Nekilnojamo turto rinka Lietuvoje

Nekilnojamojo turto rinkos apžvalga
2004 m., vasaris

VILNIUS
Gyvenamųjų patalpų rinka

Gyvenamųjų patalpų rinkoje vis dar jaučiasi pasiūlos trūkumas. Trūksta tiek naujos, tiek senos statybos butų. Tai, kad rinkoje bus naujų butų perteklius, nežada vien ta aplinkybė, kad iš numatomų Vilniaus mieste pastatyti (ar jau pastatytų) šiais metais 2500 butų, jau parduota arba rezervuota daugiau nei 70 proc. butų. Sparčiai vyksta rezervacija butų, kurie bus priduoti tik 2005-aisiais metais. Laikai, kai visiškai pabaigtuose ir priduotuose naudoti daugiabučiuose namuose bus galima rinktis butus, atrodo ateis dar negreitai.

Nieko geero mažesnes pajamas gaunantiems pirkėjams nežada ir naujoji Statybos įstatymo pataisa, kuri įpareigoja daugiabučius namus priduoti naudojimui tik visiškai įrengus juose esančius butus, tad prekė – butas su daline apdaila – artimiausiu metu gali virsti retenybe, o neturtingesniems žmonėms įsigyti naujos statybos butą, o paskui jį jau savo jėgomis įsirengti, viltys dar labiau sumažėjo. Šiai dienai „miegamuosiuose“ Vilniaus miesto rajonuose siūlomų pirkti naujos statybos butų su daline apdaila kainos svyruoja nuo 1 800 iki 2 600 Lt/m2. Apdailos įrengimas (priklausomai nuo darbų kokybės, medžiagų, statybinės bendrovės) tuurėtų kainuoti nuo 400 iki 800 Lt/m2. Tad su visiška apdaila naujos statybos butų kainos „miegamuosiuose rajonuose“ šokteltų iki 2 200–3 400 Lt/m2.

Antra vertus, nepinga ir senos statybos butai blokiniuose ir monolitiniuose (1975–1995 m. statytuose) namuose: už vieno kambario butą Viršuliškėse, Karoliniškėse, Lazdynuose prašoma nuo 70

0 000 Lt iki 80 000 Lt (t.y. nuo 2 100 iki 2 400 Lt/m2), o naujesniuose rajonuose „miegamuosiuose rajonuose“ Justiniškėse, Pašilaičiuose, Fabijoniškėse už tokį patį butą norima gauti nuo 80 000 iki 90 000 Lt (t.y. nuo 2 000 iki 2 500 Lt/m2). Dviejų kambarių butai senesniuose rajonuose (Viršuliškės, Karoliniškės, Lazdynai) šiai dienai kainuoja nuo 90 000 iki 110 000 Lt (nuo 1 800 iki 2 000 Lt/m2), o Justiniškėse, Pašilaičiuose, Fabijoniškėse už dviejų kambarių butą prašoma dar daugiau: 95 000–130 000 Lt (nuo 1 900 iki 2 600 Lt/m2). Trijų kambarių butų kainos tiek Viršuliškėse, Karoliniškėse, Lazdynuose, tiek Justiniškėse, Pašilaičiuose, Fabijoniškėse yra panašios – čia dažniausiai prašoma nuo 110 000 iki 130 000 Lt (nuo 1 800 iki 2 100 Lt/m2). Keturių butų kainos tiek senesniuose, tiek naujesniuose „miegamuosiuose“ rajonuose svyruoja nuo 120 000 iki 150 000 Lt (nuo 1 500 iki 1 800 Lt/m2).

Žemiau esančiame paveiksle pateikiamas senos ir naujos statybos butų kainų palyginimas tarp senesnių miegamųjų rajonų (Viršuliškių, Lazdynų, Karoliniškių) ir naujesnių: Fabijoniškių, Paašilaičių ir Justiniškių. Kainos pateiktos Lt/m2.

Iš pateikto paveikslo matyti, kad praraja, išaugusi tarp senos ir naujos statybos butų 2002 m. pabaigoje – 2003 m. pradžioje, ryškiai sumažėjo. Tai lėmė daug spartesnis senos statybos butų kanų kilimas metų bėgyje. Lyginant su 2003-ųjų metų vasario mėnesiu, miegamuosiuose rajonuose 1-2-3 kambarių senos statybos butų kainos šoktelėjo nuo 30 iki 50 proc., o naujos statybos butų kainos šoktelėjo „tik“ 15–25 proc. intervale.

Centre, Senamiestyje ir prestižiniuose rajonuose (Antakalnyje, Žvėryne) kainų skirtumas tarp senos ir naujos statybos butų taipogi nėra toks ryškus. Gerai įr

rengtų butų kaina Senamiestyje senuose (iki 1940 m. statytuose) namuose svyruoja nuo 3 500 iki 5 000 Lt/m2. Naujos statybos arba naujai rekonstruotuose pastatuose prašoma panašiai: nuo 3 500 iki 6 000 Lt/m2. Neremontuotų butų senos statybos namuose kainos dažniausiai svyruoja nuo 2 000 iki 3 500 Lt/m2. Antakalnyje ir Žvėryne butų kainos kiek žemesnės: senos statybos nuo 2 000 iki 3 000 Lt/m2, o naujos statybos įrengtų butų kainos dažniausiai svyruoja nuo 3 000 iki 4 000 Lt/m2.
KAUNAS
Komercinių patalpų rinka

2004 metų pradžioje didelių pokyčių komercinės paskirties nekilnojamojo turto objektų rinkoje Kaune nematyti. Kaip ir praėjusiais metais, klientai pageidavo nuomotis nedideles (30-50 m2) prekybinės paskirties patalpas judriose miesto vietose (Laisvės alėja, Savanorių pr., patalpos, esančios šalia didžiųjų prekybų centrų). Deja, šių patalpų pasiūla vis dar mažesnė už paklausą.

Biuro patalpų segmente pastaruoju metu pastebimas susidomėjimas mažomis 40 – 60 m2 biuro patalpomis miesto centre arba netoli jo. Taip pat klientus domino ir didesnės – 100 – 300 m2 patalpos. Šiuo metu pagrindiniai klientų keliami reikalavimai biuro patalpoms – kompiuteriniai tinklai, didelė automobilių stovėjimo aikštelė, reprezentatyvi vidaus apdaila ir t.t. Pastaruoju metu dėl didėjančios konkurencijos mažėja modernių biurų nuomos kainos.

Gamybinių patalpų rinkos segmentas išliko daugmaž stabilus. Paklausiausios buvo mažo bei vidutinio dydžio gamybinės bei sandėliavimo patalpos – nuo 100 iki 1000 m2 ploto su visomis komunikacijomis bei geru susisiekimu. Mažas patalpas dauguma klientų pageidavo nuomotis, o didesnes – įsigyti. Taip pat mūsų klientai pageidavo įsigyti ir didesnes 20
000 – 7000 m2 gamybines/sandėliavimo patalpas.

Žemės sklypų rinkoje pastaruoju metu labiausiai klientus domina galimybė įsigyti žemės judriose Kauno miesto vietose. Vis labiau paklausūs tampa investicinio pobūdžio sklypai. Klientus domina nedideli 20 – 50 arų, taip pat ir didesni 1 – 2 ha sandėliavimui bei gamybai arba geroje vietoje komerciniu požiūriu esantys žemės sklypai. Pagrindiniai reikalavimai, keliami ieškomiems sklypams – patogus susisiekimas bei visos komunikacijos.
KLAIPĖDA
Gyvenamųjų patalpų rinka
Metų pradžia nebuvo labai aktyvi šiame sektoriuje. Dažniausiai buvo užbaigiami gruodį pradėti tiek pirkimo – pardavimo, tiek nuomos sandoriai. Kainų lygis per sausio mėnesį nepakito ir kainos už butus vis dar išlieka aukštos. Tačiau pastebima, kad potencialūs pirkėjai jau nepuola pirkti butų, namų už tokias aukštas kainas.

Jaučiamas didesnis aktyvumas naujų namų statybose. Vis daugiau atsiranda objektų, kurių statybos bus pradėtos per šiuos metus (planuojamas pridavimas iki 2004 m. pabaigos – 2005 m. pradžios). Nors statybų ir daugėja, tačiau jų dar nepakanka, kad būtų patenkinta vis dar auganti paklausa tokio tipo butams, namams.

Džiugios žinios pasiekia iš kurortinių miestelių (Palanga, Neringa). Čia jaučiamas suaktyvėjimas tiek senesnės statybos namuose, tiek ir naujos statybos sektoriuje (2004 m. rinkoje turėtų pasirodyti ne vienas naujos statybos gyvenamosios – rekreacinės paskirties objektas). Analogiškai kaip ir Klaipėdoje, šis rinkos segmentas yra populiariausias tarp potencialių pirkėjų.

Gyvenamosios paskirties žemės sklypų rinkoje taip pat nėra gausu, nors klientų norinčių įsigyti žemės sklypą ir
r jį naudoti savo reikmėms (ten statytis namą) netrūksta. Iš kitos pusės, didžioji dauguma tokių žemės sklypų savininkų susilaiko nuo sklypo pardavimo, ir tikisi geresnėmis sąlygomis parduoti žemę, kai Lietuva įstos į Europos sąjungą.

Vasario mėn. tikimasi šiokio tokio suaktyvėjimo šiame sektoriuje. Prognozuoti kainų lygį sunku, tačiau tikimasi, kad jis išliks toks pat. Jei kainos ir kils, smarkiai jos augti neturėtų.

Komercinių patalpų rinka

Kaip ir gyvenamajame sektoriuje, analogiška situacija yra ir tarp komercinių patalpų. Sausio mėn. yra gana vangus. Gal šiek tiek šis sektorius yra aktyvesnis, tačiau dažniausiai sausio mėn. vyksta žvalgybos, t.y. potencialūs klientai ieško tiek patalpų komercijai, tiek biurų patalpų, tiek sandėlių ar gamybinių patalpų. Dažniausiai tai yra naujos firmos, kurios naujais metais plečia savo veiklą ir ieško patalpų įsikūrimui (prekybai, sandėliavimui, gamybai). Kainų lygis nekito ir išlieka daugmaž stabilus.

2003 m. prasidėjusios statybos vyksta toliau. Tiesa yra numatoma ir naujų projektų. Tačiau jie kol kas dar yra tik brėžiniuose.

2004 m. turėtų būti ypatingi administracinių patalpų sektoriuje. Rinkai ruošiamasi pateikti keletą daugiaaukščių pastatų (aukštingumas sieks nuo 10-ies iki 22-ų aukštų), kuriuose planuojama įrengti administracines patalpas. Sausio mėn. vyksta paruošiamieji darbai šiems projektams.

Jaučiamas nemažas susidomėjimas ir sandėliavimo patalpomis. Tačiau dažniausiai tai būna iki 200 m2 ploto sandėliai.

Analogiška situacija ir su komercinės paskirties žemės sklypais. Potencialių investuotojų yra, tačiau patrauklių investicijoms žemės sklypų nelabai, arba tiesiog kartais investuotojus atbaido gana aukštos sklypų kainos.

Kaip ir gyvenamąjį sektorių, taip ir komercinį suaktyvinti turėtų vasario mėnuo. Logiškai mąstant, jei per sausio mėnesį potencialūs klientai išsirinks patalpas, tai jie per vasarį-kovą turėtų juose įsikurti ir iki pavasario vidurio atsidaryti, bei pasiruošti pavasario – vasaros sezonui, kai rinka tampa itin aktyvi.

2004 m., balandis

VILNIUS
Gyvenamųjų patalpų rinka

Būsto rinka ir toliau išlieka aktyvi – didelę paklausą turi žemės sklypai, butai tiek naujos, tiek ir senos statybos namuose, nauji individualūs bei sublokuoti gyvenamieji namai. Nors lyginant su 2003 – ųjų metų pabaiga, rinkos dalyvių aktyvumas yra sumažėjęs, aukščiau minėto nekilnojamojo turto paklausa vis dar viršija pasiūlą Kainos lyginant su 2003 metų pradžia yra gerokai išaugusios (nuo 20 iki 50 proc. priklausomai nuo turto rūšies). Iš 2004 metais numatytų užbaigti naujos statybos butų liko neparduota ne daugiau nei 10 proc., be to labai aktyviai vyksta butų rezervacija namuose, kurie bus baigti statyti tik 2005 metais. Kaip visada ypač paklausūs yra tiek naujos, tiek senos statybos butai prestižiniuose rajonuose: Senamiestyje, Žvėryne, Antakalnyje ir kt. Kadangi trūksta žemės sklypų arčiau miesto ribų, didesnę nei anksčiau paklausą įgyja žemės sklypai ir atokesnėse Vilniaus miesto apylinkėse: 10-20 km spinduliu nuo Vilniaus miesto centro. Esant didelei naujos statybos butų paklausai, ypatingai trūksta sklypų tinkamų daugiabučių statybai. Sklypai, kuriuose pagal suteiktą leidimą galima vykdyti daugiabučių namų statybas arba sklypai, kuriuose jau baigiami detalaus planavimo darbai, lyginant su 2003 metų pradžia, pabrango iki 100 proc. Aukšta naujos statybos butų paklausa bei sąlyginai nedidelė pasiūla, brangstanti žemė, laukiamas statybų savikainos brangimas – tai pagrindiniai veiksniai lemiantys naujos statybos butų kainų augimą. Iki metų pabaigos jų kainos turėtų išaugti dar 5-10 proc. Antra vertus, reikia pripažinti, kad nors pastaruoju metu išperkami beveik visi statomi ar dar tik numatomi statyti butai, pirkėjų reikalavimai tiek būsto, tiek aplinkos kokybei auga. Tad pirkėjai augančiose būsto kainose tikisi pamatyti ir augančią parduodamo būsto kokybę. Nors pastaruoju metu reikalavimai kokybei dėl nedidelės parduodamo būsto pasiūlos ir įvairovės nėra esminiai, galima teigti, kad ateityje, išsilyginus paklausos ir pasiūlos santykiui, didesnį konkurencinį pranašumą turės tos statybos ir investicinės bendrovės, kurių darbų kokybė kels mažiau abejonių.

Komercinių patalpų rinka

Jei investuotojai į gyvenamosios paskirties nekilnojamąjį turtą dabar negali skųstis tiek pirkėjų skaičiumi, tiek parduodamų butų ir namų kainomis ir į ateitį žiūri su neslepiamu optimizmu, tai biurų rinkoje pastebimos rinkos prisotinimo moderniomis biuro patalpomis tendencijos. Jei dar praėjusiais metais dauguma rinkai pristatytų modernių biuro pastatų (verslo centrų) atidarymo dieną patalpas buvo išnuomoją 80-90 proc., tai keletas šiais metais atidarytų ir pastatytų verslo centrų tokiais rodikliais pasigirti negali. Tai atsispindi ir nuomos kainose. 2001-2002 metais modernių biuro patalpų nuomos kaina prestižiniuose verslo centruose svyravo 60-80 Lt/m2. Šiuo metu, modernių biuro patalpų maksimali nuomos kaina „brangesniuose“ verslo centruose (pvz., „Europa“, „Verslo centras 2000“) svyruoja nuo 60 iki 68 Lt/m2, o kituose verslo centruose modernias biuro patalpas siūloma nuomotis už 40-60 Lt/m2 per mėnesį.

Prekybinių patalpų rinkoje auga konkurencija tarp prekybos centrų – vasario pabaigoje pristatytas bene moderniausias prekybos centras Lietuvoje – „Europa“ Konstitucijos prospekte, turintis apie 17‘600 m2 nuomojamo ploto. Balandžio mėnesį turėtų duris atverti naujas prekybos centras esantis Vilniaus gatvės ir Gedimino prospekto sankryžoje – „Flagman“, kuris turės virš 6‘000 m2 nuomojamų patalpų. Dar mažiausiai keletą panašaus ploto prekybos centrų numatoma pristatyti iki 2005 metų pabaigos. Patalpų nuoma prekybos centrų vystytojams didelių keblumų nesukelia – iki centrų atidarymo pradžios paprastai būna išnuomojama 95 proc. patalpų. 100 – 200 m2 ploto prekybos patalpų nuomos kaina moderniame prestižiniame prekybos centre svyruoja nuo 40 iki 100 Lt/m2. Nors vienas po kito atsidarantys prekybos centrai didina nuomojamų patalpų pasiūlą, reikia pastebėti, kad prekybinių patalpų paklausai prestižinėse Vilniaus miesto gatvėse (Gedimino pr., Pilies g., Didžioji g., Vokiečių g., Trakų g. ir kt.) augantis prekybos centrų plotas didelės įtakos neturi. Prekybinių patalpų su atskiru įėjimu ir vitrinomis į gatvę nuomos kainos prestižinėse miesto gatvėse išlieka stabilios: apie 80-120 Lt/m2, o pardavimo kainos per paskutinius metus pastebimai išaugo: atskirais atvejais iki 50 proc. Todėl investuotojai, norintys įsigyti prekybos patalpas vienoje iš prestižinių miesto gatvių bei gauti pajamas iš nuomos, retai gali tikėtis didesnio nei 6-8 proc. pelningumo.
KAUNAS
Gyvenamųjų patalpų rinka

Kaip ir tikėjomės, šis mėnuo nekilnojamojo turto rinkoje be didelių pasikeitimų. Vis dar jaučiama butų pasiūlos stoka. Didžiausią paklausą turi 2 –3 kambarių butai miegamuosiuose rajonuose. Pirmenybė teikiama butams naujesniuose namuose, taip pat butams po remonto ar autonominiu šildymu.

Individualių ir blokuotų namų rinka išlieka stabili. Paklausūs yra naujesnės statybos arba po kapitalinės rekonstrukcijos nedidelės kvadratūros namai, apie 150-200 m2 bendro ploto, bei su 3 – 10 arų žemės šalia namo.

Dažniausiai domimasi namais, kuriuos galima šildyti ir dujomis ir kietu kuru.

Apskritai nekilnojamojo turto rinkoje Kaune vis dažniau pasiūla neatitinka paklausos. Gerėjančios bankų būsto kreditavimo sąlygos skatina pirkti, tačiau rinka tampa nepajėgi visų patenkinti, todėl, parduodamas būstas dažnai viršija rinkos pardavimo kainą. Šis procesas sąlygoja parduodamo būsto kainų kilimą.

Komercinių patalpų rinka

Kovo mėnesį komercinių objektų nekilnojamojo turto tiek nuomos, tiek pardavimo rinkos segmentuose situacija beveik nepakito. Kaip ir praėjusius mėnesius, mūsų klientai pageidavo nuomotis bei pirkti nedideles (20-50 m2) prekybinės paskirties patalpas judriose miesto vietose: pradedant aplinkinėmis Laisvės al. gatvėmis, Savanorių, Taikos pr., baigiant patalpomis, esančiomis šalia didžiųjų prekybų centrų. Deja, šių patalpų pasiūla vis dar mažesnė už paklausą. Kompensuojant pasiūlos trūkumą, ateityje planuojama naujai statyti, rekonstruoti keletą prekybinių centrų judriose miesto vietose.

Biuro patalpų segmente pastaruoju metu pastebimas susidomėjimas mažomis 30 – 60 m2 biuro patalpomis miesto centre arba netoli jo. Taip pat klientus domino ir didesnės – 100 – 200 m2 patalpos. Šiuo metu pagrindiniai klientų keliami reikalavimai biuro patalpoms – kompiuteriniai tinklai, didelė automobilių stovėjimo aikštelė, reprezentatyvi vidaus apdaila ir t.t. Pastaruoju metu dėl didėjančios konkurencijos mažėja modernių biurų nuomos kainos. Pastebima, kad vis daugiau atsiranda norinčių biuro patalpas nusipirkti.

Gamybinių patalpų rinkos segmentas išliko daugmaž stabilus. Paklausiausios buvo mažo bei vidutinio dydžio gamybinės bei sandėliavimo patalpos – nuo 100 iki 1000 m2 ploto su visomis komunikacijomis bei geru susisiekimu. Mažas patalpas dauguma klientų pageidavo nuomotis, o didesnes – įsigyti. Taip pat mūsų klientai pageidavo įsigyti ir didesnes 2000 – 9000 m2 gamybines/ sandėliavimo patalpas.

Žemės sklypų rinkoje pastaruoju metu labiausiai klientus domina galimybė įsigyti žemės judriose Kauno miesto vietose. Vis labiau paklausūs tampa investicinio pobūdžio sklypai. Klientus domina nedideli 20 – 50 arų, taip pat ir didesni 1 – 2 ha sandėliavimui bei gamybai arba geroje vietoje komerciniu požiūriu esantys žemės sklypai. Pagrindiniai reikalavimai, keliami ieškomiems sklypams – patogus susisiekimas bei visos komunikacijos.
KLAIPĖDA
Gyvenamųjų patalpų rinka

Kovo mėnuo, kaip ir prognozavome, buvo aktyvesnis už pirmuosius metų mėnesius. Didesnis aktyvumas buvo pastebimas visuose rinkos segmentuose. Tiek nuomos, tiek pirkimo – pardavimo sandorių buvo užfiksuota žymiai daugiau.
Pirmąjį pavasario mėnesį kainų lygis išliko daugmaž toks pat. Galima teigti, kad kainos per kovo mėnesį svyravo 8-10 % ribose, nebuvo nei smarkaus kainų kilimo, nei staigaus kainų nuosmukio.

Atėjus pavasariui, tikimasi didesnių pokyčių kurortiniuose miesteliuose (todėl balandžio mėn. 2 d. buvo atidarytas naujas biuras Palangoje). Prognozuojame didesnę paklausą tiek gyvenamosios paskirties žemės sklypams, tiek sodo bendrijose esantiems nekilnojamam turtui. Laukiama dar didesnio aktyvumo nuomos sektoriuje.

Sausį prasidėjusios naujos statybos sparčiai tęsiasi toliau. Šis rinkos segmentas turėtų būti itin aktyvus kovo – gegužės mėnesiais. Nors statybų ir daugėja, tačiau jų vis dar nepakanka, kad būtų patenkinta sparčiai auganti paklausa tokio tipo butams ir namams.

Balandžio mėnesį kainų lygį prognozuoti bus sunku. Tikimasi, kad smarkaus šuolio nebus ir kainos išliks stabilios, jei pokytis ir bus, jis neturėtų viršyti 10 % ribos.

Komercinių patalpų rinka

Komerciniame sektoriuje kovo mėnuo buvo taip pat aktyvus. Po žvalgybų pirmaisiais mėnesiais dauguma klientų stengėsi arba įsigyti, arba išsinuomoti, arba rezervuoti komercinės paskirties plotus, tiek naujuose, dar nebaigtuose statyti prekybos centruose, tiek jau anksčiau rinkoje atsiradusius laisvus plotus.

Buvo pastebėta, kad į Klaipėdą plūstelėjo klientai ir iš kitų Lietuvos miestų. Vietiniai verslininkai stengiasi persikraustyti į naujas arba geroje vietoje esančias prekybines ar biurų patalpas.

Nors rinkoje ir buvo užfiksuota daug sandorių, jie kainų neiškraipė, jų lygis nekito ir liko stabilus.

2003 m. prasidėjusios statybos vyksta toliau. Tiesa, yra numatoma ir naujų projektų. Tačiau jie kol kas yra tik brėžiniuose.

2004 m. turėtų būti ypatingi administracinių patalpų sektoriuje. Rinkai ruošiamasi pateikti keletą daugiaaukščių pastatų (nuo 10-ies iki 22-ų aukštų), kuriuose planuojama įrengti administracines patalpas.

Domimasi ir sandėliavimo patalpomis. Tačiau dažniausiai tai būna vidutinio dydžio – iki 200 m2 ploto sandėliai.

Analogiška situacija ir komercinės paskirties žemės sklypų sektoriuje. Potencialių investuotojų yra, tačiau patrauklių investicijoms žemės sklypų nepakanka. Investuotojai nėra linkę mokėti tokių aukštų kainų, kurios pastaruoju metu kilstelėjo dar apie 10 – 15 %.

Prognozuoti žymesnių pakitimų šiame rinkos segmente ateinančiais mėnesiais sunku. Naujų objektų iki įstojimo į Europos Sąjungą Klaipėdos rinkai nebus pasiūlyta. Dauguma statybų baigsis, kai Lietuva jau bus Europos Sąjungoje, todėl prognozuoti kainos pokyčius gana sudėtinga. Manome, kad jos neturėtų smarkiai kisti.

2004 m., rugsėjis

VILNIUS
Biuro patalpų rinka

Per 2004-uosius metus Vilniuje modernių patalpų plotas išaugs daugiau nei 30‘000 m2. O pridėjus dar 15‘000 m2 ploto Vilniaus miesto savivaldybės pastatų kompleksą Konstitucijos prospekte, bendras modernių biurų patalpų plotas Vilniuje metų pabaigoje turėtų siekti 140‘000 m2.

2004 m. kovo 1-ą dieną buvo atidarytas aukščiausias biurų pastatas Lietuvoje, Latvijoje ir Estijoje – Europa Tower. Tai 33 aukštų 15700 kv.m. A klasės biurų pastatas. Rugsėjo 1 d. jame išnuomota apie 10‘000 m2 ploto. Šio pastato atėjimas į rinką padidino tuščių A klasės biuro patalpų rinkoje kiekį iki 10 procentų. Tai buvo vienas pirmųjų A klasės biuro pastatų, kuris nebuvo išnuomotas iki jo atidarymo dienos. Tai rodo, kad A klasės biuro patalpų rinka priartėjo prie prisotinimo stadijos, nors A klasės biurų patalpų standartus atitinkančių pastatų šiemet buvo pastatyti tik du: jau anksčiau minėtas „Europos“ verslo centras bei „Vilbra“ verslo centras Naujamiestyje. Šiame pastate dabar yra išnuomota 2500 m2 iš 3500 m2.

Iš B klasės verslo centrų geriausiai sekėsi nuomoti MG valda pastatą verslo trikampyje Office Plus, kurio visi 5500 m2 iki atidarymo 2004 m. gegužės mėnesį buvo išnuomoti.

Iki 2006 metų pradžios modernių biurų patalpų kiekis Vilniuje turėtų pasipildyti dar bent 50‘000 m2. Didžiausi 2005 / 2006 metų pradžios projektai:

§ 6500 m2 ploto, aukščiausias, 16 aukštų A klasės biurų pastatas Verslo trikampyje – „Victoria“. Projekto vystytojas – MG Valda. Verslo centro atidarymo data – 2005 02 01. Nuomos kainos nuo 50 iki 60 Lt/m2;
§ Vietinė statybos bei vystymo kompanija Eika paskelbė apie verslo trikampyje A klasės biurų pastato BCC2 statybų pradžią. Tai bus 13 aukštų, identiškas jau pastatytam BCC pastatui. Biurų nuomojamas plotas: 6000 kv.m. Atidarymo data – 2006 m. sausis. Victoria bei BCC2 turėtų užbaigti Verslo trikampio pastatų plėtrą.
§ 6200 m2 ploto turėsiantis A klasės 11-os aukštų verslo centras L3 Lazdynuose, šalia „Litexpo“ parodų centro. Projekto vystytojas – ELL nekilnojamasis turtas. Nuomos kainos nuo 40 iki 45 Lt.
§ Bene stambiausio komercinio – gyvenamojo komplekso visame mieste Gynėjų gatvėje „Vilniaus vartai“ (bendras pastatų plotas – virš 60‘000 m2) statytojai Ranga IV iki 2006 m. pradžios planuoja pastatyti beveik 12‘000 m2 biuro patalpų. Dalyje patalpų įsikurs pati „Ranga IV“ ir su ja susijusios įmonės, o dalis patalpų bus išnuomojamos ir parduodamos.

Nors modernių biuro patalpų kiekis kasmet vis auga, o rinka rodo prisotinimo požymius (šiemet atsidarę nauji „A“ klasės biuro centrai iki atidarymo pradžios nepasiekė 100 proc. užpildymo), patalpų užimtumas išlieka stabilus ir netgi rodo augimo tendencijas: nuo 86,1 proc. 2003 metais iki 90 proc. 2004 rugsėjo 1 d., o iki metų pabaigos biurų užimtumas turėtų siekti 95 proc. Gerus užimtumo rodiklius lemia sėkmingai nuomojami „B“ klasės verslo centrai bei Savivaldybės pastatai, kurie buvo pastatyti savo poreikiams. Jų užpildymas – 100 proc. „A“ klasės patalpų nuomos kainos per pastaruosius tris metus nukrito apie 15-20 proc. Tad galima teigti, kad buvusios aukštos nuomos kainos (60 -80 Lt/m2 „A“ klasei) laikėsi tik dėl ribotos biuro patalpų pasiūlos. Kasmet vis didėjant pasiūlai bei augant konkurencijai tarp verslo centrų statytojų, nuomos kainos sumažėjo iki esamo lygio (44-65 Lt/m2) ir turėtų ateityje stabilizuotis. „B“ klasės biuro patalpų nuomos kainos svyruoja nuo 30 iki 45 Lt/m2 ir išlieka stabilios kelis metus iš eilės.

Prekybinių patalpų rinka

Prekybos patalpų pasiūla Vilniuje auga milžiniškais tempais. Iki 2004 metų pabaigos bendras modernių prekybinių patalpų plotas Vilniuje turėtų pasiekti apie 500‘000 m2. Tai reiškia, kad per 2004 metus modernių prekybos patalpų pasiūla išaugo 40 proc., žinant, kad 2003 metų pabaigoje prekybinių patalpų plotas siekė „tik“ 350‘000 m2. Nors prekybos plotų pasiūla auga itin sparčiai, prekybinių patalpų vystytojai beveik neturi problemų realizuojant patalpas rinkoje. Geriausias pavyzdys galėtų būti 2004 m. kovo 1-ą dieną Vilniuje atidarytas prestižinis prekybos centras – Europa (prekybinis plotas – 17‘500 kv.m.), kurio didžioji dalis nuomininkų, padedant Ober-Haus, buvo išnuomota likus metams iki atidarymo. Tai dar kartą įrodė, kad Vilniuje yra labai didelė prekybinių patalpų prekybos centruose paklausa ir galima prognozuoti, kad didžioji dalis naujų prekybos centrų, kurie bus atidaryti per ateinančius 24 mėnesius bus išnuomoti dar prieš jų atidarymą, jei prašomos nuomos kainos neviršys rinkos kainų lygio.

Žvelgiant į ateities projektus, galima pastebėti, kad yra nemažai projektų planuojamų Gedimino prospekte ir jo prieigose:

§ Vietoje buvusio „Vilniaus“ viešbučio ties Gedimino ir Jogailos gatvių sankirta, statomame gyvenamajame – komerciniame pastate „Grand Duke Palace“, bus pasiūlyta apie 4800 m2 prekybinių patalpų išsidėsčiusių pirmuose trijuose pastato aukštuose. Projekto įvedimo į rinką data- 2005 m. antra pusė. Projekto vystytojas – olandų investicinė bendrovė „Middle European Investments“.
§ Gedimino prospekto prieigose – Gynėjų gatvėje, Ranga IV statomame viename didžiausių gyvenamųjų – komercinių centrų Vilniaus mieste „Vilniaus vartai“ (viso beveik 60‘000 m2) bus pasiūlyta beveik 10‘000 m2 prekybinio ploto. Šis projektas bus unikalus tuo, kad pastate projektuojamos boutique stiliaus dviejų aukštų parduotuvės su atskirais įėjimais iš gatvės pusės. Prekybos patalpas bus galima tiek išsinuomoti, tiek ir nusipirkti. Projekto atidarymo data: 2006 m. I ketvirtis.
§ Statybos ir investicinė kompanija EIKA viešai paskelbė apie savo planus Gedimino ir V.Kudirkos gatvių sankirtoje statyti apie 30‘000 m2 bendro ploto turėsiantį prekybos ir pramogų centrą. Tai būtų didžiausias komercinis centras visame Gedimino prospekte. Projekto vystymo pradžia kol kas nėra aiški, kadangi nebaigti tvarkyti žemės klausimai.

Kiti stambūs prekybos centrai netrukus papildysiantys modernių prekybos patalpų rinką:
§ Šių metų gruodžio mėnesį bus atidarytas didžiausio Vilniuje prekybos ir pramogų centro „Akropolis“ naujasis priestatas, kurio plotas turės siekti 55‘000 m2. Su nauju priestatu, kurio pagrindinis akcentas – buities ir namų apyvokos reikmenų parduotuvė „Ermitažas“ (beveik 22‘000 m2 ploto), „Akropolio“ bendras plotas sieks 109‘000 m2.
§ Šiaurės miestelyje, šalia „Domus galerijos“ iki metų pabaigos turėtų būti atsidarytas vienos stambiausių prekybos sistemų Lietuvoje – „Senukai“ grupei priklausančios bedrovės „Baltic shopping centres“ statomas 27‘000 m2 ploto prekybos centras. Didžiąją prekybos centro dalį užims pačių „Senukų“ parduotuvė, kurioje bus prekiaujama statybinėmis ir interjero medžiagomis, namų apyvokos ir buities reikmenimis.

Nors prekybos patalpų pasiūla kasmet auga, paklausa prekybiniams plotams išlieka didelė. Tai rodo ir pakankamai aukštos prekybos patalpų nuomos kainos. Gedimino prospekte ir prestižinėse Senamiesčio gatvėse parduotuvių su vitrininiais langais nuomos kainos svyruoja nuo 80 iki 160 Lt/m2. Prestižiniuose prekybos centruose 150-250 ploto prekybinių patalpų nuoma svyruoja nuo 40 iki 80 Lt/m2. jei plotas yra mažesnis už 100 m2 – nuomos kainos gali siekti 100 – 200 Lt/m2. Toliau nuo miesto centro esančiuose prekybos centruose nuomos kainos svyruoja nuo 30 iki 60 Lt/m2.

KAUNAS
Gyvenamųjų patalpų rinka

Butų paklausa Kauno mieste vis dar viršija pasiūlą, o gyvenamojo būsto rinka verda net vasarą, kai daug žmonių atostogauja.

Priklausomai nuo statybos metų ir būklės, didžiausią paklausą turi dviejų, trijų kambarių butai. Pavasarį gyventojai be pagrindo vylėsi, kad vien dėl narystės Europos Sąjungoje (ES) būstai brangs. Praėjus trims mėnesiams po įstojimo į ES, Kaune butai senesnės statybos namuose atpigo 3-5 procentais.

Šiuo metu Kaune sparčiai statomas naujas gyvenamųjų namų kvartalas, taip pat kyla keli daugiabučiai. Beveik visi būsimi butai jau turi į juos pretenduojančius šeimininkus. Tai įtikino investuotojus, kad ir kauniečiams įkandamos naujų butų kainos.
Sėkmingą naujos statybos projektų įgyvendinimą lemia ir geros bankų būsto kreditavimo sąlygos.

Remiantis ankstesne patirtimi lengvatinių kreditų gavimas vėl gali sukelti dar didesnį pasiūlos ir paklausos neatitikimą, kas sąlygotų kainų kilimą.

Kauno individualių namų rinkoje padėtis stabili. Greičiausiai nuperkami naujos, šiuolaikiškos statybos, 150-200 kv. m. bendro ploto, visiškai įrengti namai, kainuojantys nuo 400 iki 600 tūkst. litų.

Komercinių patalpų rinka

Prekybinių plotų pasiūla Kauno mieste sparčiai didėja. Daug statoma naujų prekybos centrų, kurie vos įpusėjus statybai yra išnuomojami. Nors pasiūla yra nemaža, tačiau paklausa vis dar ją viršija. Situacija gali pasikeisti pastačius dar kelis didelius prekybos centrus. Nuomos kainos, kaip ir praėjusį laikotarpį, išliko nepasikeitusios. Ateityje jos keisis priklausomai nuo pasiūlos ir paklausos santykio.

Senos statybos gamybinių pastatų kainos lyginant su metų pradžia padidėjo 10-20 proc. Tai sąlygoja tokių pastatų didelė paklausa dėl palyginti mažos kainos, esamų komunikacijų, išvystytos infrastruktūros. Nupirkę tokius pastatus, klientai dažniausiai juos renovuoja, pritaiko savo reikmėms arba stengiasi išnuomoti.

Gamybinių-sandėliavimo patalpų nuomos kaina išliko stabili, lyginant su paskutinio pusmečio kainomis.

Biuro patalpų nuomos kainos nuo metų pradžios sumažėjo 5-10 proc. Šiuo metu gamybinių patalpų pasiūla rinkoje yra didesnė už paklausa.
Komerciniame sektoriuje aktyviai vystomos prekybinių centrų statybos, kurių paklausa per pastaruosius metus ypač išaugo. 2004 m. pabaigoje ir 2005 m. pradžioje, Kaune, naujų prekybinių centrų plotas turėtų padidėti apie190 000 m2.
KLAIPĖDA
Gyvenamųjų patalpų rinka

Vasarą būsto rinkos segmentas dideliu stabilumu nepasižymėjo. Vasaros pradžioje pradėjusios kristi kainos liepos mėnesį stabilizavosi, o rugpjūčio viduryje bei pabaigoje vėl ėmė kilti. Jautriausiai į kainas reagavo butai miegamuosiuose rajonuose (senos statybos butai/namai), kiek mažiau – naujos statybos butai, namai, kotedžai (čia visą vasarą buvo pastebimas nežymus kainų kilimas).

Daryti prognozes rudeniui – sunku. Manome, kad iki metų pabaigos butų kainos tikrai nekris, tačiau ir žymaus šuolio, kaip buvo 2003 metų rudenį, neturėtų būti.

Paklausiausi išlieka naujos statybos butai bei namai. Klientai ieško tiek naujos statybos butų miesto centre, tiek ir gyvenamųjų namų (gyvenamosios paskirties žemės sklypų) aplink Klaipėdą. Populiariausi rajonai yra Miesto centras, Miško kvartalas, Tauralaukis. Didžioji dauguma individualių namų statomi Klaipėdos miesto rytinėje dalyje (Mazūriškiai, Ginduliai, Tauralaukis).

Santykinai aktyvus yra nuomos segmentas. Jei vasarą jis populiariausias buvo tarp atostogautojų (trumpalaikė nuoma), tai rudeniop poilsiautojus keičia studentai, bei į Klaipėdą atvykstantys dirbti žmonės iš kitų miestų, bei užsieniečiai (dažniausiai nuomininkų sulaukiama iš Skandinavijos šalių).

Rudeniop šiek tiek atslūgo susidomėjimas kurortiniu regionu (Palanga, Nida, Šventoji). Tačiau ir toliau čia populiarūs visi gyvenamosios paskirties objektai: tiek butai iki 60 kv. m. su autonominiu šildymu, kotedžai, tiek ir didesnio ploto namai ir žemės sklypai. Jei vasarą buvo pastebima, kad daugiau yra nuomininkų, tai rudeniop pirkėjų ir nuomininkų skaičius išsilygino.

Šiemet pavasarį prasidėjusios naujos statybos sparčiai tęsiasi toliau. Buvo pradėti įgyvendinti ir keli nauji gyvenamosios paskirties projektai. Žmonės labai domisi šiais objektais, vyksta butų/kotedžų/namų rezervacija. Nors statybų sparčiai daugėja, tačiau jų vis dar nepakanka, kad būtų patenkinta sparčiai auganti paklausa tokio tipo butams ir namams.

Komercinių patalpų rinka

Kaip ir praėjusiais mėnesiais, klientai pageidavo nuomotis bei pirkti nedideles (50-100 kv. m.) prekybinės paskirties patalpas judriose miesto vietose – H. Manto g., Tiltų g. šalia didžiųjų prekybos centrų. Deja, šių patalpų pasiūla – vis dar mažesnė už paklausą. Be to, pastebėta, kad daugėja klientų, norinčiųjų įsigyti komercinės paskirties patalpas, tačiau šiuo metu rinkoje didžiąją dalį šio segmento sudaro objektai nuomai.

Rudeniop prognozuojamas nežymus kainų smuktelėjimas (iki 3 % – 5 %).
Vis dar jaučiamas susidomėjimas ir sandėliavimo patalpomis. Tačiau dažniausiai tai būna iki 200 m2 ploto sandėliai.

Analogiška situacija yra ir su komercinės paskirties žemės sklypais. Potencialių investuotojų yra, tačiau patrauklių investicijoms žemės sklypų trūksta. Populiariausios teritorijos yra į rytus nuo Klaipėdos (Klaipėdos – Vilniaus autostrada, LEZ‘as).

Išvada:

Lietuvoje nekilnojamo turto rinka pradeda įgauti pagreitį, nes valstybės ekonominė politika šiuo klausimu labai liberali. Nedidelis sąstingis jaučiamas tik žiemą, dėl gamtinų sąlygų. Valstybės parama šeimoms norinčioms įsigyti naują būsta, t.y. lengvatinai kreditai, ir kreditorių ilgalaikiai kreditai paspartino nekilnojamo turto rinkos atsigavimą Lietuvoje. Tai ypač patsebima didžiuose miestuose. Manau, kad greitai tai atsiris ir į mažesnius miestelius.

Iš informacijos galima daryti išvadą, kad sparčiausiai plečiasi Vilniaus miesto nekilnojamo turto rinka. Čia sutelkta daugiausia investicijų. Vilniuje iškilo ir pirmieji po nepriklausomybės dangoraižiai.

Įvadas:

Nekilnojamo turto rinka tai gana plati, bet tuo pačiu ir siaura sąvoka. Ją galima suprasti kaip vientisą pastatų sistemą. Tačiau į šią rinką įeina ir bendrovės, kurios užsiima šiuo verslu. Taip pat bankai, kreditoriai, tarp jų ir valstybė su suteikiamais lengvatiniais kreditais. Prie nekilnojamo turto priklauso butai, biurai, žemė, namai ir pan.

Šiame refarate aš bandysiu apžvelgti šių metų Lietuvos nekilnojamo turto rinkos tendencijas, naujoves ir perspektyvas ateičiai. Taip pat kainų kitimo tendencijas ir priklausomybes nuo įvairių veiksnių ir padarinių. Pažvelksime į tris didžiausius Lietuvos miestos ir galėsime palyginti jų rinkas.

Literatūra:
1. www.std.lt
2. www.google.lt
3. Statybų bendrovė Ranga IV
4. Nekilnojamo turto bendrovė Ober-Haus
5. A.Jakutis ,,Ekonomikos teorijos pagrindai”

Leave a Comment