NUOMOS SUTARTIS

TURINYS

ĮVADAS..............................3
Sutarties samprata, sutarties laisvės principas ......................3
Sutarčių rūšys. Viešoji sutartis ..............................3
NUOMOS SUTARTIS ..............................4
Bendrosios nuostatos ..............................4
Nuomos sutarties šalių teisės ir pareigos ........................5
Nuomos sutarties pabaiga ..............................8
IŠVADOS ..............................10
LITERATŪRA ..............................11

Viena iš prievolių teisės sudedamųjų dalių yra sutarčių teisė. Sutartys yra dviejų ar daugiau asmenų susitarimas sukurti, pakeisti ar nutraukti civilinius teisinius santykius, kai vienas ar keli asmenys įsipareigoja kitam asmeniui ar asmenims atlikti tam tikrus veiksmus ( ar susilaikyti nuo tam tikrų veiksmų atlikimo), o pastarieji įgyja reikalavimo teisę. Sutartims taikomos civilinio kodekso normos reglamentuojančios dvišalius irr daugiašalius sandorius , taip pat normos, reglamentuojančios bendruosius prievolių teisės klausimus, jeigu sutartinių santykių normos nenustato išimčių iš bendrų taisyklių.
Šalys turi teisę laisvai sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises ir pareigas, taip pat sudaryti civiliniame kodekse nenumatytas sutartis, jeigu jos neprieštarauja įstatymams. Draudžiama versti kitą asmenį sudaryti sutartį, išskyrus atvejus, kai pareigą sudaryti sutartį nustato įstatymai ar savanoriškas įsipareigojimas sudaryti sutartį. Šalys turi teisę sudaryti sutartį, turinčią kelių rūšių sutarčių elementų. Tokiai sutarčiai taikomos atskirų rūšių sutartis reglamentuojančios noormos, jeigu ko kita nenumato šalių susitarimas arba tai neprieštarauja pačios sutarties esmei. Sutarties sąlygas šalys nustato savo nuožiūra, išskyrus atvejus, kai tam tikras sutarties sąlygas nustato imperatyviosios teisės normos. Jeigu sutarties sąlygas nustato dispozityvioji teisės norma, tai šalys gali su

usitarti šių sąlygų netaikyti arba susitarti dėl kitokių sąlygų. Jeigu tokio šalių susitarimo nėra, sutarties sąlygos nustatomos pagal dispozityviąją teisės normą. Jeigu kai kurių sutarties sąlygų nereglamentuoja nei įstatymai, nei šalių susitarimai, tai jas ginčo atveju nustato teismas remdamasis papročiais, teisingumo, protingumo bei sąžiningumo kriterijais, įstatymų ar teisės analogija.
Kiekviena sutarties šalis turėdama sutartinių santykių, privalo elgtis sąžiningai.
Sutartys gali būti dvišalės ir vienašalės; atlygintinės ir neatlygintinės; konsensualinės ir realinės; vienkartinio įvykdymo sutartys ir tęstinio vykdymo sutartys; vartojimo sutartys ir kitos. Pvz: transporto priemonių nuomos teikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugas sutartis, transporto priemonių nuoma neteikiant vairavimo ir techninės priežiūros paslaugų, pastatų, statinių ar įrenginių nuoma, įmonės nuoma, žemės nuoma, lizingas(finansinė nuoma), gyvenamosios patalpos nuoma, tarnybinės gyvenamosios patalpos nuoma, gyvenamųjų patalpų nuuoma bendrabučiuose, viešbučiuose, nakvynės namuose, gydymo ir socialinės globos institucijų patalpose ir t.t., ir t.t. Pagal sudarymo būdą sutartys skirstomos į abipusėmis derybomis sudaromas sutartis ir prisijungiant sudaromas sutartis. Pagal gaunamos naudos apibrėžtumą sutartys skirstomos į rizikos sutartis (jose konkrečiai nenustatytas naudos gavimas ar šalių pareigos dydis arba tai priklauso nuo tam tikro įvykio buvimo ar nebuvimo) ir ekvivalentines sutartis (jose sudarymo metu konkrečiai nurodoma gaunama nauda ir jos dydis ar šalių pareigų dydis).
Sutartys taip pat būna viešosios. Viešąja sutartimi laikoma su
utartis, kurią sudaro juridinis asmuo (verslininkas), teikiantis paslaugas ar parduodantis prekes visiems, kas tik kreipiasi (transporto, ryšių, elektros, šilumos, dujų, vandentiekio ir kitos organizacijos).
Viena iš sutarčių rūšių yra nuomos sutartis.
Nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja laikinai perduoti nuomininkui turtą už mokestį arba kitaip tariant, pagal nuomos sutartį viena šalis(nuomotojas) įsipareigoja duoti nuomininkui daiktą laikinai valdyti ir naudotis juo už mokestį, o kita šalis(nuomininkas) įsipareigoja mokėti nuomos mokestį. Nuomos sutartyje turi būti nurodytas daiktas ar jo požymiai, leidžiantys nustatyti daiktą, kurį nuomotojas privalo perduoti nuomininkui. Jeigu tokie požymiai sutartyje nenurodyti ir nuomos sutarties dalyko negalima nustatyti remiantis kitais požymiais, tai nuomos sutartis laikoma nesudaryta. Nuomotojas gali būti išnuomojamo daikto savininkas arba asmenys, kuriems teisę išnuomoti svetimą daiktą suteikia įstatymai ar to daikto savininkas. Jei ji sudaryta ilgiau nei vieneriems metams, turi būti rašytinė. Nekilnojamo turto nuomos sutartis, sudaryta ilgesniam kaip vienerių metų terminui, rekomenduojama įregistruoti atitinkamoje registro įstaigoje.
Nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, tačiau visais atvejais sutarties terminas negali būti ilgesnis kaip vienas šimtas metų. Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu. Jeigu sutarties terminas joje nenustatytas, tai laikoma, kad nuomos sutartis neterminuota. Įstatymai gali nustatyti kitokius daikto, kuris yra valstybės nuosavybė, nuomos terminus. Jeigu nuomos sutartis yra neterminuota, tai abi ša
alys turi teisę bet kada nutraukti sutartį įspėjusios apie tai viena kitą prieš vieną mėnesį iki nutraukimo, o kai nuomojami nekilnojamieji daiktai,- prieš tris mėnesius iki nutraukimo. Nuomos sutartyse gali būti nurodyti ir ilgesni įspėjimo terminai. Jeigu pasibaigus sutarties terminui nuomininkas daugiau kaip dešimt dienų toliau naudojasi turtu ir nuomotojas tam neprieštarauja, tai laikoma, kad sutartis tapo neterminuota.
Jeigu nuomininkas tvarkingai vykdė visas pagal nuomos sutartį prisiimtas pareigas, pasibaigus sutarties terminui turi pirmenybės teisę palyginti su kitais asmenimis atnaujinti sutartį. Nuomininkas privalo per nuomos sutartyje numatytą terminą raštu pranešti nuomininkui apie šio teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, o jeigu toks terminas nenumatytas, – per protingą terminą iki nuomos sutarties pabaigos. Sudarant nuomos sutartį naujam terminui, jos sąlygos gali būti pakeistos.
Jeigu nuomotojas atsisakė sudaryti su nuomininku sutartį naujam terminui, tačiau, praėjus ne daugiau kaip vieneriems metams po nuomos sutarties pabaigos, nepranešęs buvusiam nuomininkui sudaro to paties daikto nuomos sutartį su kitu asmeniu, tai buvęs nuomininkas savo pasirinkimu turi teisę reikalauti arba perduoti jam nuomininko teises ir pareigas pagal sudarytą nuomos sutartį, arba atlyginti dėl atsisakymo sudaryti naujam terminui atsiradusius nuostolius.

Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui sutarties sąlygas bei daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. nuomotojas privalo garantuoti, kad daiktas bus tinkamas naudoti pagal paskirtį, ku

uriai jis išnuomojamas, visą nuomos terminą. Nuomotojas neatsako už tuos daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sudarydamas sutartį. Nuomotojas privalo perduoti nuomininkui daikto dokumentus ir priedus (techninį pasą, kokybės sertifikatą ir t.t.), kurie yra būtini to daikto naudojimui, jeigu sutartis nenumato ko kita. Nei nuomotojas, nei nuomininkas visą nuomos sutarties galiojimo laiką neturi keisti išnuomoto daikto formos ir paskirties.
Jeigu nuomotojas neperduoda išnuomoto daikto, jo dokumentų ir priedų nuomininkui naudotis, tai šis turi teisę išreikalauti iš nuomotojo tą daiktą ir išieškoti dėl uždelsimo įvykdyti sutartį atsiradusius nuostolius arba atsisakyti sutarties ir išieškoti dėl sutarties neįvykdymo atsiradusius nuostolius.

Nuomotojas atsako už išnuomoto daikto trūkumus, kurie visiškai ar iš dalies kliudo naudoti daiktą pagal paskirtį , net ir tais atvejais, kai nuomotojas sudarydamas sutartį apie tuos trūkumus nežinojo. Tokiu atveju nuomininkas turi teisę, savo pasirinkimu:
1) reikalauti, kad nuomotojas neatlygintinai tuos trūkumus pašalintų arba atitinkamai sumažintų nuomos mokestį, arba atlygintų nuomininkui trūkumų pašalinimo išlaidas;
2) išskaičiuoti iš nuomos mokesčio trūkumų pašalinimo išlaidas, jei apie tai iš anksto pranešė nuomotojui;

3) reikalauti nutraukti nuomos sutartį prieš terminą;
Nuomotojas, kuriam pranešta apie nuomininko reikalavimus arba apie pastarojo ketinimą pašalinti daikto trūkumus nuomotojo lėšomis, turi teisę nedelsdamas pakeisti išnuomotą netinkamos kokybės daiktą kitu analogišku tinkamos kokybės daiktu arba pats neatlygintinai pašalinti daikto trūkumus. Jeigu, patenkinus nuomininko reikalavimus arba jam išskaičiavus trūkumų šaltinio išlaidas iš nuomos mokesčio, nuomininko patirti nuostoliai nėra visiškai atlyginti, tai jis turi teisę reikalauti, kad nuomotojas atlygintų nepadengtą nuostolių dalį. Nuomotojas neatsako už tuos išnuomoto daikto trūkumus, kuriuos jis aptarė sutarties sudarymo metu arba apie kuriuos nuomininkas turėjo žinoti, arba kuriuos nuomininkas galėjo pastebėti be jokio papildomo tyrimo sutarties sudarymo ar daikto perdavimo metu, tačiau jų nepastebėjo dėl savo paties didelio neatsargumo.
Daikto išnuomojimas nepanaikina ir nepakeičia trečiųjų asmenų teisių į tą daiktą. Nuomotojas prieš nuomos sutarties sudarymą privalo pranešti nuomininkui apie visas trečiųjų asmenų teises į tą daiktą (įkeitimą, servitutą, uzufruktą ir kt.). Jeigu nuomotojas šios pareigos neįvykdė, nuomininkas turi teisę reikalauti sumažinti nuomos mokestį arba nutraukti sutartį ir atlyginti nuostolius.
Nuomininkas privalo laiko mokėti nuomos mokestį. Jeigu įstatymai ar nuomos sutartis nenustato ko kita, jis turi teisę reikalauti atitinkamai sumažinti nuomos mokestį, kai dėl aplinkybių , už kurias jis neatsako, sutartyje numatytos naudojimosi daiktu sąlygos arba daikto būklė iš esmės pablogėja. Jeigu sutartyje nenustatytas konkretus mokesčio dydis ar jo apskaičiavimo metodika, tai abi sutarties šalys turi teisę kreiptis į teismą su prašymu paskirti nepriklausomus ekspertus nuomos mokesčio dydžiui nustatyti. Nuomos mokestis šalių susitarimu gali būti nustatytas tokiais būdais:
1) konkrečia pinigų suma, kuri turi būti mokama iš karto arba periodiškai;
2) iš išnuomoto daikto gaunamos produkcijos, vaisių ar pajamų dalimi;
3) nuomininko teikiamomis nuomotojui tam tikromis paslaugomis;
4)nuomininko pareiga savo lėšomis pagerinti išnuomoto daikto būklę;
5) nuomininko pareiga perduoti sutartyje numatytą daiktą nuomotojui nuosavybės teise ar jam išnuomoti;
Šalys gali susitarti dėl mišraus šių nuomos mokesčio nustatymo būdų taikymo arba gali nustatyti kitokį nuomos mokesčio apskaičiavimo būdą. Kai kas kita nenumatyta nuomos sutartyje, nuomos mokestis gali būti šalių susitarimu keičiamas jų suderintais terminais, bet ne dažniau kaip du kartus per metus, jeigu įstatymai nenustato ko kita. Jeigu ko kita nenustato nuomos sutartis ir nuomininkas iš esmės pažeidė nuomos mokesčio mokėjimo terminus, tai nuomotojas turi teisę pareikalauti, kad nuomininkas per nuomotojo numatytą terminą iš anksto sumokėtų nuomos mokestį, tačiau ne didesnį kaip už du mokėjimo terminus iš eilės.
Išsinuomotojo daikto duodamos pajamos, vaisiai, gyvulių prieauglis priklauso nuomininkui, jeigu ko kita nenustato sutartis.
Nuomininkas privalo naudotis išsinuomotu daiktu pagal sutartį ir daikto paskirtį, išsinuomotu daiktu privalo naudotis taip, kad netrukdytų juo naudotis kitiems teisėtiems to daikto naudotojams. Nuomotojas, nepažeisdamas nuomininko teisių, turi teisę tikrinti, ar nuomininkas tinkamai naudojas išsinuomotu daiktu. Be to, nuomotojas turi teisę aprodyti išnuomotą daiktą būsimam nuomininkui ar įgijėjui.
Nuomininkas taip pat turi teisę sunuomoti išsinuomotą daiktą. Tačiau turi gauti rašytinį nuomotojo sutikimą, jeigu ko kita nenustato sutartis. Subnuomos sutarties terminas negali būti ilgesnis už nuomos terminą. Nuomotojo atsisakymas duoti sutikimą nuomininkui sunuomoti turtą turi būti protingai motyvuotas. Jeigu nemotyvuotai atsisakoma, nuomininkas įgyja teisę nutraukti nuomos sutartį prieš terminą. Jeigu nuomos sutartis yra negaliojanti, tai negalioja ir subnuomos sutartis. Jeigu subnuomininkas iš esmės pažeidžia subnuomos sutartį ir savo veiksmais daro žalos nuomotojui ar kitiems teisėtiems to daikto naudotojams, tai nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti subnuomos sutartį. Jeigu nuomotojas nevykdo savo prievolių pagal nuomos sutartį, tai reikalavimus nuomininko vardu gali pareikšti ir subnuomininkas.
Nuomininkas turi teisę perleisti savo teises ir pareigas, atsiradusias iš nuomos sutarties, įkeisti nuomos teisę ar perduoti ją kaip turtinį įnašą ar kitaip ją suvaržyti tik gavęs išankstinį rašytinį nuomotojo sutikimą, jeigu ko kita nenustato nuomos sutartis.
Nuomotojas privalo savo lėšomis daryti išnuomoto daikto kapitalinį remontą, jeigu ko kita nenumato įstatymai arba sutartis.
Nuomininkas privalo laikyti išsinuomotą daiktą tvarkingą ir atlyginti daikto išlaikymo išlaidas, savo lėšomis daryti einamąjį jo remontą, jeigu ko kita nenustato įstatymai ar sutartis.
Kai nuomininkas – fizinis asmuo, išsinuomavęs nekilnojamąjį daiktą, miršta, jo teisės ir pareigos pereina įpėdiniams, jeigu įstatymai ar nuomos sutartis nenustato ko kita. Šiais atvejais nuomotojas neturi teisės neleisti mirusio nuomininko įpėdiniui perimti nuomininko teises ir pareigas likusiam nuomos terminui, išskyrus atvejus, kai nuomos sutarties sudarymas buvo nulemtas nuomininko asmeninių savybių.
Nuomotojas, parduodamas ar kitaip perduodamas nuomojamą daiktą arba jį įkeisdamas ar kitaip suvaržydamas nuosavybės teisę, privalo pranešti daikto pirkėjui ar kitokios sutarties šaliai apie nuomos sutartį, o nuomininkui – apie numatomą daikto pardavimą ar kitokį perleidimą, ar teisės į jį suvaržymą.

Terminuota nuomos sutartis baigiasi, kai sueina jos terminas, jeigu šalys sutarties neatnaujina sudarydamos naują susitarimą arba, jei sutartis netampa neterminuota.
Nuomotojas turi teisę pareikšti teisme reikalavimą nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jeigu:
1) nuomininkas naudojasi turtu ne pagal paskirtį;
2) nuomininkas tyčia ar dėl neatsargumo blogina daikto būklę;
3) nuomininkas nemoka nuomos mokesčio;
4) nuomininkas nedaro remonto tais atvejais, kai jis pagal įstatymus ar sutartį privalo jį daryti;
5) yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.
Jeigu kas kita nenumatyta nuomos sutartyje, nuomos sutarties nutraukimas prieš terminą nutraukia ir subnuomos sutartį. Nuomotojas turi teisę reikalauti nutraukti terminuotą nuomos sutartį prieš terminą tik po to, kai jis nusiuntė nuomininkui rašytinį įspėjimą apie būtinumą, įvykdyti prievolę ar pašalinti pažeidimus per protingą terminą, tačiau nuomininkas, gavęs tokį įspėjimą, per protingą terminą prievolės neįvykdė ar pažeidimų nepašalino.
Sutartis prieš laiką nutraukta gali būti ir nuomininko reikalavimu, jeigu:
1)nuomotojas nedaro remonto, kurį jis privalo daryti;
2) daiktas dėl aplinkybių, už kurias nuomininkas neatsako, pasidaro netinkamas naudoti;
3) nuomotojas neperduoda daikto nuomininkui arba kliudo naudotis daiktu pagal jo paskirtį ir sutarties sąlygas;

4) perduotas daiktas yra su trūkumais, kurie nuomotojo nebuvo aptarti ir nuomininkui nebuvo žinomi, o dėl šių trūkumų daikto neįmanoma naudoti pagal jo paskirtį ir sutarties sąlygas;
5) yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.
Nuomos sutarčiai pasibaigus, nuomininkas privalo grąžinti nuomotojui daiktą tokios būklės, kokios gavo, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą, arba sutartyje sulygtos būklės. Jeigu nuomininkas daiktą grąžino pavėluotai, tai nuomotojas turi teisę reikalauti, kad nuomininkas sumokėtų nuomos mokestį už visą laiką, kurį buvo pavėluota grąžinti daiktą bei atlyginti nuostolius. Kai nuomininkas daikto negrąžina, jis turi atlyginti nuomotojui to daikto vertę, taip pat sumokėti nuomos mokestį bei atlyginti kitus nuomotojo patirtus nuostolius.
Jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.
Kai nuomininkas nuomotojo leidimu išsinuomotą daiktą pagerina, jis turi teisę į turėtų šiam tikslui būtinų išlaidų atlyginimą, išskyrus tuos atvejus, kai įstatymai arba sutartis numato ką kitą. Nuomininko padarytus be nuomotojo leidimo pagerinimus, jeigu juos galima atskirti be žalos išsinuomotam daiktui ir jeigu nuomotojas nesutinka atlyginti jų vertės, nuomininkas gali pasiimti. Nuomininko padarytų be nuomotojo leidimo ir neatskiriamų be žalos išsinuomotam daiktui pagerinimų vertės neprivaloma atlyginti.
Nuomininkas atsako ir už daikto praradimą, jeigu neįrodo, kad taip atsitiko ne dėl jo ar kitų asmenų, kuriems jis nuomotojo leidimu suteikė naudojimosi teisę ar galimybę naudotis išsinuomotu daiktu, kaltės. Nuomininkas neatsako už nekilnojamojo daikto žuvimą dėl gaisro, jeigu neįrodoma, kad gaisras kilo dėl jo ar kitų asmenų, kuriems jis nuomotojo leidimu suteikė naudojimosi teisę ar galimybę naudotis išsinuomotu daiktu, kaltės.
Įstatymai arba nuomos sutartis gali numatyti, kad išnuomotas daiktas pereina nuomininkui nuosavybės teise pasibaigus nuomos sutarties terminui arba iki šio pabaigos, jeigu nuomininkas sumoka visą sutartyje numatytą kainą ( išperkamoji nuoma). Jeigu sutartyje daikto išpirkimo sąlyga nenumatyta, ji gali būti nustatyta šalių papildomu susitarimu, kuriame šalys gali nurodyti, kad anksčiau sumokėtas nuomos mokestis įskaitomas į daikto kainą. Įstatymai ar sutartis gali nustatyti draudimą išpirkti nuomojamą daiktą.

IŠVADOS

1. Pastatų , statinių ar įrenginių nuomos sutartys turi būti rašytinės.
2. Nuomos sutarties terminas nustatomas šalių susitarimu.
3. Nuomotojas privalo pateikti nuomininkui turtą pagal sutarties sąlygas, paskirtį bei atitinkamos būklės.
4. Nuomininkas privalo tinkamai laikyti, eksploatuoti išsinuomotą turtą, padengti išlaikymo išlaidas, savo sąskaita laiku daryti einamąjį remontą, jei ko kita nenustato įstatymas ar sutartis.
5. Nuomininkas gali nutraukti sutartį prieš laiką, jei nuomotojas nesilaikė sutarties sąlygų.
6. Nuomotojas gali nutraukti nuomos sutartį prieš terminą, jeigu nuomininkas nesilaikė sudarytos sutarties sąlygų.
7. Nuomos sutarčiai pasibaigus, nuomininkas privalo grąžinti išsinuomotą turtą savininkui pradinės būklės, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą arba būklę pagal sutarties sąlygas.

LITERATŪRA

1. Lietuvos respublikos civilinis kodeksas, 2000m. liepos 18d. Nr.VIII-1864,
Vilnius 2003m.
2.V.Sūdžius. Sutartys, principai ir praktika, Vilnius 2001m.

Leave a Comment