TURINYS
ĮVADAS…………………………………………………………………. …………………………………………………………3 I. KAINODARA TEORINIU ASPEKTU …………………………………………………………….. …………..4 1. KAINŲ POLITIKA ……………………………………………………………….. ……………………………………..4 1. Kainų politikos esmė ir tikslai …………………………………………………………….. ………………………..4 2. Būdingiausios kainų politikos rūšys …………………………………………………………….. ………………..6 2. KAINODAROS STRATEGIJA ……………………………………………………………….. …………………….7 1. Kainų politikos reikšmė, rengiant kainodaros strategiją …………………………………………………..7 2. Pagrindinės kainodaros strategijos …………………………………………………………….. ………………..8 3. Kainų strategijos rengimo etapai …………………………………………………………….. ……………………9 3. KAINŲ NUSTATYMO METODAI ……………………………………………………………….. ………………9 1. Pagrindinės kainų rūšys …………………………………………………………….. ………………………………..9 2. Kainos nustatymas kaštų pagrindu …………………………………………………………….. ……………….11 3. Kainos nustatymas vertės pagrindu …………………………………………………………….. ………………12 4. OPTIMALAUS KAINŲ LYGIO NUSTATYMAS ………………………………………………………….12 5. KAINŲ NUOLAIDOS ……………………………………………………………….. ……………………………….13 II. KAINODARA PRAKTINIU ASPEKTU …………………………………………………………….. ………14 2.1. UAB „INVALDA REAL ESTATE“ APIBŪDINIMAS …………………………………………………..14 2.1.1. Teisinė įmonės veiklos organizavimo forma…………………………………………………………………1 4 2.1.2. Komercinė-ūkinė įmonės veikla…………………………………………………………………. ………………14 2.2. PRODUKTŲ (PRODUKTŲ GRUPIŲ) REALIZAVIMO RINKŲ ANALIZĖ ……………………17 2.2.1. Nekilnojamojo turto rinkos apžvalga…………………………………………………………………. ……….17 2.2.2. Naujų butų rinkos apžvalga…………………………………………………………………. ……………………18 2.3. ŠAKA (RINKA), KURIOJE VEIKIA UAB „INVALDA REAL ESTATE“ ……………………….21 2.3.1. Šakos (rinkos) identifikavimas…………………………………………………………………. ………………..21 2.3.2. UAB „Invalda Real Estate“ konkurentai ir jų rinkos dalys …………………………………………….22 2.4. NAGRINĖJAMOS ĮMONĖS PREKĖS KAINOS NUSTATYMO PRINCIPAI ………………….23 2.4.1. Darbo objekto aprašymas…………………………………………………………………. ………………………23 2.4.2. Kainodaros metodo identifikavimas…………………………………………………………………. ………..24 2.4.3. Įmonės gaminio (gaminių grupės) kainos skaičiavimas …………………………………………………24 2.4.4. Produkto pardavimo vartotojui kainos nustatymas ……………………………………………………….26 2.4.5. Eksporto (importo) kainų skaičiavimas…………………………………………………………………. ……26 2.4.6. Optimalaus kainų lygio nustatymas…………………………………………………………………. …………27 2.5. UAB „INVALDA REAL ESTATE“ KAINODAROS STRATEGIJA ……………………………….30 2.6. TAIKOMOS KAINŲ NUOLAIDOS…………………………………………………………………. …………31 2.7. KAINODAROS YPATUMAI…………………………………………………………………. …………………..31 IŠVADOS IR PASIŪLYMAI…………………………………………………………………. ………………………….32 LITERATŪRA…………………………………………………………………. ………………………………………………34 PRIEDAI…………………………………………………………………. ………………………………………………………35
ĮVADAS
Kursinio projekto esmė. Ekonomika funkcionuoja, kai veikia tryselementai: pelnas, konkurencija ir kainų sistema. Pelnas stimuliuoja gamybątų prekių, kurių pageidauja vartotojai. Kainų sistemos pagalba (t.y. perrinkų, pelno ir nuostolio mechanizmą) nustatoma, kokių prekių reikiavisuomenei, kaip jas gaminti ir paskirstyti. Taigi, santykis, kuriuo prekėsmainomos viena į kitą ir kuris yra išreikštas pinigais, yra kaina.Tarpininkaujant kainai, vyksta prekių mainai, ir todėl kaina yrapagrindinis viso prekinio ūkio reguliatorius. Kaina yra tarsi barometras,rodantis prekės trūkumą arba jos perteklių, lyginant su visuomeniniuporeikiu, rinkoje. [9, p. 5] Kaina atspindi visą kainodaros veiksnių sistemą: sąnaudų dinamiką,darbo rezultatų rodiklius, infliaciją, pasiūlos ir paklausos santykį,rinkos monopolizavimą ir pan. [11, p. 5] Nustatant konkrečias kainas, firma vadovaujasi parengtos strategijosprincipais, iškeltais tikslais (t.y. kainų politika vykdoma remiantisbendra firmos rinkos politika). [9, p. 8] Kainų nustatymas yra viena sudėtingiausių ir svarbiausių problemųfirmoms. Tai ne vienkartinis aktas, o procesas, einąs nuo prekės sukūrimoir įvedimo į rinką per visą jos gyvavimo rinkoje ciklą. [8, p. 9] Nuo to,kaip tikslingai bus pasirinkta įmonės kainų politika, labai priklausys jossėkmė – užimama rinkos dalis, pajamos, pelnas, vertė rinkoje. [6, p. 5] Šio kursinio projekto tikslas – išanalizuoti kainodaros organizavimąsavarankiškai pasirinktoje įmonėje. Kursiniam projektui parengti pasirinkauuždarąją akcinę bendrovę „Invalda Real Estate“ (tai nekilnojamojo turtoplėtros bendrovė). Šio kursinio projekto tyrimo objektas – nustatyti, kaippasirinktoje įmonėje formuojama produkcijos kaina, kokie įvyksta pokyčiaiformuojant kainą pardavimui arba ruošiant produkciją eksportui. Tam, kad įgyvendinčiau minėtą tikslą, savo darbe spręsiu tokiusuždavinius: 1. Aprašysiu kainodarą teoriniu aspektu; 2. Praktinėje darbo dalyje charakterizuosiu pasirinktą įmonę; 3. Apibūdinsiu šaką (rinką), kurioje veikia įmonė; 4. Aprašysiu nagrinėjamos įmonės prekės (paslaugos) kainos nustatymo principus: a) identifikuosiu kainodaros metodą, taikomą įmonėje; b) nustatysiu, kaip yra skaičiuojama įmonės gaminio (paslaugos) kaina; c) išsiaiškinsiu, kaip yra nustatoma produkto pardavimo vartotojui kaina; d) apibūdinsiu eksporto (importo) kainų skaičiavimą; e) aprašysiu optimalaus naujų gaminių kainų lygio nustatymą įmonėje. 5. Pateiksiu esamą įmonės kainodaros strategiją; 6. Išsisaiškinsiu, kokios kainų nuolaidos yra taikomos įmonėje; 7. Išskirsiu pastebėtus kainodaros ypatumus. I. KAINODARA TEORINIU ASPEKTU 1.1. KAINŲ POLITIKA
1.1.1. Kainų politikos esmė ir tikslai. Kaina yra piniginisekvivalentas (atlyginimas) už prekybos įmonės siūlomas pirkti prekes beipaslaugas. Prekės arba paslaugos kaina – tai piniginių vienetų skaičius,kurį pirkėjas turi sumokėti už prekės (paslaugos) kiekio vienetą. Įmonės (pardavėjo) požiūriu, kaina atlieka tokias funkcijas: ✓ Išraiškos. Kaina yra veiklos rezultatus apibendrinanti išraiška, kuria įmonė siekia įsitvirtinti rinkoje. ✓ Signalinę. Kaina informuoja apie prekės paklausą rinkoje ir rodo, ar įmonei reikia imtis priemonių tam tikrų prekių pardavimui plėsti ar jį mažinti. ✓ Motyvacijos. Kaina tiesiogiai padeda įgyvendinti įmonės tikslus, pavyzdžiui, siekti tam tikro pelno, ir taip motyvuoja įmonės veiklą. [10, p. 243] Kainų nustatymas yra neatskiriama reprodukcijos proceso dalis visuprekių gyvavimo laikotarpiu. Kainų politika – tai vadovavimas firmos kainųnustatymo veiklai. Ji remiasi svarbiausiais principais ir taisyklėmis,kuriuos firma naudoja siekdama gauti maksimalų pelną ir garantuoti prekiųkonkurencingumą rinkoje. [3, p. 44] Kainų politikos formavimas prasideda nuo tinkamų tikslų nustatymo,atsižvelgiant į konkurencinės aplinkos poveikį ir įmonės galimybes. Pagalkeletą akivaizdžių įmonę apibūdinančių požymių nesunku pamatyti savosiosorganizacijos vietą lyderių ar sekėjų sąraše. Kad vadovų tikslai irsprendimai būtų realūs, būtina stebėti aplinką, kurioje įmonė veikia. Tenkadomėtis ne tik išorinės ekonominės aplinkos tendencijomis, bet ir pažinotisavo konkurentus. [6, p. 13] Kainodarai keliami uždaviniai turi atitikti pagrindinį firmos tikslą –didinti pelną. Pirmiausia nustatomi tikslai, kurių siekia firma,įgyvendindama konkrečią kainų politiką. Turėdama visus būtinus duomenisapie savo gamybos bei cirkuliacijos kaštus ir nustačiusi rinkos kainų lygį,firma pradeda rengti savąją kainų politiką. Firmos tikslai glaudžiai susijęsu jos padėtimi rinkoje, jos prekių konjunktūra, mokslinės bazės lygiu,finansine būkle, konkurencijos sąlygomis ir rinkos monopolizavimu. [3, p.44-46] Kiekviena kainų politika yra dviejų etapų. Pirmasis – tai užsibrėžtotikslo (ar kelių) pasirinkimas, antrasis – kainos nustatymas arba jossuderinimas su pirkėju, t.y. numatyto tikslo realizavimas. [3, p. 44-46] Prieš nustatant kainą, reikia išsiaiškinti įmonės požiūrį į prekėsmarketingo tikslus. Įmonė nustato ir reguliuoja kainas siekdama vieno ištikslų, pateiktų 1 paveiksle:
[pic]
1 pav. Kainos nustatymo ir reguliavimo tikslai [5, p. 195]
Šiems tikslams įgyvendinti pasirenkama reikalinga kainų politika.Rengdama savo kainų politiką firma gali nuspręsti: 1) siekti, kad kainos būtų žemesnės negu konkurentų; 2) laikytis rinkos kainų, t.y. kartoti konkurentų kainas; 3) garantuoti „prestižinę“ kainą, t.y. aukštesnę negu konkurentų, tuo pabrėžiant itin gerą prekės kokybę; 4) nustatyti tokias pat kainas kaip ir kurio nors konkretaus konkurento; 5) kainų kaita garantuoti tam tikrą pelno procentą nuo investuoto kapitalo; 6) bandyti padidinti produkcijos gamybą, realizuojant ją žemomis kainomis, nereaguojant į konkurentų kainų politiką; 7) laikytis kainų, neleidžiančių naujiems konkurentams prasiskverbti į rinką; 8) kaitaliojant gamybą (gamybos ir realizacijos apimtį, gaminamos produkcijos asortimentą ir t.t.) siekti kainų ir pelno stabilumo; 9) garantuoti rinkos ir gamybos struktūros stabilumą, minimaliai pertvarkant gamybinius įrengimus; 10) laikytis tokių kainų, kurios leistų gauti maksimalų pelną iš visų firmos gaminamų prekių ir paslaugų visumos, o ne iš kiekvienos prekės ar paslaugos atskirai; 11) nustatyti tokias kainas, kurios padėtų išstumti konkurentus iš vidaus ar pasaulinės rinkos; 12) nustatyti žemas kainas, įskaitant ir dempingines, siekiant prasiskverbti į rinką. [3, p. 46]
1.1.2. Būdingiausios kainų politikos rūšys. Kiekvienas autorius kainųpolitikos rūšis skirtingai. Vieni tapatina kainų politiką su strategija,kiti išskiria ir kainų politiką, ir strategijas. Taigi, apibendrinusturimus literatūros šaltinius išskyriau tokias kainų politikos rūšis:1. Seniausia ir labiausiai paplitusi kainų politika – tai kainų nustatymas pagal gamybos kaštus. Šiuo atveju prie apskaičiuotų gamybos ir cirkuliacijos kaštų pridedamas numatomas pelnas. Gaminanti firma tokią politiką realizuoja remdamasi konkrečiomis sąlygomis: įvertina rinkos imlumą, techninio ir prekybinio aptarnavimo mastą bei formas, gaminio kūrimo, išbandymo, gamybos ir kitas išlaidas per visą gamybos laikotarpį, perspektyvinę kainų dinamiką, technikos pažangos tempus, kitų firmų bei substitucinių gaminių konkurencijos dydį.2. Kai reikia nustatyti visiškai naujų gaminių kainas, paprastai naudojama „grietinėlės nugraibymo“ politika. Šiuo atveju firma nustato aukščiausias kainas, daug kartų viršijančias gamybos kaštus. Tokia politika naudojama, kai prekė turi patikimą patentinę apsaugą ir dar nėra konkurentų. Ši politika ypatinga tuo, kad jos laikotarpiu galima rasti ir ištirti kitus šios prekės poreikius ir pritaikymo sferas. Atsiranda laiko rezervas kokybei gerinti, prekės techninėms charakteristikoms bei gamybos
technologijai tobulinti. Aukštos kainos gali būti panaudotos tam, kad iš rinkos būtų paimta viskas, ką ji gali duoti, ir po to išeiti iš jos,kai pradės rastis nauji efektyviau dirbantys gamintojai, pateikiantys prekes žemesnėmis kainomis.3. „Prasiskverbimo“ į rinką politika: kai nauja prekė nepakankamai saugoma patentiškai, ją gali pradėti gaminti konkurentai. Tokioms prekėms kainos nustatomos palyginti žemos. Jeigu rinka bus pakankamai „jautri“ šiai kainai, tai joje bus galima rasti papildomų pirkėjų. Ši politika leidžia ne tik įveikti kitų firmų konkurenciją, bet ir išplėsti paklausą bei pardavimo apimtį. Žemų kainų politika garantuoja stiprias pozicijas rinkoje prekės diegimo laikotarpiu.4. Kai rinką sudaro keletas segmentų, o juose nevienodas paklausos elastingumas kainoms, ir pirkėjai negali pereiti iš vieno segmento į kitą, firmos realizuoja savo prekes laikydamosios rinkos segmentavimo politikos. Šiuo atveju tos pačios prekės įvairiuose rinkos segmentuose parduodamos nevienodomis kainomis.5. Psichologinės kainodaros politikos laikomasi prekiaujant plataus vartojimo prekėmis. Psichologinis veiksnys svarbus rengiant kiekvieną kainų politiką, bet šiuo atveju jis yra dominuojantis (pvz., kai mažmeninė kaina nustatoma 9,99 Lt vietoj 10Lt, taip sudarant mažos kainos įspūdį, arba kai aukšta kaina vartotojo yra psichologiškai siejama su aukšta kokybe).6. Sekimo lyderiu politika: kai yra orientuojamasi į tam tikros šakos stambiausios kompanijos kainų lygį.7. „Paragauto obuolio“ politika: kai sekama lyderiu ne tik kainų, bet ir techninių projektų bei įdiegimų srityje. Tokios politikos paprastai laikosi firmos, neturinčios tvirtos gamybinės ir mokslinės bazės bei finansinių išteklių. Kurdamos įvairias jau esančių rinkoje prekių modifikacijas, jos nepaiso patentinės apsaugos, sumažina savo išlaidas naujai produkcijai pradėti gaminti ir šitaip stengiasi, kad jų kainos būtų konkurencingos. [3, p. 47-50]2. KAINODAROS STRATEGIJA
1.2.1. Kainų politikos reikšmė, rengiant kainodaros strategiją. Firmoskainodaros strategija priklauso nuo pasirinktos kainų politikos. Kainodarosstrategija – tai būdas, kuriuo firma siekia savo pagrindinių kainųpolitikos tikslų. Ji apima firmos praktinę veiklą, rengiant ir keičiantkainas. Kainodaros strategija suprantama kaip metodų ir priemonių visuma,kuria praktikoje realizuojami bendri kainų politikos suformuluotiprincipai: ✓ prekės parametrai (naujumo, kokybės ir kt.); ✓ rinkos parametrai (rinkos talpa bei augimo perspektyvos, konkurencijos lygis); ✓ įmonės tikslai ir esama įmonės padėtis (tai įmonės gamybos mastai ir gamybinių rezervų dydis, marketingo programos kryptingumas, įmonės finansinė padėtis ir finansinių išteklių poreikis, įeinant į naują rinką). Rengiant kainodaros strategiją, pirmiausia įvertinama bendra kainųbūklė didmeninėje ir mažmeninėje prekyboje, aprašomi kainų pavyzdžiai.Vėliau, atsižvelgus į tam tikras kainodaros priemones, firmos vadovybėdetalizuoja (tobulina) marketingo, prekinę ir pelno strategijas. Firma,norėdama pagerinti marketingo strategiją, turi ištirti rinkos kainų būklę,jų poveikį prekės realizavimui ir po to spręsti, kokiose sferose savoveiklą geriau tęsti tradiciniais nusistovėjusiais metodais, o kokiose šiektiek pakeisti arba visiškai atsisakyti tradicinių formų. Turėti kainodaros strategiją ypač aktualu šiais atvejais:1) kai firma nustato kainą pirmą kartą;2) kai, aplinkybių verčiama, firma peržiūri esamas kainas, t.y. kai pradedama abejoti, ar anksčiau nustatyta kaina teisinga, atsižvelgus į einamojo laikotarpio paklausą ir sąnaudų struktūrą, arba kai pasirodo, kad, siekiant paskatinti pardavimą ar pritraukti naujų pirkėjų, naudinga nustatyti laikinas kainas;3) kai keičia kainas konkurentai;4) kai išleidžiama keletas prekių, glaudžiai susijusių paklausos ir savikainos atžvilgiu. [3, p.157- 158]
1.2.2. Pagrindinės kainodaros strategijos: ➢ Aukštų kainų strategija. Šios strategijos tikslas – gauti antpelnį „nugriebiant grietinėlę“ iš tų pirkėjų, kuriems nauja prekė turi didelę vertę ir kurie pasirengę už ją užmokėti aukštesnę už normalią kainą. Aukštų kainų strategija naudojama tais atvejais, kai firma įsitikinusi, jog yra pirkėjų sluoksnis, kuriam ši brangi prekė reikalinga. Ji taip pat naudojama prekės ir kainos aprobacijai, laipsniškam jos sumažinimui iki priimtino kainos lygio. ➢ Vidutinių kainų strategija. Yra priimtina visose prekės gyvavimo ciklo stadijose, išskyrus smukimo, ir yra tipinė daugeliui firmų, kurių politika – ilgą laiką gauti pelną. Daugelis firmų šią strategiją laiko teisingiausia, nes ji neprovokuoja kainų karų, nesudaro sąlygų naujiems konkurentams atsirasti, neleidžia firmoms plėšti pirkėjų, sudaro galimybes gauti teisingą pelną nuo įdėto kapitalo. ➢ Žemų kainų strategija. Strategija gali būti naudojama bet kurioje prekės gyvavimo stadijoje. Ji labai veiksminga, kai yra aukštas paklausos elastingumas pagal kainą. Naudojama šiais atvejais: • norint įsiskverbti į rinką, padidinti prekės rinkos dalį; • norint pilnai panaudoti turimus gamybos pajėgumus; • norint išvengti bankroto. ➢ Tikslinių kainų strategija. Pagal šią strategiją, kaip besikeistų kaina ar pardavimas, pelno turi būti gaunama tiek pat, t.y. pelnas yra tikslinis dydis. ➢ Lengvatinių kainų strategija. Jos tikslas padidinti pardavimą. Naudojama smukimo stadijoje ir pasižymi įvairiomis nuolaidomis. ➢ Jungtinės kainodaros strategija orientuojasi į vartojimo kainą, kuri yra lygi prekės kainai ir išlaidoms jai naudoti. ➢ Sekimo lyderiu strategija. Ši strategija nenumato nustatyti kainų naujoms prekėms griežtai pagal rinkoje vyraujančios firmos kainų lygį. Naujos prekės kaina gali nukrypti nuo lyderio kainos, tačiau tam tikrose ribose, kurias diktuoja jos pranašumas kokybės ir technologijos srityse.Rečiau naudojamos kainodaros strategijos: ✓ Nekintamų kainų. Firma stengiasi nustatyti ir ilgą laiką kainų nekeisti. Kai didėja gamybos kaštai, tai firma sumažina įpakavimą, pakeičia prekės sudėtį, bet kainos nekeičia. ✓ Nesuapvalintų arba psichologinių kainų. Nustatomos apvalaus skaičiaus nesiekiančios kainos. Vartotojui susidaro įspūdis, kad firma atidžiai analizuoja savo kainas, nustatydama jas minimalaus lygio. Jiems patinka gauti grąžos. ✓ Kainų grandinėlės. Šiai strategijai yra būdinga tai, kad nustatoma keliolika kainų ir kiekviena kaina atspindi tam tikrą tos pačios prekės kokybę.Labai retai yra naudojamos dar ir tokios strategijos: ❖ pardavimų skatinimo; ❖ diferencijuotų kainų; ❖ ribojančių (diskriminacinių) kainų; ❖ „smunkančio“ lyderio; ❖ masinio pirkimo kainų; ❖ nestabilių, keičiamų kainų.
1.2.3. Kainų strategijos rengimo etapai. Rengiant firmos kainųpolitiką ir strategiją reikia atlikti nemažai darbų ir apskaičiavimų:1. Nustatomas optimalus kaštų dydis prekių gamybai ir pardavimui, kad pelną būtų galima gauti tomis kainomis, kurias firma savo prekėms gali nustatyti.2. Nustatomas prekių vertingumas potencialiems pirkėjams ir rengiamas jį atitinkančios kainos pagrindimas.3. Apskaičiuojamas pardavims ar rinkos dalis, kuriai esant gamyba bus pelningiausia. Firmos kainų politika ir strategija yra rengiama trimis etapais: ✓ pradinės informacijos surinkimas; ✓ strateginė analizė; ✓ strategijos formavimas. [11, p. 23-26]
3. KAINŲ NUSTATYMO METODAI
1.3.1. Pagrindinės kainų rūšys. Rinkos ekonomikos sąlygomispagrindinės kainų rūšys yra tokios: gamybos, rinkos, pirkėjų ir statistinė. Gamybos kainą sudaro prekės kaina, į kurią įeina gamybos ir pardavimoišlaidos be pelno normos. Gamybos kaina gali būti kainoraščio, kontrakto,skaičiuojamoji. Rinkos – pasaulinė, regioninė, vietos, monopolinė,karterinė, pasiūlos ir paklausos ir kt. Pirkėjų kaina – vartotojiška,didmeninė, mažmeninė, informacinė. Statistinė – muitinė, vidutinė,eksporto, importo, momentinė, nesikeičianti. • Kainoraščio kaina – tai kaina, kurią moka galutinis pirkėjas; • Kontrakto kainos – tai visos kainos, numatytos sutartyse. Dažniausiai jos yra komercinė paslaptis. Jų požymiai: matavimo vienetas, kainos bazė, atsiskaitymas valiuta, kainos fiksavimo būdas, kainų lygis; • Pasaulinės kainos – tai kainos, kuriomis remiantis vykdomos atskiros stambios eksporto ir importo operacijos, už kurias atsiskaitoma konvertuojama valiuta; • Regioninė kaina – prekės kaina, veikianti viename reggione, rinkoje. Dar ši kaina vadinama zonine. Jos taikomos tada, kai viename regione yra pakankamai daug pirkėjų; • Tikslinė (planinė) kaina yra Vyriausybės garantuota kaina, kuri daugiausia taikoma žemės ūkio prekėms; • Informacinės kainos – tai vidaus ir užsienio prekybos kainos, skelbiamos įvairiuose leidiniuose; • Intervencinės kainos – nustatomos bendrosios rinkos pagal jos iš gamintojų supirktą ribotą (ar neribotą) produkcijos kiekį; • Transferinė (pardavimo) kaina naudojama pačioje įmonėje atsiskaityti tarp jos padalinių. Dar ji vadinama vidaus kaina; • Vartojimo kaina – tai vartotojo prekių įsigijimo, naudojimo,
eksploatavimo ir normatyvinės (prekės eksploatavimo laikotarpiu) išlaidos. Ją sudaro: prekės kontrakto kaina, jos pristatymo, montavimo, derinimo, paleidimo išlaidos, personalo apmokymo, techninio aptarnavimo ir kitos išlaidos; • Sezoninė kaina – kaina, susijusi su sezoninėninėmis išlaidomis, su sezoniniais gamybos bei pirkimo svyravimais; • Reklaminė kaina – prekės kaina, paskelbta reklamoje. [8, p. 165-166] Prekės pobūdis, t.y. plataus vartojimo ar gamybinės – techninėspaskirties prekė; prekės naujumas; vienarūšė ar diferencijuota pagalkokybines savybes prekė; turinti vieną pirkėjų rinką ar keletą tos rinkossektorių; prekės gyvavimo ciklas; firmos tikslas, kurį ji nori įgyvendinti,pasirinkdama kainą; rinkos struktūra, kurioje dirba firma; vyriausybinėkainų politika ir pan. lemia įvairių kainodaros metodų taikymą. Todėlspręsdama kainodaros problemą, firma remiasi šiais trimis samprotavimais,pateiktais 2 paveiksle:|Jeigu kaina |Galima kaina |Jeigu kaina ||bus per žema,| |per ||tai gauti | |aukšta, tai ||pelną, esant | |formuoti ||tokiai | |paklausą, ||kainai, | |esant tokiai ||neįmanoma | |kainai, || | |neįmanoma || |Produkcijos |Konkurentų |Unikalusis | || |kaštai |kainos ir |prekės | || |(savikaina) |prekių |vertingumas | || | |pakaitalų | | || | |kainos | | |
2 pav. Pagrindinių samprotavimų, į kuriuos atsižvelgia firma nustatydama kainas, modelis[pic] 3 pav. Kainą lemiantys gamybos veiksniai [6, p. 103]
Minimalią kainą lemia gamybos kaštai (produkcijos savikaina),maksimalią – firmos prekės unikalusis vertingumas. Konkurentų ir prekiųpakaitalų kainos lemia vidutinį kainų lygį. Apibendrintu pavidalu kainųapskaičiavimo metodika pateikiama 4 pav.
4 pav. Kainos apskaičiavimo modelis
Firma, pasirinkdama vieną ar kitą kainos apskaičiavimo metodą,atsižvelgia bent į vieną iš anksčiau nurodytų trijų samprotavimų ir tikisi,kad būtent pasirinktasis metodas padės jai teisingai nustatyti prekėskainą. [3, p. 70-71] Yra 3 pagrindiniai kainos nustatymo metodai: ✓ kaštų pagrindu; ✓ orientuojantis į vartotojus; ✓ orientuojantis į konkurentus. [5, p. 196]
1.3.2. Kainos nustatymas kaštų pagrindu. Seniausia ir tradicinėkainodaros strategija yra pagrįsta kainos sudarymu pagal kaštus. Šiuoatveju prie visų kaštų yra pridedamas norimas gauti pelnas – suma arprocentais. Pagrindinis šio būdo privalumas slypi jo paprastume. Kainos pagrindasyra bazinės sąnaudos produkcijos vienetui, prie kurių pridedama sumaneįskaitytoms išlaidoms padengti ir pelnui sudaryti. Šis metodas ginamasargumentu, kad juo nustatoma ta kainos riba, už kurią žemesnė ji gali būtitik išimtinais atvejais ir ribotam laikui. Jis garantuoja optimalias, betne maksimalias įplaukas. Be to, jis atspindi didesnę orientaciją į gamybąir mažesnę į paklausą rinkoje. Kainos nustatymas šiuo metodu taip pat gali būti skirstomas į: • Visuminių kaštų metodą – naudojant visas sąnaudas kainai nustatyti, prie kintamų sąnaudų pridedamos pastoviosios išlaidos, proporcingai indėliams, kuriuos atskiri kintami kaštai įneša šį gaminį gaminant: [pic] [pic]
• Tiesioginių sąnaudų metodą – įvertinamos tik tiesiogiai su gamyba susijusios sąnaudos. Šis metodas atskiria kintamus gamybos kaštus nuo pastoviųjų (t.y. skaičiuojant kainą įtraukiami tik kintamieji kaštai):
1.3.3. Kainos nustatymas vertės pagrindu. Yra išskiriama keletas metodų: • Kainos nustatymas nenuostolingumo būdu. Nenuostolingumą naudoja įmonės, kurios pradeda vertinti rinkos veiksniu. Jis leidžia palyginti pelną, kuris gaunamas esant įvairioms kainoms. Padeda įmonei, kuri jau nusistatė pelno normą, parduoti prekę tokia kaina, kuri, esant kažkokiam gamybos dydžiui, padėtų šį pelną gauti. • Kainos nustatymas pusiausvyros būdu. Ieškoma kainos, kuri būtų optimalus balansas tarp to, kiek už prekę norėtų mokėti pirkėjas ir firmos sąnaudų prekei pagaminti. Kainos nustatymas pirmiausiai remiasi paklausa, o tik po to pasiūla. • Kainos nustatymas orientuojantis į paklausą. Yra remiamasi prekės paklausos lygio tyrimais ir ta verte, kurią ši prekė turi vartotojui. Gamybos kaštai yra tik ribojantis veiksnys, kai norima nustatyti ar bus gautas pelnas pardavus prekę už paklausos lygį atitinkančią kainą. • Kainos nustatymas orientuojantis į konkurencijos lygį. Šiuo atveju, kainos nustatomos šiek tiek aukštesnės ar žemesnės už konkurentų kainas. Nesiekiama palaikyti pastovaus santykio tarp kainų ir sąnaudų ar paklausos. Gali būti palikta ta pati kaina sąnaudoms pasikeitus, vien dėl to kad konkurentai kainų nekeičia. Ir atvirkščiai – kainos keičiamos, kai jas keičia konkurentai, nors jos pačios sąnaudos ar paklausa išliko tokio pačio lygio. [11, p. 28-34]
1.4. OPTIMALAUS KAINŲ LYGIO NUSTATYMAS
Modelį optimaliam kainų lygiui nustatyti parengė Robertas Veinbergas(R.Waynberg). Optimali kaina yra tokia, kuri garantuoja maksimalų pelną.Naudojant šį būdą pirmiausiai surenkama informacija apie kaštus, kainas irpaklausą bei parengiami keli elgsenos variantai. Taip pat jis pasiūlėmodelį naujo gaminio kainai nustatyti, kai yra tiesinė paklausos ir tiesinėkaštų priklausomybė: [pic] K0 –optimali pardavimo kaina; Sk – kintami kaštai produkcijos vienetui; z – produkcijos pardavimai, kai k =0; e – paklausos reakcija į kainą. [11, p. 40] 1.5. KAINŲ NUOLAIDOS
Labai naudinga ir lanksti kiekvienos firmos marketingo politikospriemonė gali ir turi būti kainų nuolaidų sistema. Kilusi iš tradiciniokiekvieno turgaus papročio mažinti kainą pirkėjui, kuris perka daugiau,dabartinė nuolaidų sistema tapo ypatingai rafinuota, o nuolaidos labaiįvairios. [11, p. 65] Nuolaidos yra kainų pirkėjams sumažinimas už tam tikras jų paslaugas,susijusias su prekių pirkimu. Nuolaidomis siekiama tokių tikslų: ✓ padidinti prekių apyvartą; ✓ padidinti pirkėjų ištikimybę; ✓ racionalizuoti prekių užsakymus; ✓ valdyti užsakymų pasiskirstymą laike; ✓ siūlyti brangias prekes palankiomis kainomis, kartu išsaugant jų įvaizdį. [10, p. 253] Vienos nuolaidos skatina pardavimų apimtis, kitos įvertina atskirussezonus arba periodus arba pritraukia naujus pirkėjus. Be to nuolaidos būnaproporcingai didėjančios, pastovios, depresyvios. Kainų nuolaidų sutinkamaapie 40 rūšių. Bendroji nuolaida yra nustatoma procentais nuo kainoraštinėskainos. Ji kartais sudaro net 20-40 proc. kainos. [2, p. 47-48] Savo komercine prigimtimi nuolaida gali būti vieno iš dviejų tipų:1. Planinė nuolaida. Jos yra formuojamos pridėtinių išlaidų sąskaita ir yra užmaskuotos, todėl ir vadinamos užmaskuotomis nuolaidomis. Šios rūšies nuolaidoms galima priskirti įmonės gamintojos organizuojamą savo prekių reklamą, kurioje yra nurodomos įmonės, prekiaujančios gamintojos prekėmis. Taip firma gamintoja taupo savo prekybos agentų lėšas firmų vardams reklamuoti.2. Taktinė nuolaida – visos kitos nuolaidos gali būti priskirtos prie pastarųjų, nes jas visas jungia ekonominis šaltinis – pelnas. Jų tikslas yra taip pat bendras – suformuoti papildomus stimulus, kad pirkėjas ryžtųsi pirkti. Taktinės nuolaidos mažina realiąją prekės kainą ir didina pirkėjo premiją (tai skirtumas tarp to, ką tikėjosi sumokėti pirkėjas ir ką iš tikrųjų sumokėjo). Pagrindinėms taktinių nuolaidų rūšims galima priskirti šias nuolaidas:• Kiekio nuolaidos;• Sezoninės nuolaidos;• Nuolaidos už greitą atsiskaitymą;• Naujos prekės pardavimo skatinimo nuolaidos;• Nuolaidos prekių komplektui;• Nuolaidos ištikimiems arba prestižiniams pirkėjams. [11, p. 65-66]
II. KAINODARA PRAKTINIU ASPEKTU 2.1. UAB „INVALDA REAL ESTATE“ APIBŪDINIMAS
2.1.1. Teisinė įmonės veiklos organizavimo forma. Uždaroji akcinėbendrovė “Invalda Real Estate” įsteigta 1994 metais. Vadovaujantis LietuvosRespublikos įmonių rejestro įstatymu, Vilniaus miesto savivaldybėjeįregistruota uždaroji akcinė bendrovė “Invalda Real Estate”, rejestro Nr.AB94-1599, registravimo data: 1994 m. gruodžio mėn. 22 d. Nuo įregistravimodienos įmonė – juridinis asmuo ir atsako pagal savo prievoles tik tuo savoturtu, į kurį gali būti nukreipiamas ieškojimas. Buveinės adresas: A.Juozapavičiaus g. 6/2, Vilnius. Įmonės kodas: 2289417. UAB „Invalda RealEstate“ generalinis direktorius: Darius Šulnis. Kompanija veikia Lietuvosnekilnojamojo turto rinkoje. Įstatinį kapitalą sudaro 7084 paprastosiosvardinės 100 litų nominalios vertės akcijos (įstatinis kapitalas lygus 708400 Lt). UAB „Invalda Real Estate“ metinė apyvarta 2003 m. buvo virš 15mln. Lt. UAB „Invalda Real Estate“ yra vidutinė įmonė. Šiuo metu įmonėje dirba109 darbuotojai – tai ir aukštą kvalifikaciją įgiję, ir jauni specialistai.
2.1.2. Komercinė-ūkinė įmonės veikla. Veiklos kryptys: ➢ tarpininkavimas perkant ir parduodant nekilnojamąjį turtą; ➢ nekilnojamojo turto nuoma; ➢ nekilnojamojo turto valdymas ir administravimas; ➢ nekilnojamojo turto vertinimas; ➢ investicinių projektų plėtra ir finansavimas. Tarpininkavimas ir nuoma. Prekybos skyrius pradėjo veikti 2003 m.gegužės mėn. Jis siekia suteikti klientams greitesnes ir kokybiškesnesnekilnojamojo turto tarpininkavimo ir konsultavimo paslaugas. Didžiausias
dėmesys skiriamas tarpininkavimui parduodant ir nuomojant gyvenamosios beikomercinės paskirties nekilnojamąjį turtą (žemę, patalpas, pastatus, namus,butus) ir konsultuojant įvairiais investavimo į nekilnojamąjį turtąklausimais. Per gana trumpą laiką įmonei pavyko užimti nemažą nekilnojamojo turtorinkos dalį. Jau šiandien savo tinklapyje įmonė gali pasiūlyti daugiau kaip500 įvairios paskirties nekilnojamojo turto objektų. 2003 m. Prekybosskyrius sėkmingai tarpininkavo parduodant naujos statybos butusdaugiabučiuose namuose Vilniaus centre, Pilaitėje ir Pašilaičiuose (šipaslauga taip pat apėmė konsultacijas ir pasiūlymus dėl projekto, butųpaklausos ir kainų, teisinio pardavimo mechanizmo; rinkodaros irreklamavimo strategijos įgyvendinimo). Be to, firma tarpininkavo parduodantkelis stambius komercinės paskirties objektus. Nuo 2003 m. spalio mėn. firma leidžia spalvotą mėnesinį laikraštį,kurio tiražas šiuo metu apie 30 000 egzempliorių (platinamas pirmąjįmėnesio pirmadienį kartu su „Lietuvos rytu“ Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje).Jame reklamuojama apie 300 įvairios paskirties nekilnojamojo turto objektų. Nekilnojamojo turto brokerių paslaugos tampa vis populiaresnės. Jomisima naudotis vis daugiau fizinių ir juridinių asmenų, kurie siekdamioptimaliai paskirstyti savo laiką, patiki nekilnojamojo turto klausimusprofesionalams. Klientams, norintiems parduoti ar išnuomoti nekilnojamąjį turtą, firmasiūlo plačią paslaugų gamą: ✓ profesionalias nekilnojamojo turto ekspertų paslaugas; ✓ aktyvią klientų paiešką kliento turimam nekilnojamam turtui; ✓ parduodamo ar nuomojamo nekilnojamojo turto reklamą spaudoje, interneto duomenų bazėse, specializuotose skelbimų lentose bei firmos interneto svetainėje. Klientams, norintiems pirkti ar išsinuomoti, siūloma: ❖ nekilnojamojo turto paieška pagal kliento pageidavimus; ❖ konsultacijos nekilnojamojo turto ir juridiniais klausimais; ❖ galimybė naudotis firmos parduodamų ar nuomojamų objektų duomenų baze; ❖ išsami ir susisteminta informacija apie parduodamą ar nuomojamą nekilnojamąjį turtą. Valdymas ir administravimas. 2002 m. įmonės veikla pradėtakoncentruoti nekilnojamojo turto valdymo srityje ir turto valdymo skyriusperėmė AB „Invalda“ grupei priklausančio nekilojamojo turto valdymą. Šiuometu įmonė atsakinga už keliolikos nekilnojamojo turto objektų valdymą iradministravimą Lietuvoje, daugiausia Vilniuje. Keletas pagrindinių objektų: Tarptautinis verslo centras IBC®, Šeimyniškių g. 3A, Vilnius –universalus biurams skirtų patalpų kompleksas, pastatytas visai šalianaujai besiformuojančio miesto centro (naujojo savivaldybės pastato). IBC®– tai įvairių dydžių pastatai (5 korpusai), kuriuose naudojamos A ir Bklasės biurų patalpos. Bendras nuomojamų patalpų plotas apie 16 000 kv.m.Šiuo metu išnuomota apie 95 proc. visų biuro patalpų. Patalpos išnuomotosdaugiau kaip 80 solidžių užsienio kompanijų: „IBM Lietuva“, „Cisco“,„Johnson&Johnson“, „Findexa“, ERPB, „Delfi“, „Nordea“, „Tetra Pak Lietuva“,„Microsoft“, „Trigon Capital“ ir kt. Gamybos ir sandėliavimo bazė Žalgirio g. 106, Vilnius – 0,5 hateritorijos užimanti gamybos ir sandėliavimo bazė. Bendras nuomojamųpatalpų plotas – 3250 kv.m. Šiuo metu išnuomota apie 70 proc. visų patalpų. Biurų patalpos K. Donelaičio g. 33, Kaunas – tai patalposadministraciniame pastate, esančiame Kauno centre. Bendras nuomojamųpatalpų lotas – 2625 kv.m. Šiuo metu išnuomota apie 95 proc. visų biuropatalpų. Prekybos ir biurų patalpos Pylimo g. 30, Vilnius – tai rekonstruotasdviejų aukštų pastatas su mansarda Vilniaus senamiestyje. Nuomojamasprekybos ir biuro patalpų plotas – apie 1200 kv.m. Šiuo metu išnuomotosbeveik visos patalpos. Turto administravimas visame pasaulyje populiarėjančio paslaugų,nesusijusių su pagrindine įmonės veikla, atskyrimo ir perleidimoprofesionalams principo („outsourcing“) pavyzdys. 2003 metais įmonė pradėjoteikti turto valdymo paslaugą ir išorės klientams. Pirmasis toks klientas –Vilniaus arkivyskupija (prekybos ir biurų patalpos Pylimo g. 30, Vilnius). Pasirašęs turto administravimo sutartį, nekilnojamojo turto savininkasuž atitinkamą atlyginimą paveda administratoriui valdyti ir administruotisavo turtą, neperleisdamas jam nuosavybės teisių. Administravimo paslaugos apima: ➢ pastato techninę priežiūrą, ➢ darbą su administruojamojo turto nuomininkais, ➢ reklamą bei naujų nuomininkų paiešką, ➢ bendradarbiavimą su komunalinių paslaugų tiekėjais, ➢ reikiamų lėšų suteikimą investuojant į pastatus. Patikėjus nekilnojamojo turto administravimą, klientui nereikės: • ieškoti patikimų nuomininkų bei rūpintis jau sudarytų nuomos sutarčių vykdymu, • diegti modernių nekilnojamojo turto valdymo programų, • kurti savo nekilnojamojo turto valdymo tarnybos, • tvarkyti buhalterinės apskaitos, susijusios su turto priežiūra bei nuoma, • investuoti nuosavų lėšų į nekilnojamojo turto atnaujinimą ir plėtrą, • prižiūrėti ir rūpintis savo nekilnojamojo turto būkle, • mokėti už reklamą ir rinkodaros darbą, • dalyvauti teismuose sprendžiant ginčus. Turto vertinimas. Įmonės specialistai, remdamiesi savo ilgalaikepatirtimi nekilnojamojo turto rinkoje bei sukaupta duomenų baze, parinksturto vertinimo metodus, leidžiančius nustatyti kliento turto vertę. Šių dienų rinkoje nepriklausomų turto vertintojų išvada leidžiapriimti svarbius asmeninius ir verslo sprendimus dėl turto įsigijimo arpardavimo, jo maksimaliai efektyvaus panaudojimo ar investavimo į turtą.Turto vertinimas taip pat svarbus siekiant gauti kreditines lėšas iš bankų. Investiciniai projektai. Įmonės veikla taip pat apima ir investiciniųprojektų plėtrą bei finansavimą. UAB „Invalda Real Estate“ yra sukaupusinemažą investicinių projektų rengimo ir įgyvendinimo patirtį bei subūrusikompetentingą kolektyvą, sudarytą iš finansų, rinkodaros, nekilnojamojoturto bei statybos ekspertų. 2003 metais įmonė dalyvavo kelių investicinių projektų įgyvendinime: „DELFINAS“ – dviejų gyvenamųjų namų kompleksas miesto centre, A.Juozapavičiaus g. 3, Vilnius – svarbiausias ir sėkmingiausias įmonėsinvesticinis projektas, kuriame įmonė dalyvavo nuo projekto idėjos iškėlimoiki galutinio butų ir komercinių patalpų pardavimo. Ankstesnio pramogųkomplekso „Delfinas“ vietoje suprojektuoti du 8 ir 12 aukštų gyvenamiejinamai, kurių bendras plotas apie 8 000 kv.m. Šiuo metu likęs tik vienasneparduotas butas, nors pastatus buvo planuojama atiduoti eksploatuoti tik2004 m. rugsėjo mėn. Įgyvendinant projektą dalyvavo daugelis įmonės skyrių,tai lėmė kompetentingą projekto parengimą bei išplėtojimą ir garantavosėkmingą įgyvendinimą. Biurų patalpos J. Jasinskio g. 16, Vilnius – tai biuro patalpos miestocentre, kairiajame Neries krante, šalia besiformuojančio modernaus verslokomplekso, vadinamojo „verslo trikampio“, netoli Gedimino prospekto, LRSeimo ir kitų valstybės institucijų. Siekiant tinkamai išnaudoti patogiąvietą miesto centre, patalpos buvo atnaujintos, pristatytas dar trečiasaukštas. Bendras biurų patalpų plotas, įskaitant naują trečiąjį aukštą, yraapie 1200 kv.m. Šiuo metu dalis patalpų pelningai išnuomotos. Biurųpatalpos parduodamos kartu su nuomos sutartimis. Pastaruoju metu suaktyvėjusi nekilnojamojo turto rinka labai palankiinvestuotojams. Firma tikisi pasinaudoti šia situacija ir sekančiais metaistaip pat aktyviai dalyvauti įvairiuose investiciniuose projektuose.2.2. PRODUKTŲ (PRODUKTŲ GRUPIŲ) REALIZAVIMO RINKŲ ANALIZĖ
2.2.1. Nekilnojamojo turto rinkos apžvalga. 2003 metai buvo sėkmingivisam Lietuvos ūkiui. Ne išimtis ir nekilnojamojo turto rinka. Daugelįužsienio ekspertų stebinantis BVP augimas, darbo užmokesčio didėjimas,nedarbo lygio ir paskolų palūkanų mažėjimas buvo veiksniai, tiesiogiai lėmęir skatinę nekilnojamojo turto paklausos augimą. Optimistiniai lūkesčiai,susiję su naryste ES, taip pat turėjo teigiamos įtakos nekilnojamojo turto,o ypač būsto, paklausos augimui. Ypač aktyvi nekilnojamojo turto rinka buvoVilniuje, o išaugusi paklausa skatino investicijas į statybas. Vilniujedidėjo gyvenamųjų namų pasiūla, nors ji ir netenkino smarkiai išaugusiospaklausos. Rinkai buvo pasiūlyta nemažai naujų verslo ir biurų centrų.Panašu, kad nekilnojamojo turto rinkos aktyvumas sostinėje pamažu išjudinair kitų miestų investuotojus, todėl pastaruoju metu ir ten formuojasi naujųgyvenamųjų ir komercinių pastatų pasiūla.
[pic] 6 pav. Gyvenamųjų pastatų statyba 7 pav. Negyvenamųjų pastatų statyba
Nekilnojamojo turto rinkoje veikiančias bendroves pagal teikiamųpaslaugų apimtį galima suskirstyti į plėtros bendroves ir nekilnojamojoturto agentūras. Rinkoje įprasta, kad plėtros bendrovės užsiima projektųplėtojimu ir tolesniu pastatytų pastatų valdymu (nuomoja patalpas) arbapardavimu, tačiau nesiūlo tarpininkavimo paslaugų. Paprastai šiame segmentebūna plėtros bendrovės (jų yra kelios, tai akivaizdžios rinkos lyderės) irstatybos bendrovės (keliolika didesnių ir daugybė smulkių). Atskirą rinkossegmentą sudaro nekilnojamojo turto agentūros, kurios tradiciškai savoveiklą koncentruoja į tarpininkavimo ir konsultavimo paslaugas,kartkartėmis siūlydamos ir turto vertinimo paslaugas. Kur kas rečiau šalia„tradicinių“ nekilnojamojo turto agentūrų paslaugų siūloma ir turto valdymo
paslauga. Nekilnojamojo turto agentūrų konkurencija labai didelė. VienVilniuje veikia daugiau kaip 100 įvairaus dydžio agentūrų, tačiau ryškųvaidmenį vaidina vos keletas didesnių. Dar yra kelios bendrovės,teikiančios tik turto vertinimo paslaugas, tačiau jų dalis rinkoje visainežymi. Nuolat didėjanti bendrovių konkurencija, narystė ES ir tarptautiniųrinkos „žaidėjų“ atėjimas į Lietuvą turėtų skatinti smulkių įmonių irsiūlomų paslaugų koncentraciją. Ateityje turėtų išlikti tik kokybiškas,profesionalias ir įvairias paslaugas teikiančios įmonės. Atsižvelgdama į tai, UAB „Invalda Real Estate“ siekia savo klientamssiūlyti kuo daugiau paslaugų: turto ir pastatų ūkio valdymą, statybas,investicinių projektų plėtojimą, tarpininkavimą ir vertinimą. [12]2.2.2. Naujų butų rinkos apžvalga. Kainodaros organizavimo UAB„Invalda Real Estate“ analizės pagrindu pasirinkau naujų butų (konkrečiau –butai naujai pastatytame gyvenamajame komplekse „Delfinas“, Vilniuje)pardavimą. Todėl smulkiau apžvelgsiu naujų butų rinką. Rinkos aktyvumo protrūkis, susijęs su optimistiniais lūkesčiaisLietuvai tapus ES nare, pirmiausia smarkiai išaugino naujų butų paklausą.2003 m. vystytojai ir statybinės organizacijos galėjo džiaugtis neregėtaisėkmingais pardavimais – didelė dauguma naujų butų buvo parduodami(rezervuojami) dar nepradėjus statyti namų. Nekilnojamojo turto pasiūla yrapakankamai nejudri (žemės sklypų keitimo procedūros ir statybų procesasužtrunka), todėl reagavimas į rinkos pokyčius išsitęsia, o smarkiaiišaugusi paklausa bei ribota pasiūla kaip ant mielių augina ir kainas. Daugelis nekilnojamojo turto ekspertų, nors ir baimingai (30 proc.augimas per 2003 m. II pusmetį tarytum signalizavo apie gresiantį kainųbumą) žvelgdami į praeitų metų naujų butų kainų šuolį, teigia, jogartimiausioje ateityje šių butų kainos neturėtų kristi. Ši nuomonėpirmiausia grindžiama tuo, jog pastaruoju metu smarkiai išaugus žemės,darbo jėgos ir statybinių medžiagų kainoms, atitinkamai padidėjo ir 1 kv.mnaujos statybos buto savikaina. Tai iš principo patvirtina ir dabartinėsituacija rinkoje – atrodytų, atslūgus pirkėjų aktyvumo bangai, turėtųkristi ir kainos, tuo tarpu lyginant 2004 m. I ir II ketvirčius visgifiksuojamas kainų augimas (2 – 6,5 proc.). Dėl ribotos pasiūlos didesnis kainų augimas išlieka prestižiniuoserajonuose bei patraukliose vietose miegamuosiuose rajonuose šalia „žaliųjųsalelių“. Daugelis ekspertų vieningai sutaria, jog ateityje dėl ribotospasiūlos turėtų augti (arba bent nemažėti) naujų butų kainos. Senamiestyje,Centre su puikiais miesto vaizdais. Šių butų paklausa ypač didelė, kas,savaime suprantama, lemia ir šių butų aukštesnes kainas. Štai Centre,Senamiestyje ar Užupyje galima rasti naujos statybos butų ir už 4000Lt/kv.m, tuo tarpu, jei pageidaujama turėti butą viršutiniuose aukštuose supuikia miesto panorama, kaina išauga net iki 7000 Lt/kv.m. Panaši situacijayra ir Žvėryne, Antakalnyje – gamtos prieglobstyje, ramioje vietoje esantysbutai gerokai brangesni už tame pačiame rajone, tačiau ne tokioje „žalioje“vietoje, esančius butus (čia žemutinė ir viršutinė riba skiriasi net dukartus).[pic] 8 pav. Pastatyta naudingo gyvenamojo ploto tūkstančiui gyventojų
Vis dar labai paklausūs maži butai (40-60 kv.m). Tai rodo, kad didelėdalis pirkėjų investuoja į nekilnojamąjį turtą, tikėdamiesi jį pelningaiišnuomoti bei išlošti iš padidėjusių nekilnojamojo turto kainų ateityje.Ilgainiui šis procesas visgi turėtų sulėtėti – anksčiau ar vėliau „išseks“investavimo šaltiniai, be to šį procesą pristabdyti turėtų ir nuosaikuskainų kilimas, kuris prognozuojamas ateityje. Nemažiau svarbus naujų butų kainas įtakojantis veiksnys – šių butųpasiūla. Aktyvios butų statybos pirmąjį šių metų pusmetį tęsėsi visuoseVilniaus rajonuose. Ypač tai pastebima Žirmūnuose, buvusiame Šiaurėsmiestelyje, Žvalgų g. taip pat pradėtas statyti daugiabučių namųkompleksas. Nemažiau populiarus gyvenamųjų namų statybų rajonas –Fabijoniškės, kur statybos jau persikėlė į šiaurinę rajono dalį. Suaktyvėjoir butų statybos miesto centre: „Ranga IV“ pradėjo vystyti projektą„Vilniaus vartai“ (105 butai), A. Jakšto ir Beatričės gatvių sankirtojestatomas 7 aukštų namas su mansarda (46 butai). Senamiestyje naujų butųpasiūla labai ribota, nes nėra laisvų žemės sklypų,be to, miesto valdžiaakylai saugo architektūrinį senamiesčio ansamblį ir nėra linkusi jo darkytinaujais objektais.|1 |Medžiagos, žaliavos, detalės (medžiagų | | || |sunaudojimo norma × medžiagos vieneto |150038,18 |92,58 || |kaina): | | || |Išlaidos genrangovui už suteiktas paslaugas:|150000 | || |1 × 150000 Lt |28,97 | || |Projekto valdymo išlaidos: 1 × 28,97 Lt |9,22 | || |Projekto techninės priežiūros išlaidos: 1 × | | || |9,22 Lt | | ||2 |Darbo užmoketis (darbo sąnaudų norma × |11,18 |0,007 || |vidutinis atlygis): 2,6 žm. val.× 4,3 Lt | | ||3 |Įrengimų eksploatacijos išlaidos (maš. val. |0,5 |0,0003 || |× maš. val. kaina): 0,01 × 50 Lt | | ||4 |Pastoviosios išlaidos (pridėtinės): 50% nuo |5,59 |0,00345 || |darbo užmokesčio | | ||5 |Socialinis draudimas: 34% nuo darbo |3,8 |0,002345 || |užmokesčio | | ||6 |Transportas, energija ir kitos pagalbinės |0,36 |0,0002 || |medžiagos | | ||7 |Gaminio savikaina |150059,62 |92,59 ||8 |Pelnas 8 % |12004,77 |7,41 ||9 |Neto kaina |162064,39 |100 ||10 |PVM |29171,59 | ||11 |Produkto bruto kaina |191235,98 | ||12 |EXW kaina |191235,98 | |
1 lentelė. Kainos kalkuliacija EXW sąlygomis
Medžiagos ir kostrukcinės sistemos , naudotos šio buto statybaipateiktos 1 priede.
2.4.4. Produkto pardavimo vartotojui kainos nustatymas
|Eil|Kainos elementai |Lt |Lyginamasis svoris||. | | |% kainoje ||Nr.| | | ||1 |Kainoraštinė pirkimo kaina |191235,98 |86,62 ||2 |Pardavėjo apimties nuolaida 10 % |-19123,60 |-8,66 ||3 |Skonto nuolaida 2 % |-3442,25 |-1,56 ||4 |Prekių pirkimo išlaidos |1686,70 |0,76 ||5 |Prekių įsigijimo kaina |170356,83 |77,16 ||6 |Pastoviųjų išlaidų 20 % |34071,37 |15,43 ||7 |Prekės savikaina |204428,20 |92,59 ||8 |Pelnas 8% |16354,26 |7,41 ||9 |Neto kaina |220782,46 |100 ||10 |PVM 18 % |39740,84 | ||11 |Bruto pardavimo kaina |260523,30 | |
2 lentelė. Produkto pardavimo vartotojui kainos nustatymas
Įmonė įvertina butą 260523,30 Lt, tai ir yra buto rinkos (pardavimo) kaina.
2.4.5. Eksporto (importo) kainų skaičiavimas. Kadangi mano pasirinktaįmonė yra nekilnojamojo turto agentūra/bendrovė, ji savo produkcijosneeksportuoja, todėl šio punkto reikalaujamos eksporto (importo) kainosapskaičiuoti negaliu.
2.4.6. Optimalaus kainų lygio nustatymas. Pagal optimalaus kainų lygiomodelį galima apskaičiuoti įvairius kainų variantus, įvertinti įvairiųbendrųjų kaštų produkcijos gamyboje realizavimo variantus. Firma analizuojasantykį tarp pardavimo ir kainos. Nustatoma tokia kaina, kad būtų gautasdidžiausias pelnas. Nustatyta žemesnė ar aukštesnė kaina, mažina bendrąjįpelną. [1, p. 12] Remiantis Roberto Veinbergo metodu, pirmiausia atliekamiparengiamieji darbai, t.y. konjunktūros skyrius apskaičiuoja paklausą,panaudodamas įvairius kainų variantus. Finansų skyrius parengia įvairiusbendrųjų kaštų, susijusių su produkcijos gamyba ir realizavimu, variantus. Optimalios kainos nustatymas remiasi galima pardavimo apimtimi. Kainanustatoma ne maksimalaus lygio, o tokia, kuri garantuotų maksimalų pelną.[3, p. 98-99] Pagal optimalaus kainų lygio modelį apskaičiuoju įvairius kainųvariantus. Kainos ir paklausos tarpusavio ryšys gali būti išreiškiamaslygtimi: [pic] , kur a ir b koeficientai, p – kaina; UAB „Invalda RealEstate“, ištyrusi naujų butų paklausą keičiant kainą, nustatė:|Vieno naujo buto, „Delfino“ |Įvertinta paklausa, vnt. ||gyvenamųjų namų komplekse, | ||kaina, Lt | ||200000 |50 ||220000 |40 ||240000 |30 ||260000 |20 |
3 lentelė. Prognozuojama paklausa Kaštai: [pic], kur [pic] – pastovieji kaštai, [pic] – kintamiejikaštai; u – pardavimo apimtys. Toliau pateiksiu įmonės bendruosius kaštus,kuriuos patiria mano nagrinėjama įmonė:|Pastovieji kaštai, tūkst. Lt |Kintamieji kaštai (litais produkcijos|| |vienetui) ||Pardavimo |157 |Pardavimas |78 ||paruošimas | | | ||Pridėtinės |130 |Realizacija |65 ||išlaidos | | | ||Iš viso: |287 | |143 |
4 lentelė. Kaštų sudėtiniai elementai
[pic] 14 pav. Produkto kainos ir jo paklausos priklausomybė
Taikydama mažiausių kvadratų metodą, nustatau koeficientus a ir b:[pic][pic]
|P |U (vnt.) |UP (tūkst. |P2 (tūkst.|n ||(tūkst. | |Lt) |Lt) | ||Lt) | | | | ||200 |50 |10000 |40000 | ||220 |40 |8800 |48400 | ||240 |30 |7200 |57600 | ||260 |20 |5200 |67600 | ||∑P=920 |∑U=140 |∑UP=31200 |∑P2=213600|∑n = 4|
5 lentelė. Apskaičiavimų lentelė
Skaičius įrašau į prieš tai užrašytas lygtis:140 = 4a + 920b-4a = -140 + 920ba = 35 – 230b31200 = 920(35 – 230b) + 213600b-1000 = 2000bb = -0,5Įrašau b į anksčiau sudarytą lygtį:a = 35 – 230*(- 0,5)a = 150Iš lygties [pic] surandu u, esant įvairioms kainoms p: 190, 210, 230, 250,270, 290, 310 tūkst. Lt.U1 = 150+ (- 0,5*190) = 55U2 = 150+ (- 0,5*210) = 45U3 = 150+ (- 0,5*230) = 35U4 = 150+ (- 0,5*250) = 25U5 = 150+ (- 0,5*270) = 15U6 = 150+ (- 0,5*290) = 5U7 = 150+ (- 0,5*310) = – 5Pajamas iš pardavimo nustatysiu kaip prekės kainos ir pardavimo apimties usandauga: [pic]S1 = 55*190 = 10450S2 = 45*210 = 9450S3 = 35*230 = 8050S4 = 25*250 = 6250S5 = 15*270 = 4050S6 = 5*290 = 1450S7 = -5*310 = -1550Kaštai: [pic], kur [pic] – pastovieji kaštai, [pic] – kintamieji kaštai; u– pardavimo apimtys.C1 = 287 + 143*55 = 8152C2 = 287 + 143*45 = 6722C3 = 287 + 143*35 = 5292C4 = 287 + 143*25 = 3862C5 = 287 + 143*15 = 2432C6 = 287 + 143*5 = 1002
C7 = 287 + 143*(-5 ) = -428Pelnas lygus:[pic], kur S – įplaukų vertinė išraiška.P1 = 10450 – 8152 = 2298P2 = 9450 – 6722 = 2728P3 = 8050 – 5292 = 2758P4 = 6250 – 3862 = 2388P5 = 4050 – 2432 = 1618P6 = 1450 – 1002 = 448P7 = -1550 – (-428) = -1122Gautus duomenis surašau į lentelę:|Eilės|Kaina |Parduotų |Pajamos iš |Visi kaštai |Pelnas (tūkst. ||Nr. |(tūkst. |prekių |pardavimo |(tūkst. Lt), |Lt), P || |Lt), p |kiekis |(tūkst. Lt), S |C | || | |vnt., u | | | ||1 |190 |55 |10450 |8152 |2298 ||2 |210 |45 |9450 |6722 |2728 ||3 |230 |35 |8050 |5292 |2758 ||4 |250 |25 |6250 |3862 |2388 ||5 |270 |15 |4050 |2432 |1618 ||6 |290 |5 |1450 |1002 |448 |6 lentelė. Gautieji duomenys [pic] 15 pav. Optimalios kainos nustatymas
Kadangi kaina, nustatyta grafiniu būdu, nėra visiškai tiksli, galimaapskaičiuoti tikslų rezultatą pagal formulę: [pic].p = 287/2 – 150/(2*(-0,5)) = 221,5 tūkst. Lt = 221500 LtKai p = 221,5 tūkst. Lt, parduotų prekių kiekis būtų: u = 150 – 0,5*221,5 =39,25 vnt.Pajamos iš pardavimo: S = 39,25*221,5 = 8693,875 tūkst. Lt = 869387,5 LtGamybos kaštai sudarytų: C = 287000 + 143*39,25 = 292612,75 LtTaigi, esant optimaliai kainai (221500 Lt), pelnas būtų: P = 869387,5 –292612,75 = 576774,75 Lt
2.5. UAB „INVALDA REAL ESTATE“ KAINODAROS STRATEGIJA
Kainodaros strategijos yra firmos bendrosios strategijos dalis.Kadangi įmonės pardavimo objektas kokybiniu ir kiekybiniu aspektu skiriasiir yra nepastovus (įmonė perparduoda vis kitokį nekilnojamąjį turtą ), taikiekvieno naujo pardavimo objekto kaina gali būti nustatoma vis kitaip,taikant vis kitą kainodaros strategiją. Konkrečiam nagrinėjamam įmonėsproduktui – naujas butas „Delfino“ 2 gyvenamųjų namų komplekse – taikomaaukštų kainų kainų strategija, nes firma yra įsitikinusi, jog egzistuojapirkėjų sluoksnis, kuriam ši brangi prekė reikalinga (prestižinis miestorajonas, gražūs vaizdai pro langą ir pan.), t.y. turtingiem pirkėjams(nejautriems kainai), kuriuos domina prekės kokybė bei unikalumas. Ši aukštų kainų strategija pasiteisins, jei bus garantija, kadartimiausiu laiku didesnės konkurencijos nebus (firma spės parduoti visusturimus butus aukštomis kainomis, kadangi dar nėra panašaus projekto kaip„Delfinas“), nes konkurentams pernelyg didelės naujos rinkos įsisavinimoišlaidos arba yra riboti ištekliai prekei pagaminti. Taigi, nustatydamaaukštą kainą tokiai prekei, firma faktiškai naudojasi laikinos monopolistėspadėtimi. Kitiems įmonės parduodamoms prekėms gali būti taikoma sekimo lyderiustrategija, kai įmonė nustato kainas atsižvelgdama į rinkos lyderio kainųpolitiką.
2.6. TAIKOMOS KAINŲ NUOLAIDOS
Kadangi butų paklausa yra pakankamai didelė, o pasiūla yra maža,įmonė nustato kainas orientuodamasi į konkurentų kainas ir netaiko jokiųnuolaidų, nes jai tą daryti būtų nuostolinga ir pardavimų ji nepadidintų.Naujo buto kaina priklauso nuo rajono, kuriame jis pastatytas, taip pat nuokitų patalpų, kurios parduodamos kartu su tuo butu (pvz., garažas, uždaraskiemelis ir kt.) ir pan. 2.7. KAINODAROS YPATUMAI
Kainodaros ypatumai (analizuojant tik nekilnojamojo turto pardavimą)įmonėje yra šie:✓ Kaina kiekvienam įmonės pardavimo objektui (kalbant tik apie nekilnojamojo turto pardavimą) yra skirtinga, ji nustatoma orientacijos į konkurentus ir kaštus kainodaros metodo derinio pagrindu;✓ Kiekvienam pardavimo objektui galima nustatyti vis kitokią kainodaros strategiją, kuri užtikrintų įmonei pelną, o ne nuostolius;✓ Nors įmonė ir netaiko jokių nuolaidų savo klientams, prekės paklausa yra labai didelė.
IŠVADOS IR PASIŪLYMAI
1. Aprašydama kainodarą teoriniu aspektu sutikau įvairių nuomonių dėl kainų politikos rūšių bei kainų strategijų. Skirtingi autoriai skirtingai išskiria kainų politikos rūšis arba visai jų neišskiria, kai kurie sutapatina kainų politikos rūšis su kainų strategijomis, dėl šios priežasties kilo tam tikrų nepatogumų randant optimalų sprendimo variantą.2. Mano pasirinkta tirti įmonė veikia nekilnojamojo turto rinkoje ir teikia gana plačią paslaugų, susijusių su nekilnojamuoju turtu, gamą (nuo tarpininkavimo perkant ar parduodant nekilnojamąjį turtą iki investicinių projektų kūrimo). Ši įmonė nėra tik nekilnojamojo turto agentūra, bet daugiau nekilnojamojo turto plėtros bendrovė (tokia nekilnojamojo turto bendrovių rūšis yra dar nauja Lietuvoje). Nekilnojamojo turto rinkos tyrimai teigia, kad nekilnojamasis turtas, ypač gyvenamasis, dar mažiausiai metus turės didelę paklausą.3. Įmonė veikia monopolinės konkurencijos rinkoje, nors kai kurie literatūros šaltiniai teigia, kad nekilnojamojo turto rinka yra artima tobulosios konkurencijos rinkai. Nekilnojamojo turto rinka negali būti priskirta tobulosios konkurencijos rinkai, nes produktas nėra homogeniškas: jis išsiskiria iš kitų panašaus pobūdžio produktų savo fizine diferenciacija, lokalizavimu, aptarnavimu, įvaizdžiu.4. Kainodaros organizavimo UAB „Invalda Real Estate“ tyrimui pasirinkau vieną iš įmonės teikiamų paslaugų, t.y. tarpininkavimą parduodant naujos statybos butus „Delfino“ 2 daugiabučių namų komplekse (Vilniuje). Kadangi šiame komplekse parduodamų butų pasiūla yra labai įvairi (beveik kiekvienas butas skiriasi savo plotu, išplanavimu ir pan.), tai pasirinkau konkretų 2 kambarių butą C korpuse, 3 aukšte. Aprašydama kainos nustatymo principus įmonėje padariau išvadą, kad kaina įmonės produkcijai nustatoma orientuojantis į kaštus bei konkurentus.5. Skaičiavimų rezultatai: ✓ EXW kaina lygi 164229,10 Lt; ✓ Pardavimo kaina vartotojui lygi 198600,55 Lt; ✓ Eksporto (importo) kainos negalėjau apskaičiuoti, kadangi įmonės produkcija nėra eksportuojama; ✓ Nustačiusi optimalaus naujų gaminių (t.y. naujai pastatyto buto) kainų lygį įmonėje radau, kad jis yra lygus 221500 Lt.6. Konkrečiam produktui (kadangi jis niekada nebūna toks pat kaip prieš tai buvęs), įmonė taiko skirtingą kainodaros strategiją (mano pasirinktam įmonės produktui taikoma aukštų kainų strategija), dažniausiai įmonės kainodaroje sutinkama „sekimo lyderiu“ kainų strategija.7. Įmonė naujiems butams netaiko jokių nuolaidų, kadangi jų paklausa ir taip yra labai didelė. Įmonei nuolaidų darymas nebūtų pelningas.8. Įmonei siūlyčiau išplėsti savo paslaugų sferą iki statybos įmonės statuso: savo šauniais investiciniais projektais įmonė įrodė galinti būti labai konkurencinga ir stipri nekilnojamojo turto rinkoje. Prisiimdama visą atsakomybę už investicinių projektų įgyvendinimą, UAB „Invalda Real Estate“ laikui bėgant galėtų užimti tvirtas pozicijas ir statybos rinkoje. Be to, norėdama tapti labiausiai klientų vertinama nekilnojamojo turto plėtros bendrovė, įmonė savo pakankamai lanksčios kainų politikos dėka suteikti sąlygas savo klientams pirkti nekilnojamąjį turtą išsimokėtinai.
LITERATŪRA
1. V. Bagdonas. Kainodara ir kontraktai: kursinio projekto metodikos nurodymai, Vilnius: Technika, 2002.2. V. Bagdonas. Verslo kontraktų sudarymas, įvertinimas ir kreditavimas, Vilnius: AB Standartų spaustuvė, 2000.3. A. Bartkienė. Rinkos kainų politika ir kainodara, Vilnius: Valstybinis leidybos centras, 1993.4. B. J. Das. Vadybinė ekonomika. Kaunas: Technologija, 20005. B. R. Jewell. Integruotos verslo studijos. Vilnius: The Baltic Press, 2002.6. A. Jurkštienė, V. Boguslauskas. Lanksčioji kainodara: monografija. Kaunas: Technologija, 2000.7. B. Leonienė. Verslo pradmenys, Kaunas. 1998.8. B. Martinkus, S. Žickienė, V. Žilinskas. Įmonės ekonomika. Šiauliai, 2002.9. Š. Pajarskas. Kontraktinė kainodara ir valstybinis reguliavimas rinkos ekonomikoje. Vilnius: Menedžmentas, 1991.10. A. Pajuodis. Prekybos marketingas, Vilnius, 2002.11. J. Rastenis. Kainodara. Kaunas: Technologija, 2000.12. UAB „Invalda Real Estate“ darbuotojų suteikta medžiaga.13. www.std.lt, žiūrėta 2004-12-10.14. www.inreal.lt: straipsnis „Vilniaus miesto gyvenamųjų patalpų rinkos apžvalga 2004 I pusmetis“, parengta UAB „Invalda Real Estate“ Informacijos skyriaus, žiūrėta 2004-11-14.
PRIEDAI
TURINYS
1. Priedas Nr. 1. ……………………………………………………………….. ……………………………………………..362. Priedas Nr. 2. ……………………………………………………………….. ……………………………………………..383. Priedas Nr. 3. ……………………………………………………………….. ……………………………………………..394. Priedas Nr. 4. ……………………………………………………………….. ……………………………………………..395. Priedas Nr. 5. ……………………………………………………………….. ……………………………………………..40Prieduose naudota literatūra………………………………………………………………….…………………………….45
PRIEDAS NR.1
PAGRINDINĖS MEDŽIAGOS IR KONSTRUKCINĖS SISTEMOS, NAUDOTOS BUTUI „DELFINO“ 2 DAUGIABUČIŲ NAMŲ KOMPLEKSE PASTATYTI
|Eil.|Pagrindinių |Pasirinkta konstrukcinė sistema ar ||Nr. |pastato |principinis || |konstrukcijų ar |techninis sprendimas || |įrangos |Pagrindinės medžiagos ir gaminiai || |pavadinimas | ||1 |2 |3 || |KONSTRUKTYVINĖ | ||1. |Pertvaros |tarp butų – blokelių arba plytų mūras* (garso|| | |izoliacija 50 dB); nutinkuota arba padengta || | |gipso kartonu bei nuglaistyta 1 k.* || | |buto viduje – gipso kartono plokščių, || | |tvirtinamų ant metalinio karkaso, || | |nuglaistytos 1 k., garso izoliacija 30 dB; || | |aplink virtuvę ir san. mazgą iš vidinių pusių|| | |montuojamos dvi gipso kartono plokštės, kitur|| | |– po vieną; pertvarų išdėstymas pagal pirkėjo|| | |pageidavimą gali būti pakeistas neviršijant || | |pradinio suplanavimo pertvarų ilginių metrų. || | |Sanmazguose ir virtuvėse – drėgmei atsparus || | |gipso kartonas ||2. |Perdangos |Perdangos monolitinės. ||3. |Stogas |Stogas plokščias sutapdintas. Vandens || | |nuvedimas vidinis. Denginio šilumos perdavimo|| | |koef. 0,196 W/m2K. Hidroizoliacinė danga – || | |prilydomoji ruloninė. || | |Eksploatuojamų terasų šiluminė izoliacija – || | |ekstruzinis putų polistirenas 200 mm storio. || | |Hidroizoliacinė danga – prilydomoji ruloninė.||4. |Liftų šachtos ir|Monolitinės sienos. || |laiptinės | ||5. |Angų užpildymo | || |elementai | ||5.1 |Langai, vitrinos|Komercinės patalpos – aliuminio fasadinės || |(šiluminė varža,|stiklo sistemos. || |garso | || |izoliacija, | || |konstrukcijos | || |ypatumai) | || | |Aukštuose – kombinuotos fasadinės stiklo |
| | |sistemos su mediniais arba aliuminio || | |rėmais*. Iš pietų pusės vitrinų įstiklinimas || | |- saulės energiją kontroliuojančio tipo || | |stiklu. Atitvaros šilumos perdavimo koef. 1.1|| | |W/m2K, garso izoliacija 32 dB. || | |Langai – klijuoto medžio arba aliuminio || | |rėmai*. Dalis langų varstomi 3 kryptimis. ||5.2 |Durys |Komercinėse pat. pagr. įėjimas – aliuminio || |(konstrukcijos |stiklinės durys, pritraukėjas. || |ypatumai) | || | |Techninių patalpų metalinės, dažytos. || | |Į butus – viengubos šarvuotos daugiasluoksnės|| | |su garso izoliaciniu užpildu. 2 spynos. Viena|| | |- daugiakryptė. Akutė. ||5.3 |Vartai į |Metaliniai su automatine pavara. Atidaromi || |parkavimo |distanciniu pulteliu. || |aikšteles | ||6. |Išorinės dangos |Terasos ir balkonai – akmens masės plytelės || | |su „Anti-slip“ danga. || | |Kiemelis – pagal gerbūvio projektą, || | |šaligatvinės plytelės, lentų paklotas, plūkta|| | |skalda, kaučiukinė danga*. ||7. |Vidaus apdaila | ||7.1 |Grindys |Parkavimo aikštelė – betoninės padengtos || |(dangos, |impregnuojančia danga. || |šilumos, garso | || |izoliacija) | || | |Parduodamos patalpos – paliekamas || | |išlyginamasis sluoksnis (išlyginamasis smėlio|| | |sluoksnis, MPP arba pan. garso izoliacijos || | |sluoksnis ir ~50mm armuotas cementinio || | |skiedinio išlyginamasis sluoksnis) be dangos.|| | |Perdangos ir išlyginamojo sluoksnio garso || | |izoliacija 50 dB. ||7.2 |Lubos |Parduodamose patalpose – pakabinamos gipso || |(pakabinamos |kartono plokščių ant metalinio karkaso || |lubos, tinkas, |(viename lygyje), nuglaistytos 1 k. || |apdailinis | || |sluoksnis) | || | |Bendrose patalpose – paliekamos GB || | |monolitinės, glaistomos, dažomos arba || | |pakabinamos modulinės*; || | |Parkinge – paliekamos GB monolitinės; || | | || | |Balkonuose – nuglaistomos, nudažomos. ||7.3 |Sienos ir |Monolitinės sienos butuose glaistomos 1 k.; || |pertvaros | || |(tinkas, | || |apdailinis | || |sluoksnis) | || | |Sienos bendro naudojimo patalpose jeigu || | |reikia tinkuojamos, glaistomos, dažomos*. || | |Parkinge GB sienos, nedažomos. ||7.4 |Laiptai ir |Laiptinė glaistoma, dažoma. Laiptai iš || |laiptinė |surenkamų gelžbetoninių maršų. ||7.5 |Turėklai |Terasose ir balkonuose h-120 cm aukščio: || | |a) stikliniai 12mm storio su mediniu || | |porankiu, || | |b) nerūdijančio plieno strypai su mediniu || | |porankiu*. || | |Laiptinėse – h~90cm metalo, dažyti. || |INŽINIERINIAI | || |ĮRENGINIAI | ||8. |Šildymas |Kolektorinė šildymo sistema su kiekvieno buto|| | |individualia apskaita bei reguliavimu. || | | || | | || | | || | |Instaliuojama buto šildymo sistema – || | |radiatorinė sistema su plieno, apatinio || | |jungimo radiatoriais su termo reguliatoriais || | |arba grindinio šildymo sistema*. || | |Parkingai nešildomi. || | |Vonios patalpose yra galimybė įsirengti || | |elektrinį gyvatuką ir elektrinį grindinį || | |šildymą. ||9. |Šaldymas |Galimybė įsirengti šaldymo sistemą. ||10. |Vėdinimas |Vonių, sanmazgų ir virtuvių – atskiri || | |kanaliniai ventiliatoriai su atbuliniu || | |vožtuvu, jungiami kartu su šviesa, per || | |taimerį arba atskiru jungikliu*. || | |Komercinėms patalpoms – galimybė jungtis prie|| | |ištraukiamųjų šachtų. ||11. |Vandentiekis |Šaltas vanduo tiekiamas iš miesto || | |vandentiekio tinklų. || | |Karštas vanduo ruošiamas centralizuotai || | |šiluminiame mazge. Cirkuliacinė sistema. || | |Šalto ir karšto vandens kiekvieno buto || | |suvartojimo apskaitai laiptinėse vandens || | |matavimo skaitikliai. Padaryti įvadai vandens|| | |pasijungimui. || | |Š ir K vandentiekio magistraliniai vamzdynai || | |ir stovai – iš plieninių cinkuotų || | |vandentiekio vamzdžių. || | |Vandens įvado patalpoje – sumontuoti vandens || | |mechaninio smulkaus valymo recirkuliaciniai || | |filtrai. ||12. |Buitinė |Buitinių nuotekų tinklai – iš || |nuotėkynė |polivinilchloridinių storasienių nuotėkų || | |vamzdžių. || | |Kanalizacijos vamzdynas privedamas iki || | |projekte numatytos santechnikos prietaiso || | |vietos. ||13. |Elektros |Pastato elektros skydinėje įrengiama || |energijos |įvadinis-skirstomasis elektros įrenginys, nuo|| |tiekimas |kurio prijungti butų, techninių ir komercinių|| |(statinio |pat. antriniai skirstomieji skydai. Tiesiami || |prijungimas, |laidininkai varinėmis gyslomis su izoliacija || |esama ir nauja |ir apsauginiais apvalkalais iš sunkiai degaus|| |instaliacija, |ir savaime gęstančio PVC plastikato pagal LR || |elektros |normas. || |energijos | || |tiekimo | || |kategorija, | || |pajėgumai) | || | |Butuose – instaliuojamų elektros rozečių ir || | |jungtukų (be dangtelių) skaičius: || | |virtuvėse: 6 || | |kambariuose (atskiruose): 6 || | |vonios kambaryje: 3 || | |koridoriuje: 3 || | |Skaitliukai – dviejų tarifų. ||14. |Apšvietimas |Tech. ir bendro naudojimo patalpose- bendras || |(pasirinkta |apšvietimas fluorescensinėmis lempomis. || |apšvietimo | || |sistema ) | || | |Parkingo bei laiptinių naktinis apšvietimas- || | |su judesio davikliais. ||15. |Ryšių sistema | ||15.1|Telefono tinklai|Kiekvienam aukšte – ryšių tarpinės spintos ir|| | |kas trečiam aukšte įrengiami namų paskirstymo|| | |įrenginiai, nuo kurių iki buto atvedamas || | |telefoninis įvadas. ||15.2|Domofono tinklai|Prie kiekvienos laiptinės įėjimų įrengiamos || |(butams) |audio telefonspynės ir prijungiami butai. ||15.3|Kompiuteriniai |Nuo ryšių mazgo į kiekvieną laiptinę || |tinklai |nuvedamas 5 cat kabelis. Kiekviename aukšte || | |įrengiamos atsišakojimo dežutės nuo kurių iki|| | |buto atvedamas kompiuterinio kabelio įvadas. ||15.4|Televizijos |Televizijos programų priėmimui ant pastato || |tinklai |stogo – įrengiamos antenos ir bendrais || | |stovais per kiekvieno aukšto šakotuvus vedami|| | |kabeliai į butus. ||16. |Signalizacija |Komercinės dalies patalpose įrengiamas || |(priešgaisrinė) |atskiros kiekvienai komerc. daliai || | |subendrintos centralės. ||17. |Praėjimo |Laiptinėse durys iš lauko pusės atsidarančios|| |kontrolė |su magnetinėmis kortelėmis arba chip‘ais. ||18. |Vaizdo sistemos |Viso pastato stebėjimui perimetru padaromi || |tinklai |kabeliavimo darbai. ||19. |Liftai |Pagal projektą įrengiami liftai. ||20. |Teritorijos apie|Asfaltbetonis, trinkelių danga, betoninės || |pastatą |trinkelės, klinkerinių plytų gerbūvio || |sutvarkymas |elementai, apželdinimas pagal genplano dangų || | |ir apželdinimo brėžinius*. |* renkasi statytojas. [1]
PRIEDAS NR.2 KETINANČIAM ĮSIGYTI BŪSTĄNusprendusiems įsigyti būstą, reikia aplankyti šias institucijas: 1. Banką (jei imamas kreditas); 2. Turto vertinimo įmonę (jei imamas kreditas); 3. Gyventojų registro tarnybą; 4. Notarą (pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymas); 5. Registrų centrą (teisinė registracija ir įkeitimo pažyma); 6. Teismą (jei pirkėjas turi vaikų ir ima kreditą); 7. Draudimo kompaniją (jei imamas kreditas); 8. Notarą (hipotekos lakšto tvirtinimas, jei imamas kreditas); 9. Hipotekos įstaigą (jei imamas kreditas); 10. Banką (jei imamas kreditas – suteikiamas kreditas); 11. Notarą (paliudijimas apie pilną atsiskaitymą); 12. Registrų centrą (pilno atsiskaitymo užregistravimas). [1]
PRIEDAS NR. 3
[pic] [1] PRIEDAS NR. 4
[pic] [1] PRIEDAS NR.5
PRELIMINARIOJI BŪSIMO BUTO PIRKIMO-PARDAVIMO SUTARTIS
Vilnius, du tūkstančiai ketvirtųjų metų …………………..mėnesio…….diena
1. Sutarties šalys
………………………………………………………………….………………………, toliau sutartyje – PARDAVĖJAS
ir
………………………, a/k…………….., gyv.………………………………………….., toliau sutartyje –PIRKĖJAS
sudarėme šią sutartį
2. Sutarties dalykas
2.1. Pagal šios sutarties sąlygas PARDAVĖJAS įsipareigoja pastatyti irparduoti, o PIRKĖJAS nupirkti už šioje sutartyje nurodytą kainą bei šiojesutartyje nustatyta tvarka ir sąlygomis žemiau nurodytą nekilnojamąjįturtą:statomą ……… kambarių butą Nr………… daugiabučiame gyvenamajamename, kurio adresas A.Juozapavičiaus g. 3, Vilniuje. Namo vietospažymėjimas genplane pateikiamas šios sutarties priede Nr. 1.Statomas butas (toliau sutartyje BUTAS) yra ………………korpuse,………………. aukšte (buto vieta aukšto plane pažymėta priede Nr.2).Preliminarus BUTO plotas ……………….kv.m., balkonoplotas…………. kv.m., terasos plotas …………… kv.m, automobiliųstovėjimo aikštelė Nr. ….. (priedas Nr. 4).2.2. Šalys susitaria, kad pagrindinėje BUTO pirkimo-pardavimo sutartyjegalimas ir leidžiamas iki penkių procentų dydžio nukrypimas nuopreliminaraus ploto, kas negali būti laikoma esminiu sutarties pažeidimu.2.3. Jeigu BUTO inventorizacijos ir teisinės registracijos metu BUTO plotaspasikeičia daugiau nei penkiais procentais nuo preliminaraus sutartyjenumatyto bendro ploto ir šis BUTO padidėjimas ar sumažėjimas, susijęs suBUTO ploto pasikeitimu daugiau nei numatyta šioje sutartyje, netenkinaPIRKĖJO, tuomet: 2.3.1. abipusiu susitarimu PIRKĖJAS gali pakeisti BUTĄ į tame pačiame (ar kitame) PARDAVĖJO statomame name statomą BUTĄ, atitinkantį sutarties preliminarią kainą ar BUTO plotą; 2.3.2. PIRKĖJAS gali atsisakyti šios sutarties, pranešdamas apie tai PARDAVĖJUI per 10 (dešimt) dienų nuo PARDAVĖJO pranešimo apie BUTO ploto pasikeitimą dienos. Tuomet PARDAVĖJAS įsipareigoja per 14 dienų grąžinti PIRKĖJUI sutarties 5.1. punkte numatytą pirmąją įmoką ir 6 % metinių palūkanų nuo PIRKĖJO įmokėtų įmokų sumos. PIRKĖJAS sutinka nereikalauti jokios papildomos kompensacijos negu nurodyta aukščiau.2.4. BUTĄ inventorizavus, jo numeris gali keistis.2.5. Pagrindinę BUTO pirkimo-pardavimo sutartį PIRKĖJAS pasirašys su BUTOsavininku.
3. Žemės sklypo statusas
Žemės sklypas, ant kurio yra statomas daugiabutis gyvenamasis namas,Valstybės įmonėje Registrų centras įregistruotas valstybės vardu ir pagal200… m. …………… mėn. ….d., susitarimą dėl žemės nuomossutarties patikslinimo išnuomotas PARDAVĖJUI 99 metams. PARDAVĖJASgaliojančių teisės aktų nustatyta tvarka perduos nuomininko teises irpareigas statomo daugiabučio namo savininkų bendrijai.
4. Sutarties kaina.
4.1. Šalių susitarimu buto 1 kv.m kaina, yra………….(…………………….) EUR, balkono 1 kv.m kaina yra…………(………….) EUR, terasos 1 kv.m kaina ……………..(…………….) EUR, vienos parkingo aikštelės kaina …………..(……………….) EUR, į kainas įskaičiuotas 18% PVM. Ši kaina irpagrindinėje buto pirkimo- pardavimo sutartyje negali būti keičiama.4.2.Visa parduodamo BUTO kaina yra preliminari ir yra ……………(……………………… …………………………..) EUR. Į šiąsumą įskaičiuotas 18% PVM. Pasikeitus BUTO plotui, bendra buto kainaperskaičiuojama pagal 4.1. punkte nurodytas kainas.4.3. Šalys susitaria, kad visa tiksli parduodamo BUTO kaina bus nustatyta
pagrindinėje BUTO pirkimo-pardavimo sutartyje, pagal patikslintus patalpųkadastrinių matavimų bylos duomenis ir 4.1. punkte nurodytas kainas. Todėldėl buto ploto pasikeitimo galimas ir leidžiamas penkių procentų dydžionukrypimas nuo šioje sutartyje nurodytos visos preliminarios parduodamobuto kainos.4.4. Į 4.2. punkte nurodytą kainą įeina šios sutarties priede Nr.3PARDAVĖJO atliekami išvardinti darbai su nurodytos įrangos įrengimu.5. Mokėjimo už sutarties dalyką tvarka.
5.1. PIRMOJI ĮMOKA – per 10 (dešimt) dienų po šios sutarties pasirašymosumokėti 10 (dešimt) procentų dydžio įmoką nuo visos preliminariosparduodamo buto kainos, tai yra …………………………..(……………………………) EUR. Jeigu PIRKĖJAS buvo sudaręs suPARDAVĖJU sutartį dėl paslaugų, susijusių su nekilnojamojo turto pardavimu,suteikimo, tai jo mokėjimas pagal tą sutartį užskaitomas kaip pirmosiosįmokos dalis.5.2. ANTROJI ĮMOKA – per 30 (trisdešimt) dienų po pagrindinės BUTO pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo notarine forma dienos. Įmokos dydis yra 90(devyniasdešimt) procentų nuo visos BUTO kainos nurodytos pagrindinėje BUTOpirkimo-pardavimo sutartyje.Jeigu atlikus kadastrinius matavimus BUTO plotas pasikeičia, kainosperskaičiuojamos pagal 4.1. punkte nurodytas kainas. Tokiu atveju,atitinkamai koreguojamas ir antrosios įmokos dydis.5.3. Įmokos sumokamos pavedimu į PARDAVĖJO atsiskaitomąją sąskaitą Nr.:LT17 7044 0600 0029 1180, AB Vilniaus bankas, banko kodas 70440. Lauke“pavedimo paskirtis” turi būti įrašytas preliminariosios būsimo butopirkimo-pardavimo sutarties numeris. Dokumentas patvirtinantis apmokėjimąyra Banko išduotas patvirtinimas apie atliktą apmokėjimą.
6. PARDAVĖJO įsipareigojimai bei darbų atlikimo terminai.
6.1. Pagal patvirtintą projektą pastatyti daugiabutį gyvenamąjį namąA.Juozapavičiaus g. 9a, Vilniuje, griežtai laikantis projektavimo irstatybos veiklą reglamentuojančių norminių aktų.6.2. Statybos darbų, kuriuos PARDAVĖJAS įsipareigoja atlikti, terminai irtvarka: 6.2.1. Nuo 2006 m. kovo mėn. 1 d. iki 2006 m. gegužės mėn. 31 d. pasirašyti bute atliktų darbų priėmimo-perdavimo aktą bei ne vėliau kaip po 30 dienų nuo darbų priėmimo-perdavimo akto pasirašymo pasirašyti BUTO pirkimo-pardavimo sutartį notarine forma, Vilniaus miesto 2-jame notarų biure. Už pirkimo-pardavimo sutarties patvirtinimą notarine forma apmoka PIRKĖJAS. 6.2.2. Iki 2006 m. spalio mėn. 31 d. priduoti statinį LR Statybos įstatymo ir kitų norminių aktų nustatyta tvarka sudarytai komisijai. PIRKĖJAS supranta ir sutinka, kad darbų priėmimo-perdavimo akto pasirašymas yra privalomas, bet kurią 6.2.1. punkte nurodyto termino dieną, apie tai informavus PIRKĖJĄ prieš 10 darbo dienų. 6.2.3.1. Darbų priėmimo-perdavimo akte turi būti nurodytas patalpų statybos darbų įvertinimas (jeigu yra trūkumų – jų pašalinimo terminai ir tvarka). Esant darbų trūkumams, pagrindinės buto pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo terminas gali būti pratęstas. 6.2.3.2. PIRKĖJUI neatvykus ar atsisakius dėl nepateisinamų priežasčių pasirašyti darbų priėmimo-perdavimo aktą, kviečiamas nepriklausomas ekspertas. Šiuo atveju PARDAVĖJAS pasirašo darbų priėmimo-perdavimo aktą vienašališkai, dalyvaujant nepriklausomam ekspertui. Į darbų priėmimo-perdavimo aktą nepriklausomas ekspertas įrašo išvadą dėl statybos darbų kokybės. Darbų priėmimo-perdavimo data bus PARDAVĖJO ir nepriklausomo eksperto išvadų surašymo data. 6.2.4. PARDAVĖJAS pareiškia, kad visas statinys bei žemės sklypo nuomos teisė bus įkeisti. PARDAVĖJAS įsipareigoja ir užtikrina, kad pasirašant pagrindinę BUTO pirkimo-pardavimo sutartį, statinio ir BUTO įkeitimas bus panaikintas arba PARDAVĖJAS pateiks PIRKĖJUI statybą finansuojančio banko garantinį raštą dėl BUTO įkeitimo panaikinimo. Šiuo atveju BUTO įkeitimas bus panaikintas per 7 darbo dienas nuo PIRKĖJO pranešimo PARDAVĖJUI apie ANTROS ĮMOKOS sumokėjimą gavimo.6.3. 6.2. punkte nurodyti terminai gali būti pratęsti ir tai nebussutarties pažeidimas iš PARDAVĖJO pusės: 1) PIRKĖJUI pakeitus BUTO projekto sprendimus po 2005 03 31. 2) Dėl “Force majeure” aplinkybių.
7. PIRKĖJO įsipareigojamai ir teisės.
7.1. Per dešimt dienų nuo šios sutarties sudarymo dienos PIRKĖJAS turiteisę pranešti raštu PARDAVĖJUI apie atsisakymą nuo preliminariosios būsimobuto pirkimo-pardavimo sutarties (LR CK 6.401 str. 2 dalies 1 punktas).Šiuo atveju PIRKĖJAS įsipareigoja atlyginti nuostolius, kurių dydis yra 0,2(dvi dešimtosios) procento BUTO kainos, nurodytos šios sutarties 4.2.punkte, tai yra …………(……………………………………)EUR. Likusi įmokos dalis, atskaičius anksčiau užskaitytus mokėjimus užsuteiktas paslaugas pagal…………………………………………… sutartį dėl paslaugų,susijusių su nekilnojamojo turto pardavimu, suteikimo, PIRKĖJUI grąžinamaper 5 (penkias) dienas pavedimu į jo nurodytą sąskaitą.7.2. PIRKĖJAS įsipareigoja šioje sutartyje nustatyta tvarka ir terminaispasirašyti darbų priėmimo-perdavimo aktą.7.3. PIRKĖJAS įsipareigoja šioje sutartyje nustatyta tvarka ir terminaispasirašyti pagrindinę BUTO pirkimo-pardavimo sutartį bei laiku įvykdytivisus piniginius įsipareigojimus, išskyrus punkte 6.3 numatytą BUTO pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo termino pratęsimą.7.4. Per 15 (penkiolika) dienų nuo gyvenamojo namo perdavimo Daugiabučionamo savininkų bendrijai įstoti į šią Daugiabučio namo savininkų bendriją.Ši sutarties sąlyga privalo būti įtrauka į pagrindinę BUTO pirkimo-pardavimo sutartį.7.5. Nuo pagrindinės BUTO pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo dienosmokėti kiekvieną mėnesį iki einamojo mėnesio 20 dienos visus mokesčius,susijusius su energetinių resursų sunaudojimu (vanduo, apšildymas, elektra– pagal apskaitos prietaisų parodymus) bei apmokėti visas išlaidasproporcingai tenkančias BUTUI dėl bendro naudojimo patalpų ir visogyvenamojo namo išlaikymo ir priežiūros.7.6. Viso statybos laikotarpio metu iš anksto susitarus su generaliniorangovo atsakingais darbuotojais, suderinus laiką, netrukdant darbams,PIRKĖJAS turi teisę lankytis statomame gyvenamajame name.7.7. PIRKĖJAS priėmęs sprendimą pakeisti projektinį buto vidaus išplanavimąiki 2005 m. kovo mėn. 31 d., PARDAVĖJUI privalo pateikti pakeitimus: vidauspertvarų išplanavimą, santechnikos prietaisų išdėstymo ir elektrosinstaliacijos planus. PIRKĖJUI nepateikus projektinio buto vidausišplanavimo iki šiame punkte nurodytos datos, PARDAVĖJAS BUTĄ įrengia pagalšios sutarties priede Nr. 2 pateiktą BUTO išplanavimą.7.8. BUTO apdailos darbus pradėti vykdyti tik po pagrindinės BUTO pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo notarine forma dienos. PIRKĖJAS darydamasvidaus apdailą privalo iš anksto derinti už BUTO ribos esančius darbus(medžiagų pristatymas ir pan.) su pastato generaliniu rangovu.7.9. Apdailos darbai privalo būti pabaigti per 4 mėnesius nuo pagrindinėsBUTO pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo. Šis PIRKĖJO įsipareigojimasprivalo būti įtrauktas į pagrindinę BUTO pirkimo-pardavimo sutartį ir BUTOpažymėjimą apie nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimąnekilnojamojo turto registre. PIRKĖJUI baigus BUTO apdailos darbus, UAB…………………… ir/arba UAB ……………………..(priklausomai nuo to, su kuo PIRKĖJAS bus pasirašęs pagrindinę BUTO pirkimo-pardavimo sutartį) per 10 (dešimt) darbo dienų įsipareigoja nustatytatvarka pranešti Valstybės įmonei Registrų centras apie PIRKĖJOįsipareigojimo, dėl BUTO apdailos darbų pabaigimo, įvykdymą.7.10. PIRKĖJUI pasirašius pagrindinę BUTO pirkimo-pardavimo sutartį irnusprendus parduoti BUTĄ dar neatlikus apdailos darbų, PIRKĖJAS tam turigauti raštišką UAB ……………………. ir/arba UAB………………………… (priklausomai nuo to, su kuo PIRKĖJAS buspasirašęs pagrindinę BUTO pirkimo-pardavimo sutartį) sutikimą.7.11. PIRKĖJAS užtikrina:– kad jis yra mokus ir finansiškai pajėgus įvykdyti visus šioje sutartyjeprisiimtus piniginius ir kitus įsipareigojimus;– jam priėmus sprendimą gauti banko paskolą perkamam BUTUI, jis yrafinansiškai pajėgus gauti šią paskolą;– šiame punkte neteisingai nurodyti užtikrinimai nėra pagrindas netinkamaivykdyti arba nutraukti šią sutartį.
8. Sutarties vykdymas, atsakomybė už sutarties nevykdymą, sutartiesnutraukimas.
8.1. Ši sutartis įsigalioja nuo jos pasirašymo dienos ir galioja ikitinkamo sutartinių prievolių įvykdymo, išskyrus sutarties 7.1. nurodytąišimtį (PIRKĖJO pranešimas apie atsisakymą nuo preliminariosios būsimo butopirkimo-pardavimo sutarties).8.2. Ši sutartis yra konfidenciali, jos turinys neatskleidžiamastretiesiems asmenims (išskyrus šalis konsultuojančius teisininkus).Pirkėjas sutinka, kad jo kontaktiniai duomenys (namų adresas, telefono Nr.,elektroninio pašto adresas) būtų pateikti statybų finansavimą vykdančiaiinstitucijai ir pastato statybos darbus vykdančioms įmonėms.8.3. Šalys privalo vykdyti šią sutartį tinkamai ir sąžiningai.8.4. Šalių atsakomybė: 8.4.1. Už pagrindinės BUTO pirkimo-pardavimo sutarties nepasirašymą šioje sutartyje nustatytais terminais kaltoji šalis įsipareigoja sumokėti 10 (dešimt) procentų dydžio baudą nuo punkte 4.2 nurodytos sumos, t.y. …….(……………………………………………………… .) EUR. 8.4.2. Už darbų priėmimo-perdavimo akto nepasirašymą šioje sutartyje
nurodytais terminais, kalta šalis moka 0,05 (penkių šimtųjų) procento delspinigius už kiekvieną uždelstą dieną nuo šios sutarties 4.2 punkte nurodytos kainos. 8.4.3. Už uždelsimą sumokėti šioje sutartyje nurodytas įmokas, PIRKĖJAS moka 0,1 (vienos dešimtosios) procento delspinigius už kiekvieną uždelstą dieną nuo privalomos mokėti sumos. 8.4.4. Už uždelsimą įstoti į Daugiabučių namų savininkų bendriją (sutarties 7.4 punktas) PIRKĖJAS moka 145 (vienas šimtas keturiasdešimt penki) EUR baudą už kiekvieną uždelstą savaitę. Ši sutarties sąlyga privalo būti įtraukta į pagrindinę BUTO pirkimo- pardavimo sutartį. 8.4.5. Už delsimą įvykdyti BUTO apdailos darbus PIRKĖJAS moka 290 (du šimtus devyniasdešimt) EUR baudą už kiekvieną uždelstą savaitę. 8.4.6. Už uždelsimą priduoti statinį šioje sutartyje nurodytu terminu LR Statybos įstatymo ir kitų norminių aktų nustatyta tvarka sudarytai komisijai PARDAVĖJAS moka 145 (vieno šimto keturiasdešimt penkių) EUR baudą už kiekvieną uždelstą savaitę. Ši sutarties sąlyga privalo būti įtraukta į pagrindinę BUTO pirkimo-pardavimo sutartį. Ši sutarties sąlyga netaikoma, jeigu PARDAVĖJAS negali priduoti pastato dėl to, kad pastato BUTŲ pirkėjai neatliko vidaus apdailos darbų ir šių darbų neturėjo galimybių atlikti PARDAVĖJAS.8.5. Šalių susitarimu pagrindinės BUTO pirkimo-pardavimo sutarties sudarymoterminas gali būti pakeistas dėl objektyvių priežasčių, bet ne ilgiau kaipiki 2006 11 30.Jeigu šalys per šioje sutartyje nustatytą terminą pagrindinės BUTO pirkimo-pardavimo sutarties nesudaro, tai prievolė sudaryti pagrindinę BUTOpirkimo-pardavimo sutartį pasibaigia. Ši sutartis taip pat pasibaigia,išskyrus prievolę sumokėti 8.4.1. punkte nustatytas baudas.8.6. Kitais pagrindais ši sutartis gali būti nutraukta tik LR Civiliniokodekso nustatytais pagrindais ir tvarka.8.7. Visi ginčai, susiję su šios sutarties vykdymu, sprendžiamigeranoriškai, tarpusavio susitarimu, o neišsprendus – LR įstatymų nustatytatvarka.9. Kitos sutarties sąlygos
9.1. Visi šios sutarties priedai yra neatskiriama šios sutarties dalis.9.2. Visi šios sutarties pakeitimai turi teisinę galią, jeigu jie padarytiraštu ir pasirašyti abiejų šalių.9.3. Šalys perskaitė šią sutartį bei supranta jos turinį ir pasekmes, jiatitinka šalių tikruosius ketinimus bei valią.9.4. Ši sutartis sudaryta dviem egzemplioriais, po vieną kiekvienai šaliai.9.5. Pastato projekto ir/ar statybosGENERALINIS RANGOVAS – UAB „…………………..“,………………………………. , Vilnius (projekto vadovas……………………………………………………);ARCHITEKTAS – UAB “Vilniaus architektūros studija” (projekto vadovė DaivaPuidokienė);STATYBOS TECHNINĖ PRIEŽIŪRA – ……………………………………..9.6. Generalinis rangovas UAB “…………………..” šioje sutartyjenurodytam BUTUI ir gyvenamajam namui suteikia LR Statybos įstatyme irkituose norminiuose aktuose nustatytą garantiją. Garantinis terminaspradedamas skaičiuoti nuo statinio pripažinimo tinkamu naudotis aktopasirašymo datos.9.7. Šalys bet kokius pranešimus pagal šią sutartį įteikia pasirašytinaiarba siunčia registruotu laišku šioje sutartyje nurodytais šalių adresais.Pranešimas laikomas tinkamai įteiktu: įteikiant asmeniškai – įteikimomomentu, jei siunčiama registruotu paštu – po 3 darbo dienų nuo išsiuntimomomento. Pasikeitus šalies adresui, šalis per 5 darbo dienas privaloinformuoti kitą šalį apie adreso pakeitimą.9.8. Sutarties priedai:1. priedas Nr.1- NAMO vietos pažymėjimas genplane;2. priedas Nr.2 – BUTO planas ir išdėstymas aukšto plane;3. priedas Nr.3 – PARDAVĖJO atliekami darbai su įrangos įrengimu; 4. priedas Nr.4 – PARKAVIMO VIETA; 5. Valdybos sprendimas; 6. Turto administravimo sutartis; 7. Jungtinės veiklos (partnerystės) sutartis.
PARDAVĖJASPIRKĖJAS
[1]
PRIEDUOSE NAUDOTA LITERATŪRA
1. www.inreal.lt, žiūrėta 2004-11-14.
———————–
Konkurentų prekių ir kainų analizė
Gamybos kaštų įvertinimas
Paklausos nustatymas
Kainodaros uždavinio iškėlimas
Galutinės kainos nustatymas
Atsižvelgimas į papildomus veiksnius
Pradinės kainos apskaičiavimas
Kainodaros metodo parinkimas
11 pav. Įmonės ir konkurentų užimamos rinkos dalys 2004 m.
UAB „Invalda Real Estate“ Projekto valdymas (Užsakovo funkcijos) Techninė priežiūra
UAB „Vūsta“ Generalinis rangovas Statybų organizavimas
Savikaina = kintami kaštai + pastovūs kaštai/pardavimo dydis
Kaina = kintamieji kaštai + priedas (arba pridėtinis pelnas)
Kaina = savikaina / (1 – pelnas)
12 pav. „Delfino“ projekto statybos proceso valdymo struktūra
Subrangovai
Gamybos būdas
Gamybos išlaidos
Pasiūla
KAINA
Paklausa
Visuomeninis naudingumas
Vartojimo būdai
UAB „PVP“ Užsakovas
Kainos nustatymos tikslai
Orientuoti į pelną
Orientuoti į pardavimą
Orientuoti į pastovumą
Tikslinis apsipirkimas
Pelno maksimizavimas
Pelno augimas
Pardavimo apimties augimas
Rinkos dalies augimas
Atsispyrimas konkurentams
Konkuravimas ne kaina
PAPRASTOJI (DALYBOS) KALKULIACIJAPrekės pirkimo išlaidos+ Proporcingos veiklos išlaidos+ Pelno priedas
Prekės kaina (be PVM)
PREKIŲ KAINŲ KALKULIAVIMO METODAI
NETISESIOGINĖ KALKULIACIJAPrekės pirkimo išlaidos+ Individualios išlaidos+ Proporcingos bendrosios išlaidos+ Pelno priedas
Prekės kaina (be PVM)
KALKULIACIJA PAGAL IŠLAIDŲ SUSIDARYMO VIETASPrekės pirkimo išlaidos+ Individualios išlaidos+ Prekei tenkančios specialios bendrosios išlaidos+ Proporcingos bendrosios išlaidos+ Pelno priedas
Prekės kaina (be PVM)