.  Darbų apmokėjimas ir sutarties sudarymas.  Kai kurie stambūs užsakovai patys nustato maksimalią sumą užsiūlomą atlikti darbą, ir vertintojams telieka nuspręsti, ar imtis siūlomo

darbo, esant nustatytam (tai yra siūlomam) užmokesčiui. Kiti klientai reikalauja, kad vertintojas nustatytų ar su juo būtųsuderintas atlyginimas prieš jam imantis vertinimo. Kartais tarp nuolatinių užsakovų ir vertintojų susiklosto tokiesantykiai, kad klientai leidžia pačiam vertintojui atlikti darbą, prieš tainenustačius užmokesčio sumos. Apdovanojimas, kurio gali reikalauti vertintojas už atliktą darbą,labai priklauso nuo jo reputacijos. Vertintojai, žinomi kaip geros reputacijos, patyrę ir pan., gauna didesnius honorarus nei tie, kurie neturi išvardintų privalumų. Išmokamas “apdovanojimas”, t.y. užmokestis, visada pagrįstas sutartimi tarp vertintojo ir kliento. Galiausiai, kadangi vertintojai – profesionalai, iš jų reikalaujama kompetetingai atlikti darbą, nepriklausomai nuo užmokesčio dydžio. Mažas užmokestis negali būti pasiteisinimu dėl nekokybiškai atlikto darbo. Todėl vertintojas turi tiksliai ir teisingai nustatyti darbų apimtį, reikalingą užduočiai atlikti, taip pat nustatyti “protingą užmokestį”.  

4.      DUOMENŲ RINKIMAS IR ANALIZĖ

 4.1. BENDRIEJI DUOMENYS

  Ekonominiai faktoriai.  Vertintojas turi įvertinti visus socialinius, ekonominius,teisinius ir ekologinius faktorius, kurie įtakoja nuosavybės vertę tamtikrame regione. Šią informaciją galima surinkti iš bendrųjų ir specialiųjųpublikacijų, įskaitant respublikinius ir vietos laikraščius, finansiniusžurnalus bei leidinius apie nekilnojamojo turto vertinimą. Ekonominiųsąlygų analizavimas apima tokius rodiklius kaip banko siūlomi procentai,vartotojų perkamoji galia, finansavimo galimybės ir t.t.  Vietos padėties informacija.  Šios kategorijos pagrindiniai duomenys susiję su vietos padėtiesfaktoriumi, ekonominiais faktoriais, veikiančiais už nekilnojamojo turtoribų, bet įtakojančiais jo vertę. Čia turima galvoje informacija “apieregioną, miestą ar mikrorajoną, įskaitant gyventojų sudėties ypatumus,kainų lygį, užimtumą, ekonominės analizės duomenis”.  

4.2.    SPECIALIEJI DUOMENYS

  Specialieji duomenys – vertinama nuosavybė. Specialieji duomenys, liečiantys vertinamą nuosavybę, išskiriami į: •        Nuosavybės teisę patvirtinančius dokumentus; •        Inventorizacijos knygos duomenis; •        Žemės sklypo panaudojimo pagal paskirtį dokumentus; •        Nekilnojamojo turto fizinių parametrų aprašymą ir analizę bei •        Geriausio ir efektyviausio panaudojimo analizę. Nuosavybės teisę patvirtinantys dokumentai.  Ši informacija apima savininko asmenybės identifikavimą, nuosavybėstipą, nuosavybės teisių apribojimą, zoninį reguliavimą, įtakojantįnekilnojamojo turto vertę, mokesčių sistemą, nuosavybės teisių perdavimo irkt. apribojimus.  Žemės sklypo ryšys su jį supančiu gamtovaizdžiu.  Žemės sklypo aprašymas turi įjungti visas jo charakteristikas. Čiaanalizuojamos tokios žemės sklypo charakteristikos kaip sklypo dydis,forma, topografinis žemėlapis, žemės sklypo orientacija ir pastatai ant jo,komunaliniai patogumai ir žemės sklypo atitikimas žemės panaudojimotaisyklėms.  Žemės sklypo charakteristikos ir atitinkami patobulinimai (t.y.pastatai)  Žemės sklypas priklauso kieno nors nuosavybei, kurią galimaidentifikuoti bendro aprašymo būdu. Ypatingu nekilnojamojo turto bruožugalima laikyti tai, kad kiekvienas sklypas unikalus savocharakteristikomis. Geriausias žemės taikymo būdas – juridinis aprašymasbei išnagrinėjimas, atmetant visus nesusipratimus. JAV juridiniam žemės sklypo aprašymui naudojami 3 metodai: • Ribų (sienų) sistema; • Stačiakampio matavimo sistema; • Blokų ir luotų sistema.  Ribų (sienų) sistema.  Tai sistema, matuojanti ir identifikuojanti nekilnojamojo turtoobjektą jo sienų (ribų) aprašymo principu. Ši sistema buvo pradėta naudoti16 amžiuje pirmose 13-oje angliškų kolonijų, kur ir liko ligi šiol. Žemėssklypo ribos aprašymas, remiantis atpažįstamais ženklais.  Stačiakampio matavimas. Ši amerikietiška sistema apima kvadrato formos žemės sklypų, kuriųkiekviena siena – 6 mylios, matavimą; taip pat segmentų (sekcijų) , zonųir akrų matavimą. Ji pradėta naudoti 1765 metais ir žinoma kaip valstybinėmatavimo sistema (JAV).  Blokų ir luotų matavimas. Šia sistema naudojasi matininkai, kurie stambesnius žemės sklypusskaido į smulkesnius. Šia sistema naudojantis, remiamasi žemės sklypoplanu, kuris įregistruotas žemės knygose, kur nurodyta jo padėtis,identifikavimo numeris ir kita aprašomojo pobūdžio informacija. Žemės sklypo aprašymo informacijoje taip pat turi būti nurodytanuosavybės valdymo forma. Pvz., visiška nuosavybė, kondominiumas,kooperatyvo nuosavybė ar kitos unikalios nepilnos nuosavybės formos. Vertintojas taip pat turi patikrinti visas galimas svarbias, sutiriamu žemės sklypu susijusias teises, kurios gali turėti įtakos vertei,pvz., teises į žemės paviršių ar požeminius išteklius; pervažiavimo arperėjimo per žemės sklypą teises; servitutus; teises į oro erdvę virš žemėssklypo; teises į naudojimąsi vandens bei mineraliniais ištekliais; bendrossienos laikymosi įsipareigojimus ir pan. Vertintojas neprivalo domėtistomis teisėmis, kurios neakivaizdžios. Aprašyme taip pat svarbu nurodyti informaciją apie egzistuojantįzonų reguliavimą ar įstatymų sistemą, galinčią daryti įtaką nekilnojamojoturto valdymui. Vertintojo pareiga – nustatyti ir aprašyti ataskaitoje, arnaudojamasi patobulinimais ir, jei taip, tai kokiu būdu : pagal įstatymusar ne.  Mokesčių sistema.  Nuosavybę liečiantis mokesčių sistemos tipas tiesiogiai įtakojanekilnojamojo turto vertę. Mokestis už nekilnojamąjį turtą pagrįstasmokesčių mokėjimu, priklausomai nuo turto vertės. Kaip minimumas,vertintojas turi atkreipti dėmesį į mėnesinius mokesčius. Jei jienetipiniai, vertintojas turi priešpastatyti juos tipiniams ir perskaičiuotinetipinių mokesčių įtaką nekilnojamojo turto vertei. Tai galima patikrintimokesčių inspekcijoje ar savivaldybės registracijos knygose.  Fizinės žemės sklypo charakteristikos.  Svarbiomis žemės sklypo charakteristikomis galima laikyti šias:užimamą teritoriją, formą, topografiją, komunalinius patogumus, teises įžemės sklypą, padėtį ir supančią aplinką. Ų  Užimama teritorija ir forma.

Svarbu aprašyti, nurodant žemės sklypo dydį, sienas, einančiaskeliu, gatve ar upe; plotį, gylį ir kitus privalumus bei trūkumus,susijusius su fizinėmis charakteristikomis. Ypatingą dėmesį reikėtųatkreipti į bet kokius netipinius faktorius. Nukrypimai nuo užimamosteritorijos ar dydžio gali turėti reikšmingą įtaką žemės sklypo vertei.Kitais atvejais jie nėra tokie reikšmingi. Žemės sklypų sujungimas. Kai kuriose rinkose paprastai būna nustatytas optimalus žemės sklypodydis konkrečiam jo naudojimui. Jei žemės sklypų sujungimas turi didesnęvertę nei jų vertės atskirai, būtina paminėti būtent tą, t.y. didesnę,vertę.  Žemės perteklius. Dažnai galima pastebėti, kad bendra žemės sklypo apimtis didesnė nei būtina ant jos esantiems patobulinimams. Jei tas žemės perteklius išdėstytas taip, kad jo ir ateityje nebus galima panaudoti, tai jis praktiškai neturi įtakos vertinimui. Iš kitos pusės, jei tą žemės perteklių galima panaudoto praplėtimui (pvz., priestatams), tai gali turėti esminės įtakos vertinant. Topografija. Topografinis žemėlapis būtinas, aprašant žemės sklypą. Jame turi būti informacija apie horizontales, nukrypimus, drenažą, dirvos sudėtį, peizažą bei fizinį žemės panaudojimą.  Komunaliniai įrengimai (patogumai).  Aprašant žemės sklypą, būtina nurodyti visus komunalinius įrengimus bei paslaugas, esančias žemės sklype. Esminiais komunaliniais patogumais yra šie: nutekamieji kanalai, vandentiekis, elektra, dujos, telefonas. Žemės sklypo patobulinimai.  Pirmoji šio aprašymo dalis susijusi su visų patobulinimų, esančių už žemės sklypo ribų, nurodymu bei jų poveikio vertinamo objekto vertei analize. Šis aprašymas apima kanalizacijos sistemas, vandentiekio, komunikacinių sistemų, infrastruktūros analizę. Pačio žemės sklypo patobulinimai apima sodų, parkų, architektūros, sienų, kanalizacijos vamzdžių, vandentiekio kanalų, kelių, vidinių takelių ir kitų įstatymais leistinų žemės sklypo patobulinimų aprašymą. Visi pastatai ir priestatai, esantys vertinamame sklype, turi būti aprašyti . Ataskaitos skaitytojui labai naudinga, jei vertintojas pateikia žemės sklypo planą, kuriame pažymėti visi pastatai bei statiniai.  Žemės sklypo padėtis, išsidėstymas.  Žemės sklypo išsidėstymas kitų artimų kaimyninių sklypų atžvilgiu taip pat labai svarbus ataskaitoje. Į šį aprašymą įeina informacija apie geležinkelio kelius, stoteles, gatvių dydžius bei reikšmingumą, greitkelius, nes tai sąlygoja transporto prieinamumą prie žemės sklypo. Žemės sklypo vertei, jei jame ruošiamasi statyti gyvenamą namą, įtakos turi ir kiti patogumai, kuriais galėtų naudotis būsimi gyventojai. Tai susiję su galimybėmis pasiekti darbo vietą, mokslo įstaigą, organizuoti poilsį ir t.t.  Supanti aplinka ir užterštumas.  Jei egzistuoja ypatingos supančios aplinkos sąlygos ar jų kenksmingumas vertinamam objektui, tai turi būti nurodyta ataskaitoje. Tokia įtaka gali apimti vėjų gūsius, padidintą saulės aktyvumą, išsidėstymą šalies viduje ar pakraštyje, kritulius ir su tuo susijusius žemės sklypo panaudojimo apribojimus. Teigiamais aspektais galima laikyti puikius kaimyninius pastatus, galimybę pasiekti komercinius centrus ir “patogią” supančią gamybos bei parkų aplinką.  Fizinės patobulinimų charakteristikos.  Bendras aprašymas. Visose vertinimo ataskaitose būna bendras aprašymas. Būtina atkreipti dėmesį į tikslų ir adekvatų vertinamo nekilnojamojo turto aprašymą, įjungiant patobulinimų aprašymą. Prieš atlikdamas darbus vertintojas nustato faktinį (chronologinį)namo amžių ir jo efektyvų amžių. Faktinis amžius – tai metų skaičius,praėjęs nuo pastato pastatymo datos. Efektyvus amžius nustatomas, įvertinusnusidėvėjimą, o taip pat pastato atitikimą tam tikram projektui aregzistuojantiems dabartyje reikalavimams. Vidutinės padėties (būklės) pastatai, pastatyti pagal tipiniusarchitektūros projektus, turi būti apytikriai tokio pat chronologinio irefektyvaus amžių. Prastos būklės namo efektyvus amžius bus daug mažesnisnei jo chronologinis amžius. Patobulinimų aprašymą gali sudaryti sklypo patobulinimų aprašymas;bendras patobulinimų aprašymas ir klasifikacija; komunalinės sistemos irįrengimų aprašymas; elementai, kuriems reikia remonto; gyvenimo sąlygomsužtikrinti būtini objektai; bendras patobulinimų pobūdis; dizainas irsklypo suskaidymas; palanki sklypo padėtis ir pastatų modernizavimogalimybės ir t.t.  

5. GERIAUSIO IR EFEKTYVIAUSIO PANAUDOJIMO ANALIZĖ

  Kai kurie vertintojai mano, kad dviejų atskirų geriausio irefektyviausio panaudojimų analizė – svarbiausia vertinimo proceso dalis.  Geriausias ir efektyviausias įsivaizduojamo tuščio žemės sklypopanaudojimas.  Ši analizė apima 2 funkcijas. Pirma, tai leidžia vertintojui rastipalyginamus nekilnojamojo turto objektus. Taip lengviau įvertinti sklypopanaudojimo galimybes (lyginant). Antra, galima nustatyti, kokį maksimalų pelną galėtų duotivertinamas žemės sklypas, prieš tai įvertinus, kokia pelno dalis tenkaatitinkamiems patobulinimams. Naudojant atkuriamosios vertės metodą arkitus, pagrįstus naudojimo pajamų metodu, būtina atskirai nustatyti žemėssklypo ir patobulinimų vertes.  Geriausias ir efektyviausias žemės sklypo (su patobulinimais)panaudojimas.  Tai būtina atlikti dėl 2 priežasčių. Pirma, tai leidžia nustatytiir parinkti palyginimo objektus. Palyginami objektai turi pasižymėtianalogiškais ar atitinkamais geriausio ir efektyviausio panaudojimovariantais. Antra, galima nustatyti esamų patobulinimų būtinumą, t.y. poreikį –ar juos, pvz., būtina panaikinti, atnaujinti ar palikti tokius, kokie yra.Esamus pagerinimus reikia išsaugoti iki tol, kol jie turi tam tikrą vertęir kol pajamos iš nekilnojamojo turto objekto viršija prognozuojamaspajamas, kurios bus gautos, esant naujam jo panaudojimui, atskaičius

išlaidas, susijusias su senų įrengimų pašalinimu ir naujų pastatymu. Pačiopelningiausio esančių patobulinimų panaudojimo nustatymas – svarbiausiasšio proceso elementas.  

6. ŽEMĖS SKLYPO VERTĖS NUSTATYMAS

  Atskiro žemės sklypo įvertinimo tikslas.  Kai kieno teigimu, po namo pastatymo ant žemės sklypo atskirasžemės sklypo įvertinimas ir atskiras patobulinimų įvertinimas – sudėtingas,o jei ir įmanomas, tai beprasmis. Kai kurie taip pat teigia, kad tokiuatveju galimas tik viso turto, kaip visumos, įvertinimas, laikant, kad žemėir patobulinimai (pastatai, įrengimai, palanki teritorijos padėtis) –neatskiriami elementai. Nepaisant teorinio šio argumento pagrįstumo,egzistuoja daug praktinių priežasčių, kad būtų atliktas atskiras žemėssklypo įvertinimas, netgi tuo atveju, kai tame žemės sklype yrapatobulinimai. Daugelyje JAV valstijų atskiras žemės įvertinimas reikalaujamas,siekiant nustatyti mokesčius už nekilnojamąjį turtą. Apmokestinimaspaprastai dalijamas – už žemę ir už patobulinimus. Specialus bendrų patobulinimų įvertinimas, tokių kaip gatvės, vandentiekis, kanalizacijos sistema ir t.t., dažnai grindžiamas jų įtaka sklypo ar žemės vertei. (…). Pirmu atkuriamosios vertės metodo žingsniu laikomas – žemės sklypo rinkos vertės apskaičiavimas. Sklypo vertės perskaičiavimas plačiai naudojamas tokiais atvejais: mokestis ar bauda teismo sprendimu; netikėtų nuostolių atveju; sprendžiant klausimą dėl esamų patobulinimų likvidacijos ar pakeitimo naujais; nustatant nuomos mokesčio dydį. Daugelis finansinių institucijų reikalauja atskiro žemės sklypo vertės apskaičiavimo.  Vertinimo metodai. Egzistuoja 5 žemės sklypų vertės nustatymo metodai: 1.                  Palyginamosios vertės metodas; 2.                  Perkėlimo metodas; 3.                  Ekstrakcijos metodas; 4.                  Naudojimo pajamų metodas; 5.                  Likučio žemės pertekliui metodas.   Palyginamosios vertės metodas. Šis metodas pagrįstas palyginimu analogiškų žemės sklypų, kurie buvoparduoti. O lyginama, suprantama, su žemės sklypais. Tai populiarus būdas.Vertintojas turi įvertinti pardavimų kainas bei sąlygas, o taip patatsižvelgti ir į kitą rinkos informaciją. Tačiau esminis dėmesys turi būtiskirtas duomenų apie vykstančius analogiškų žemės sklypų pardavimusanalizei, atsižvelgus į rinkos aplinką ir kiek galima priartėjus prie topaties laiko momento. Pardavėjai gali siūlyti nekilnojamąjį turtą už bet kokią jiemspalankią sumą, o potencialūs pirkėjai gali siūlyti jiems palankią sumą,tačiau žemės sklypo kaina, patenkinanti ir pardavėją, ir pirkėją atspindirinkos sąlygas. Rinkos vertė – tai pardavėjo ir pirkėjo sąveikos rezultatas, nesminėti asmenys veikia atviroje rinkoje, esant sąlygai, kad abi šalys yrainformuotos bei veikia laisva valia. Tokiu būdu nekilnojamojo turtoeksponavimas atviroje rinkoje protingai numatytą laiko tarpą, veda priegalutinės jo vertės (t.y. piniginės sumos) nustatymo. Toji vertė vadinamanekilnojamojo turto rinkos verte. Palyginamosios vertės metodo taikymo rezultatas – žemės sklypovertės dydis, nustatytas pagal analogų pardavimų kainas, transformavus įvertinamo sklypo rinkos vertę.  Palyginimo elementai. Siekdami priešpastatyti žemės sklypus, vertintojai naudojasi 6-iaispalyginimo elementais. 1.      Sutarties finansavimo sąlygomis. 2.      Pardavimo sąlygomis. 3.      Rinkos sąlygomis (sutarties sudarymo laikas). 4.      Padėtimi (vieta). 5.      Fizinės charakteristikomis. 6.      Pelningumo rodikliai.  Profesionalūs vertintojai paprastai sutinka, kad įvertinimas pagal6 elementus praktiškai visada būtinas, norint nustatyti rinkos vertę rinkoskainų pagrindu.  Duomenų apie pakoreguotas žemės sklypų pardavimų kainaspalyginimas. Tai daroma, siekiant nustatyti vertinamo sklypo vertę. Norintnustatyti rinkos vertės tendenciją, kartais tenka ieškoti nedidelių duomenųgrupių vidurkių. Praktiškai vertinant analizuojami panašių pardavimųduomenys ir nustatomas vertinamo objekto panašumas su lyginamu objektu.Galutinės vertės nustatymas pagrįstas visa vertintojui prieinamainformacija. Be to, didelė reikšmė tenka duomenims apie konkrečiuspalyginamus objektus. Bet tai reikia argumentuoti.  

7. TRIJŲ VERTINIMO METODŲ TAIKYMAS

  Tai penktasis nekilnojamojo turto vertinimo proceso žingsnis. Vieningi profesionalios vertinimo praktikos standartai reikalauja,kad vertintojas, atlikdamas konkrečią užduotį, naudotų visus 3 vertinimometodus, nors ir pripažinta, kad tai ne visada įmanoma dėl informacijostrūkumo. Jei vertintojas naudojasi tik vienu ar dviem vertinimo metodais,ataskaitoje jis turi nurodyti priežastis, dėl ko nesinaudoja likusiais.Vertintojas turi būti įsitikinęs, kad jo atsisakymas naudotispalyginamosios vertės metodu yra pagrįstas. Prieš padarant tokį pareiškimą,vertintojui būtina išnagrinėti duomenis, taip pat galimas pardavimo kainasvisame geografiniame regione tam, kad įsitikintų, jog nėra kito tinkamesniovertinimo būdo. Trimis tradiciniais turto vertinimo metodais laikomi [ 2, 3, 5, 7]:   1.      Atkuriamosios vertės metodas. 2.      Palyginamosios vertės metodas. 3.      Naudojimo pajamų metodas.  Atkuriamosios vertės metodas. Skaičiuojama, kiek kainuotų pastatyti dabartinės fizinės būklės iresamų eksploatacinių savybių bei naudojimo objektus pagal vertinimo metutaikomas darbų technologijas ir kainas. Šio metodo taikymas neleidžia vertintojui papildomai perskaičiuotinekilnojamojo turto vertės. Atitinkamas perskaičiavimas gali būti atliktas,naudojantis skirtingais duomenimis, t.y. kurie reikalingi, atliekantįvertinimą palyginamosios vertės ar naudojimo pajamų metodais. Šis metodasypač patikimas, vertinant naujus nekilnojamojo turto objektus, kurievertinami pagal geriausio ir efektyviausio panaudojimo principą.  Atkuriamojo metodo taikymo žingsniai: Būtini duomenys, reikalingi šiam metodui, apdorojami palaipsniui: 1.      Žemės sklypo vertės perskaičiavimas bei tas pats veiksmas, tik įvertinus patobulinimus. 2.      Atkuriamosios patobulinimų vertės perskaičiavimas.(…) 3.      Nusidėvėjimo nustatymas, išskyrus į 3 tipus: fizinį, funkcinį ir vidinį. 4.      Suminio nusidėvėjimo, susijusio su gamyba ar patobulinimų pakeitimu, apskaičiavimas, norint gauti galutinę pakeitimų vertę.

5.      Žemės sklypo vertės, išlaidų sklypui palankioje teritorijoje įrengti (landšafto apiforminimas) ir patobulinimų vertės (įvertinus nusidėvėjimą, panaudojimą) susumavimas.  Palyginamosios vertės metodas. Šis metodas grindžiamas nuostata, kad investuotojas ar pirkėjasnemokės už konkretų nekilnojamąjį turtą daugiau nei kainuotų kitas panašiosnuosavybės, turinčios tą patį naudingumą, įsigijimas. Todėl kainos,sumokėtos už analogiškus objektus, yra panašios ir rodo vertinamosnuosavybės rinkos kainą. Šio metodo pagrindas – nepriklausomas vertinamo objekto palyginimassu kitais parduotais ar tik ruošiamais parduoti nekilnojamojo turtoobjektais. Po rūpestingo duomenų rinkimo, analizės ir suderinimo rinkospardavimų duomenys paprastai gali atitikti geriausios nekilnojamojo turtovertės rinkoje variantą. Kaina, sumokėta tipinio pirkėjo, paprastai reiškia prekybos procesorezultatą, nes šiame procese daugelis pardavimui pateiktų nekilnojamojoturto objektų buvo išnagrinėti ir įvertinti. Pirkėjai dažnai grindžia savo supratimą apie vertę pagal parduodamusobjektus. Iš kitos pusės vertintojai taip pat naudojasi šia informacija,įjungiant informaciją apie parduotus ar išnuomotus objektus.  Naudojimo pajamų metodas. Šiuo metodu vertinant, reikia nustatyti būsimas pajamas, kurias duosnuosavybės valdymas. Pajamų įplaukos ir suma nuo perpardavimo konvertuojamos į bendrąvertę. Ypatinga reikšmė skirta šioms formulėms. Pajamos (pelnas) / Kapitalizacijos norma = Vertė ; Pajamos * Faktorius = Vertė;  Šis metodas, beje, kaip ir kiti du reikalauja nuoseklios rinkosanalizės ištyrimo. Specifiniais duomenimis, reikalingais įvertinti šiuometodu, laikomi: laukiamos nekilnojamojo turto objekto bendrosios pajamos;laukiamas vertinamo turto objekto pajamų sumažėjimas dėl ne viso jopanaudojimo arba nesurinkus visų sumų už nuomą; taip pat laukiamoskasmetinės eksploatacinės išlaidos; pajamų gavimas, priklausomai nuonekilnojamojo turto valdymo, ir galimos gauti pajamos iš būsimųperpardavimų (arba kitos pajamų rūšys, pvz., perdavus tam tikras teises įnuosavybę). Po kruopštaus pajamų ir išlaidų nustatymo, pajamų įplaukos irišlaidos duos vertintojui gryno operacinio pelno dydį, kuris ir sudarovertę kapitalizacijos procese. Kapitalizacijos norma nustatoma,išnagrinėjus analogiškų nekilnojamojo turto objektų duodamas pajamas. Šio metodo taikymas pagrįstas paklausos ir pasiūlos analize. Žiniosapie šių dviejų faktorių priklausomybę leidžia gauti informacijos apietendencijas ar esamą rinkos padėtį. Tuo remiantis galima patikrintiduomenis, reikalingus, norint įvertinti pagal naudojimo pajamų metodą.  Naudojimo pajamų metodas. Bendras mėnesinės nuomos multiplikatorius.  Vertinant šiuo metodu gyvenamąjį nekilnojamą turtą, vadovaujamasiprincipu, kad vertė susijusi su laukiamos nuomos dydžiu (t.y pajamomis,išnuomavus nekilnojamąjį turtą). Šis metodas taikomas tuose rajonuose, kur daug nuomojama (yra nuomosrinka) ir kur galima gauti informacijos apie nuomos sąlygas. Tuoserajonuose, kur vyrauja savininkų gyvenamieji namai, duomenys apie nuomosdydį gali būti labai riboti, kad galima būtų taikyti šį metodą, kaip ir tuoatveju, jei nėra pakankamai duomenų apie iš nuomos gaunamas pajamas arduomenų apie išnuomoto nekilnojamojo turto pardavimus. Jei informacijos pakanka, vertintojas turi sekti šiais žingsniais: 1.      Nustatyti priimtiną multiplikatoriaus dydį: a)     rasti rajone neseniai parduotus namus, kurie gali būti palyginami su vertinamuoju nekilnojamojo turto objektu ir kurie buvo išnuomoti jų pardavimo momentu; b)     padalinti kiekvieno palyginamojo objekto pardavimo kainą į mėnesinių nuomos pajamų sumas, kad būtų galima nustatyti bendrąjį mėnesinės nuomos multiplikatorių; c)      suderinti b) punkte gautus multiplikatorius arba juos “išrikiuoti” paeiliui, kad būtų galima įvertinti norimą objektą. Tačiau reikia įsidėmėti, kad gautas multiplikatorius nėra vidutinis dydis, nes jo nustatymas pagrįstas vertintojo samprotavimais apie analogų ir vertinamo objekto panašumą. 2.      Paskaičiuoti vertinamo objekto ekonominės nuomos dydį: a)     nustatyti analogiškų objektų nuomų dydžius duotame mikrorajone; b)     išanalizuoti kiekvienas analogiškos nuomos pajamas ir palyginti jų charakteristikas su vertinamo objekto charakteristikomis; c)      perskaičiuoti visus pataisymus, kad būtų gautas nuomos pajamų rodiklis, reikalingas atitinkamo objekto įvertinimui; d)     kruopščiai išanalizuoti kiekvienas priešpastatytas nuomos pajamas, įskaitant būtinus pakoregavimus, ir suformuluoti nuomonę apie rinkos (ekonominę) nuomą vertinamam objektui, remiantis analogiškų objektų faktinių nuomos pajamų dydžiais. 3.      Padauginti ekonominę nuomą iš priimto multiplikatoriaus, kad būtų gauta vertinamo objekto vertė.  

8. GAUTŲ VERTĖS RODIKLIŲ SUDERINIMAS IR GALUTINIO RODIKLIO NUSTATYMAS

  Tai kitas žingsnis, reikalingas suderinti 3-jų vertės metodų vertėsnustatymo rezultatus bei nustatyti galutinę vertinamojo objekto vertę. Jokiu būdu negalima nustatyti galutinės vertės rodiklio vidurkiopagrindu – tai būtų analogiška, jei jūs klaustumėte tikslaus laiko 3–jųžmonių, ir, remdamiesi jų atsakymais, nustatytumėte laiką kaip tų atsakymųvidurkį. Priešingai, vertintojas turi peržiūrėti kiekvieno vertinimo metodopriimtinumą galutinės vertės nustatymui bei įsitikinti panaudotų duomenų,atliekant vertinimą kiekvienu iš 3-jų metodų, patikimumu. Duomenų derinimas prasideda nuo vertinimo proceso pradžios, t.y. nuoproblemos iškėlimo, išankstinio tyrimo (analizės) ir… iki duomenų rinkimoprogramos įgyvendinimo. Vertintojas turi tiksliai nustatyti reikiamųatlikti darbų apimtį ir pobūdį bei pradėti vertinti atitinkamų duomenųreikšmingumą ir panaudojimo galimybę kiekvienu iš 3-jų problemos sprendimoatvejų. Suvienodinimas baigiasi, apjungus vieną, du ar tris vertinimorodiklius, gautus, panaudojus atkuriamosios vertės, palyginamosios vertėsir naudojimo pajamų metodus į vieną galutinę vertinamo nekilnojamojo turtovertę. Kad būtų išvengta klaidų, atliekamas galutinis duomenų ir vertinimometodų patikrinimas. Vienodindamas rezultatus, vertintojas surenka visus duomenis ir

vertės rodiklius, gautus, taikant kiekvieną iš vertės nustatymo metodų, irvertina juos, naudodamas priežasties – pasekmės analizės metodą, kuris irskirtas galutinei vertinamo objekto vertei nustatyti. Galutinė vertė turi būti suapvalinta, kad būtų galima parodytitikslumo laipsnį (lygį). Suapvalindamas iki artimiausio šimto dolerių,vertintojas parodo, kad jis yra įsitikinęs, jog vertė bus iki jo nustatytosribos. Tačiau dažnai dėl nepakankamų duomenų vertintojai apvalina ikiartimiausio tūkstančio. Vertinant labai brangų turtą, gali reikėtisuapvalinti iki 5 ar 10 tūkstančių dolerių.  

9. VERTINIMO ATASKAITOS

  Paskelbdamas nekilnojamojo turto vertinimo rezultatus, vertintojasturi pateikti duomenis apie kiekvieną atliktą analizę, nuomonę ar išvadąsuprantama forma [6]. Vertintojo ataskaitos funkcija ta, kad “pravesti” skaitytoją nuoproblemos iškėlimo, argumentacijos ir analizės iki svarbios informacijosreikšmingam sprendimui priimti. Vertinimo procesas turi būti pateiktasaiškia ir prieinama suprasti forma. (…). Vertinimo ataskaitos gali būtirašytinės ir žodinės. Rašytinės formos ataskaitos gali būti laiško formos;standartinės formos ar “pasakojamojo pobūdžio. Kiekvienoje ataskaitoje (rašytinėje ar žodinėje): a)     turi būti aiškiai ir kruopščiai aprašytas nekilnojamojo turto vertinimo procesas. Prieinama forma: b)     čia turi būti pakankamai informacijos, kad naudodamasis ja asmuo galėtų teisingai suprasti ar remtis ataskaitos duomenimis; c)      tiksliai ir aiškiai atskleisti visus visus neįprastus požiūrius bei ribojančias sąlygas, kurios tiesiogiai įtakoja įvertinimą ir vertę.  Kiekviena rašytinė nekilnojamojo turto ataskaita turi: 1.      Identifikuoti ir aprašyti vertinamą nekilnojamojo turto objektą. 2.      Nustatyti vertinamo nekilnojamojo turto nuosavybės interesus. 3.      Nurodyti vertinimo tikslą. 4.      Nustatyti vertinamos vertės tipą. 5.      Nustatyti efektyviausią vertinimo datą ir ataskaitos pateikimo datą. 6.      Aprašyti darbų, susijusių su duomenų rinkimu, tikrinimu ir registravimu, apimtį. Nurodyti svarstymus bei ribojančias sąlygas, įtakojančias analizę, nuomonę ar galutinę išvadą. 7.      Aprašyti panaudotą informaciją, turto vertinimo metodus ir argumentaciją, kuria pagrįsta analizė, nuomonė ar galutinė išvada. 8.      Pateikti vertintojo nuomonę apie geriausią ir efektyviausią nekilnojamojo turto objekto panaudojimą, jei yra tokia būtinybė ar reikalavimas. 9.      Paaiškinti ir pagrįsti tam tikro turto vertinimo metodo atmetimą (nepanaudojimą). 10.  Pateikti bet kokią papildomą informaciją, reikalingą atitikimui parodyti ar argumentacijai, kodėl nukrypta nuo 1 “Vieningų profesionalios vertinimo praktikos standartų”, paaiškinti. Be to, pridėti pasirašytą sertifikatą, sutinkamai su 2 ir 3 standarto (ESPPO) taisyklėmis. Kiekviena rašytinė nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita turiturėti sertifikatą, atitinkantį ESPPO nurodytą sertifikato formą.  Vertinimo fondo standartai tiksliai aprašo sudedamąsias turtovertinimo ataskaitos dalis bei turinį. Kiekviena rašytinė ar žodinė turtovertinimo ataskaita, atitinkanti standartinę formą arba esanti apsakomojopobūdžio, turi vesti skaitytoją nuo vertinimo problemos nustatymo ikikonkrečios išvados apie įvertinimo dydį, argumentuotą, naudojantis reikiamainformacija.  Pasakomosios vertinimo ataskaitos.  Pilna ar trumpa šios ataskaitos forma leidžia vertintojuimaksimaliai informuoti skaitytoją, nesvarbu, ar jis būtų klientas ar kitasasmuo, kuriam skirta ataskaita. Atsižvelgiant į tai, kad ataskaitosskaitytojas stengiasi, kiek tai įmanoma, greičiau išanalizuoti minimądokumentą, svarbu medžiagą pateikti tokiu būdu, kad didelę dalis būtinosinformacijos būtų tiksliai išskirta. Svarbios ribojančios sąlygos irprielaidos neturi būti paslėptos ataskaitos tekste. Pasakomoji turto vertinimo ataskaita gali skirtis savo turiniu irforma, tačiau turi išlaikyti visus būtinus esminius elementus. Svarbiausia,kad ši ataskaita atitiktų vertinimo proceso organizavimo nuoseklumą (Ibid.The Appraisal of Real Estate).  Kita ataskaitos struktūra rekomenduota vertinimo instituto (JAV)yra Nekilnojamojo turto vertinimas (9- as leidimas). Pirmoji dalis. Įvadas. ·      Titulinis lapas. ·      Lydintis lapas. ·      Turinys. ·      Vertinimo sertifikatas. ·      Pagrindinės išvados.  Antroji dalis. Vertinimo prielaidos. ·      Prielaidos ir ribojančios sąlygos. ·      Vertinimo tikslas ir paskirtis. ·      Užmokesčio ir vertinimo datos nustatymas. ·      Nustatymas, kokia forma bus atsiskaityta grynaisiais, kita ekvivalentine forma ar… numatytais būdais. ·      Vertinamos nuosavybės teisė.  Trečioji dalis. Pateikiami duomenys. ·      Nekilnojamojo turto objekto identifikavimas. ·      Kito asmeninio turto ar turto, nesančio nekilnojamuoju, identifikavimas. ·      Duomenys apie regioną, miestą, mikrorajoną ar vietovės padėtį. ·      Įstatyminė bazė, naudojama nekilnojamojo turto objektų naudojimui, reguliuoti, mokesčiai bei vertinimo duomenys apmokestinimo tikslu. ·      Žemės sklypo duomenys. ·      Patobulinimų aprašymas. ·      Priešistorę, įjungiant informaciją apie ankstesnius pardavimus, esamus pasiūlymus ar įtraukimą į pardavimų sąrašus (listingai). ·      Esant būtinybei, vertinamo objekto konkurentabilumo rinkoje nustatymas.  Ketvirtoji dalis. Duomenų analizė ir išvados. ·      Geriausiai ir efektyviausias įsivaizduojamai (tariamai) tuščio žemės sklypo panaudojimas. ·      Geriausias ir efektyviausias tariamai pagerinto sklypo panaudojimas. ·      Žemės vertė. ·      Palyginamosios vertės metodo taikymas. Išvados. ·      Atkuriamosios vertės metodo išvados. Reikalui esant, techninis bei ekonominis projektų pagrindimas. ·      Naudojimo pajamų metodo taikymas. ·      Vertinimo rodiklių suvienodinimas ir galutinio vertės dydžio nustatymas. ·      Vertintojo kvalifikacijos duomenys.   Papildymai ir priedai. ·      Detalus juridinis aprašymas (jei neįeina į trečią dalį). ·      Detalūs statistiniai duomenys. ·      Nuomos sutartys ar trumpas jų turinio aprašymas. ·      Kita būtina medžiaga.   Standartinių formų ataskaitos (lentelės)  Daugiau kaip 90 proc. gyvenamųjų namų vertinimo ataskaitųpateikiama standartine forma. Naudojantis standartinių formų atskaitomis,jos turi atitikti visus ESPPO reikalavimus. (…). Vertinimo fondas ilgąlaiką stengėsi išrasti specialias formas pelningo nekilnojamojo turtoįvertinimui. Paskutinės versijos data (1991 m.), todėl pastaruoju metu tiknedidelė dalis negyvenamųjų patalpų vertinimų atliekama standartinėse

formose . Standartinių formų ataskaitos dažnai apsunkina vertintojo darbą, nesjose skirta labai mažai vietos turimai informacijai detalizuoti.Vertintojas, esant būtinybei, turi naudotis priedais (aprašomojo pobūdžio),kad būtų paminėta, jo manymu, reikšminga informacija. Tačiau standartinės vertinimo atskaitos turi ir privalumų. Lentelėsforma leidžia vertintojui geriau susisteminti duomenis ir sumažinatikimybę, kad bus praleista ar pamiršta svarbi vertinimo procesuiinformacija. Tokios ataskaitas taip pat lengva tikrinti, nes tikrintojasgerai supranta ataskaitos struktūrą. Be to, tokias atskaitas lengvakompiuterizuoti.   Ataskaitos laiško forma  Šios formos ataskaitų naudojimas pakankamai apribotas, ir jasreikia naudoti tik tais atvejais, jei tai atitinka kliento reikalavimusarba, kai, vertintojo nuomone, ši forma geriausiai atitinka užsakovointeresus. Tipiškoje laiško formos ataskaitoje galima susipažinti tik suvertės dydžio nustatymu, atliktu vertintojo, kuris atliko tyrimą. Daugelisargumentų ar svarstymų laiške neminimi, tačiau jame turi būti nustatytielementai, būtini teisingam rezultatų išaiškinimui. Laiško formos ataskaitaturi atitikti šiuos reikalavimus: ·      teisingai identifikuoti nekilnojamojo turto objektą ir atitinkamas vertinamos nuosavybės teises; ·      nurodyti vertinimo tikslą; ·      nurodyti vertinimo datą, vertinimo ataskaitos parengimo datą ir visas ribojančias sąlygas; ·      pridėti sertifikatą.   Esant būtinybei, pridėti nurodymus, paaiškinančius ataskaitosapribojimus (…). Be to, vertintojas turi išsaugoti visus užrašus irduomenis, įskaitant visą tyrimo eigos aprašymą, vertintojo pamąstymus,analizę ir išvadas.   Žodinės ataskaitos  Vis daugiau vertintojų atsisako pateikti vien žodinę informaciją bejokios rašytinės formos ataskaitos. Daugelis įsitikinę, kad žodinėsataskaitos gali būti neteisingai suprastos, arba klientas gali būtisuklaidintas. Tačiau vertintojas gali pateikti žodinę ataskaitą, jei yra tokiosgalimybės ar kliento reikalavimas ir jei tokia ataskaita visiškai atitinkaužsakovo reikalavimus. Tokiais atvejais kiekviena žodinė ataskaita turi būti sudaryta išvertinamo objekto aprašymo ir atitinkamos faktinės medžiagos, taip patprielaidų, ribojančių sąlygų ir argumentacijos, paaiškinančios priimtąsprendimą, lygiai taip, kaip laiško formos ataskaitos atveju. Nors ir atlikęs žodinę ataskaitą, vertintojas turi išsaugoti visusužrašus ir duomenis, susijusius su užduotimi ir pilną memorandumą apieanalizę, nuomones bei išvadas. (Ibid. The Appraisal or Real Estate).  

IŠVADOS

  Vertinimo procesas yra etapinė procedūra, kurią atliekavertintojas, kad galų gale gautų patikimą vertės dydį. Jis prasideda nuoproblemos apibrėžimo ir baigiasi ataskaitos pristatymu, kuriame nurodytasįvertinimo dydis. Vertinimo proceso tikslas pagrįstas pagrindinių principų,reikalingų visų faktorių, būtinų analizei atlikti, panaudojimu, kad būtųnustatyta vertė. Išvados, pagrindžiančios nustatytą vertės dydį, turi atitiktikliento poreikius ir profesionalaus vertinimo standartus bei būti pateiktoslogiška forma, kad neklaidintų. Nesvarbu, kokia ataskaitos forma vertintojo išrinkta, siekiantpatenkinti kliento poreikius. Vertinimo tikslas tas, kad būtų praneštinekilnojamojo turto vertinimo rezultatai, atlikta analizė, pateikta nuomonėar išvada suprantama ir priimtina forma. Visų vertinimo ataskaitų funkcija yra ta, kad klientui būtųpateikti visi argumentai ir išvados, padarytos analizuojamos informacijospagrindu, siekiant nustatyti nekilnojamojo turto vertės dydį. Visosrašytinės ir žodinės vertinimo ataskaitos turi būti pateiktos paprasta iraiškia forma.    

LITERATŪRA

    1.    Dubinas V. Nekilnojamojo turto rinka. Vilnius. Lietuvos informacijos institutas, 1997. -72 -76 p. 2.    Kauno technologijos Universitetas. Gyvenimas pagal tikslus, rezultatus ir atpildą. Kaunas. Technologija, 1998. – 313 p. 3.    Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. vasario 14 d. nutarimas Dėl turto vertinimo metodikos // valstybinės žinios, 1996. – Nr. 16 – 426 p. 4.    Tarptautiniai turto vertinimo standartai / vertimas iš anglų k. – Vilnius. Finansų ministerija, 1995. – T. 1. 5.    Richard M. Betts, Basic Real Estate Appraisal. Third ed. – 1982 (1990, 1994). Prentice – Hall Career & Technology, Prentice – Hall, Inc. New Jersey 07632. 6.    Ventolo William L., Jr. Martha R. Williams. Fundamentals of Real Estate Appraisal. – USA. Dearbon Financial Publishing, Inc., 1994. – 14 – 15 p.