TURTO VERTINIMO PROCESAS
ĮVADAS 2
1. TURTO VERTINIMO PROCESAS 4
2. PROBLEMOS APIBŪDINIMAS (NUSTATYMAS 5
3. IŠANKSTINIS DUOMENŲ RINKIMAS IR VERTINIMO PLANAS 9
4.DUOMENŲ RINKIMAS IR ANALIZĖ 11
4.1. BENDRIEJI DUOMENYS 11
4.2. SPECIALIEJI DUOMENYS 12
5. GERIAUSIO IR EFEKTYVIAUSIO PANAUDOJIMO ANALIZĖ 15
6. ŽEMĖS SKLYPO VERTĖS NUSTATYMAS 16
7. TRIJŲ VERTINIMO METODŲ TAIKYMAS 18
8. GAUTŲ VERTĖS RODIKLIŲ SUDERINIMAS IR GALUTINIO RODIKLIO NUSTATYMAS
21
9. VERTINIMO ATASKAITOS 21
IŠVADOS 26
LITERATŪRA 27
ĮVADAS
Turto vertinimas daugeliu atveju yra unikalus nekilnojamojo turto
srities aspektas. Vertintojo nuomonė apie nekilnojamąjį turtą turi didelės
reikšmės, suprantama, priklausomai nuo vertinimo tikslo, t.y. ar turtas
vertinamas pardavimui, draudimui, patikėjimui, paskolai gauti ir pan.
Skirtingai nei daugelis mmano, vertintojo užmokestis nepriklauso nuo
įvertinto turto vertės. Taigi, kadangi vertintojas nėra suinteresuotas
nustatyti didesnę vertinamo objekto vertę, jis ar ji gali objektyviai
išnagrinėti vertinamo turto privalumus, patrauklumą. Tokiu būdu
vertintojas kompetetingai atlieka savo darbą bei neklaidina rinkos dalyvių.
Priešingu atveju, netinkamas, t.y. netikslus įvertinimas gali brangiai
kainuoti (tiek pačiam vertinančiajam, tiek ir užsakovui).
Rinkos ekonomikos sąlygomis labai svarbu, kad visi rinkos dalyviai
būtų pakankamai informuoti it teisingai suprastų reiškinius, susijusius su
nekilnojamuoju turtu. Kitaip visada išliks dezinformacijos pavojus,
galintis iškreipti nekilnojamojo turto ir su jo funkcijomis susijusių
procesų esmę. Tai yppač svarbu, stojant į Europos Sąjungą, pasaulio prekybos
organizaciją, sukurtą per šimtmečius, nes reikia tikslingos, ekonomiškai
kompetetingos ir socialiai orientuotos vadybos. Tai ypač aktualu dabartiniu
laikotarpiu, kai nekilnojamojo turto rinka vis plečiasi. Žemės, jos
priklausinių, pastatų ir butų rinka Lietuvoje naujai pradėjo formuotis,
atkūrus Nepriklausomybę. Po Ne
turto privatizavimo, restitucijos, butų privatizavimo ir kt. verslininkystę
reglamentuojantys įstatymai tapo teisiniu pagrindu plėtotis nekilnojamojo
turto rinkai Lietuvoje.
Nekilnojamojo turto rinkos plėtra tampa vienu iš veiksnių,
reikalaujančių profesionalaus turto įvertinimo, pagrįsto ilgamete rinkos
ekonomikos šalių patirtimi ir mūsų gyvenimo realijomis. Tuo tikslu
rengiant įstatyminę bazę, remiantis užsienio šalių patirtimi, stengiamasi
suvienodinti turto vertinimo standartus taip, kad jie atitiktų tarptautinių
turto vertinimo standartų keliamus reikalavimus [1].
Nekilnojamojo turto vertinimas yra būtinas turto pirkėjams ir
pardavėjams, nekilnojamojo turto registrą tvarkančioms įstaigoms, kreditų
davėjams, hipotekos įstaigoms, draudimo kompanijoms, investuotojams,
pagaliau ir kiekvienam savininkui. Kaip rodo patirtis, joks įvertinimas
negali būti absoliučiai teisingas, tačiau siekti objektyvumo, vertinant
turtą, yra neišvengiama būtinybė.
Štai kodėl dėl visų aukščiau paminėtų priežasčių taip svarbu, įgijus
tam tikrą kvalifikaciją bei patirties, išmokti teisingai ir bešališkai
vertinti turtą. Tai įmanoma, įsisąmoninus, kad tik pasiruošimas nnuosekliai
atlikti užsakymą gali duoti norimų rezultatų. Ne nuo turto vertinimo
proceso etapų teorinio išmanymo, bet nuo jų praktinio įgyvendinimo
priklauso sėkmė bei turto vertintojo reputacija – labai reikšminga šios
profesijos atstovui.
Tyrimo objektas – turto vertinimas.
Tyrimo dalykas – nekilnojamojo turto vertinimo procesas, jo etapai
ir jų analizė.
Tyrimo tikslas – remiantis užsienio šalių patirtimi bei Lietuvoje
kuriamos turto vertinimo bazės pagrindu, išnagrinėti nekilnojamojo turto
vertinimo procedūrą, išskiriant atskirus etapus bei apibūdinant ir
analizuojant kiekvieną iš jų.
Tyrimo uždaviniai:
· užsienio literatūros analizė pasirinkta tema;
· užsienio praktikos, apibūdinant turto vertinimo
procesą, palyginimas su Lietuvos įstatymuose apibrėžta turto
vertinimo procedūra.
· pagrįsti turto ve
parodyti, kad nuo tai sudaro paties vertinimo esmę.
Tema iš tiesų yra aktuali. Juo labiau, kad, kaip jau buvo minėta,
nekilnojamojo turto rinka dar “sąlyginai” jauna Lietuvoje. Be to,
profesionalių vertintojų, galinčių atlikti užsakymą pagal tarptautinius
turto vertintojams keliamus reikalavimus nėra daug. Tad užsienio šalių
patirtis šioje sferoje galėtų būti labai naudinga.
1. TURTO VERTINIMO PROCESAS
1. Problemos nustatymas
1.1. Nekilnojamojo turto objekto identifikavimas.
1.2. Nuosavybės teisių atstatymas.
1.3. Turto vertinimo data.
1.4. Vertinimo tikslas.
1.5. Vertės nustatymas.
1.6. Kitos ribojančios sąlygos.
2. Išankstinė apžiūra ir vertinimo plano sudarymas.
1.7. Būtini duomenys.
1.8. Duomenų šaltiniai.
1.9. Būtinas personalas.
1.10. Darbų atlikimo grafikas.
1.11. Kalendorinis planavimas.
1.12. Darbų apmokėjimas ir kontrakto sudarymas (sutarties)
sudarymas.
3. Duomenų rinkimas ir analizė.
1.13. Bendri duomenys:
Ekonominiai:
Rinkos analizė;
Finansavimas;
Ekonominė bazė;
Tendencijos.
Vietos:
Regiono;
Miesto;
Mikrorajono.
Specialieji duomenys:
Vertinamas nekilnojamas turtas:
Dokumentai, patvirtinantys nuosavybės teisę;
Žemės sklypo panaudojimas ir jo ryšys su egzistuojančiais
standartais;
Fizinės sklypo charakteristikos ir patobulinimai.
Palyginamasis nekilnojamas turtas:
Pardavimai;
Pardavimo listingai;
Išlaidos;
Metinė nuoma.
4. Geriausio ir efektyviausio panaudojimo analizė.
5. Žemės sklypo įvertinimas.
6. Trijų vertinimo metodų panaudojimas.
6.1. Atkuriamosios vertės;
6.2. Palyginamosios vertės;
6.3. Naudojimo pajamų.
7. Galutinis turto vertės nustatymas.
8. Vertinimo ataskaita.
2. PROBLEMOS APIBŪDINIMAS (NUSTATYMAS)
Pirmas vertinimo proceso žingsnis – problemos, kurią reikia
išspręsti, nustatymas. Problemos nustatymą galima išskaidyti į šiuos 6
elementus:
1. Nekilnojamojo turto identifikavimas:
a) žemės sklypo;
b) patobulinimų (t.y. pastatų, įrengimų ir pan,
didinančių žemės sklypo vertę);
c) asmeninio turto.
2. Nuosavybės teisių nustatymas.
3. Turto vertinimo data.
4. Vertės nustatymas.
5. Kitos ribojančios sąlygos.
Nekilnojamojo turto identifikavimas.
Vertinimo ataskaitos skaitytojui turto būti visiškai aišku, kas
yra vertinama. Ataskaitoje turi būti tiksliai aprašytas nekilnojamojo
turto objektas (žemės sklypas ir pastatai ant jo), o taip pat
asmeninis turtas, įeinantis į vertinamo nekilnojamo turto vertę.
Žemės sklypo identifikavimas.
Pirminis vertinamo objekto identifikavimas pradedamas nuo pašto
adreso nu
nustatymo. Vertinant turtą, tiesiog būtinas tikslus identifikavimas,
atliekamas naudojantis netgi juridiniais dokumentais, patvirtinančiais
nuosavybės teisę ir pan. Be to, esant galimybėms, reikia apžiūrėti
vertinamą turtą. Klausimą dėl būtinumo nustatyti visišką vertinamo turto
juridinį aprašymą, reikia spręsti pirmiausiai. Jei ataskaitoje nurodomas
itin tikslus vertinamo turto aprašymas, paprastai jis keliamas į priedus.
Kitos specifinis detalės, susijusios su vertinamu turtu, analizuojamos
specialių duomenų skyriuje.
Patobulinimų nustatymas.
Būtina ir svarbia kiekvieno vertinimo dalimi laikoma visų
patobulinimų (t. y. pastatų, statinių), įeinančių į vertinamo objekto
vertę, visiškas ir tikslus aprašymas. Smulkiau patobulinimų identifikavimas
aprašomas specialių duomenų skyriuje.
Asmeninio turto nustatymas.
Vertintojas turi gerai žinoti veikiančius įstatymus to regiono,
kuriame atlieka turto vertinimą. Praktiškai būna neįmanoma nustatyti, ką
laikyti asmeniniu turtu, o ką – nekilnojamuoju turtu. Tam reikalinga
papildoma vertinamo objekto apžiūra.
Vertinant gyvenamuosius namus, kai kurie tipiniai įrengimai patenka
ant ribos tarp asmeninio ir nekilnojamojo turto, pvz., kiliminės dangos, TV
antenos, elektros įranga bei apšvietimo sistemos.
Nuosavybės teisių nustatymas.
Nekilnojamojo turto vertintojas neapsiriboja vien fizinių žemės
sklypo ir atitinkamų patobulinimų savybių charakteristikomis.
Nekilnojamojo turto vertinimas – tai visų pirma atitinkamų nuosavybės
teisių, susijusių su nekilnojamuoju turtu, įvertinimas (nustatymas).
Vienu atveju gali reikėti vertinti pagal visas nuosavybės teises,
kitais atvejais – pagal atskiras nuosavybės teises (pvz., nuomos teisę).
Taip pat gali būti vertinama, analizuojant nekilnojamojo turto
valdymo teises. Nekilnojamasis turtas gali priklausyti individualiems
subjektams, partneriams, korporacijoms ar grupei paveldėtojų. Kai teisę į
nekilnojamąjį turtą tu
vienodą ar nevienodą turto dalį.
Vertinant turtines teises ir interesus, galima juos išskirti į
atskiras grupes, pvz., teisę į oro erdvę virš vertinamo objekto; teisę į
žemės gelmes; teisę kirsti žemės sklypą (t. y. pervažiuoti ar pereiti) ar
kitus servitutus, apribojančius pilną teisę į nuosavybę. Atsižvelgus į
tai, kad turto vertinimas neapsiriboja tik “fizinių komponentų”
įvertinimu, tam, kad vertintojas kuo tiksliau įvertintų nekilnojamąjį
turtą, jis visų pirma turi susipažinti su visomis nuosavybės teisėmis. Be
šių žinių vertintojas gali nustatyti neadekvačiai didelę vertę.
Tikslus nuosavybės teisių nustatymas vertintojui gali būti naudingas
šia prasme – jis bus orientuotas, kokias problemas turi išspręsti ir kokia
darbų apimtis jo laukia.
Data, kuriai reikia įvertinti.
Vertinimas turi būti numatytas konkrečiam laiko momentui. Nuosavybės
vertė gali kisti diena iš dienos. Pvz., netikėtas kokio nors įvykio,
galinčio paveikti rinkos konjunktūrą, paskelbimas gali turėti įtakos
nekilnojamojo turto vertinimui. (.). Įvairiais turto vertinimui įtaką
turinčiais veiksniais galima laikyti šiuos: paskelbimą apie naujas statybas
ar kelių maršrutų pakeitimą; greitkelių nutiesimą ar kitus analogiškus
pakeitimus netoli nuo nekilnojamojo turto objekto.
Ryškūs nekilnojamojo turto fiziniai pakeitimai, pvz., gaisro
padariniai, gamtos ar antropogeninė įtaka, taip pat įtakoja vertės
nustatymą.
Jei vertinimo data sutampa su paskutinio nekilnojamojo turto objekto
apžiūrėjimo data, nėra būtinybės stengtis numatyti ateities ar analizuoti
praeities vertinamo objekto būklės.
Jei vertinimo data yra ankstesnė ar vėlesnė nei apžiūros momentas,
ataskaitoje vertintojas turi pateikti turto įvertinimą, paminėdamas, kad
rėmėsi atitinkamos datos (t.y. apžiūros momento) duomenimis. Be to, jis
gali pateikti galimą turto vertės pasikeitimą ateityje, t.y. prognozę,
remdamasis paskutinės apžiūros momentu, jo data.
Vertinimo panaudojimas.
Daugeliu atvejų vertinimo tikslas – nuosavybės įvertinimas tam
tikrai datai. Dažniausiai turto vertintojai vertina rinkos verte, tačiau
egzistuoja ir kiti vertės tipai, t.y. draudimo, investavimo, atskirų
nuosavybės teisių ir t.t., kurie pastaruoju metu tampa vis populiaresni.
Vertintojui būtina gauti iš užsakovo visą informaciją apie vertinimo
tikslą tam, kad vėliau ataskaitoje jo pateikta informacija (išvados)
atitiktų iškeltą tikslą. Jei vertinimo tikslas – hipotekos kreditavimas,
vertintojui svarbu išsiaiškinti, kokios specialios organizacijos
reikalavimus turi atitikti jo atliekamas vertinimas.
Vertės nustatymas.
Visais atvejais vertinimas būtinas, kad ataskaitoje būtų aišku,
kokiu vertės tipu buvo vertinama. Vertinimas, kurio tikslas – kreditavimas,
grindžiamas rinkos verte. Pripažintas pastaruoju metu vertinimas rinkos
verte arba pridedamas prie ataskaitos arba šio dokumento kopija perduodama
klientui atskirai, o ataskaitoje daroma nuoroda į šį faktą.
Rinkos vertės nustatymas: “Tai labiausiai tikėtina suma, už kurią
nuosavybė gali būti parduota konkurencinėje ir atviroje rinkoje, laikantis
visų sąlygų, reikalingų teisingam sandėriui tarp pirkėjo ir pardavėjo
sudaryti, esant sąlygai, kad kiekvienas iš jų veikia atsakingai ir kad
kainos neįtakoja jokie papildomi stimulai”. [4, 6] Šis apibrėžimas aiškiai
nurodo, kad sandoris sudaromas konkrečiai datai ir nuosavybės teisių
perdavimas pirkėjui pagrįstas šiomis sąlygomis:
1) pirkėjui ir pardavėjui būdinga tipinė duotai
rinkai motyvacija;
2) kiekviena šalis informuota ar konsultuota, ir
kiekviena iš jų veikia ta kryptimi, kuri, jų manymu,
geriausiai tenkina abiejų šalių interesus;
3) yra protingai pasirinktas laiko tarpas
nuosavybės “pateikimui, pristatymui” atviroje rinkoje;
4) mokama atitinkama valiuta arba analogiškomis
sąlygomis finansuojama sutartis; ir
5) sutarties kainai neturi įtakos specialios
finansavimo sąlygos, pareikštos šalių, ryšium su įgyvendinama
sutartimi.
Taikant palyginamosios vertės metodą, būtinos pataisos,
atspindinčios neįprastas finansavimo sąlygas. Paprastai analogų pardavimo
kainai pataisos netaikomos, jei sutarčių finansavimo sąlygos tipinės duotam
regionui; šias išlaidas pakankamai lengva nustatyti, nes pirkėjai apmoka
jas visose pardavimų sutartyse.
Kiti apribojimai.
Siekiant apsaugoti vertintojo ir jo kliento interesus, dažnai
svarbu nurodyti papildomus apribojimus. Žemiau pateikti apribojimai gali
būti naudingi vertintojui, ruošiant ataskaitą.
1) Bet kokie vertės perskaičiavimai, pateikti
atskaitoje, priskiriami viso turto įvertinimui ir bet koks
turto suskaidymas bei tų atskirų dalių įvertinimas, o vėliau
minėtų verčių sumavimas veda prie neteisingo vertės
nustatymo. Todėl ataskaitoje, esant būtinumui, dažnai
pateikiamos atskirų objekto dalių įvertinimas.
2) Ruošiant atskaitą paprastai naudojamasi tik
apytiksliais planais ir specifika. Todėl, vertinant objektą,
būtina, kiek tai leidžia galimybės, naudotis galutiniais
planais.
3) Bet kokie siūlomi patobulinimai vertinami kaip
įvykdyti, jei nenumatytos kitos sąlygos. Bet kokia statyba
vyksta, remiantis statybos darbų planu, paminėtu (bei
pridėtu) ataskaitoje.
4) Vertintojas tikisi, kad skaitytojas ar
ataskaitos naudotojas turi pakankamai būtinų statybos
brėžinių ir planų, nuomos sutarčių ir pataisymų (jei tokių
yra) kopijų, susijusių su vertinama nuosavybe.
5) Vertintojui svarbu žinoti, buvo ar nebuvo
atlikta speciali juridinė ekspertizė, žemėtvarkos darbai, ar
visi duomenys apie fizines objekto savybes (apimtis,
užimama teritorija) gauti iš mokesčių inspekcijos. Jei
žemėtvarkos duomenys skirsis nuo nurodytų charakteristikų,
būtina pakoreguoti ataskaitą.
6) Prognozės, pastebėjimai ar eksploatacinės
ataskaitos, įeinančios į vertinimo ataskaitą, turi būti
pagrįstos esamos rinkos sąlygomis ir galimais trumpalaikio
poveikio faktoriais, įtakotais paklausos ir pasiūlos
pasikeitimų, o taip pat išliekančios stabilios ekonominės
situacijos pagrindu. Tačiau tos prognozės gali kisti dėl
kintančių sąlygų ateityje.
7) Ši ataskaita turi būti laikoma ribotu tyrimu,
kurį atlikdamas vertintojas nesilaikė (nes tai labai
sudėtinga) visiškai visų vertinimo reikalavimų, numatytų
vertinimo standartuose ar vertinimo organizacijų.
8) Ši trumpa ataskaita nėra vertinimas, ir todėl
joje nėra nustatyta galutinė vertinamos nuosavybės vertė.
3. IŠANKSTINIS DUOMENŲ RINKIMAS IR VERTINIMO PLANAS
Tai antrasis vertinimo proceso žingsnis. Šį etapą galima suskaidyti
į 6 dalis:
1. Reikia nuspręsti, kokių duomenų reikia.
2. Nustatyti duomenų gavimo šaltinius.
3. Nustatyti personalo, reikalingo darbui atlikti,
poreikį.
4. Sudaryti darbo planą.
5. Sudaryti kalendorinį grafiką.
6. Susitarti dėl užmokesčio ir pasirašyti sutartį.
Būtini duomenys.
Duomenų tipai, būdingi įvertinimui, skirstomi į bendruosius – apie
rinką ir vietos padėtį bei specialiuosius – apie vertinamą nekilnojamojo
turto objektą ir palyginamuosius objektus.
Bendrieji duomenys – tai platus socialinių, ekonominių, teisinių ir
ekologinių faktorių spektras, turintis įtakos nuosavybės vertei. Labiausiai
paplitęs bendrųjų duomenų įsivaizdavimo būdas – jų suskaidymas į atskirus
lygius, liečiančius regioną, valstiją, miestą ar mikrorajoną.
Šios duomenų bazės privalumas tas, kad, vieną kartą surinkus ir
susisteminus minėtus duomenis, juos galima panaudoti kitiems vertinimams,
atliekamiems tame pat regione, valstijoje, mieste ar mikrorajone.
Kai kuriose teritorijose galima sutikti du klasifikavimo variantus,
t.y. jų kombinaciją. Pvz., valstijos ir regiono duomenys dažnai sutampa, o
nedidelė gyvenama teritorija gali sutapti su mikrorajonu.
Surinkti specialiuosius duomenis – pats sunkiausias vertinimo
proceso uždavinys.
Tai ypač sudėtinga tais atvejais, kai nekilnojamasis turtas
išsidėstęs teritorijoje, nepažįstamoje vertintojui.
Vertintojas turi išanalizuoti duomenis ir įsitikinti, kad jų pakanka
teisingai analizei atlikti.
Duomenų šaltiniai.
Vertintojas turi turėti ir laikytis duomenų rinkimo ir patikimo
saugojimo sistemas. Rinkos informaciją vertintojui patartina saugoti
atitinkamuose failuose (bylose) ir juos (jas) taip sugrupuoti, kad minimoji
sistema funkcionuotų kuo efektyviau. Tik kai kuriuos duomenis, turinčius
ryšį su konkrečiu atveju, galima iš karto panaudoti; kitus duomenis reikia
rūšiuoti ir indeksuoti vėlesniam panaudojimui. Pardavimų informacija
paprastai renkama standartinėse lentelėse. Daugelis vertintojų naudojasi
kompiuteriais duomenims rinkti, saugoti ir apdoroti.
Būtinas personalas.
Paprastą mažos įmonės ar parduotuvės įvertinimą gali atlikti vienas
žmogus.
Paprastai vertintojų kompanija susideda iš sertifikuoto
(licencijuoto) vertintojo, kuris, kaip taisyklė, būna valdytoju ar
savininku, ir padėjėjo (asistento), kuris padeda rinkti duomenis ir
savarankiškai (bet stebimas) vykdo pačias paprasčiausias užduotis. Į
firmos personalo sudėtį dar gali įeiti kontoros tarnautojas (klerkas),
atsakingas už paštą, pokalbius telefonu, dokumentų spausdinimą, duomenų
suvedimą į kompiuterį ir pan.
Nepriklausomai nuo firmos dydžio, sprendimas apie darbų tarp esamo
personalo padalijimą turi būti priimtas priklausomai nuo užsakymo.
Darbų atlikimo grafikas.
Įvertinimas laiku – būtina vertinimo praktikos sąlyga. Daugelyje
JAV regionų aukštas konkurencijos lygis turto vertinimo rinkoje įtakoja
labai trumpus ir greitus darbų atlikimo terminus (nuo 1 iki kelių dienų ).
Tikslus atliekamų darbų planas – grafikas – tai firmos efektyvaus
valdymo instrumentas.
Planavimas firmos darbuotojams padeda aiškiai suprasti darbo, kurį
kiekvienas turi atlikti, pobūdį. Be to, tai leidžia efektyviai atlikti
užsakymą.
Tinklinis planavimas.
Plačiai paplitęs darbo kontrolės vertinimo firmoje būdas –
kalendorinio grafiko sudarymas. Jis gali būti sudarytas paprasto
kalendoriaus pagrindu, kuriame pažymėtos datos, iki kurių turi būti
įvykdyti atskiri darbo etapai. Kitas kalendorinio grafiko pavyzdys –
metalinė lentelė, ant kurios magnetais nurodyti vertinimo darbų etapai.
Ypač didelėse firmose kalendoriniai grafikai įvesti į kompiuterius. Tai
leidžia kontroliuoti darbą po kiekvieno atlikto užsakymo.
Darbų apmokėjimas ir sutarties sudarymas.
Kai kurie stambūs užsakovai patys nustato maksimalią sumą už
siūlomą atlikti darbą, ir vertintojams telieka nuspręsti, ar imtis siūlomo
darbo, esant nustatytam (tai yra siūlomam) užmokesčiui.
Kiti klientai reikalauja, kad vertintojas nustatytų ar su juo būtų
suderintas atlyginimas prieš jam imantis vertinimo.
Kartais tarp nuolatinių užsakovų ir vertintojų susiklosto tokie
santykiai, kad klientai leidžia pačiam vertintojui atlikti darbą, prieš tai
nenustačius užmokesčio sumos.
Apdovanojimas, kurio gali reikalauti vertintojas už atliktą darbą,
labai priklauso nuo jo reputacijos.
Vertintojai, žinomi kaip geros reputacijos, patyrę ir pan.,
gauna didesnius honorarus nei tie, kurie neturi išvardintų privalumų.
Išmokamas “apdovanojimas”, t.y. užmokestis, visada pagrįstas
sutartimi tarp vertintojo ir kliento.
Galiausiai, kadangi vertintojai – profesionalai, iš jų
reikalaujama kompetetingai atlikti darbą, nepriklausomai nuo
užmokesčio dydžio. Mažas užmokestis negali būti pasiteisinimu dėl
nekokybiškai atlikto darbo. Todėl vertintojas turi tiksliai ir
teisingai nustatyti darbų apimtį, reikalingą užduočiai atlikti, taip
pat nustatyti “protingą užmokestį”.
4. DUOMENŲ RINKIMAS IR ANALIZĖ
4.1. BENDRIEJI DUOMENYS
Ekonominiai faktoriai.
Vertintojas turi įvertinti visus socialinius, ekonominius,
teisinius ir ekologinius faktorius, kurie įtakoja nuosavybės vertę tam
tikrame regione.
Šią informaciją galima surinkti iš bendrųjų ir specialiųjų
publikacijų, įskaitant respublikinius ir vietos laikraščius, finansinius
žurnalus bei leidinius apie nekilnojamojo turto vertinimą. Ekonominių
sąlygų analizavimas apima tokius rodiklius kaip banko siūlomi procentai,
vartotojų perkamoji galia, finansavimo galimybės ir t.t.
Vietos padėties informacija.
Šios kategorijos pagrindiniai duomenys susiję su vietos padėties
faktoriumi, ekonominiais faktoriais, veikiančiais už nekilnojamojo turto
ribų, bet įtakojančiais jo vertę. Čia turima galvoje informacija “apie
regioną, miestą ar mikrorajoną, įskaitant gyventojų sudėties ypatumus,
kainų lygį, užimtumą, ekonominės analizės duomenis”.
4.2. SPECIALIEJI DUOMENYS
Specialieji duomenys – vertinama nuosavybė.
Specialieji duomenys, liečiantys vertinamą nuosavybę, išskiriami į:
• Nuosavybės teisę patvirtinančius dokumentus;
• Inventorizacijos knygos duomenis;
• Žemės sklypo panaudojimo pagal paskirtį
dokumentus;
• Nekilnojamojo turto fizinių parametrų aprašymą
ir analizę bei
• Geriausio ir efektyviausio panaudojimo
analizę.
Nuosavybės teisę patvirtinantys dokumentai.
Ši informacija apima savininko asmenybės identifikavimą, nuosavybės
tipą, nuosavybės teisių apribojimą, zoninį reguliavimą, įtakojantį
nekilnojamojo turto vertę, mokesčių sistemą, nuosavybės teisių perdavimo ir
kt. apribojimus.
Žemės sklypo ryšys su jį supančiu gamtovaizdžiu.
Žemės sklypo aprašymas turi įjungti visas jo charakteristikas. Čia
analizuojamos tokios žemės sklypo charakteristikos kaip sklypo dydis,
forma, topografinis žemėlapis, žemės sklypo orientacija ir pastatai ant jo,
komunaliniai patogumai ir žemės sklypo atitikimas žemės panaudojimo
taisyklėms.
Žemės sklypo charakteristikos ir atitinkami patobulinimai (t.y.
pastatai)
Žemės sklypas priklauso kieno nors nuosavybei, kurią galima
identifikuoti bendro aprašymo būdu. Ypatingu nekilnojamojo turto bruožu
galima laikyti tai, kad kiekvienas sklypas unikalus savo
charakteristikomis. Geriausias žemės taikymo būdas – juridinis aprašymas
bei išnagrinėjimas, atmetant visus nesusipratimus.
JAV juridiniam žemės sklypo aprašymui naudojami 3 metodai:
• Ribų (sienų) sistema;
• Stačiakampio matavimo sistema;
• Blokų ir luotų sistema.
Ribų (sienų) sistema.
Tai sistema, matuojanti ir identifikuojanti nekilnojamojo turto
objektą jo sienų (ribų) aprašymo principu. Ši sistema buvo pradėta naudoti
16 amžiuje pirmose 13-oje angliškų kolonijų, kur ir liko ligi šiol. Žemės
sklypo ribos aprašymas, remiantis atpažįstamais ženklais.
Stačiakampio matavimas.
Ši amerikietiška sistema apima kvadrato formos žemės sklypų, kurių
kiekviena siena – 6 mylios, matavimą; taip pat segmentų (sekcijų) , zonų
ir akrų matavimą. Ji pradėta naudoti 1765 metais ir žinoma kaip valstybinė
matavimo sistema (JAV).
Blokų ir luotų matavimas.
Šia sistema naudojasi matininkai, kurie stambesnius žemės sklypus
skaido į smulkesnius. Šia sistema naudojantis, remiamasi žemės sklypo
planu, kuris įregistruotas žemės knygose, kur nurodyta jo padėtis,
identifikavimo numeris ir kita aprašomojo pobūdžio informacija.
Žemės sklypo aprašymo informacijoje taip pat turi būti nurodyta
nuosavybės valdymo forma. Pvz., visiška nuosavybė, kondominiumas,
kooperatyvo nuosavybė ar kitos unikalios nepilnos nuosavybės formos.
Vertintojas taip pat turi patikrinti visas galimas svarbias, su
tiriamu žemės sklypu susijusias teises, kurios gali turėti įtakos vertei,
pvz., teises į žemės paviršių ar požeminius išteklius; pervažiavimo ar
perėjimo per žemės sklypą teises; servitutus; teises į oro erdvę virš žemės
sklypo; teises į naudojimąsi vandens bei mineraliniais ištekliais; bendros
sienos laikymosi įsipareigojimus ir pan. Vertintojas neprivalo domėtis
tomis teisėmis, kurios neakivaizdžios.
Aprašyme taip pat svarbu nurodyti informaciją apie egzistuojantį
zonų reguliavimą ar įstatymų sistemą, galinčią daryti įtaką nekilnojamojo
turto valdymui.
Vertintojo pareiga – nustatyti ir aprašyti ataskaitoje, ar
naudojamasi patobulinimais ir, jei taip, tai kokiu būdu : pagal įstatymus
ar ne.
Mokesčių sistema.
Nuosavybę liečiantis mokesčių sistemos tipas tiesiogiai įtakoja
nekilnojamojo turto vertę. Mokestis už nekilnojamąjį turtą pagrįstas
mokesčių mokėjimu, priklausomai nuo turto vertės. Kaip minimumas,
vertintojas turi atkreipti dėmesį į mėnesinius mokesčius. Jei jie
netipiniai, vertintojas turi priešpastatyti juos tipiniams ir perskaičiuoti
netipinių mokesčių įtaką nekilnojamojo turto vertei. Tai galima patikrinti
mokesčių inspekcijoje ar savivaldybės registracijos knygose.
Fizinės žemės sklypo charakteristikos.
Svarbiomis žemės sklypo charakteristikomis galima laikyti šias:
užimamą teritoriją, formą, topografiją, komunalinius patogumus, teises į
žemės sklypą, padėtį ir supančią aplinką.
Ų Užimama teritorija ir forma.
Svarbu aprašyti, nurodant žemės sklypo dydį, sienas, einančias
keliu, gatve ar upe; plotį, gylį ir kitus privalumus bei trūkumus,
susijusius su fizinėmis charakteristikomis. Ypatingą dėmesį reikėtų
atkreipti į bet kokius netipinius faktorius. Nukrypimai nuo užimamos
teritorijos ar dydžio gali turėti reikšmingą įtaką žemės sklypo vertei.
Kitais atvejais jie nėra tokie reikšmingi.
Žemės sklypų sujungimas.
Kai kuriose rinkose paprastai būna nustatytas optimalus žemės sklypo
dydis konkrečiam jo naudojimui. Jei žemės sklypų sujungimas turi didesnę
vertę nei jų vertės atskirai, būtina paminėti būtent tą, t.y. didesnę,
vertę.
Žemės perteklius.
Dažnai galima pastebėti, kad bendra žemės sklypo apimtis didesnė
nei būtina ant jos esantiems patobulinimams. Jei tas žemės perteklius
išdėstytas taip, kad jo ir ateityje nebus galima panaudoti, tai jis
praktiškai neturi įtakos vertinimui. Iš kitos pusės, jei tą žemės
perteklių galima panaudoto praplėtimui (pvz., priestatams), tai gali
turėti esminės įtakos vertinant.
Topografija.
Topografinis žemėlapis būtinas, aprašant žemės sklypą. Jame turi
būti informacija apie horizontales, nukrypimus, drenažą, dirvos sudėtį,
peizažą bei fizinį žemės panaudojimą.
Komunaliniai įrengimai (patogumai).
Aprašant žemės sklypą, būtina nurodyti visus komunalinius
įrengimus bei paslaugas, esančias žemės sklype. Esminiais komunaliniais
patogumais yra šie: nutekamieji kanalai, vandentiekis, elektra, dujos,
telefonas.
Žemės sklypo patobulinimai.
Pirmoji šio aprašymo dalis susijusi su visų patobulinimų, esančių
už žemės sklypo ribų, nurodymu bei jų poveikio vertinamo objekto vertei
analize. Šis aprašymas apima kanalizacijos sistemas, vandentiekio,
komunikacinių sistemų, infrastruktūros analizę.
Pačio žemės sklypo patobulinimai apima sodų, parkų, architektūros,
sienų, kanalizacijos vamzdžių, vandentiekio kanalų, kelių, vidinių takelių
ir kitų įstatymais leistinų žemės sklypo patobulinimų aprašymą.
Visi pastatai ir priestatai, esantys vertinamame sklype, turi būti
aprašyti . Ataskaitos skaitytojui labai naudinga, jei vertintojas pateikia
žemės sklypo planą, kuriame pažymėti visi pastatai bei statiniai.
Žemės sklypo padėtis, išsidėstymas.
Žemės sklypo išsidėstymas kitų artimų kaimyninių sklypų atžvilgiu
taip pat labai svarbus ataskaitoje. Į šį aprašymą įeina informacija apie
geležinkelio kelius, stoteles, gatvių dydžius bei reikšmingumą,
greitkelius, nes tai sąlygoja transporto prieinamumą prie žemės sklypo.
Žemės sklypo vertei, jei jame ruošiamasi statyti gyvenamą namą,
įtakos turi ir kiti patogumai, kuriais galėtų naudotis būsimi gyventojai.
Tai susiję su galimybėmis pasiekti darbo vietą, mokslo įstaigą,
organizuoti poilsį ir t.t.
Supanti aplinka ir užterštumas.
Jei egzistuoja ypatingos supančios aplinkos sąlygos ar jų
kenksmingumas vertinamam objektui, tai turi būti nurodyta ataskaitoje.
Tokia įtaka gali apimti vėjų gūsius, padidintą saulės aktyvumą,
išsidėstymą šalies viduje ar pakraštyje, kritulius ir su tuo susijusius
žemės sklypo panaudojimo apribojimus.
Teigiamais aspektais galima laikyti puikius kaimyninius pastatus,
galimybę pasiekti komercinius centrus ir “patogią” supančią gamybos bei
parkų aplinką.
Fizinės patobulinimų charakteristikos.
Bendras aprašymas.
Visose vertinimo ataskaitose būna bendras aprašymas. Būtina
atkreipti dėmesį į tikslų ir adekvatų vertinamo nekilnojamojo turto
aprašymą, įjungiant patobulinimų aprašymą.
Prieš atlikdamas darbus vertintojas nustato faktinį (chronologinį)
namo amžių ir jo efektyvų amžių. Faktinis amžius – tai metų skaičius,
praėjęs nuo pastato pastatymo datos. Efektyvus amžius nustatomas, įvertinus
nusidėvėjimą, o taip pat pastato atitikimą tam tikram projektui ar
egzistuojantiems dabartyje reikalavimams.
Vidutinės padėties (būklės) pastatai, pastatyti pagal tipinius
architektūros projektus, turi būti apytikriai tokio pat chronologinio ir
efektyvaus amžių. Prastos būklės namo efektyvus amžius bus daug mažesnis
nei jo chronologinis amžius.
Patobulinimų aprašymą gali sudaryti sklypo patobulinimų aprašymas;
bendras patobulinimų aprašymas ir klasifikacija; komunalinės sistemos ir
įrengimų aprašymas; elementai, kuriems reikia remonto; gyvenimo sąlygoms
užtikrinti būtini objektai; bendras patobulinimų pobūdis; dizainas ir
sklypo suskaidymas; palanki sklypo padėtis ir pastatų modernizavimo
galimybės ir t.t.
5. GERIAUSIO IR EFEKTYVIAUSIO PANAUDOJIMO ANALIZĖ
Kai kurie vertintojai mano, kad dviejų atskirų geriausio ir
efektyviausio panaudojimų analizė – svarbiausia vertinimo proceso dalis.
Geriausias ir efektyviausias įsivaizduojamo tuščio žemės sklypo
panaudojimas.
Ši analizė apima 2 funkcijas. Pirma, tai leidžia vertintojui rasti
palyginamus nekilnojamojo turto objektus. Taip lengviau įvertinti sklypo
panaudojimo galimybes (lyginant).
Antra, galima nustatyti, kokį maksimalų pelną galėtų duoti
vertinamas žemės sklypas, prieš tai įvertinus, kokia pelno dalis tenka
atitinkamiems patobulinimams. Naudojant atkuriamosios vertės metodą ar
kitus, pagrįstus naudojimo pajamų metodu, būtina atskirai nustatyti žemės
sklypo ir patobulinimų vertes.
Geriausias ir efektyviausias žemės sklypo (su patobulinimais)
panaudojimas.
Tai būtina atlikti dėl 2 priežasčių. Pirma, tai leidžia nustatyti
ir parinkti palyginimo objektus. Palyginami objektai turi pasižymėti
analogiškais ar atitinkamais geriausio ir efektyviausio panaudojimo
variantais.
Antra, galima nustatyti esamų patobulinimų būtinumą, t.y. poreikį –
ar juos, pvz., būtina panaikinti, atnaujinti ar palikti tokius, kokie yra.
Esamus pagerinimus reikia išsaugoti iki tol, kol jie turi tam tikrą vertę
ir kol pajamos iš nekilnojamojo turto objekto viršija prognozuojamas
pajamas, kurios bus gautos, esant naujam jo panaudojimui, atskaičius
išlaidas, susijusias su senų įrengimų pašalinimu ir naujų pastatymu. Pačio
pelningiausio esančių patobulinimų panaudojimo nustatymas – svarbiausias
šio proceso elementas.
6. ŽEMĖS SKLYPO VERTĖS NUSTATYMAS
Atskiro žemės sklypo įvertinimo tikslas.
Kai kieno teigimu, po namo pastatymo ant žemės sklypo atskiras
žemės sklypo įvertinimas ir atskiras patobulinimų įvertinimas – sudėtingas,
o jei ir įmanomas, tai beprasmis. Kai kurie taip pat teigia, kad tokiu
atveju galimas tik viso turto, kaip visumos, įvertinimas, laikant, kad žemė
ir patobulinimai (pastatai, įrengimai, palanki teritorijos padėtis) –
neatskiriami elementai. Nepaisant teorinio šio argumento pagrįstumo,
egzistuoja daug praktinių priežasčių, kad būtų atliktas atskiras žemės
sklypo įvertinimas, netgi tuo atveju, kai tame žemės sklype yra
patobulinimai.
Daugelyje JAV valstijų atskiras žemės įvertinimas reikalaujamas,
siekiant nustatyti mokesčius už nekilnojamąjį turtą. Apmokestinimas
paprastai dalijamas – už žemę ir už patobulinimus.
Specialus bendrų patobulinimų įvertinimas, tokių kaip gatvės,
vandentiekis, kanalizacijos sistema ir t.t., dažnai grindžiamas jų įtaka
sklypo ar žemės vertei. (.).
Pirmu atkuriamosios vertės metodo žingsniu laikomas – žemės sklypo
rinkos vertės apskaičiavimas.
Sklypo vertės perskaičiavimas plačiai naudojamas tokiais atvejais:
mokestis ar bauda teismo sprendimu; netikėtų nuostolių atveju;
sprendžiant klausimą dėl esamų patobulinimų likvidacijos ar pakeitimo
naujais; nustatant nuomos mokesčio dydį.
Daugelis finansinių institucijų reikalauja atskiro žemės sklypo
vertės apskaičiavimo.
Vertinimo metodai.
Egzistuoja 5 žemės sklypų vertės nustatymo metodai:
1. Palyginamosios vertės metodas;
2. Perkėlimo metodas;
3. Ekstrakcijos metodas;
4. Naudojimo pajamų metodas;
5. Likučio žemės pertekliui metodas.
Palyginamosios vertės metodas.
Šis metodas pagrįstas palyginimu analogiškų žemės sklypų, kurie buvo
parduoti. O lyginama, suprantama, su žemės sklypais. Tai populiarus būdas.
Vertintojas turi įvertinti pardavimų kainas bei sąlygas, o taip pat
atsižvelgti ir į kitą rinkos informaciją. Tačiau esminis dėmesys turi būti
skirtas duomenų apie vykstančius analogiškų žemės sklypų pardavimus
analizei, atsižvelgus į rinkos aplinką ir kiek galima priartėjus prie to
paties laiko momento.
Pardavėjai gali siūlyti nekilnojamąjį turtą už bet kokią jiems
palankią sumą, o potencialūs pirkėjai gali siūlyti jiems palankią sumą,
tačiau žemės sklypo kaina, patenkinanti ir pardavėją, ir pirkėją atspindi
rinkos sąlygas.
Rinkos vertė – tai pardavėjo ir pirkėjo sąveikos rezultatas, nes
minėti asmenys veikia atviroje rinkoje, esant sąlygai, kad abi šalys yra
informuotos bei veikia laisva valia. Tokiu būdu nekilnojamojo turto
eksponavimas atviroje rinkoje protingai numatytą laiko tarpą, veda prie
galutinės jo vertės (t.y. piniginės sumos) nustatymo. Toji vertė vadinama
nekilnojamojo turto rinkos verte.
Palyginamosios vertės metodo taikymo rezultatas – žemės sklypo
vertės dydis, nustatytas pagal analogų pardavimų kainas, transformavus į
vertinamo sklypo rinkos vertę.
Palyginimo elementai.
Siekdami priešpastatyti žemės sklypus, vertintojai naudojasi 6-iais
palyginimo elementais.
1. Sutarties finansavimo sąlygomis.
2. Pardavimo sąlygomis.
3. Rinkos sąlygomis (sutarties sudarymo laikas).
4. Padėtimi (vieta).
5. Fizinės charakteristikomis.
6. Pelningumo rodikliai.
Profesionalūs vertintojai paprastai sutinka, kad įvertinimas pagal
6 elementus praktiškai visada būtinas, norint nustatyti rinkos vertę rinkos
kainų pagrindu.
Duomenų apie pakoreguotas žemės sklypų pardavimų kainas
palyginimas.
Tai daroma, siekiant nustatyti vertinamo sklypo vertę. Norint
nustatyti rinkos vertės tendenciją, kartais tenka ieškoti nedidelių duomenų
grupių vidurkių. Praktiškai vertinant analizuojami panašių pardavimų
duomenys ir nustatomas vertinamo objekto panašumas su lyginamu objektu.
Galutinės vertės nustatymas pagrįstas visa vertintojui prieinama
informacija. Be to, didelė reikšmė tenka duomenims apie konkrečius
palyginamus objektus. Bet tai reikia argumentuoti.
7. TRIJŲ VERTINIMO METODŲ TAIKYMAS
Tai penktasis nekilnojamojo turto vertinimo proceso žingsnis.
Vieningi profesionalios vertinimo praktikos standartai reikalauja,
kad vertintojas, atlikdamas konkrečią užduotį, naudotų visus 3 vertinimo
metodus, nors ir pripažinta, kad tai ne visada įmanoma dėl informacijos
trūkumo. Jei vertintojas naudojasi tik vienu ar dviem vertinimo metodais,
ataskaitoje jis turi nurodyti priežastis, dėl ko nesinaudoja likusiais.
Vertintojas turi būti įsitikinęs, kad jo atsisakymas naudotis
palyginamosios vertės metodu yra pagrįstas. Prieš padarant tokį pareiškimą,
vertintojui būtina išnagrinėti duomenis, taip pat galimas pardavimo kainas
visame geografiniame regione tam, kad įsitikintų, jog nėra kito tinkamesnio
vertinimo būdo.
Trimis tradiciniais turto vertinimo metodais laikomi [ 2, 3, 5, 7]:
1. Atkuriamosios vertės metodas.
2. Palyginamosios vertės metodas.
3. Naudojimo pajamų metodas.
Atkuriamosios vertės metodas.
Skaičiuojama, kiek kainuotų pastatyti dabartinės fizinės būklės ir
esamų eksploatacinių savybių bei naudojimo objektus pagal vertinimo metu
taikomas darbų technologijas ir kainas.
Šio metodo taikymas neleidžia vertintojui papildomai perskaičiuoti
nekilnojamojo turto vertės. Atitinkamas perskaičiavimas gali būti atliktas,
naudojantis skirtingais duomenimis, t.y. kurie reikalingi, atliekant
įvertinimą palyginamosios vertės ar naudojimo pajamų metodais. Šis metodas
ypač patikimas, vertinant naujus nekilnojamojo turto objektus, kurie
vertinami pagal geriausio ir efektyviausio panaudojimo principą.
Atkuriamojo metodo taikymo žingsniai:
Būtini duomenys, reikalingi šiam metodui, apdorojami palaipsniui:
1. Žemės sklypo vertės perskaičiavimas bei tas pats veiksmas,
tik įvertinus patobulinimus.
2. Atkuriamosios patobulinimų vertės perskaičiavimas.(.)
3. Nusidėvėjimo nustatymas, išskyrus į 3 tipus: fizinį,
funkcinį ir vidinį.
4. Suminio nusidėvėjimo, susijusio su gamyba ar patobulinimų
pakeitimu, apskaičiavimas, norint gauti galutinę pakeitimų vertę.
5. Žemės sklypo vertės, išlaidų sklypui palankioje
teritorijoje įrengti (landšafto apiforminimas) ir patobulinimų vertės
(įvertinus nusidėvėjimą, panaudojimą) susumavimas.
Palyginamosios vertės metodas.
Šis metodas grindžiamas nuostata, kad investuotojas ar pirkėjas
nemokės už konkretų nekilnojamąjį turtą daugiau nei kainuotų kitas panašios
nuosavybės, turinčios tą patį naudingumą, įsigijimas. Todėl kainos,
sumokėtos už analogiškus objektus, yra panašios ir rodo vertinamos
nuosavybės rinkos kainą.
Šio metodo pagrindas – nepriklausomas vertinamo objekto palyginimas
su kitais parduotais ar tik ruošiamais parduoti nekilnojamojo turto
objektais.
Po rūpestingo duomenų rinkimo, analizės ir suderinimo rinkos
pardavimų duomenys paprastai gali atitikti geriausios nekilnojamojo turto
vertės rinkoje variantą.
Kaina, sumokėta tipinio pirkėjo, paprastai reiškia prekybos proceso
rezultatą, nes šiame procese daugelis pardavimui pateiktų nekilnojamojo
turto objektų buvo išnagrinėti ir įvertinti.
Pirkėjai dažnai grindžia savo supratimą apie vertę pagal parduodamus
objektus. Iš kitos pusės vertintojai taip pat naudojasi šia informacija,
įjungiant informaciją apie parduotus ar išnuomotus objektus.
Naudojimo pajamų metodas.
Šiuo metodu vertinant, reikia nustatyti būsimas pajamas, kurias duos
nuosavybės valdymas.
Pajamų įplaukos ir suma nuo perpardavimo konvertuojamos į bendrą
vertę. Ypatinga reikšmė skirta šioms formulėms.
Pajamos (pelnas) / Kapitalizacijos norma = Vertė ;
Pajamos * Faktorius = Vertė;
Šis metodas, beje, kaip ir kiti du reikalauja nuoseklios rinkos
analizės ištyrimo. Specifiniais duomenimis, reikalingais įvertinti šiuo
metodu, laikomi: laukiamos nekilnojamojo turto objekto bendrosios pajamos;
laukiamas vertinamo turto objekto pajamų sumažėjimas dėl ne viso jo
panaudojimo arba nesurinkus visų sumų už nuomą; taip pat laukiamos
kasmetinės eksploatacinės išlaidos; pajamų gavimas, priklausomai nuo
nekilnojamojo turto valdymo, ir galimos gauti pajamos iš būsimų
perpardavimų (arba kitos pajamų rūšys, pvz., perdavus tam tikras teises į
nuosavybę).
Po kruopštaus pajamų ir išlaidų nustatymo, pajamų įplaukos ir
išlaidos duos vertintojui gryno operacinio pelno dydį, kuris ir sudaro
vertę kapitalizacijos procese. Kapitalizacijos norma nustatoma,
išnagrinėjus analogiškų nekilnojamojo turto objektų duodamas pajamas.
Šio metodo taikymas pagrįstas paklausos ir pasiūlos analize. Žinios
apie šių dviejų faktorių priklausomybę leidžia gauti informacijos apie
tendencijas ar esamą rinkos padėtį. Tuo remiantis galima patikrinti
duomenis, reikalingus, norint įvertinti pagal naudojimo pajamų metodą.
Naudojimo pajamų metodas.
Bendras mėnesinės nuomos multiplikatorius.
Vertinant šiuo metodu gyvenamąjį nekilnojamą turtą, vadovaujamasi
principu, kad vertė susijusi su laukiamos nuomos dydžiu (t.y pajamomis,
išnuomavus nekilnojamąjį turtą).
Šis metodas taikomas tuose rajonuose, kur daug nuomojama (yra nuomos
rinka) ir kur galima gauti informacijos apie nuomos sąlygas. Tuose
rajonuose, kur vyrauja savininkų gyvenamieji namai, duomenys apie nuomos
dydį gali būti labai riboti, kad galima būtų taikyti šį metodą, kaip ir tuo
atveju, jei nėra pakankamai duomenų apie iš nuomos gaunamas pajamas ar
duomenų apie išnuomoto nekilnojamojo turto pardavimus.
Jei informacijos pakanka, vertintojas turi sekti šiais žingsniais:
1. Nustatyti priimtiną multiplikatoriaus dydį:
a) rasti rajone neseniai parduotus namus, kurie gali
būti palyginami su vertinamuoju nekilnojamojo turto objektu ir
kurie buvo išnuomoti jų pardavimo momentu;
b) padalinti kiekvieno palyginamojo objekto pardavimo
kainą į mėnesinių nuomos pajamų sumas, kad būtų galima nustatyti
bendrąjį mėnesinės nuomos multiplikatorių;
c) suderinti b) punkte gautus multiplikatorius arba
juos “išrikiuoti” paeiliui, kad būtų galima įvertinti norimą
objektą. Tačiau reikia įsidėmėti, kad gautas multiplikatorius nėra
vidutinis dydis, nes jo nustatymas pagrįstas vertintojo
samprotavimais apie analogų ir vertinamo objekto panašumą.
2. Paskaičiuoti vertinamo objekto ekonominės nuomos dydį:
a) nustatyti analogiškų objektų nuomų dydžius duotame
mikrorajone;
b) išanalizuoti kiekvienas analogiškos nuomos pajamas ir
palyginti jų charakteristikas su vertinamo objekto
charakteristikomis;
c) perskaičiuoti visus pataisymus, kad būtų gautas
nuomos pajamų rodiklis, reikalingas atitinkamo objekto įvertinimui;
d) kruopščiai išanalizuoti kiekvienas priešpastatytas
nuomos pajamas, įskaitant būtinus pakoregavimus, ir suformuluoti
nuomonę apie rinkos (ekonominę) nuomą vertinamam objektui,
remiantis analogiškų objektų faktinių nuomos pajamų dydžiais.
3. Padauginti ekonominę nuomą iš priimto multiplikatoriaus,
kad būtų gauta vertinamo objekto vertė.
8. GAUTŲ VERTĖS RODIKLIŲ SUDERINIMAS IR GALUTINIO RODIKLIO NUSTATYMAS
Tai kitas žingsnis, reikalingas suderinti 3-jų vertės metodų vertės
nustatymo rezultatus bei nustatyti galutinę vertinamojo objekto vertę.
Jokiu būdu negalima nustatyti galutinės vertės rodiklio vidurkio
pagrindu – tai būtų analogiška, jei jūs klaustumėte tikslaus laiko 3–jų
žmonių, ir, remdamiesi jų atsakymais, nustatytumėte laiką kaip tų atsakymų
vidurkį. Priešingai, vertintojas turi peržiūrėti kiekvieno vertinimo metodo
priimtinumą galutinės vertės nustatymui bei įsitikinti panaudotų duomenų,
atliekant vertinimą kiekvienu iš 3-jų metodų, patikimumu.
Duomenų derinimas prasideda nuo vertinimo proceso pradžios, t.y. nuo
problemos iškėlimo, išankstinio tyrimo (analizės) ir. iki duomenų rinkimo
programos įgyvendinimo. Vertintojas turi tiksliai nustatyti reikiamų
atlikti darbų apimtį ir pobūdį bei pradėti vertinti atitinkamų duomenų
reikšmingumą ir panaudojimo galimybę kiekvienu iš 3-jų problemos sprendimo
atvejų. Suvienodinimas baigiasi, apjungus vieną, du ar tris vertinimo
rodiklius, gautus, panaudojus atkuriamosios vertės, palyginamosios vertės
ir naudojimo pajamų metodus į vieną galutinę vertinamo nekilnojamojo turto
vertę. Kad būtų išvengta klaidų, atliekamas galutinis duomenų ir vertinimo
metodų patikrinimas.
Vienodindamas rezultatus, vertintojas surenka visus duomenis ir
vertės rodiklius, gautus, taikant kiekvieną iš vertės nustatymo metodų, ir
vertina juos, naudodamas priežasties – pasekmės analizės metodą, kuris ir
skirtas galutinei vertinamo objekto vertei nustatyti.
Galutinė vertė turi būti suapvalinta, kad būtų galima parodyti
tikslumo laipsnį (lygį). Suapvalindamas iki artimiausio šimto dolerių,
vertintojas parodo, kad jis yra įsitikinęs, jog vertė bus iki jo nustatytos
ribos. Tačiau dažnai dėl nepakankamų duomenų vertintojai apvalina iki
artimiausio tūkstančio. Vertinant labai brangų turtą, gali reikėti
suapvalinti iki 5 ar 10 tūkstančių dolerių.
9. VERTINIMO ATASKAITOS
Paskelbdamas nekilnojamojo turto vertinimo rezultatus, vertintojas
turi pateikti duomenis apie kiekvieną atliktą analizę, nuomonę ar išvadą
suprantama forma [6].
Vertintojo ataskaitos funkcija ta, kad “pravesti” skaitytoją nuo
problemos iškėlimo, argumentacijos ir analizės iki svarbios informacijos
reikšmingam sprendimui priimti. Vertinimo procesas turi būti pateiktas
aiškia ir prieinama suprasti forma. (.). Vertinimo ataskaitos gali būti
rašytinės ir žodinės. Rašytinės formos ataskaitos gali būti laiško formos;
standartinės formos ar “pasakojamojo pobūdžio.
Kiekvienoje ataskaitoje (rašytinėje ar žodinėje):
a) turi būti aiškiai ir kruopščiai aprašytas nekilnojamojo
turto vertinimo procesas. Prieinama forma:
b) čia turi būti pakankamai informacijos, kad naudodamasis ja
asmuo galėtų teisingai suprasti ar remtis ataskaitos duomenimis;
c) tiksliai ir aiškiai atskleisti visus visus neįprastus
požiūrius bei ribojančias sąlygas, kurios tiesiogiai įtakoja įvertinimą
ir vertę.
Kiekviena rašytinė nekilnojamojo turto ataskaita turi:
1. Identifikuoti ir aprašyti vertinamą nekilnojamojo
turto objektą.
2. Nustatyti vertinamo nekilnojamojo turto nuosavybės
interesus.
3. Nurodyti vertinimo tikslą.
4. Nustatyti vertinamos vertės tipą.
5. Nustatyti efektyviausią vertinimo datą ir ataskaitos
pateikimo datą.
6. Aprašyti darbų, susijusių su duomenų rinkimu,
tikrinimu ir registravimu, apimtį. Nurodyti svarstymus bei
ribojančias sąlygas, įtakojančias analizę, nuomonę ar galutinę
išvadą.
7. Aprašyti panaudotą informaciją, turto vertinimo
metodus ir argumentaciją, kuria pagrįsta analizė, nuomonė ar
galutinė išvada.
8. Pateikti vertintojo nuomonę apie geriausią ir
efektyviausią nekilnojamojo turto objekto panaudojimą, jei yra
tokia būtinybė ar reikalavimas.
9. Paaiškinti ir pagrįsti tam tikro turto vertinimo
metodo atmetimą (nepanaudojimą).
10. Pateikti bet kokią papildomą informaciją, reikalingą
atitikimui parodyti ar argumentacijai, kodėl nukrypta nuo 1
“Vieningų profesionalios vertinimo praktikos standartų”,
paaiškinti. Be to, pridėti pasirašytą sertifikatą, sutinkamai su 2
ir 3 standarto (ESPPO) taisyklėmis.
Kiekviena rašytinė nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita turi
turėti sertifikatą, atitinkantį ESPPO nurodytą sertifikato formą.
Vertinimo fondo standartai tiksliai aprašo sudedamąsias turto
vertinimo ataskaitos dalis bei turinį. Kiekviena rašytinė ar žodinė turto
vertinimo ataskaita, atitinkanti standartinę formą arba esanti apsakomojo
pobūdžio, turi vesti skaitytoją nuo vertinimo problemos nustatymo iki
konkrečios išvados apie įvertinimo dydį, argumentuotą, naudojantis reikiama
informacija.
Pasakomosios vertinimo ataskaitos.
Pilna ar trumpa šios ataskaitos forma leidžia vertintojui
maksimaliai informuoti skaitytoją, nesvarbu, ar jis būtų klientas ar kitas
asmuo, kuriam skirta ataskaita. Atsižvelgiant į tai, kad ataskaitos
skaitytojas stengiasi, kiek tai įmanoma, greičiau išanalizuoti minimą
dokumentą, svarbu medžiagą pateikti tokiu būdu, kad didelę dalis būtinos
informacijos būtų tiksliai išskirta. Svarbios ribojančios sąlygos ir
prielaidos neturi būti paslėptos ataskaitos tekste.
Pasakomoji turto vertinimo ataskaita gali skirtis savo turiniu ir
forma, tačiau turi išlaikyti visus būtinus esminius elementus. Svarbiausia,
kad ši ataskaita atitiktų vertinimo proceso organizavimo nuoseklumą (Ibid.
The Appraisal of Real Estate).
Kita ataskaitos struktūra rekomenduota vertinimo instituto (JAV)
yra Nekilnojamojo turto vertinimas (9- as leidimas).
Pirmoji dalis. Įvadas.
· Titulinis lapas.
· Lydintis lapas.
· Turinys.
· Vertinimo sertifikatas.
· Pagrindinės išvados.
Antroji dalis. Vertinimo prielaidos.
· Prielaidos ir ribojančios sąlygos.
· Vertinimo tikslas ir paskirtis.
· Užmokesčio ir vertinimo datos nustatymas.
· Nustatymas, kokia forma bus atsiskaityta grynaisiais, kita
ekvivalentine forma ar. numatytais būdais.
· Vertinamos nuosavybės teisė.
Trečioji dalis. Pateikiami duomenys.
· Nekilnojamojo turto objekto identifikavimas.
· Kito asmeninio turto ar turto, nesančio nekilnojamuoju,
identifikavimas.
· Duomenys apie regioną, miestą, mikrorajoną ar vietovės
padėtį.
· Įstatyminė bazė, naudojama nekilnojamojo turto objektų
naudojimui, reguliuoti, mokesčiai bei vertinimo duomenys apmokestinimo
tikslu.
· Žemės sklypo duomenys.
· Patobulinimų aprašymas.
· Priešistorę, įjungiant informaciją apie ankstesnius
pardavimus, esamus pasiūlymus ar įtraukimą į pardavimų sąrašus
(listingai).
· Esant būtinybei, vertinamo objekto konkurentabilumo rinkoje
nustatymas.
Ketvirtoji dalis. Duomenų analizė ir išvados.
· Geriausiai ir efektyviausias įsivaizduojamai (tariamai)
tuščio žemės sklypo panaudojimas.
· Geriausias ir efektyviausias tariamai pagerinto sklypo
panaudojimas.
· Žemės vertė.
· Palyginamosios vertės metodo taikymas. Išvados.
· Atkuriamosios vertės metodo išvados. Reikalui esant,
techninis bei ekonominis projektų pagrindimas.
· Naudojimo pajamų metodo taikymas.
· Vertinimo rodiklių suvienodinimas ir galutinio vertės
dydžio nustatymas.
· Vertintojo kvalifikacijos duomenys.
Papildymai ir priedai.
· Detalus juridinis aprašymas (jei neįeina į trečią dalį).
· Detalūs statistiniai duomenys.
· Nuomos sutartys ar trumpas jų turinio aprašymas.
· Kita būtina medžiaga.
Standartinių formų ataskaitos (lentelės)
Daugiau kaip 90 proc. gyvenamųjų namų vertinimo ataskaitų
pateikiama standartine forma. Naudojantis standartinių formų atskaitomis,
jos turi atitikti visus ESPPO reikalavimus. (.). Vertinimo fondas ilgą
laiką stengėsi išrasti specialias formas pelningo nekilnojamojo turto
įvertinimui. Paskutinės versijos data (1991 m.), todėl pastaruoju metu tik
nedidelė dalis negyvenamųjų patalpų vertinimų atliekama standartinėse
formose .
Standartinių formų ataskaitos dažnai apsunkina vertintojo darbą, nes
jose skirta labai mažai vietos turimai informacijai detalizuoti.
Vertintojas, esant būtinybei, turi naudotis priedais (aprašomojo pobūdžio),
kad būtų paminėta, jo manymu, reikšminga informacija.
Tačiau standartinės vertinimo atskaitos turi ir privalumų. Lentelės
forma leidžia vertintojui geriau susisteminti duomenis ir sumažina
tikimybę, kad bus praleista ar pamiršta svarbi vertinimo procesui
informacija. Tokios ataskaitas taip pat lengva tikrinti, nes tikrintojas
gerai supranta ataskaitos struktūrą. Be to, tokias atskaitas lengva
kompiuterizuoti.
Ataskaitos laiško forma
Šios formos ataskaitų naudojimas pakankamai apribotas, ir jas
reikia naudoti tik tais atvejais, jei tai atitinka kliento reikalavimus
arba, kai, vertintojo nuomone, ši forma geriausiai atitinka užsakovo
interesus. Tipiškoje laiško formos ataskaitoje galima susipažinti tik su
vertės dydžio nustatymu, atliktu vertintojo, kuris atliko tyrimą. Daugelis
argumentų ar svarstymų laiške neminimi, tačiau jame turi būti nustatyti
elementai, būtini teisingam rezultatų išaiškinimui. Laiško formos ataskaita
turi atitikti šiuos reikalavimus:
· teisingai identifikuoti nekilnojamojo turto objektą ir
atitinkamas vertinamos nuosavybės teises;
· nurodyti vertinimo tikslą;
· nurodyti vertinimo datą, vertinimo ataskaitos parengimo
datą ir visas ribojančias sąlygas;
· pridėti sertifikatą.
Esant būtinybei, pridėti nurodymus, paaiškinančius ataskaitos
apribojimus (.). Be to, vertintojas turi išsaugoti visus užrašus ir
duomenis, įskaitant visą tyrimo eigos aprašymą, vertintojo pamąstymus,
analizę ir išvadas.
Žodinės ataskaitos
Vis daugiau vertintojų atsisako pateikti vien žodinę informaciją be
jokios rašytinės formos ataskaitos. Daugelis įsitikinę, kad žodinės
ataskaitos gali būti neteisingai suprastos, arba klientas gali būti
suklaidintas.
Tačiau vertintojas gali pateikti žodinę ataskaitą, jei yra tokios
galimybės ar kliento reikalavimas ir jei tokia ataskaita visiškai atitinka
užsakovo reikalavimus.
Tokiais atvejais kiekviena žodinė ataskaita turi būti sudaryta iš
vertinamo objekto aprašymo ir atitinkamos faktinės medžiagos, taip pat
prielaidų, ribojančių sąlygų ir argumentacijos, paaiškinančios priimtą
sprendimą, lygiai taip, kaip laiško formos ataskaitos atveju.
Nors ir atlikęs žodinę ataskaitą, vertintojas turi išsaugoti visus
užrašus ir duomenis, susijusius su užduotimi ir pilną memorandumą apie
analizę, nuomones bei išvadas. (Ibid. The Appraisal or Real Estate).
IŠVADOS
Vertinimo procesas yra etapinė procedūra, kurią atlieka
vertintojas, kad galų gale gautų patikimą vertės dydį. Jis prasideda nuo
problemos apibrėžimo ir baigiasi ataskaitos pristatymu, kuriame nurodytas
įvertinimo dydis. Vertinimo proceso tikslas pagrįstas pagrindinių principų,
reikalingų visų faktorių, būtinų analizei atlikti, panaudojimu, kad būtų
nustatyta vertė.
Išvados, pagrindžiančios nustatytą vertės dydį, turi atitikti
kliento poreikius ir profesionalaus vertinimo standartus bei būti pateiktos
logiška forma, kad neklaidintų.
Nesvarbu, kokia ataskaitos forma vertintojo išrinkta, siekiant
patenkinti kliento poreikius. Vertinimo tikslas tas, kad būtų pranešti
nekilnojamojo turto vertinimo rezultatai, atlikta analizė, pateikta nuomonė
ar išvada suprantama ir priimtina forma.
Visų vertinimo ataskaitų funkcija yra ta, kad klientui būtų
pateikti visi argumentai ir išvados, padarytos analizuojamos informacijos
pagrindu, siekiant nustatyti nekilnojamojo turto vertės dydį. Visos
rašytinės ir žodinės vertinimo ataskaitos turi būti pateiktos paprasta ir
aiškia forma.
LITERATŪRA
1. Dubinas V. Nekilnojamojo turto rinka. Vilnius. Lietuvos
informacijos institutas, 1997. -72 -76 p.
2. Kauno technologijos Universitetas. Gyvenimas pagal tikslus,
rezultatus ir atpildą. Kaunas. Technologija, 1998. – 313 p.
3. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. vasario 14 d.
nutarimas Dėl turto vertinimo metodikos // valstybinės žinios, 1996. –
Nr. 16 – 426 p.
4. Tarptautiniai turto vertinimo standartai / vertimas iš anglų
k. – Vilnius. Finansų ministerija, 1995. – T. 1.
5. Richard M. Betts, Basic Real Estate Appraisal. Third ed. –
1982 (1990, 1994). Prentice – Hall Career & Technology, Prentice – Hall,
Inc. New Jersey 07632.
6. Ventolo William L., Jr. Martha R. Williams. Fundamentals of
Real Estate Appraisal. – USA. Dearbon Financial Publishing, Inc., 1994. –
14 – 15 p.