ŠIAULIŲ UNIVERSITETASSOCIALINIŲ MOKSLŲ FAKULTETASEKONOMIKOS KATEDRA
Viktorija KASAPARAVIČIŪTĖEK5/3
NUOMOS SUTARTIES SAMPRATA, JOS ŠALYS IR SUDARYMO BEI VYKDYMO YPATUMAIVerslo teisės rašto darbas
Šiauliai,2008TURINYS
ĮVADAS 31. NUOMOS SUTARTIS 41.1 Nuomos sutarties samprata 41.2 Nuomos sutarties sudarymo ypatumai 51.3 Nuomotojo ir nuomininko teisiniai santykiai 62. NUOMOS SUTARTIES PABAIGA 73. NUOMOS RŪŠYS 8IŠVADOS 14LITERATŪRA 15
ĮVADAS
Turto nuoma priklauso civiliniams – teisiniams santykiams. Šiuos santykius dažniausiai reguliuoja civilinis kodeksas, kuris savo svarba ir reikšmingumu nusileidžia tik valstybės pagrindiniam įstatymui – konstitucijai. Nuomos sutarties sudarymą bei šalių santykius reglamentuoja Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas. Nuomos sutartį, paprastai gali apibūdinti, kaip atlygintino pobūdžio sandorį. Temos aktualumas ir naujumas: žmogus gyvendamas visuomenėje privalo paklusti daugeliui susiklosčiusių bei valstybės nustatytų taisyklių, kurios reguliuoja jo elgesį. Tema yra aktuali, kadangi su nuomos sutarčių sudarymu yra susiduriama kasdien. Yra svarbu žinoti apie nuomos sutarties sudarymo, nuomotojo ir nuomininko pareigas ir pan.Darbo tikslas: atlikti nuomos sutarties sudarymo bei vykdymo Darbo uždaviniai:▪ Apibūdinti nuomos sutarties sampratą;▪ Išanalizuoti nuomininko bei nuomotojo teises ir pareigas;▪ Apibūdinti teisinius ypatumus pasibaigus nuomos sutarčiai;▪ Paaiškinti, kaip yra reglamentuojama nuomos sutarties pabaiga;▪ Apibūdinti nuomos rūšis.Tyrimo objektas – nuomos sutarties teisiniai aspektai.Tyrimo problema – išsiaiškinti kokie yra nuomos sutarties ypatumai: kokie yra šalių teisiniai santykiai, kuo jie skiriasi? Kaip įstatymai reglamentuoja skirtingą nuomos rūšį? Tyrimo metodika:▪ Literatūros šaltiniuose ir LR įstatymuose pateikto informacijos analizė bei apibendrinimas;▪ Informacijos sisteminimas.Darbą atliko vienas autorius.
1. NUOMOS SUTARTIS
1.1 Nuomos sutarties samprata
Nuoma yra kasdien pasikartojantis, nuo visuomenės neatsiejamas reiškinys. Kai negali visiškai įsigyti tam tikro turto visada yra galimybė turėti jį dalinai. Valdymas paprastai apibrėžiamas kaip nuosavybės atšaka, sudaryta iš nuomojimo, priežiūros, atrankos, mokėjimų, bendrųjų remonto darbų ir nekilnojamojo turto valdymo. Vadinasi nuomojimą galima įvardinti, kaip turto valdymą. Šiuo atveju šį veiksmą būtina teisiškai suformuluoti popieriaus lape. Norint teisingai sudaryti nuomos sutartį, kad nebūtų netikslumų ar nesusipratimų reikia remtis reglamentuojančiais teisės aktais. Nuoma – tai sukurto objekto, gretutinių teisių objekto originalo arba dublikato leidimas naudotis tam tikrą laiką, siekiant tiesioginio ar netiesioginio tikslo.
Nuomos sutartimi viena šalis – nuomotojas – įsipareigoja laikinai perduoti nuomininkui turtą laikinai valdyti ir naudoti už mokestį, o kita šalis – nuomininkas – įsipareigoja mokėti nuomos mokestį (Vasarienė, 2002). Vadinasi, nuomos sutartis sudaroma vienos šalies (nuomotojo), kai įsipareigojama duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už užmokestį, o kita šalis (nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Taigi nuomos sutartis yra atlygintino pobūdžio. Nuomos sutartis turi būti rašytinė tuo atveju, kai ji yra sudaroma ilgiau nei vieneriems metams. Kai yra sudaroma nekilnojamojo turto nuomos sutartis, ilgesniam nei vieneri metai terminui, rekomenduojama įregistruoti atitinkamoje registro įstaigoje. Nuomos sutartis gali būti terminuota ir neterminuota, bet nuomos sutartis negali būti ilgesnė nei vienas šimtas metų. Jei sutarties terminas sutartyje nenustatytas, vadinasi nuomos sutartis yra neterminuota. Ar sutartis terminuota ar ne, ir kokiam terminui sutartis sudaroma, nustatoma šalių susitarimu. Pastatų, statinių ar įrenginių nuomos sutartys laikomos kaip nekilnojamos turto nuoma. Nuomotis vieni iš kitų nekilnojamąjį ar kilnojamąjį turtą gali tiek įmonės, tiek organizacijos ar privatūs asmenys. Nuomojamas objektas gali būti bet kuris nesunaudojamas dalykas, jei įstatyme nenumatyta kitaip. Taip pat įstatyme gali būti nustatyta daiktų rūšis, kurių nuoma negalima, ar ribojama. Kalbant apie nuomos sutartie dalyką, būtina pažymėti, kad nuomos sutartyje turi būti nurodyta koks yra daiktas ar jo požymiai, kurį nuomotojas perleidžia nuomininkui. Kai sutartyje nenurodytas nuomojamas daiktas ar jo požymiai ir nuomos sutarties dalyko neįmanoma nustatyti remiantis kitais požymiais, sutartis laikoma negaliojančia.Subnuoma. Žinoma, sudarius nuomos sutartį, kyla aktualus klausymas – ar nuomininkas gali išnuomotą daiktą perduoti valdyti ir naudotis kitam asmeniui. Subnuoma – tai, kai daiktas yra dar kartą išnuomojamas. Nuomininkas turi teisę subnuomoti išnuomotą daiktą tiktai gavęs rašytinį nuomotojo sutikimą, jeigu ko kita nenustato sutartis. Subnuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis už nuomos terminą. Nuomotojo atsisakymas duoti sutikimą nuomininkui subnuomoti turtą turi būti protingai pagrįstas. Jeigu atsakymas nemotyvuotas, nuomininkas turi teisę nutraukti sutartį prieš terminą. Kai nuomotojo sutikimas nereikalingas, vis vien reikia pranešti nuomotojui apie subnuomos sutarties turinį bei subnuomininką. Jei negalioja nuomos sutartis, subnuomos sutartis taip pat negalioja. Visi šie subnuomos sutarties sudarymo principai galioja ir panaudos sutarčiai.1.2 Nuomos sutarties sudarymo ypatumai
Lietuvos Respublikos Civilinio kodekso 6.479 – 6.482 straipsniai apibūdina pagrindinius nuomos sudarymo ypatumus ir aplinkybes. Toliau darbe apžvelgiami pagrindiniai nuomos sudarymo ypatumai. Nuomos sutarties terminai. Valstybės nuosavybei įstatymai gali nustatyti kitokius nuomos terminus. Kai nuomos sutartis yra neterminuota, abi šalys gali bet kada nutraukti sutartį, tačiau apie tai vieną kitą reikia perspėti prieš mėnesį, o kai nuomojamas nekilnojamas turtas reikia pranešti prieš tris mėnesius iki sutarties nutraukimo. Taip pat nuomos sutartyje gali būti ilgesni sutarties nutraukimo terminai. Tolesnis naudojimasis turtu pasibaigus sutarties terminui. Jeigu nuomos sutarties terminas pasibaigia, tačiau nuomininkas toliau naudojasi turtu ilgiau nei dešimt dienų, sutartis laikoma nebeterminuota t.y. neterminuota.Nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti sutartį. Jeigu nuomininkas nuosekliai vykdė nuomos sutartyje nurodytas pareigas, jis turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį ir toliau valdyti turtą. Siekdamas pratęsti sutartį nuomininkas privalo per sutartyje nurodytą terminą raštu pranešti turto savininkui apie savo teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui. Kai sutartyje šis terminas nenurodytas reikia nedelsti ir apie tai pranešti iki nuomos sutarties pabaigos. Sudarant naują nuomos sutartį sutarties sąlygos gali būti pakeistos šalių susitarimu. Nuomos įstatyme, 6.482 straipsnyje, 4 punkte nurodyta, kad jeigu nuomotojas atsisakė sudaryti su nuomininku sutartį naujam terminui, tačiau, praėjus ne daugiau kaip vieneriems metams po nuomos sutarties pabaigos, nepranešęs buvusiam nuomininkui sudaro to paties daikto nuomos sutartį su kitu asmeniu, tai buvęs nuomininkas savo pasirinkimu turi teisę reikalauti arba perduoti jam nuomininko teises ir pareigas pagal sudarytą nuomos sutartį, arba atlyginti dėl atsisakymo sudaryti sutartį naujam terminui atsiradusius nuostolius.
1.3 Nuomotojo ir nuomininko teisiniai santykiai
Nuomininkas – yra fizinis asmuo, kuris savo vardu ir dėl savo, savo šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro atitinkamo turto nuomos sutartį( Mackevičius, 2002). Nuomotojas – yra gyvenamųjų patalpų savininkas ar asmuo, jas valdantis kitu teisiniu pagrindu, nuomotojas gali būti ir kitokio turto turėtojas. Sudarius nuomos sutartį nuomininkas turi žinoti pareigas ir sutarties esamas sąlygas.
Dėl sutarties termino ( t.y. teisių ir pareigų nustatymo) šalys susitaria pačios, tačiau derėtų atsiminti, kad tiek nuomos, tiek kitų sutarčių atveju taikomos vadinamosios įprastinės sutarčių sąlygos. Tai tokios sąlygos, kurios tampa privalomos sutarties šalims vien dėl paties sutarties sudarymo fakto. Nuomininkas privalo tinkamai laikyti, eksploatuoti išsinuomotą turtą bei padengti išlaikymo išlaidas. Taip pat nuomininkas turi savo sąskaita laiku atlikti einamąjį remontą, jei ko kita nenustato įstatymas ar sutartis. Nuomininkas privalo laiku mokėti nuompinigius už naudojimąsi išnuomotu turtu. Savo ruožtu nuomininkas turi teisę reikalauti sumažinti nuompinigius, jei dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi turtu sąlygos ar turto būklė iš esmės pablogėjo. Išnuomoto turto gaunamos pajamos priklauso nuomininkui, jei sutartyje nėra numatyta kitaip. Nuomininkas turi teisę subnuomoti turtą tik kai yra gavęs nuomotojo sutikimą. Išnuomoto turto nuosavybės teisei perėjus iš nuomotojo kitam asmeniui, nuomos sutartis galioja ir naujam savininkui, žinoma, jei nuomos sutartis įstatymų nustatyta tvarka buvo įregistruota. Valstybinio turto nuomotojams galioja ta pati tvarkaNuomininkas turi teisę reikalauti atlyginis išlaidas, kai jis, nuomotojui leidus, pagerina išnuomotą turtą. Nuomininkas gali pasiimti be nuomotojo leidimo pagerintą turtą, kai nuomotojas atsisako atlyginti patobulinimo vertę. Turto patobulinimai, padaryti be nuomotojo leidimo ir neatskiriami be žalos išnuomotam turtui, neprivalo būti atlyginti.Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, kuriai jis išnuomotas, visą nuomos terminą. Aišku gali kilti klausimas, o kaip tuomet, jeigu išnuomojamas daiktas, kuris jau buvo naudotas ir turi tam tikrų trūkumų? CK numatyta, kad nuomotojas neatsako už tuos daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sudarydamas sutartį. Taip pat nuomotojas privalo perduoti nuomininkui daikto duomenis bei priedus, kurie būtini to daikto naudojimui.Įstatymo leidėjas numatė, kad nei nuomotojas, nei nuomininkas visą sutarties galiojimo laiką neturi teisės kaisti daikto paskirties.Jeigu nuomotojas nevykdo anksčiau aptartos pareigos ir neperduoda išnuomoto daikto, jo dokumentų ir priedų nuomininkui naudotis, tai šis turi teisę išsireikalauti iš nuomotojo tą daiktą ir išieškoti dėl uždelsimo įvykdyti sutartį atsiradusius nuostolius. Derėtų atkreipti dėmesį į tai, kad nuostoliais pagal CK laikoma ne tik asmens turto netekimas ar sužalojimas, turėtos išlaidos, bet ir negautos pajamos, kurias asmuo būtų gavęs, jeigu įsipareigojimai būtų įvykdyti tinkamai. Tiesa, neįvykdžius įsipareigojimų įmonė atsako tik už tuos nuostolius, kuriuos i numatė ar galėjo protingai numatyti sutarties sudarymo metu kaip tikėtiną įsipareigojimo nevykdymo padarinį.2. NUOMOS SUTARTIES PABAIGA
Nuomos sutartis yra terminuota, kai nuomos pasibaigimo data nurodyta sutartyje. Terminuota sutartis baigiasi, kai sueina jos terminas, jei šalys termino neatnaujina bei neatnaujina susitarimo. Sutarties nutraukimas prieš terminą nuomotojo reikalavimu. Kai kuriais atvejais nuomotojas gali nutraukti nuomos sutartį prieš laiką:▪ kai nuomininkas naudoja turtą ne pagal sutartį ar turto paskirtį;▪ kai nuomininkas tyčia ar dėl savo neatsargumo blogina turto paskirtį;▪ kai nuomininkas neatlieka kapitalinio ar kito remonto tais atvejais, kai jį pagal įstatymą ar sutartį privalo atlikti;▪ kai nuomininkas nesumoka nuompinigių per sutartyje ar įstatyme nustatytą terminą;▪ kitais sutartyje numatytais atvejais.Nuomos sutarties nutraukimas prieš terminą nutraukia ir subnuomą, jei nuomos sutartyje nenurodyta kitaip.Bet kuriuo atveju nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš laiką tik tada kai nusiunčia nuomininkui raštinį pranešimą apie būtinumą, įvykdyti prievolę ar pašalinti pažeidimus per reikalingą terminą. Tačiau nuomininkas per atitinkamą terminą reikalavimų neįvykdė. Sutarties nutraukimas prieš terminą nuomininko reikalavimu. Pareikalauti nutraukti nuomos sutartį teisme prieš laiką turi galimybę ir nuomininkas. Nuomininkas nutraukti sutartį prieš laiką gali šiais atvejais:
▪ kai nuomotojas nedaro remonto, kurį jis privalo daryti;▪ kai daiktas dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidaro netinkamas naudoti;▪ kai nuomotojas neperduota daikto nuomininkui arba kliudo naudotis daiktu pagal jo paskirtį ir sutarties sąlygas;▪ kai perduotas daiktas turi trūkumų, kurie nuomotojo nebuvo aptarti ir nuomininkui nebuvo žinomi, o dėl šių trūkumų daikto neįmanoma naudoti pagal jo paskirtį ar sutarties sąlygas;▪ kai iškyla kiti sutartyje numatyti pagrindai.Daikto gražinimas nuomotojui. Pasibaigus nuomos sutarčiai, nuomininkas privalo turtą gražinti tokio būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į natūralų nusidėvėjimą arba tokios būklės, kaip susitarta sutartyje. Tuo atveju, kai nuomininkas turtą grąžina pavėluotai, nuomotojas turi teisę reikalauti, kad būtų sumokėta už visą tą laiką, kurį nuomotojas pavėlavo gražinti bei atlyginti nuostolius. Jeigu nuomininkas daikto negrąžina, jis turi atlyginti nuomotojui to daikto vertę, sumokėti nuomos mokestį bei atlyginti kitus turto savininko patirtus nuostolius. Nuomininko atsakomybė už daikto pabloginimą ar pagerinimą. Tu atveju, kai nuomojimas daiktas yra pabloginamas, nuomininkas privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės. Kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kita. Nuomininko padarytus be nuomotojo leidimo pagerinimus, jeigu juos galima atskirti be žalos išsinuomotam daiktui ir jeigu nuomotojas nesutinka atlyginti jų vertės, nuomininkas gali pasiimti. Nuomininko padarytų be nuomotojo leidimo ir neatskiriamų be žalos išsinuomotam daiktui pagerinimų vertės neprivaloma atlyginti. Nuomojamo daikto pagerinimas. Jeigu nuomininkas nuomotojo leidimu išnuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į išlaidų, skirtų šiam turtui pagerinti, atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai nurodo kitaip. Kai nuomotojas atlieka turto pagerinimus be nuomotojo leidimo, jei juos gali atskirti nuo turto be žalos bei jei savininkas nesutinka atlyginti jų vertės, nuomininkas gali pasiimti. Nuomininko atliktus išnuomoto turto pagerinimus, kurių neįmanoma atskirti be žalos, nuomotojas neprivalo atlyginti. Nuomininko atsakomybė už išnuomoto daikto praradimą. Nuomininkas atsako už išsinuomoto turto praradimą, jeigu neįrodo, kad tai nutiko ne dėl jo ar kitų asmenų kaltės, kuriems jis nuomotojo leidimu suteikė naudojimąsi teisę ar galimybę naudotis išnuomotu daiktu. Išnuomoto daikto išpirkimas. Nuomos sutartis ar įstatymai gali numatyti, kad pasibaigus nuomos sutarčiai ar iki sutarties pabaigos nuomotojo turtas nuosavybės teise bus perleidžiamas nuomininkui, jei nuomininkas sumoka visą sutartyje nurodytą kainą (išperkamoji nuoma). Kai sutartyje daikto išpirkimo sąlyga nenumatyta, ji gali būti nustatyta papildomu šalių susitarimu, kuriame šalys gali nurodyti, kad anksčiau sumokėtas nuomos mokestis įskaitomas į daikto kainą. Taip pat nuomos sutartis nuomos sutartyje gali nustatyti, kas negalima ir draudžiama nustatyti išperkamąją nuomą.3. NUOMOS RŪŠYS
Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas nustato tokias nuomos rūšis: ▪ Vartojimo nuoma;▪ Transporto priemonių nuoma teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas;▪ Transporto priemonių nuoma neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugų;▪ Pastatų, statinių ar įrenginių nuoma;▪ Įmonės nuoma;▪ Žemės nuoma;▪ Lizingas (finansinė nuoma);▪ Gyvenamosios patalpos nuoma.Vartojimo nuoma. Pagal ketvirtą skirsnį 6.504 straipsnį vartojimo nuomos sutartyje nuomotojas yra asmuo, kurio nuolatinis verslas yra daiktų nuoma, įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir juo naudotis už užmokestį nuomininko ar ko jo šeimos asmeniniams, namų ūkių poreikiams, nesusijusiems su verslu ar profesija, tenkinti, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Vartojimo nuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vieneri metai. Vartojimo nuomai netaikomas naudojimasis turtu pasibaigus sutarties terminui. Vadinasi, vartojimo nuomos sutartis yra terminuota ir pasibaigus sutarties terminui, kai nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi turtu it nuomotojas tam neprieštarauja, nelaikoma, kad sutartis neterminuota. Taip pat netaikomas ,,Nuomininko pirmenybės teisė atnaujinti sutartį“ įstatymas. Nuomininkas bet kada gali atsisakyti sutarties įspėjęs apie tai nuomotoją ne vėliau kaip prieš dešimt dienų iki sutarties nutraukimo.
Vartojimo nuomos sutartis turi būti rašytinė ar kitokios specialiai nustatytos formos (kvitas, žetonas ir pan.). Nuomotojas privalo daryti išnuomoto daikto kapitalinį ir einamąjį remontą. Sudaręs nuomos sutartį nuomotojas privalo, dalyvaujant nuomininkui, patikrinti išnuomojamo daikto būklę, supažindinti nuomininką su daikto naudojimo taisyklėmis arba perduoti jam rašytines naudojimosi daiktu taisykles. Kai išsinuomojus daiktą, pasirodo, kad jis turi trūkumų, dėl kurių daiktu visiškai ar iš dalies negalima naudotis, nuomotojas privalo per dešimt dienų nuo tos dienos, kai gavo nuomininko pranešimą apie trūkumus, jei sutartyje nenustatytas trumpesnis laikas, neatlygintinai pašalinti daikto trūkumus daikto esamoje vietoje ar pakeisti jį analogišku, tinkamu naudoti daiktu. Kai daikto trūkumai atsiranda dėl netinkamo ir ne pagal taisykles naudojimosi daiktu, nuomininkas turi atlyginti nuomotojui daikto remonto ir gabenimo išlaidas. Nuomos mokestis nustatomas sutartyje pinigų suma, kuri sumokoma iš karto arba periodiškai per kelius mėnesius. Kai nuomininkas grąžina daiktą prieš terminą, tai nuomotojas turi grąžinti nuomininkui atitinkamą gauto nuomos mokesčio dalį, apskaičiuotą nuo dienos, einančios po faktiško daikto grąžinimo dienos. Taip pat nuomotojas neturi teisės vienašališkai padidinti nuomos mokestį po sutarties sudarymo. Nuomininkas pagal vartojimo nuomos sutartį neturi teisės išnuomoto daikto subnuomoti, perduoti savo teises ir pareigas pagal nuomos sutartį kitam asmeniui, sudaryti daikto panaudos sutartį ar perduoti jas kaip turtinį įnašą.Transporto priemonių nuoma teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas – tai tokia sutartis, kuria nuomotojas įsipareigoja perduoti nuomininkui laikinai naudotis už užmokestį transporto priemonę ir suteikti tos transporto priemonės vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Jeigu nuomos sutartis nenumato ko kita, nuomininkas neturi teisės subnuomoti transporto priemonę tretiesiems asmenims be nuomotojo sutikimo. Jeigu sutartis nenumato ko kita, nuomininkas turi teisę be nuomotojo sutikimo savo vardu sudaryti vežimo ir kitas sutartis su trečiaisiais asmenimis, kai tai neprieštarauja transporto priemonės naudojimo tikslams. Transporto priemonių nuoma neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugų – tai sutartis, analogiška aukščiau paminėtai transporto priemonių nuomos teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas sutarčiai, tik šiuo atveju nuomotojas neįsipareigoja teikti vairavimo ir techninės priežiūros paslaugų. Pastatų, statinių ar įrenginių nuoma – tai tokia sutartis, kuria nuomotojas įsipareigoja už užmokestį perduoti nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti arba laikinai naudoti pastatą, statinį ar įrenginį, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Kai yra nuomojamas pastatas, statinys ar įrenginys, sutartis privalo būti rašytinė. Tokia sutartis prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudota tik įregistruota viešame registre.Nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu. Į sutartyje nustatytą nuomos mokestį įskaitomas ir mokestis už naudojimąsi žemės sklypu, kuriame yra išnuomoti pastatai, statiniai ar įrenginiai, jeigu įstatymai ar nuomos sutartis nenumato ko kita. Jeigu nuomos mokestis nustatytas už pastato, statinio ar įrenginio ploto vienetą ar kitokį jų dydžio matą, tai nuomos mokestis apskaičiuojamas atsižvelgiant į faktinį išnuomoto pastato, statinio ar įrenginio dydį. Įmonės nuoma – tai sutartis, kuria nuomotojas įsipareigoja už užmokestį perduoti nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti įmonę kaip turtinį kompleksą, naudojamą verslui, o nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Įmonės nuomos sutartis neįmanoma be verslo plano, kuris nulemia esmines ir visas kitas sutarties sąlygas bei ypatybes. Sutartis skirta verslui ir jo plėtrai, todėl sutartie subjektu gali būti asmuo, turintis verslininko statusą arba sutartimi šį statusą įgyjantis (Stanislovaitis, 2005). Kartu su įmone kaip turtiniu kompleksu nuomininkui perduodamas žemės sklypas, pastatai, statiniai, įrengimai, mechanizmai bei kitos sutartyje numatytos gamybos priemonės, žaliavos, atsargos, apyvartinės lėšos, teisės naudotis žeme, vandeniu ir kitais gamtos ištekliais, pastatais, statiniais ar įrenginiais, kitos su įmone susijusios nuomotojo turtinės teisės, teisė į prekių ar paslaugų ženklą bei firmos vardą ir kitos išimtinės teisės, taip pat perleidžiamos reikalavimo teisės ir perkeliamos skolos, numatytos nuomos sutartyje. Teisė valdyti turtą, kuris yra kito asmens nuosavybė, ir juo naudotis, taip pat teisė valdyti žemės sklypą ir gamtos išteklius ir jais naudotis, perduodamos įstatymų nustatyta tvarka. Įmonės nuomotojas privalo iki įmonės perdavimo nuomininkui raštu pranešti apie įmonės išnuomavimą įmonės kreditoriams. Įmonės kreditorius, kuris raštu nėra iš anksto pranešęs nuomotojui apie savo sutikimą perkelti skolą, turi teisę per tris mėnesius nuo pranešimo apie įmonės išnuomavimą gavimo dienos reikalauti nutraukti savo sudarytą sutartį arba įvykdyti ją prieš terminą ir atlyginti nuostolius. Po įmonės išnuomavimo nuomotojas ir nuomininkas solidariai atsako už įmonės skolas, kurios buvo perkeltos nuomininkui be kreditoriaus sutikimo. Jeigu ko kita nenumato įmonės nuomos sutartis, nuomininkas turi teisę be nuomotojo sutikimo parduoti, keisti, perduoti laikinai naudotis į išnuomotos įmonės turtą įeinančias žaliavas, atsargas, pagamintą produkciją, taip pat jas subnuomoti ir perduoti savo teises ir pareigas į šias vertybes pagal nuomos sutartį, kai tai nepažeis įmonės nuomos sutarties sąlygų ir nesumažins įmonės vertės. Jeigu ko kita nenumato įmonės nuomos sutartis, nuomininkas neturi teisės be nuomotojo sutikimo keisti išnuomotos įmonės kaip turtinio komplekso, rekonstruoti, modernizuoti, išplėsti pajėgumus, techniškai pertvarkyti įmonę bei atlikti kitus pakeitimus.
Žemės nuoma – tai sutartis, kuria viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį. Žemės nuomos sutarties dalykas yra valstybinės žemės arba privačios žemės sklypas (jo dalis), suformuotas pagal žemėtvarkos projektą ar kitą detalų teritorijų planavimo dokumentą ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre. Žinoma, žemės nuomos sutartis turi būti rašytinė. Taip pat šalys gali panaudoti žemės nuomos sutartį prieš trečiuosius asmenis tik įregistravusios ją viešame registre įstatymų nustatyta tvarka. Prie žemės nuomos sutarties turi būti pridėtas nuomojimo žemės sklypo planas, o kai žemė nuomojama iki trejų metų, – žemės sklypo schema. Visi šie dokumentai yra neatskiriami nuo žemės nuomos sutarties. Privačios žemės nuomotojas yra privačios žemės savininkas. Valstybinės žemės nuomos sutartis pagal savo kompetenciją gali sudaryti apskrities viršininkas, savivaldybės institucija ar kita valstybinės žemės valdytojo funkcijas atliekanti institucija. Keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas gali būti išnuomojamas, jeigu visi bendraturčiai raštu sutinka. Žemės nuomininku gali būti Lietuvos Respublikos ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys. Privačios žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu. Šalys gali sudaryti ir neterminuotą žemės nuomos sutartį. Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgiau kaip devyniasdešimt devyneriems metams. Įstatymai gali nustatyti ir trumpesnius maksimalius žemės nuomos sutarties terminus. Žemės nuomos sutartyje turi būti nurodyta:1) žemės nuomotojas;2) žemės nuomininkas;3) žemės nuomos objekto duomenys, įrašyti žemės kadastre bei viešame registre;4) žemės nuomos terminas;5) pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis;6) išnuomojamoje žemėje esančių žemės savininkui ar kitiems asmenims nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos bei naujų pastatų, statinių statybos, kelių tiesimo, vandens telkinių įrengimo ir kitos sąlygos, taip pat kam pastatai ar įrenginiai bus naudojami pasibaigus žemės nuomos terminui;7) išnuomojamoje žemėje esančių požeminio bei paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų (išskyrus gintarą, naftą, dujas ir kvarcinį smėlį) naudojimo sąlygos, neprieštaraujančios įstatymams;8) žemės naudojimo specialiosios sąlygos;9) žemės naudojimo apribojimai;10) žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės;11) užmokestis už žemės nuomą. Į jį įskaitomas užmokestis už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, inžinerinius įrenginius ir kita, taip pat mokesčio indeksavimas, jeigu nuomojama valstybinė žemė;12) kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei žemės sklypo grąžinimu pasibaigus žemės nuomos sutarčiai susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai;13) atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus. Privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu. Valstybinės žemės, nuomojamos ne aukciono būdu, nuomos mokesčio dydis nustatomas teisės aktų nustatyta tvarka. Taip pat derėtų žinoti, kad nuomininko pareiga išsaugoti dirvožemį ir jo kokybę, tvarkingai išlaikyti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius bei želdinius. Lizingas (finansinė nuoma) – tai tokia sutartis, kuria viena šalis (lizingo davėjas) įsipareigoja įgyti nuosavybės teise iš trečiojo asmens kitos šalies (lizingo gavėjo) nurodytą daiktą ir perduoti jį lizingo gavėjui valdyti ir naudoti verslo tikslais už užmokestį su sąlyga, kad sumokėjus visą lizingo sutartyje numatytą kainą daiktas pereis lizingo gavėjui nuosavybės teise, jeigu sutartis nenumato ko kita. Šiuolaikinėmis ekonomikos ir ūkio raidos sąlygomis tiek nacionaliniu mastu, tiek tarptautinėje apyvartoje plačiai naudojama įrengimų, mašinų nuomą naudojant specifinę kombinuotą turto nuomos formą, pavadintą lizingu arba finansine nuoma (Stanislovaitis, 2005). Lizingo davėjas pardavėją ir daiktą renkasi pagal lizingo gavėjo nurodymus ir neatsako už pardavėjo ir lizingo dalyko parinkimą, jeigu lizingo sutartis nenumato ko kita. Lizingo davėjas pagal sutartį gali būti bankas arba kitas pelno siekiantis juridinis asmuo. Lizingo sutarties dalyku gali būti bet kokie nesunaudojamieji kilnojamieji ir nekilnojamieji daiktai, išskyrus žemę ir gamtos išteklius. Lizingo davėjas gali perleisti tretiesiems asmenims visas ar dalį savo teisių, susijusių su lizingo sutartimi ir jos dalyku. Šis teisių perleidimas neatleidžia lizingo davėjo nuo jo prievolių, kurių įvykdymo terminas iki prievolių perdavimo tretiesiems asmenims buvo suėjęs, pagal lizingo sutartį ir nekeičia lizingo sutarties esmės. Lizingo gavėjas gali perleisti teisę naudotis lizingo sutarties dalyku ar kitokią iš lizingo sutarties atsirandančią teisę tik gavęs išankstinį rašytinį lizingo davėjo sutikimą. Lizingo davėjas neturi teisės be lizingo gavėjo rašytinio sutikimo įkeisti lizingo dalyką, jeigu lizingo sutartis nenumato ko kita. Gyvenamosios patalpos nuoma – tai tokia sutartis, kuria nuomotojas įsipareigoja suteikti už mokestį gyvenamąją patalpą nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti ją gyvenimui, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa pagal paskirtį ir mokėti nuomos mokestį. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti neterminuota arba terminuota. Rašytinė nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo, o žodinė – nuo šalių susitarimo dėl sutarties sąlygų arba leidimo apsigyventi gyvenamojoje patalpoje dienos. Terminuota sutartis, kurios terminas apibrėžtas tam tikru įvykiu, tampa neterminuota, jei tas įvykis neįvyksta. Kai įvykio data nukeliama vėlesniam laikui, nustatytas sutarties terminas perkeliamas. Šalys gali atnaujinti gyvenamosios patalpos terminuotą nuomos sutartį sudarydamos naują terminuotą arba neterminuotą nuomos sutartį. Gyvenamosios patalpos nuomininkas, gavęs kartu su juo gyvenančių šeimos narių ir nuomotojo rašytinį sutikimą, turi teisę gyvenamąją patalpą subnuomoti. Gyvenamosios patalpos subnuomos sutartis gali būti sudaroma ir žodžiu, ir raštu, ir terminuotam, ir neterminuotam laikui, tačiau subnuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis už nuomos sutarties terminą. Gyvenamosios patalpos nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją. Jeigu nuomininkas neįvykdo šio reikalavimo, nuomotojas turi teisę į susidariusių nuostolių atlyginimą.IŠVADOS
▪ Nuomos sutartis yra teisinis dokumentas, kuriuo laikinai perleidžiamos teisės į tam tikrą turtą. Tačiau numos sutartis tuo pačiu yra sandoris tarp nuomotojo ir nuomininko, kuris apima žodžiais išsakytas ir neišsakytas sąlygas, įpareigojančias abi šalis. ▪ Valstybės nuosavybei įstatymai gali nustatyti kitokius nuomos terminus. Jeigu nuomos sutarties terminas pasibaigia, tačiau nuomininkas toliau naudojasi turtu ilgiau nei dešimt dienų, sutartis laikoma nebeterminuota t.y. neterminuota. Jeigu nuomininkas nuosekliai vykdė nuomos sutartyje nurodytas pareigas, jis turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį ir toliau valdyti turtą. Kai sutartyje šis terminas nenurodytas reikia nedelsti ir apie tai pranešti iki nuomos sutarties pabaigos. Sudarant naują nuomos sutartį sutarties sąlygos gali būti pakeistos šalių susitarimu. Nuomos įstatyme, 6.482 straipsnyje, 4 punkte nurodyta, kad jeigu nuomotojas atsisakė sudaryti su nuomininku sutartį naujam terminui, tačiau, praėjus ne daugiau kaip vieneriems metams po nuomos sutarties pabaigos, nepranešęs buvusiam nuomininkui sudaro to paties daikto nuomos sutartį su kitu asmeniu, tai buvęs nuomininkas savo pasirinkimu turi teisę reikalauti arba perduoti jam nuomininko teises ir pareigas pagal sudarytą nuomos sutartį, arba atlyginti dėl atsisakymo sudaryti sutartį naujam terminui atsiradusius nuostolius.▪ Svarbiausi nuomos sutarties elementai – nuomotojo ir nuomininko identifikavimas, kurių kiekvienas turi žinoti savo teises ir pareigas. Tiek nuomotojas, tiek nuomininkas turi atsižvelgti į vienas kito interesus bei nepažeisti kito teisių.▪ Nuomos sutartis yra terminuota, kai nuomos pasibaigimo data nurodyta sutartyje. Terminuota sutartis baigiasi, kai sueina jos terminas, jei šalys termino neatnaujina bei neatnaujina susitarimo. Nuomotojas ir nuomininkas turi teisę nutrukti teisę prieš terminą, tačiau tam turi būti tam tikros priežastys.▪ Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas nustato tokias nuomos rūšis: vartojimo nuoma, transporto priemonių nuoma teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas, transporto priemonių nuoma neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugų, pastatų, statinių ar įrenginių nuoma, įmonės nuoma, žemės nuoma, lizingas (finansinė nuoma), gyvenamosios patalpos nuoma. Kiekvieną šių nuomos sutarčių rūšį reglamentuoja civilinis kodeksas.
LITERATŪRA
1. Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas, (2006).Vilnius:Standartų spaustuvė.2. Mackevičius R. (2002). Lietuvos Respublikos įstatymuose vartojamų sąvokų žodynas. Antras leidimas. Vilnius: VĮ informacijos centras.3. Rutkauskas A., V. (2001). Nekilnojimo turto plėtotė, investicijos ir rizika: Vilnius: Technika.4. Stanislovaitis R. (2005). Komercinė teisė. Vilnius: Eugrimas.5. Sūdžius V. (2001). Sutartys: principai ir praktika. Trečias leidimas. Vilnius: UAB ,,Pačiolis“.