Nekilnojamo turto vertinimo būdai

Išskiriami trys klasikiniai tarptautiniu mastu naudojami nekilnojamo turto vertinimo metodai: lyginamosios vertės, pajamų ir kaštų.

• Lyginamosios vertės ( pardavimo kainos analogų ) metodas, kurio esmė yra palyginimas, t.y. turto rinkos vertė nustatoma palyginus analogiškų objektų faktinių sandorių kainas, kartu atsižvelgiant į nedidelius vertinamo turto bei jo analogo skirtumus.• Atkuriamosios vertės ( kaštų ) metodas, kurio pagrindas yra skaičiavimai, kiek kainuotų atkurti esamos fizinės būklės ir esamų eksploatacinių bei naudingumo savybių objektus pagal vertinimo metu taikomas darbų technologijas bei kainas.• Naudojimo pajamų vertės ( pajamų kapitalizavimo arba pinigų srautų diskonto ) metodas, kai turtas vertinamas ne kaip įvairaus turto suma, bet kaip verslo objektas, duodantis pelną. Metodo pagrindą sudaro būsimų grynųjų pinigų srautų prognozės ir jų dabartinė vertė. Šis metodas taikomas tada, kai tikimasi, kad vertinamo turto naudojimo vertė objektyviausiai atspindės turto vertę rinkoje.Įvairiose šalyse šis metodų suvokimas sutampa, tačiau jų panaudojimas priklausomai nuo vertinamo turto rūšies ir vertinimo tikslo skiriasi.Vertinimo metodai gali būti naudojami arba rinkos vertei arba ne rinkos vertei nustatyti. Kadangi labiausiai pasaulyje yra paplitęs rinkos vertės vertinimo būdas – tai mes jį ir panagrinėsime. Šiuo atveju, kai vertinimo metodas naudojamas rinkos vertei nustatyti, visi jam reikalingi duomenys turi būti pagrįsti rinkos informacija. Jeigu tai lyginamosios vertės metodas, tai šie duomenys apima : teises į nekilnojamą turtą, finansavimo sąlygas, rinkos sąlygas, vietovę, fizines charakteristikas, ekonomines charakteristikas, panaudojimą : taikant pajamų metodą – nuomos kainą, išlaidas, kapitalizavimo, diskonto normas; kaštų metode svarbūs statybos ar pagerinimo kaštų duomenys.

Vertinant nekilnojamąjį turtą vertinimo metodas parenkamas atsižvelgiant į vertinimo paskirtį ir turto tipą.

Kai kurios šalys remiasi dar keliais vertinimo būdais, kurie nėra priskiriami prie klasikinių – tai pelno bei liekamasis metodai. Metodų pritaikymas nekilnojamo turto rinkos vertei nustatyti šiek tiek skiriasi įvairiose šalyse. To priežastis yra skirtingai prieinama rinkos informacija, skirtingos tradicijos.

Lyginamosios vertės metodas

Lietuvos turto vertinimo metodikoje teigiama, kad pagal šį metodą nustatant turto vertę rinkoje, palyginamos panašių turto objektų sandorių kainos. Turto vertintojas turi pasižymėti visas nepanašias vertinamo ir palyginamojo objektų savybes ir apskaičiuoti vertinamo objekto vertę. Bendra vertinamo objekto vertė apskaičiuojama pagal formulę:

Vertinamo objekto rinkos vertė = lyginamojo objekto pardavimo kaina + patikslinimų vertė.

Šioje metodikoje nurodoma, kad esant pakankamai informacijos apie panašius objektus šioje vietovėje, jis turi išstudijuoti lyginamuosius objektus kitose vietovėse ir patikslinti. Patikslinimų dydžiams apskaičiuoti nustatomi pataisos koeficientai: laiko, vietovės, finansavimo sąlygų ir kiti. Metodikoje nemažai dėmesio skiriama konkrečių vertinamo turto rūšių ( žemės ūkio paskirties žemės sklypų, miško ūkio paskirties sklypų, kitos paskirties žemės sklypų, butų, gyvenamų namų ir mažų viešbučių, komercinės paskirties objektų, gamybinės, ūkinės komercinės paskirties pastatų ) pataisos koeficientų apibūdinimui. Taip pat nurodoma, jog nustatant turto vertę, pataisos gali būti skaičiuojamos ploto, tūrio vienetui, komercinių pastatų pagrindinių fasadų ilgio vienetui, objekto našumo, pajėgumo ir kitiems vienetams arba absoliučiai vertinamam objektui.Pagal šį aprašymą, lyginimo vienetu pasirinkus 1m² ploto kainą schematiškai lyginamosios vertės pritaikymą būtų galima pavaizduoti taip:

Lyginamosios vertės metodas :

Šio metodo praktinio pritaikymo pavyzdys pateikiamas Lietuvos audito apskaitos ir turto vertinimo instituto paruoštuose vertintojo kvalifikacijos testuose.

Pavyzdys 1

Pavadinimas Vertinamas namas 1 Parduoti 2 Namai 3 4 5 61. Pardavimo kaina, tūkst.. Lt 240 255 220 280 245 260

2. Pardavimo laikas, prieš mėnesius

23. Vieta gera gera gera Vidut. gera gera gera4. Namo dydis m² 220 220 220 220 250 220 2205. Namo būklė gera Vidut. Vidut. Vidut. Vidut. Vidut. gera6. Garažas yra yra yra yra yra nėra nėra

Skaičiuojami šie patikslinimai:1. Laiko pataisa (2p -1p):255 – 240=15 ( per mėnesį 7,5 ) 2. Vietovės pataisa (2p – 3p): 255 – 220=35 3. Namo būklės pataisa (6p – 5p):

260 – 245=15 4. Garažo pataisa (2p – 5p): 255 – 245=10 5. Namo ploto pataisa (1p – 4p): 240 – 280=-40 Namo vertė apskaičiuojama sekančioje lentelėje.

Patikslinimų suvestinė

Pavadinimas 1 2 3 4 5 61. Pardavimo kaina, tūkst.. Lt 240 255 220 280 245 2601.1. Laiko pataisa +30 +15 +15 +30 +15 +151.2. Vietos pataisa – – +35 – – –1.3. Namo būklės pataisa +15 +15 +15 +15 +15 –1.4. Garažo pataisa – – – – +10 +101.5. Namo ploto pataisa – – – – 40 – – 2. Patikslinta vertė 285 285 285 285 285 285

Reikia pastebėti, kad mūsų Turto vertinimo metodikoje vertintojai pagrinde naudoja patikslinimų dydžiams apskaičiuoti porinio palyginimo būdą. Vertinimo tikslumas naudojant šį būdą priklauso nuo patikimų kainų panaudojimo. Pagal porinio palyginimo būdą vertintojas privalo rasti objektus, kurie būtų visiškai vienodi, išskyrus vieną faktorių. Tuomet to faktoriaus pataisa būtų dviejų namų pardavimo kainos skirtumas. Patikslinimas turės „+” ženklą, jei tą savybę turės ne lyginamasis, bet vertinamas objektas ar kitaip suteiks aukštesnę vertę vertinamajam objektui. Patikslinimas turės „-“, jei tą savybę turės ne vertinamas, bet lyginamasis objektas ar kitaip suteiks žemesnę vertę vertinamajam objektui.

Lyginamieji pardavimai. Išsivysčiusios nekilnojamo turto rinkos šalyse ( JAV, DB, Vokietija ) gerai organizuotas rinkos duomenų kaupimas. JAV prie rinkos skaidrumo prisideda Nekilnojamo turto vertintojų asociacijos rinkos duomenų centras, kuris renka duomenis apie pardavimus ir suteikia galimybę jais pasinaudoti per kompiuterį vertintojo biure arba ateiti į jų biurą i gauti juos už tam tikrą mokestį.Vokietijoje šiek tiek sunkiau gauti duomenų apie įvykusius NT pardavimus dėl galiojančio privatumo apsaugos įstatymo. Todėl daugiau pasikliaujama oficialiais duomenimis ir standartinėmis vertėmis. Dėl šios priežasties lyginamosios vertės metodas daug rečiau vartojamas NT vertinime lyginant su JAV ir DB.Lietuvoje trūksta NT rinkos skaidrumo. Duomenis apie NT sandorius registruoja Nekilnojamo turto kadastro ir registro valstybinė įmonė, tačiau informacija iš jos duomenų banko iki šiol buvo per brangi. Ne per seniausiai buvo sukurta informacinė nekilnojamo turto sistema, kuria galima naudotis neatlygintai. Tačiau nėra garantijos, kad duomenys apie nekilnojamo turto kainą į ją pateks nepasenę. Todėl vertintojai daugiausia naudojasi savo sukaupta informacija, kurios ne visada pakanka turint omeny lyginamosios vertės pritaikymo reikalavimus.

JAV ir DB nurodoma, kad taikant lyginamųjų pardavimų metodą rekomenduojama patikrinti mažiausiai 3-4 lyginamuosius pardavimus. Šiuo atveju, LT turto vertinimo metodika to nereglamentuoja. Be abejo, tai yra svarbus aspektas, nuo kurio priklauso vertinimo rezultato patikimumas. Tačiau iš kitos pusės tai yra tikrai sunku įgyvendinti. Juk lyginamieji objektai turi būti identiški – taikant porinį pardavimų lyginimo metodą jie turi skirtis tik vienu požymiu.Geriausiu atveju LT šį metodą bus galima pritaikyti butams daugiabučiuose namuose vertinti, nors dažnai tokių objektų sandoriai atliekami privačiai – žmonės remiasi asmenine informacija ir supratimu apie buto vertę. Į vertintoją gali būti kreipiamasi nebent norint įkeisti butą.Individualiųjų namų vertinime lyginamosios vertės metodu vertinant iškyla daugiau problemų. Lietuvoje nėra griežtai reglamentuotų gyvenamųjų namų statybos, išplanavimo, stiliaus ( dizaino ) taisyklių, todėl neretai jie yra labai skirtingi. Be to skiriasi ir jų vietovė, ir būklė. Dar vienas ribojantis lyginamųjų objektų parinkimo elementas – pardavimo sąlygos. Rinkos vertės apibrėžimas reikalauja, kad lyginamieji objektai turi būti nesąlygojami neįprastinių, asmeninių aplinkybių, taip pat kainos neturi įtakoti specialūs pasiūlymai. Taigi, kruopščiai taikant visus reikalavimus lyginamiesiems objektams ir dar esant neskaidriai NT rinkai LT šio metodo pritaikymas yra neįmanomas. Yra siūloma LT turto vertinimo metodikoje nurodyti reikalaujamų lyginamųjų objektų skaičių, taip pat nurodyti prieš kiek laiko jis turi būti parduotas ( pardavimo laikas neturi viršyti 6 mėnesių, kitaip reiks įvesti pataisas ), tačiau taip pat nurodyti, kad dažniausiai šis metodas naudotinas kaip sudėtinė dalis vertinant kitais metodais arba gautų rezultatų pasitikrinimo priemonė.Lyginamųjų ir vertinamo objektų mato vienetai ir jų rūšys. Lyginamosios vertės metode lyginimo pagrindas yra kaina už vienetą. Įvairių šalių NT vertinimo praktikoje detaliai nurodoma, kokios rūšies nekilnojamam turtui kokie lyginimo vienetai taikomi. Lietuvos turto vertinimo metodikoje tik labai apibendrintai užsimenama apie tai. Tačiau pažymėtina tai, kad labai svarbu tinkamai parinkti ir pritaikyti mato vienetus vertinamam turtui ir lyginamiesiems objektams. Jie turi atspindėti mato vienetus, kuriuos naudoja pirkėjai ir pardavėjai tam tikrame rinkos segmente. Lietuvos vertinimo metodikoje reikėtų konkrečiai nurodyti, kokie mato vienetai rekomenduojami biurams ( kaina už 1m² nuomojamo ploto ), butams ( kaina už 1m² ), žemės sklypams ( kaina už 1 ha ), gamybiniams pastatams ( kaina už 1m³ ), parduotuvėms ( kaina už 1m² ), viešbučiams ( kaina už 1 kambarį ) ir panašiai. Naudojant ploto vienetus svarbu nurodyti ar matuojamas bendras, ar naudingas plotas.

Žemės sklypo ir pastato vertinimas. Lietuvoje gyvenamus namus tiesiog įprasta vertinti kaip vienetą, susidedantį iš pastato ir žemės sklypo. Žemės sklypo dydis, lokalizacija laikoma vienomis iš objektų charakteristikų. Šiuo principu remiantis kaupiami ir duomenų bankai.

Naudojimo pajamų vertės metodas

Lietuvos turto vertinimo metodikoje teigiama, jog šis metodas taikomas tik tam turtui, kuris duoda ar gali duoti pinigines pajamas arba kitokią kiekinę matuojamą naudą.Šiuo metodu turto vertė nustatoma dviem būdais:Tiesioginiu naudojimo pajamų kapitalizavimu. Vertinamo turto vertė apskaičiuojama sudarant dabartinę tikėtinų turto naudojimo pajamų vertę. Turto naudojimo pajamos apskaičiuojamos atėmus iš visų pajamų, susijusių su turto naudojimu, visas su turto naudojimo susijusias išlaidas. Gautos tikėtinos pajamų sumos diskutuojamos iki dabartinės vertės, atsižvelgiant į tikėtiną jų gavimo laikotarpį ir į susijusią su jų gavimu riziką.Pinigų srautų diskonto būdas dažniausiai taikomas, kai reikia vertinti verslą.

Lietuvos turto vertinimo metodikoje prie naudojimo pajamų metodo taikymo nurodoma, kad „ turto naudojimo pajamos apskaičiuojamos atėmus iš visų pajamų, susijusių su turto naudojimu, visas su turto naudojimo susijusias išlaidas“. Iš to aišku, kad skaičiuojant rinkos vertę pagal šį metodą reikės naudoti grynąsias pajamas iš nekilnojamo turto. Siūloma būtent taip jas ir įvardinti metodikoje siekiant išvengti nesusipratimų. Visas pajamas, tenkančias iš nekilnojamo turto siūloma vadinti bendrosiomis pajamomis. Tokie terminai prigiję tarptautinėje NT vertinime praktikoje ir teorijoje.LT nėra pateikiama jokių komentarų apie naudotinas pajamas ir išlaidas vertinant nekilnojamą turtą. Tai suteikia prielaidas klaidingam įvertinimo rezultatui, kadangi neteisingai nustatytos grynosios ir bendrosios pajamos turi didelę įtaką galutiniam vertinimo rezultatui. Metodikoje taip pat reiktų rekomenduoti, kokios papildomos pajamos priskirtinos prie nekilnojamo turto potencialių bendrųjųPajamų. Taip pat į kokias išlaidas rekomenduojama atsižvelgti.Kapitalizavimo norma. Tai pagrindinis faktorius įtakojantis grynų pajamų kapitalizavimą. Nustatant rinkos vertę rinkos kapitalizavimo norma reikalinga kapitalizuojant vienų metų grynąsias pajamas, gaunamas iš įprastinių pelno normų ( diskonto normų ) būdingų analogiškam turtui rinkoje.

Lietuvoje, kaip pagalbinės priemonės kapitalizavimo normai nustatyti trūksta viešos informacijos apie orientacines įvairių rūšių nekilnojamo turto kapitalizavimo normas, atsižvelgiant į jo lokalizaciją. Kaip alternatyva, galima remtis kapitalo rinkos duomenimis, tai yra lyginti investicijų nekilnojamo turto rizikingumą su investicijomis į kitokį turtą ( pvz., akcijas, valstybės vertybinius popierius ), jeigu žinomos tokių investicijų pelno formos.Vertinimo ataskaitoje panaudotą kapitalizavimo normą visada reikėtų pagrįsti, nurodant kurią jos dalį sudaro pelno forma iš nerizikingos investicijos, prognozuojama infliacija ir pati investicijos į nekilnojamą turtą rizikos premija.Tiesioginis grynų pajamų kapitalizavimas. Nors pagal pačią paprasčiausią tiesioginio pajamų kapitalizavimo formą ( kuri, beje, ir pateikta LT turto vertinimo metodikoje ) ateityje tikėtinos pastovios pajamos iš nekilnojamo turto ir atsižvelgiama į jų gavimo riziką, tačiau šio metodo taikymas tarptautinėje praktikoje yra labiau ištobulintas. Tai atliekama multiplikatoriaus pagalba, įvairių kapitalizavimo technikų pagalba. LT taikant šį metodą žemės sklypo vertė ir pastato vertė neatskiriama. Tačiau neatsižvelgiama į tai, kad pajamos iš pastato gaunamos ribotą laiko tarpą. Norint įvertinti likusią pastato naudojimo trukmę reiktų taikyti multiplikatorių ( tam tikra formulė pateikta).Pinigų srauto diskonto metodas. Šis būdas paremtas sudėtinio procento teorija. Visos įplaukos ir išlaidos ateityje diskontuojamos į dabartį tam, kad būtų galima atlikti tikslų įvertinimą, o neretai ir tam, kad būtų galima palyginti su kitomis investicijomis, kurioms atliekama ta pati procedūra. Vertinimas diskontuojant pinigų srautus gali būti atliekamas keliais metodais. Populiariausi yra gryno dabartinės vertės ir vidaus grąžinimo normos metodai.Schematiškai naudojimo pajamų vertės metodo pritaikymą NT vertinimui būtų galima pavaizduoti taip:

Lietuvos audito apskaitos ir turto vertinimo instituto paruoštuose nekilnojamojo turto vertinimo atestacinio egzaminų užduotyse šis metodas iliustruojamas tokiu pavyzdžiu:

Pavyzdys 2

Nuomojamas 10 butu, 400 m² bendrojo ploto gyvenamasis namas. Mėnesinė nuoma – 5 Lt/m². Planuojama, kad 10 % butų nepasiseks išnuomoti. Savininkas moka nekilnojamojo turto mokestį ( 800 Lt per metus ), draudimą ( 1 tūkst. Lt per metus ), namo priežiūros išlaidos sudaro 800 Lt per mėnesį. Kapitalizavimo norma – 10%.

Sprendimas

1. Bendrosios pajamos : 5 x 400 x 12 = 24000 Lt

2. Pajamų netekimas : 2400 x 0.1 = 2400 Lt

3. Efektyviosios pajamos : 24000 – 2400 = 21600 Lt

4. Grynosios pajamos : 21600 – 11400 = 10200 Lt

5. Namo vertė : 10200 / 0.1 = 102000 Lt

Ats.: 102 tūkst. Lt.

Išlaidų nustatymas :800 + 1000 + 800 x 12 = 11400 Lt Šiame pavyzdyje pritaikytas grynų pajamų kapitalizavimas, tačiau tose pačiose atestacinio egzamino užduotyse yra pateikiamas ir multiplikatorius pritaikymo bendroms pajamoms būdas. Pajamų kapitalizavimo norma arba multiplikatorius parenkamas atsižvelgiant į tuo metu rinkoje būdingą vertinamos rūšies turtui ir jo vietovei kapitalizavimo normą arba multiplikatorių. Kapitalizavimo norma atspindi investicijų į nekilnojamą turtą rizikingumą vertinimo metu. Grynosios pajamos iš vertinamo objekto taip pat nustatomos atsižvelgiant į rinkos informaciją apie šiuo metu tokios rūšies turto teikiamas pajamas. Tiesioginis naudojimo pajamų kapitalizavimas taikomas, kai nustatoma vienerių metų pajamų srauto dabartinė vertė, daugelio metų pajamų dabartinė vertė, vartotinas grynų pinigų srautų diskonto metodas. Tačiau šio metodo pritaikymas nekilnojamojo turto vertinimui Lietuvos metodikoje neaprašomas.

Atkuriamosios vertės metodas

LT turto vertinimo metodikoje nurodoma, kad šiuo metodu turto vertė nustatoma dviem etapais: nustatomi vertinimo objekto atkūrimo kaštai; nustatoma vertinamo objekto nusidėvėjimo vertė. Atkūrimo kaštams taikomi du būdai: vertinamo objekto atkūrimas; vertinamo objekto pakeitimas kitu objektu. Pasirinkęs vertinamo objekto atkūrimo būdą turto vertintojas skaičiuoja kaštus, kiek kainuotų turto vertinimo metu galiojančiomis rinkos kainomis sukurti, pagaminti, įrengti arba pastatyti tikslią vertinamo objekto kopiją, kad visiškai atitiktų medžiagos, darbų kokybė, standartai ir dizainas. Pasirinkęs vertinamo objekto pakeitimo kitu objektu būdą, turto vertintojas skaičiuoja kaštus, kiek kainuotų turto vertinimo metu esamomis rinkos kainomis sukurti, pagaminti, įrengti arba pastatyti ekvivalentinio naudingumo objektą ( palyginti su vertinamuoju objektu ) iš vertinimo metu rinkoje naudojamų medžiagų, pagal vertinimo meto rinkai aktualius standartus, dizainą ir kokybę.Vertinamas objektas konkrečiai ištiriamas, suskaidomas į elementus, kuriems sukurti, įrengti ar pastatyti ( sumontuoti ) yra nustatyta rinkos kaštų duomenų bazė, t.y. apimties ( matavimo ) vienetai bei šiems vienetams sukurti, įrengti, pastatyti nustatytos tiesioginės išlaidos ( medžiagos, darbo jėga, mechanizmai ir kt. ), pridėtinės išlaidos ( projektavimo, valdymo, sandėliavimo bei kt.), taip pat vidutinis šios produkcijos kūrėjo, statytojo ( montuotojo ) pelnas.

Vertinamo objekto atkūrimo kaštų vertė tikslinama:• Atsižvelgiant į infliacijos poveikį. Pataisos koeficientais pripažįstami tik Statistikos departamento skelbiami oficialūs kainų indeksai. Jeigu konkrečiai veiklai pataisos koeficientai nenustatyti, indeksuojama bendruoju šalies vartojimo kainų indeksu;• Jeigu nėra atnaujintos rinkos kaštų duomenų bazės;• Jeigu nėra vertinamo objekto elemento ( kelių elementų ) sukūrimo, pagaminimo, įrengimo ar pastatymo rinkos kaštų duomenų bazės;

Nekilnojamo turto nusidėvėjimas skaičiuojamas trim aspektais:• Fizinis nusidėvėjimas. Jis parodo fizinius vertinamo objekto savybių pakitimus per tam tikrą laikotarpį ir ( arba ) per funkcijų atlikimo skaičių ( naudojimo intensyvumą ). Nustatomas kiekvieno vertinamo objekto elemento nusidėvėjimo laipsnis ( procentas ) ir jis padauginamas iš nustatytos vertinamo objekto ( elemento ) atkuriamosios vertės. Tokie skaičiavimai atliekami kiekvienam elementui, o po to sumuojami.• Funkcinis ( technologinis ) nusidėvėjimas, tai yra vertinamo objekto funkcinių trūkumų atsiradimas per tam tikrą laikotarpį, rinkoje pasikeitus technologijai, madai ar skoniui, dėl demografinių ar socialinių ir kitų veiksnių. Funkcinio nusidėvėjimo vertė išreiškiama skirtumu tarp potencialios vertinamo objekto vertės ( arba eksploatavimo kaštų ) su pašaliniu funkciniu nusidėvėjimu ir šio objekto vertės ( arba eksploatavimo kaštų ) be pašalinio funkcinio nusidėvėjimo.• Ekonominis ( išorinis ) nusidėvėjimas. Jį sukelia veiksniai esantys už vertinamo objekto ribų. Tai gali būti šalia objekto esantys kiti objektai, keliantys triukšmą, skleidžiantys nemalonius kvapus, teršiantys atmosferą, išoriškai nepatrauklūs, sudarantys kitų nepatogumų. Ekonominio nusidėvėjimo vertė matuojama kapitalizuotu naudojimo pajamų srautų sumažėjimo, atsiradusio dėl išorės nusidėvėjimo, dydžiu. Apskaičiuotas ekonominis nusidėvėjimas paskirstomas sudedamosioms vertinamo turto dalims ( pastatams, žemės sklypui, įrenginiams ir panašiai ). Schematiškai atkuriamosios vertės metodo pritaikymą galima būtų pavaizduoti taip:

LT turto vertinimo metodikoje teigiama, kad ekonominis ir funkcinis nusidėvėjimas metodikos diegimo laikotarpiu dėl informacijos stokos gali būti nenustatomas. Fizinis nusidėvėjimas nustatomas pagal linijinį metodą. Tačiau šio vienintelio metodo neužtenka, kadangi skirtingi pastatai per tą patį laiko tarpą nusidėvi skirtingai. Nusidėvėjimo sumos taip pat priklauso nuo pastato rūšies ir naudojimo ypatumų. Metodai nėra visada pajėgūs įvertinti visus faktorius įtakojančius nusidėvėjimą. Todėl rekomenduojama parinkti nusidėvėjimo metodą kiekvienam atvejui individualiai. Be to, pritaikius metodą, nusidėvėjimas negali viršyti 70%. Toks apribojimas nustatytas atsižvelgiant į techninius ir ekonominius aspektus. Kaip rodo užsienio patirtis, parduodant senesnius objektus, kurie buvo tinkamai eksploatuojami, visada gaunama mažiausiai 30% jų atkuriamosios vertės.