Gyvenamosios patalpos nuomos sutartys

TURINYS

ĮVADAS............................ 3
1. GYVENAMOSIOS PATALPOS NUOMOS SUTARTIES SAMPRATA, FORMA, TURINYS, DALYKAS................. 6
2. SUTARTIES ŠALYS IR NUOMININKO ŠEIMOS NARIAI.... 8
3. ŠALIŲ TEISĖS IR PAREIGOS................ 10
4. SUTARTIES PAKEITIMAS.................. 16
5. NUOMOS SUTARTIES PABAIGA............... 18
6. TARNYBINĖS GYVENAMOSIOS PATALPOS......... 20
7. BENDRABUČIAI, VIEŠBUČIAI, NAKVYNĖS NAMAI IR GYVENIMAS GYDIMO IRSOCIALINĖS GLOBOS INSTITUCIJŲ PATALPOSE.. 21
IŠVADOS........................... 23
LITERATŪROS SĄRAŠAS.................... 25ĮVADAS
Kiekvienam žmogui butas yra labai reikalingas.Be jo žmogus negalėtų atgauti išeikvotos fizinės dvasinės energijos, negalėtų sukurti šeimos, aklėti vaikų. Buto poreikius žmonės tenkina įvairiai: stato nuosavus gyvenamuosius namus.Nuomoja gyvenamąsias patalpas ir panašiai. Buto nuoma yra daugiausia paplitęs gyvenamosios patalpos pooreikio tenkinimo būdas. Asmenys, neturintys nuosavų gyvenamųjų patalpų, sudaro nuomos sutartį ir gauna naudotis kitiems asmenims priklausančias patalpas. Tarp buto savininko ir nuomininko susidaro turtiniai visuomeniniai santykiai, pagal kuriuos vienas jų dalyvis gali gauti iš kito už tam tikrą užmokestį, naudotis gyvenamąja patalpa. Šie santykiai, būdami turtiniais, paklūsta konkrečios visuomenės ekonominių dėsnių reikalavimams. Tai lemia ir šių santykių teisinio reguliavimo metodą. Butas visuomenėje yra prekė, kurios kaina rinkoje – nuompinigiai turi garantuoti pelną. Priešingu atveju jis neįdės kapitalo į butų statybą. Butų sttatyba ir jų nuoma priklauso nuo ekonominių dėsnių.

Piliečio teisės į gyvenamąjį plotą, kaip konstitucinės teisės, negalima sutapatinti su civiline teise naudotis konkrečia gyvenamąja patalpa. Piliečio teisė į gyvenamąjį plotą kaip konstitucinė teisė, yra valstybinio teisinio santykio tarp valstybės ir piliečio elementas. Taigi be

endro pobūdžio piliečių teisė, kurią atitinka valstybės pareiga imtis konkrečių ekonominių juridinių priemonių jai įgyvendinti. Ši teisė yra piliečio teisinio statuso elementas, todel dalyvaudamas vien konstitucijos reguliuojamuose santykiuose, teisės naudotis konkrečia gyvenamąja patalpa pilietis negali įgyti. Tokią teisę jis gali įgyti tik dalyvaudamas konkreciuose butų įstatymais reguliuojamuose visuomeniniuose santykiuose.

Būsto nuoma baugina daugelį Lietuvos gyventojų. Baimės priežastis – neapibrėžti nuomotojo ir nuomininko santykiai. Normaliais ir civilizuotais šiuos santykius paverčia gerai parengta nuomos sutartis. Lietuvoje galioja daug įstatymų visiems gyvenimo atvejams – nuomai taip pat. Dea, mūsų šalies gyventojai labai retai ryztasi oficialiai įteisinti nuomos verslą. Dažniausiai nuomos sutartys tarp fizinių asmenų nesudaromos dėl fizinių asmenų pajamų mokesčio. Jo dydis – 20% uz nuomą gaunamos sumos. Jei nuomojami keli butai, vis tiek reikės mokėti 20% nuo gaunamos suumos. Niekas nenori mokėti šio mokesčio, tačiau nesudarydami oficialių sutarčių nuomininkai ir nuomotojai neišvengia kofliktų.

Civilinis kodeksas teigia, kad sudaręs gyvenamosios patalpos nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja už užmokestį suteikti būstą, o nuomininkas turi šią patalpą naudoti pagal paskirtį ir mokėti sutartą mokestį. Nuomos sutartys tarp fizinių asmenų negali būti sudaromos žodžiu. Pagal įstatymą sutartyje turi būti nurodytas nuomojamų patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai. Nuomininkas turi žinoti, kokiomis sąlygomis jis gali naudotis bendro naudojimosi patalpomis. Taip pat sutartyje ai
iškiai nurodomi mokėjimo terminai, atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka. Nuomos sutartį reikia sudaryti kuo detalesnę. Nors Civilinis Kodeksas nereikalauja būste esančių daiktų sąrašo ir jų būklės įvertinimo, visgi juristai rekomenduoja tai padaryti. Jeigu sutartyje nenurodysite, jog išnuomojote butą su veikiančiu šaldytuvu, tai ir negalėsite reikalauti, jog nuomininkas jį pataisytų. Netgi tuomet, kai nuomininkas išsikraustydamas pasiims šaldytuvą kaip savo daiktą, o jis nebus įtrauktas į sutartyje nurodytą nuomojamų daiktų sarašą, teismui negalėsite įrodyti, kad jis jūsų. Visa tai turėtų ir nuomininkas. Jei nuomojate būstą su senais baldais, nuomotojas negalės reikalauti atlyginti už itin nudėvėtus baldus. Ribą tarp sugadinto ir susidėvėjusio turto nustato teimo ekspertai, jeigu to reikia. Pagal įstatymą nuomininkai savarankiškai perstatyti ar pertvarkyi patalpas gali tik gavę raštišką nuomotojo sutikimą. Jeigu šalys nesilaiko sutartyje numatytų reikalavimų, nuomos sutartis gali būti nutraukta.

. Įstatymas teigia, kad išnuomotame būste gali gyventi ne tik nuomininkas, bet ir jo šeimos nariai bei artimieji. Nuomininko šeimos nariais laikomi sutuoktiniai, nepilnamečiai jų vaikai bei sutuoktinių tėvai. Kartu gali gyventi globėjai bei globotiniai. Jie šeimos nariais pripažįstami teismo nustatyta tvarka. Teismas šeimos nariais gali pripažinti ir artimus giminaičius, kurie su nuomininku yra gyvenę kartu nemažiau kaip vienerius metus. Nuomojamų patalpų gyventojai turi būti įvardyti nuomos sutartyje. Jei šie asmenys per 6
mėn. Nuo sutarties sudarymo neapsigyvena nuomojamoje patalpoje, teisę gyventi joje praranda.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja leisti apsigyventi nuomininkui gyvenamojoje patalpoje, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa, mokėti nuomos mokestį. Šalys įsipareigoja vykdyti ir kitas nuomos sutartyje numatytas sąlygas (prievoles). Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepriklausomai nuo to, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu. Sutartyje turi būti nurodytas išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esantys patogumai, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje gali būti numatomos ir kitos sąlygos. Gyvenamosios patalpos nuoma gali neterminuota ir terminuota. Rašytinė nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo, o žodinė – nuo šalių susitarimo dėl sutarties sąlygų arba leidimo apsigyventi gyvenamojoje patalpoje dienos. Terminuota sutartis, kurios terminas apibrėžtas įvyko, tampa neterminuota, jei tas įvykis neįvyksta. Kai įvykis nutolsta, nustatytas sutarties terminas perkeliamas. Šalys gali atnaujinti gyvenamosios patalpos terminuotą nuomos sutarties, sudarydamos naują terminuotą ar neterminuotą nuomos sutartį. Nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį prieš mėnesį raštiškai įspėjęs nuomotoją. Nuomininkui neįvykdžius šio reikalavimo, nuomotojas turi teisę į susidariusių nuostolių atlyginimą.

Įstatymas nereikalauja gyvenamosios nuomos sutartį patvirtinti notariškai. Ši sutartis laikoma sudaryta nuo to momento, ka
ai šalys ją pasirašo. Įstatymas nenumato, kokia kalba turi būti sudaryta sutartis.

GYVENAMOSIOS PATALPOS NUOMOS SUTARTIES SAMPRATA, FORMA, TURINYS, DALYKAS

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja suteikti už mokestį gyvenamąją patalpą nuomininkui laikinai valdyti ir naudoti ją gyvenimui, o nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa pagal paskirtį ir mokėti nuomos mokestį.

Valstybės ar savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomos sutartys sudaromos remiantis valstybės ar savivaldybės institucijos sprendimu. Įmonių, įstaigų ar organizacijų savo sutartyje, o jeigu tokia sutartis nesudaroma, – administracijos ir darbuotojų susitarimu numatytais pagrindais ir tvarka. Įmonių, įstaigų ar organizacijų ar fizinių asmenų komercinėmis sąlygomis (siekiant pelno) nuomojamų gyvenamųjų patalpų sutartys sudaromos šalių susitarimu.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, kai nuomotojas yra valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo, turi būti sudaroma raštu. Ją pasirašo įgaliotas pareigūnas ir nuomininkas. Nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos žodžiu. Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti panaudota prieš trečiuosius asmenis tik įregistravus ją įstatymų nustatyta tvarka viešame registre.

Sutartyje turi būti nurodytas išnuomojamų patalpų adresai, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje gali būti numatomos ir kitos sąlygos.

Nuomotoja.s privalo gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sudarymo metu perduoti nuomininkui gyvenamojo namo savininkų bendrijos įstatų kopiją arba kopiją kitokio dokumento, kuriame yra nustatytos bendro naudojimo patalpų priežiūros, naudojimo, išlaikymo ir kitos taisyklės. Šio dokumento kopija yra neatskiriama gyvenamosios patalpos nuomos sutarties dalis. Tačiau nuomininkas neturi teisės reikalauti nutraukti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį vien tuo pagrindu, kad nuomotojas jam neperdavė šio dokumento kopijos. Negalioja gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, kurios:
1) nustato nuomininko civilinę atsakomybę be kaltės;
2) suteikia teisę nuomotojui vienašališkai keisti nuomos sutarties sąlygas;
3) daro nuomininko teises priklausomas nuo jo šeimos narių skaičiaus, išskyrus atvejus, kai nuomininko teisių pasikeitimas šiuo atveju yra pateisinamas gyvenamosios patalpos dydžiu;
4) riboja nuomininko teisę pirkti daiktus ar gauti paslaugas iš asmenų, kuriuos nuomininkas nori pasirinkti savo nuožiūra;
5) suteikia nuomotojui teisę reikalauti iš nuomininko sumokėti iš karto nuomos mokestį už visą nuomos terminą, jeigu nuomininkas nesumoka nuomos mokesčio už vieną periodą;
6) suteikia nuomotojui teisę vienašališkai įvertinti gyvenamosios patalpos būklę ir konstauoti, kad ji tinkama gyventi;
7) nustato didesnę nuomininko civilinę atsakomybę, nei faktiškai yra nuomotojui padarytos žalos dydis.

Gyvenamųjų patalpų nuomos sutarties dalyku gali būti tik tinkamas gyventi gyvenamasis namas ar jo dalis, atskiras butas arba izoliuota gyvenamoji patalpa iš vieno ar kelių kambarių ir su ja susijusių pagalbinių patalpų. Savarankiškos nuomos sutarties dalyku negali būti kambario dalis arba kambarys, susijęs su kitu kambariu bendru įėjimu (pereinamieji kambariai), taip pat pagalbinės patalpos (virtuvės, koridoriai, sandėliukai ir pan.). Butuose, kurie nuomojami pagal atskiras nuomos sutartis keliems nuomininkams, tokios pagalbinės patalpos gali būti išnuomojamos bendram naudojimui.

Gyvenamosios patalpos viršpločiu yra laikomas nuomininko faktiškai naudojamo gyvenamojo ploto perviršis, lyginant su gyvenamuoju plotu, proklausančiu nuomininkui ir jo šeimos nariams pagal sanitarinę normą bei įstatymą. Gyvenamuoju plotu nelaikomos tamsios, be langų patalpos, nes nuomos sutarties dalykas gali būti tik tinkamos gyventi patalpos. Todėl tokios patalpos neįskaitomos ir į viršplotį. Teisėje yra skiriamas viršplotis, sudarantis atskirą izoliuotą kambarį (izoliuotas viršplotis), ir viršplotis, nesudarantis atskiro kambario, t.y. viršplotis bendrame kambarių plote (neizoliuotas viršplotis). Toks skirstymas turi svarbią teisinę reikšmę, nes atskirą izoliuotą kambarį, iš sutuoktinių, kurie iki santuokos sudarymo tame pačiame bute nuomininkų teisėmis naudojasi atskirais kambariais, paėmimo atveju reikėtų juos apgyvendinti tame pačiame kambaryje.

Gyvenamosios patalpos nuosavybės teisei perėjus iš nuomotojo kitam asmeniui, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis lieka galioti naujam savininkui, jeigu gyvenamosios patalpos nuomos sutartis buvo įregistruota viešame registre įstatymų nustatyta tvarka.

SUTARTIES ŠALYS IR NUOMININKO ŠEIMOS NARIAI

Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties šalys yra nuomotojas ir nuomininkas.

Nuomotojas yra gyvenamųjų patalpų savininkas ar asmuo, jas valdantis kitu teisiniu pagrindu. Nuomotoju gali būti gyvenamųjų patalpų nuomininkas, kuris įstatymų nustatyta tvarka surado subnuomos sutartį.

Nuomininkas yra fizinis asmuo, kuris savo vardu ir dėl savo, savo šeimos bei buvusių šeimos narių interesų sudaro gyvenamosios patalpos nuomos sutartį. Jeigu gyvenamojoje patalpoje liko nepilnametis, neturintis tėvų arba negalintis gyventi kartu su jais, gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį jo vardu gali sudaryti įstatymų įgaliotas asmuo. Nuomotojas neturi teisės atsisakyti sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su asmeniu, ją pratęsti arb.a nustatyti labiau nuomininką suvaržančias sąlygas vien todėl, kad tas asmuo yra nėsčia moteris arba tas asmuo turi nepilnamečių vaikų, išskyrus atvejus, kai tokį atsisakymą pateisina gyvenamosios patalpos dydis arba jos areštas. Juridiniams asmenims gyvenamoji patalpa gali būti suteikta valdymui ir ( arba ) naudojimui nuomos ar kitokios sutarties pagrindu. Tokią gyvenamąją patalpą juridinis asmuo gali naudoti tik fiziniams asmenims apgyvendinti.

Nuomininko šeimos nariai yra kartu gyvenantys sutuoktinis ( sugyventinis ) jų nepilnamečiai vaikai, nuomininko ir jo sutuoktinio tėvai. Pilnamečiai vaikai, jų sutuoktiniai ( sugyventiniai ) ir nuomininko vaikaičiai priskiriami prie šeimos narių, jei jie su nuomininku turi bendrą ūkį. Globėjai ir globotiniai, apsigyvenę globėjo arba globotinio gyvenamojoje patalpoje, neįgyja globėjo ar globotinio šeimos narių teisių. Jeigu globai pasibaigus jie toliau kartu gyvena ir bendrai tvarko namų ūkį, tai bet kurio iš jų reikalavimu šeimos nariu gali būti pripažinti teismo tvarka. Artimieji giminaičiai, kiti išlaikytiniai, kartu su nuomininku, jo šeimos nariais ar vienu iš jų išgyvenę nemažiau kaip vienerius metus ir su jais bendrai tvarkę namų ūkį, teismo tvarka gali būti pripažinti nuomininko šeimos nariais. Tėvai, pilnamečiai vaikai ir jų sutuoktiniai ( sugyventiniai ), apsigyvendami nuomojamoje patalpoje, įgyja šeimos narių teises, jei jie su nuomininku turi bendrą ūkį ir jei nuomininkas bei jo šeimos nariai su tuo sutinka. Už nuomininko šeimos narių veiksmus, pažeidžiančius nuomos sutartį, nuomotojui atsako nuomininkas ir pilnamečiai jo šeimos nariai. Gyvenamojoje patalpoje gyventi asmenų turi tiek, kad kiekvienas jų galėtų turėti normalias sanitarines sąlygas ir naudotis normaliais patogumais.

Gyvenamosios patalpos nuomininko šeimos nariai, gyvenantys kartu su juo, įgyja tokias pat teises ir pareigas, kylančias iš nuomos sutarties, kaip ir pats nuomininkas. Nuomininko ir jo šeimos narių teisių lygybė pasireiškia tuo, kad, nesant visų šeimos narių sutikimo, negali būti keičiama naudojimosi patalpa tvarka bei sąlygos: butas negali būti keičiamas, perplanuojamas, įkeldinami nauji gyventojai ir pan. Nuomininko teisės į butą netekimas neturi reikšmės jo šeimos narių teisėms. Tokiu atveju nuomos sutartis sudaroma su vienu iš pilnamečių šeimos narių. Pilnamečiai nuomininko šeimos nariai taip pat lygiai su juo atsako turtu pagal prievoles, kylančias iš tos sutarties. Nuomininko sutuoktinis, jų vaikai ir tėvai įgyja teisę į butą nepriklausomai nuo to, ar jie kartu su nuomininku gyvena, ar ne. Kiti asmenys šeimos nariais gali būti pripažinti tik esant šioms dviem sąlygoms:
1) jeigu jie yra nuomininko giminaičiai ( nepriklausomai nuo giminystės linijos ir laipsnio ) arba nedarbingi jo išlaikytiniai ir
2) jeigu jie tvarko su nuomininku bendrą ūkį.

Tačiau nuomininko, jo vaikų ir tėvų kaip šeimos narių sąvoka pagal butų teisės normas suprantama siauriau, negu pagal šeimos teisės normas. Jeigu šie asmenys su nuomininku kartu negyvena, turi kitą butą arba išsikelia gyventi kitur, tai jie neturi arba netenka teisės į butą, kuriame anksčiau gyveno. Tą patį galima pasakyti ir apie nuomininko sutuoktinį. Asmuo, kuris įeina į šeimos narių pagal įstatymą skaičių, bet buvo išvykęs ir netekęs teisės į butą, gali vėl ją įgyti, jeigu likusieji asmenys sutinka jį priimti ne tik į butą, bet ir į savo šeimos sudėtį. Jeigu toks asmuo laikinai priimtas vien tik į butą, bet ne į šeimos narių tarpą, teisės į butą jis neįgyja. Pavyzdžiui, teismas nuomininko V.K. sūnų, kuris nuolatinai išvyko iš tėvo buto ir po dviejų mėnesių grįžo, bet nebuvo priimtas, kaip šeimos narys, pripažino laikinu gyventoju.

Praktikoje kartais neteisingai suprantami išlaikytiniai kaip šeimos nariai. Nuomininko išlaikytiniai gali būti tik nedarbingi asmenys. Nedarbingais laikomi: asmenys, turintieji 16 metų, moksleiviai iki 18 metų, moterys, vyresnės kaip 55 metai, ir vyrai – vyresn.i kaip 60 metų amžiaus, taip pat I, II ir III grupių invalidai. Šie asmenys išlaikytiniais pripažįstami tiktai tada, jei juos nuomininkas pilnutinai išlaiko ar teikia regurealią pagalbą, kuri sudaro vieną iš pagrindinių jų pragyvenimo šaltinių.

Laikinai išvykusio valstybės ar savivaldybės gyvenamosios patalpos nuomininko, jo šeimos nario ar buvusio šeimos nario patalpa turi teisę naudotis pasilikę šeimos nariai ir buvę šeimos nariai. Jei nuomininko, jo šeimos narių nelieka, tai išvykstąs nuomininkas gyvenamąją patalpą gali išnuomoti pagal subnuomos sutartį arba joje gali būti apgyvendinti laikini gyventojai. Laikinai išvykusiąjam sugrįžus, subnuomininkas ar laikinasis gyventojas turi tuoj pat patuštinti gyvenamąją patalpą, o asmenys, nepatuštinę gyvenamosios patalpos, be jokio išankstinio įspėjimo iškeldinami ir kita gyvenamoji patalpa jiems nesuteikiama.

Valstybės ar savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininkas, gavęs kartu su juo gyvenančių pilnamečių šeimos narių, įskaitant laikinai išvykusius, rašytinį sutikimą ir nuomotojui sutikus, gali keistis nuomojama gyvenamąja patalpa su kitu valstybės ar savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomininku. Valstybės ar savivaldybės atsisakymas sutikti, kad būtų keičiamasi gyvenamosiomis patalpomis, gali būti ginčijamas teismo tvarka. Keitimasis gyvenamosiomis patalpomis įforminamas naujomis nuomos sutartimis. Keitimosi sutartis įsigalioja nuo naujos gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sudarymo paskutinės dienos, o jeigu ginčą sprendė teismas, – nuo teismo sprendimo įsiteisėjimo dienos. Jeigu šeimos nariai nesusitaria dėl keitimosi, o pakeitus gyvenamąsias patalpas būtų galimybė likviduoti šeimoje susidariusias konfliktines situacijas, tai bet kuris iš šeimos narių turi teisę reikalauti teismo tvarka prievarta pakeisti nuomojamą gyvenamąją patalpą į kitą gyvenamąją patalpą arba į patalpas skirtinguose namuose ( butuose ).

Nuomininkas ir jo šeimos nariai, tarpusavyje susitarę ir iš anksto pranešę nuomotojui, gali leisti gyvenamojoje patalpoje, kuria jie naudojasi, laikinai gyventi kitiems asmenims ( laikiniems gyventojams ), nesudarydami su jais subnuomos sutarties ir neimdami mokesčio už naudojimąsi patalpa. Laikini gyventojai nuomininko arba jo šeimos narių reikalavimu privalo tuojau išsikelti iš patalpos. Jeigu jie atsisako išsikelti iš patalpos, nuomininkas ir jo šeimos nariai turi teisę reikalauti per teismą iškeldinti laikinus gyventojus nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos. Už laikinų gyventojų veiksmus nuomotojui atsako nuomininkas. Nuomotojas turi teisę neleisti apgyvendinti laikinų gyventojų, jeigu jų apgyvendinimas pažeistų sanitarinius higienos reikalavimus ar keltų grėsmę aplinkinių sveikatai ir saugumui arba pažeistų nuomotojo teisėtus interesus.

ŠALIŲ TEISĖS IR PAREIGOS

Nuomotojo ir nuomininko teisės bei pareigos sudaro nuomos sutarties turinį. Į turinį įeina visos nuomos sutarties šalių teisės ir pareigos, kurias galima suskirstyti į dvi grupes:
1) betarpiškai susijusias su naudojimusi gyvenamąja patalpa ir
2) susijusias su tuos sutarties sąlygų naudotis gyvenamąją patalpą keitimusi ( pvz., teisė gyvenamąją patalpą subnuomoti, rezervuoti, apgyvendinti joje laikinus gyventojus, sutarties sąlygų keitimasis, tapus laisviems gretimiems buto kambariams ir t.t. ).

Gyvenamosios patalpos nuomotojas privalo perduoti nuomininkui laisvą, tinkamą gyventi gyvenamąją patalpą, nurodytą sutartyje. Patalpa laikoma netinkama gyventi, jeigu yra tokios būklės, kad gyvenimas joje keltų grėsmę nuomininko ar jo šeimos narių sveikatai ar saugumui, ar visuomenės saugumui ir sveikatai. Nuomotojas neturi teisės atsisakyti sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį arba ją pratęsti ar nustatyti sunkesnes nuomos sąlygas vien tuo pagrindu, kad nuomininkė ar jos šeimos narė yra nėščia arba nuomininkas ar jo šeimos narys turi vaikų, išskyrus atvejus, kai nuomotojas negali išnuomoti gyvenamosios patalpos dėl jos arešto ar dydžio. Gyvenamosios pata.lpos nuomos sutarties sąlygos, panaikinančios arba apribojančios nuomotojo atsakomybę nuomininkui arba nustatančios nuomininko atsakomybę be kaltės, negalioja. Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai pakeisti nuomos sutarties sąlygas dėl nuomininko šeimos narių skaičiaus padidėjimo arba ribojančios nuomininko teisę pirkti turtą ar paslaugas iš nuomininko pasirinktų asmenų, negalioja. Gyvenamosios patalpos nuomos sutarties sąlygos, nustatančios nuomininkui netesybas, viršijančias nuomotojui padarytų realių nuostolių dydį, arba suteikiančios teisę nuomotojui reikalauti sumokėti nuomos mokestį už visą nuomos terminą, jei nuomininkas laiku nesumoka nuomos mokesčio, negalioja. Nuomotojas privalo užtikrinti tinkamą gyvenamojo namo, kuriame yra išnuomota gyvenamoji patalpa, naudojimą, teikti nuomininkui už mokestį sutartyje numatytas būtinas komunalines paslaugas arba užtikrinti jų teikimą, užtikrinti daugiabučio namo bendro turto ir komunalinių paslaugų teikimo įrangos, esančios name, remontą.

Gyvenamosios patalpos nuomininko šeimos nariai turi tokias pat teises ir pareigas, atsirandančias iš gyvenamosios patalpos nuomos sutarties, kaip ir nuomininkas. Fiziniai asmenys, nustoję būti nuomininko šeimos nariais, bet toliau gyvenantys nuomojamoje patalpoje, turi tokias pat teises ir pareigas kaip ir nuomininkas bei jo šeimos nariai.

Pagal nuomos sutartį gyvenamojoje patalpoje turi teisę apsigyventi tie nuomininko šeimos nariai ir buvę šeimos nariai, kurie yra įvardyti sutartyje. Jei šie asmenys per šešis mėnesius nuo sutarties sudarymo gyvenamojoje patalpoje neapsigyvena, teisę apsigyventi joje praranda. Laikinai išvykusiems šis terminas pradedamas skaičiuoti nuo tam tikro nustatyto laiko pasibaigimo, o jei šie asmenys sugrįžo anksčiau, – nuo jų sugrįžimo dienos. Valstybės ar savivaldybės gyvenamosios patalpos nuomininkas ar pilnamečiai jo šeimos nariai kitų pilnamečių šeimos narių sutikimu nuomojamoje gyvenamojoje patalpoje turi teisę apgyvendinti sutuoktinį
( sugyventinį ), vaikus, savo ir sutuoktinio tėvus. Nepilnamečiams vaikams apgyvendinti pas jų tėvus šio sutikimo nereikia. Įmonių, įstaigų, organizacijų ir fizinių asmenų gyvenamųjų patalpų, išnuomojamų komercinėmis sąlygomis, nuomininkas apgyvendinti šioje dalyje nurodytus asmenis turi teisę tik nuomotojo leidimu. Tokio leidimo nereikia apgyvendinti nuomininko ar jo šeimos nario sutuoktiniui
( sugyventiniui ) ir nepilnamečiams jų vaikams. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje gali būti numatomos ir kitos šeimos narių apgyvendinimo sąlygos. Apgyvendintas šeimos narys įgyja lygias su kitais nuomininko šeimos nariais ir buvusiais šeimos nariais teises į nuomojamą gyvenaqmąją patalpą ir pareigas, jei apsigyvendamas nebuvo susitaręs kitaip.

Laikinai išvykusiems nuomininkui, jo šeimos nariui ar buvusiam šeimos nariui, teisė į valstybės ar savivaldybės gyvenamąją patalpą paliekama šešiems mėnesiams su sąlyga, jeigu bus mokamas nuomos mokestis ir mokestis už komunalines paslaugas. Laikinai išvykusiems nuomininkui, jo šeimos nariui ar buvusiam šeimos nariui, teisė į valstybės ar savivaldybės gyvenamąją patalpą paliekama visam išvykimo laikui šiais atvejais:
1) išvykusiems gydytis – visą gydymosi laiką;
2) išvykusiems mokytis – visą mokymosi, studijų laiką;
3) išvykusiems į ilgalaikę komandiruotę į užsienį – visą komandiruotės laiką;
4) išvykusiems eiti globėjo ar rūpintojo pareigų – visą šių pareigų ėjimo laiką;
5) vaikams, atiduotiems į auklėjimo įstaigą, giminaičiams, globėjui ar rūpintojui, – visą vaikų ten buvimo laiką;
6) pašauktiems į privalomąją karo tarnybą ar tarnaujantiems tarptautinių operacijų kariniame vienete – įstatymų nustatytą tarnybos laiką;
7) suimtiems – visą tardymo ir teismo laiką.
Pasibaigus numatytoms aplinkybėms, laikinai išvykusiam nuomininkui, jo šeimos nariui ar buvusiam šeimos nariui teisė į nuomojamą gyvenamąją patalpą išlieka dar šešis mėnesius. Pasibaigus nurodytam. terminui, laikinai išvykęs nuomininkas, jo šeimos narys ar buvęs šeimos narys praranda teisę į nuomojamą gyvenamąją patalpą. Jei laikinai išvykusįjį, kuris grįžo po nustatyto, pasilikę nuomininkas, pilnamečiai šeimos nariai ir buvę šeimos nariai priima gyventi nuomojamoje patalpoje, jo prarasta teisė į nuomojamą gyvenamąją patalpą laikoma atnaujinta. Laikinai išvykusiojo reikalavimu teismas gali pripažinti jam teises į nuomojamą gyvenamąją patalpą, jei bus nustatyta, kad šiame straipsnyje nustatytą laiką jis praleido dėl svarbių priežasčių. Laikinai išvykusio fizinio asmens teisė į gyvenamąją patalpą pasibaigia pirma, kai nutrūksta gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis, jei sutartyje nenustatyta kitaip.

Valstybės, savivaldybių, juridinių asmenų gyveamųjų patalpų nuomininkas ir jo šeimos nariai gali pertvarkyti ir perplanuoti gyvenamąją patalpą bei pagalbines patalpas tik raštu leidus nuomotojui ir sutikus kartu gyvenantiems pilnamečiams šeimos nariams, taip pat kitiems suinteresuotiems asmenims, kurių teisės ar teisėti interesai gali būti pažeisti pertvarkant ir perplanuojant gyvenamąją patalpą bei pagalbines patalpas. Jei nuomininkas, jo šeimos nariai ar kiti suinteresuoti asmenys nesutaria, ginčas gali būti išspręstas teismo tvarka.

Prireikus kapitališkai remontuoti ar rekonstruoti valstybės, savivaldybių įmonių, įstaigų ar organizacijų savo darbuotojams išnuomotas gyvenamąsias patalpas, kurių remontuoti negalima neiškėlus gyventojų, ir jei po remonto gyvenamoji patalpa išlieka, nuomotojas siūlo nuomininkui su šeimos nariais patalpos remonto laikui persikelti į kitą gyvenamąją patalpą. Pasiūlyta gyvenamoji patalpa turi atitikti sanitarinius ir techninius reikalavimus. Jeigu nuomininkas atsisako persikelti į pasiūlytą patalpą, nuomotojas gali reikalauti perkeldinti jį teismo tvarka. Tais atvejais, jei nuomojama gyvenamoji patalpa po kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos padidėtų ar sumažėtų, nuomininkas turi teisę pasirinkti, nuomoti tą patalpą ar ne. Jeigu nuomininkas sutinka nuomoti po remonto ar rekonstrukcijos padidėjusią ar sumažėjusią gyvenamąją patalpą, jis persikelia arba perkeldinamas remonto ar rekonstrukcijos laikui į kitą gyvenamąją patalpą. Per kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos laiką gyvenamosios patalpos nuomos sutartis nenutrūksta, tačiau buto nuompinigius nuomininkas turi teisę mokėti už laikinai suteiktą gyvenamąją patalpą. Į suremontuotą gyvenamąją patalpą nuomininkas turi teisę persikelti pasibaigus kapitaliniam remontui ar rekonstrukcijai. Jei nuomininkas nesutinka nuomoti padidėjusią ar sumažėjusią gyvenamąją patalpą, taip pat kai dėl kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos nuomojamoji patalpa neišlieka, nuomininkui suteikiama kita tinkamai įrenga gyvenamoji patalpa. Jeigu nuomininkas atsisako persikelti į sureikiamą kitą tinkamai įrengtą gyvenamąją patalpą, nuomotojas gali jį perkeldinti teismo tvarka. Įmonių, įstaigų, organizacijų ir fizinių asmenų komercinėmis sąlygomis nuomojamų gyvenamųjų patalpų patuštinimo kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos laikui bei kiti su tuo susiję klausimai sprendžiami nuomotojo ir nuomininko susitarimu. Visais atvejais apie numatomus remonto darbus, dėl kurių nuomininkas turi būti laikinai perkeldintas, nuomininkui nuomotojas privalo pranešti ne vėliau kaip prieš keturiolika dienų prieš prasidedant darbams. Jeigu nuomotojas neturi galimybių laikinai perkeldinti nuomotojo remonto laikotarpiui, iki perkeldinimo dienos jis privalo išmokėti nuomininkui adekvačią kompensaciją, kuri padengtų nuomininko laikino persikėlimo išlaidas. Šalių susitarimu nuomininko perkeldinimo remonto laikui išlaidos gali būti įskaitytos į būsimą nuomos mokestį.

Pasibaigus gyvenamosios patalpos nuomos sutarties terminui, nuomininkas turi pirmenybės teisę sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį naujam terminui, jeigu jis tinkamai vykdė sutarties sąlygas. Sutartis pratęsiama tokiam pat terminui, o jeigu ankstesnis sutarties terminas buvo ilgesnis nei dvylika mėnesių., tai sutartis pratęsiama dvylikai mėnesių, jeigu šalys nesusitaria kitaip. Ne vėliau kaip prieš tris mėnesius iki nuomos sutarties pabaigos nuomotojas privalo raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį tokiomis pat arba kitomis sąlygomis arba apie atsisakymą pratęsti sutartį, jeigu tų patalpų ne trumpiau kaip vienerius metus jis nenumato nuomoti. Jeigu šios pareigos nuomotojas neįvykdo, o nuomininkas neatsisako prtęsti sutartį, nuomos sutartis pripažįstama pratęsta tokiam pat terminui tomis pačiomis sąlygomis. Jegu atsisakęs pratęsti sutartį nuomotojas nepraėjus vieneriems metams po nuomos sutarties pasibaigimo tą pačią gyvenamąją patalpą išnuomoja kitam asmeniui tokiomis pat sąlygomis, tai nuomininkas turi teisę reikalauti pripažinti tą sutartį negaliojančia ir atlyginti jam atsisakymu pratęsti sutartį padarytus nuostolius. Ši taisyklė netaikoma, jeigu nuomininkas atsisakė pratęsti nuomos sutartį nuomotojo pasiūlytomis sąlygomis ir nesikreipė į teismą dėl sutaries sąlygų patvirtinimo.

Subnuomos sutartis yra gyvenamosios patalpos nuomininko ir trečiojo asmens susitarimas, pagal kurį nuomininkas įsipareigoja naudotis patalpą pagal paskirtį ir mokėti užmokestį. Piliečiams asmeninės nuosavybės teise priklausančių gyvenamųjų patalpų nuomininkai nuomotojams patalpas gali subnuomoti tik savininkui leidus. Gyvenamosios patalpos nuomininkas, gąvęs kartu su juo gyvenančių šeimos narių ir nuomotojo rašytinį sutikimą, turi teisę gyvenamąją subnuomoti. Gyvenamosios patalpos subnuomos mokestis nustatomas šalių šalių susitarimu. Pasibaigus subnuomos terminui, subnuomininkas neturi pirmumo teisės atnaujinti sutrtį ir nuomininko reikalavimu turi patištinti pagal nuomos sutartį turėtą patalpą. Jeigu subnuomos sutartis sudaryta nenurodant termino, nuomininkas privalo prieš tris mėnesius įspėti subnuomininką apie subnuomos sutarties sutarties nutraukimą. Jeigu atsisako patuštinti gyvenamąją patalpą, jis turi būti teismo tvarka iškeldintas ir kita gyvenamoji patalpa jam nesuteikiama. Sudarius subnuomos sutartį, atsakingu pagal nuomos sutartį nuomotojui ir toliau lieka nuomininkas.

Jeigu nuomininkas, jo šeimos narys ar visi nuomininko šeimos nariai išvyksta į kitą vietovę ar užsienį ilgiau kaip šešiems mėnesiams, jo nuomojama vastybės ar savivaldybės gyvenamoji patalpa gali būti rezervuojama. Gyvenamoji patalpa rezervuojama su sąlyga, jeigu bus mokamas nuomos mokestis ir mokestis už komunalines paslaugas. Sprendimą rezervuoti priima atitinkama valstybės ar savivaldybės institucija. Atsakymas rezervuoti gali būti ginčijamas teismo tvarka. Gyvenamosios patalpos rezervavimas įforminamas rašytine atitinkamos valstybės ar savivaldos institucijos ir išvykstančiųjų sutartimi, jeigu pasiliekantys šeimos nariai sutinka. Savo sutikimą pasiliekantieji duoda pasirašydami rezervavimo sutartyje. Atsisakymas duoti sutikimą gali būti gičijamas teismo tvarka. Jeigu išvyksta ne visi šeimos nariai, rezervuota valstybės ar savivaldybės gyvenamąja patalpa naudojasi pasilikusieji. Jeigu nuomininkas ir visi jo šeimos nariai, nuomininkas turi teisę palikti gyvenamąją patalpą naudotis pagal subnuomos sutartį kitiems asmenims arba apgyvendinti joje laikinus gyventojus. Rezervavimo sutartyje gali būti numatoma, jog valstybė ar savivaldybė išnuomos gyvenamą patalpą paal terminuotą nuomos sutartį. Sugrįžus rezervuotos gyvenamosios patalpos nuomininkui ar jo šeimos nariui, jų rekalavimu asmenys, apgyvendinti toje gyvenamojoje patalpoje, turi tuoj pat ją patuštinti, nepaisant rezervavimo termino pasibaigimo. Asmenys, nepatuštinti rezervuotos gyvenamosios patalpos, be jokio išankstinio įspėjimo iškeldinami ir kitą gyvenamoji patalpa jiems nesuteikiama.

Už gyvenamosios patalpos nuomą nuominikas moka nuomos mokestį (buto nuompinigius). Gyvenamosios patalpos nuomos mokestį nuomininkas turi sumokėti kas mėnesį ne vėliau kaip iki kito, po išgyventojo, mėnesio dvidešimtos kalendorinės dienos jeigu šalių susitarimu nenustatytas k.itas terminas. Vastybės ir savivaldybių gyvenamųjų patalpų nuomos mokestis apskaičiuojamas Vyriausybės nustatyta tvarka. Įmonių, įstaigų ir organizacijų savo darbuotojams nuomojamų gyvenamųjų patalpų nuomos mokestis nustatomas kolektyvinėje sutartyje, organizacijoje, kurioje tokia sutartis nesudaroma, – administracijos ir darbuotojų susitarimu, tačiau maksimalus nuomos mokesčio dydis negali būti didesnis už Vyriausybės nustatyta tvarka patvitintą maksimalų nuomos mokestį. Įmonių, įstaigų, organizacijų ir fizinių asmenų komercinėmis sąlygomis išnuomojamų gyvenamųjų patalpų nuomos mokesčio dydis nustatomas šalių susitarimu, tačiau maksimalus nuomos mokesčio dydis negali būti didesnis už Vyriausybės nustatyta tvarka patvirtintą maksimalų nuomos mokestį. Nuomotojas neturi teisės reikalauti mokėti nuomos mokestį iš anksto, išskyrus nuomos mokestį už pirmąjį nuomos mėnesį. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartyje gali būti numatyta, kad šalių susitarimu nuomos mokestis gali būti perskaičiuojamas, bet ne daugiau kaip vieną kartą per metus. Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį arba reikalauti jo perskaičiavimo nepraėjus dvylikai mėnesių po nuomos sutarties sudarymo ar daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Kilus tarpus šalių ginčui, nuomininkas turi teisę nuomos mokestį sumokėti į depozitinę sąskaitą. Mokestis už šaltą ir karštą vandenį, elektros energiją, dujas, šiluminę energiją ir komunalines paslaugas ( šiukšlių išvežimą, liftą, bendro naudojimo patalpų ir teritorijos valymą ir kitas ), kai nuomojamos valstybės ar savivaldybių gyvenamosios patalpos, imamas atskirai nuo buto nuompinigių. Mokestis už šaltą ir karštą vandenį, elektros energiją, dujas, šiluminę energiją ir komunalines paslaugas mokamas Vyriausybės nustatyta tvarka. Mokesčio už komunalines paslaugas dydžiai ir jų mokėjimo terminai bei tvarka, kai juridiniai asmenys nuomoja gyvenamąsias patalpas savo darbuotojams, nustatomi kolektyvine sutartimi, o jeigu organizacijose tokia sutartis nesudaroma, – administracijos ir darbuotojų susitarimu. Jeigu juridiniai ir fiziniai asmenys gyvenamąsias patalpas išnuomoja komercinėmis sąlygomis, mokesčio už šaltą ir karštą vandenį, elektros energiją, dujas, šiluminę energiją ir komunalines paslaugas klausimai nustatomi šalių susitarimu.

SUTARTIES PAKEITIMAS

Pratęsdamas sutartį, nuomotojas turi teisę pakeisti nuomos sutarties sąlygas, taip pat nuomos sutarties terminą ir nuomos mokesčio dydį, jeigu apie tokį sąlygų pakeitimą jis raštu pranešė nuomininkui ne vėliau kaip prieš tris mėnesius iki nuomos sutarties termino pabaigos. Jeigu nuomos terminas buvo trumpesnis nei dvylika mėnesių, pranešimas turi būti įteiktas nuomininkui ne vėliau kaip prieš vieną mėnesį iki nuomos sutarties termino pabaigos. Pranešime turi būti aiškiai nurodytos naujos nuomos sutarties sąlygos. Jeigu nuomininkas nesutinka su nuomotojo siūlomu nuomos sutarties sąlygų pakeitimu, jis privalo per vieną mėnesį nuo pranešimo gavimo raštu pranešti nuomotojui apie nesutikimą arba apie nuomos sutarties nutraukimą. Jeigu nuomininkas to nepadaro, laikoma, kad jis sutiko su nuomos sutarties pratęsimu naujomis nuomotojo pasiūlytomis sąlygomis. Jeigu nuomininkas nesutinka su nuomotojo pasiūlytu nuomos sutarties sąlygų pakeitimu ir apie tai praneša nuomotojui, nuomotojas, norintis prtęsti nuomos sutartį naujomis sąlygomis, turi teisę per vieną mėnesį nuo pranešimo iš nuomininko gavimo dienos kreiptis į teismą dėl nuomos sutarties sąlygų nustatymo teismo tvarka. Jeigu nuomotojas to nepadaro, laikoma, kad nuomos sutartis pratęsta ankstesnėmis sąlygomis.

Valstybės ar savivaldybės gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pakeista. Jei nuomininkas, jo šeimos nariai ar buvę šeimos nariai nesutinka keisti nuomos sutarties kolektyvinėje sutartyje ar administracijos ir darbuotojų susitarime numatytais pagrindais, ginčas tarp gyvenamosios patalpos nuomos sutarties šali.ų sprendžiamas teismo tavarka. Įmonių, įstaigų, oaganizacijų ir fizinių asmenų komercinėmis sąlygomis nuomojamų gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį pakeisti galima tik nuomininkui su nuomotoju susitarus. Pakeitus gyvenamosios patalpos rašytinę nuomos sutartį, sudaroma nauja rašytinė sutartis, kurioje nurodomi senosios sutarties pakeitimai. Nuomotojas apie numatomą nuomos sutarties sąlygų pakeitimą privalo raštu pranešti nuomininkui.

Pilnametis nuomininko šeimos narys ir buvęs šeimos narys turi teisę sudaryti atskirą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį ( padalyti butą ), jeigu su tuo sutinka nuomotojas, nuomininkas ir kiti pilnamečiai šeimos nariai. Tokiam šeimos nariui, atsižvelgiant į jam tenkančią gyvenamojo ploto dalį, gali būti išnuomojama atskira izoliuota gyvenamoji patalpa. Tokiu atveju su kiekvienu nuominiku sudaromos atskiros gyvenamųjų patalpų nuomos sutartys. Nuomininkas, pilnamečiai šeimos nariai ar buvę šeimos nariai gali nusatyti nuomojamos gyvenamosios patalpos naudojimosi tvarką ir sąlygas nekeisdami nuomos sutarties. Ginčai, kylantys dėl buto padalijimo, nuomojamos gyvenamosios patalpos naudojimosi tvarka ir sąlygų nustatymo, sprendžiami teismo tvarka.

Valstybė ar savivaldybė, turėdama galimybių, ir nuomininkui, ir jos šeimos nariams bei buvusiems šeimos nariams sutikus, jų nuomojamą gyvenamąją patalpą gali pakeisti į kelias. Šiuo atveju kiekvienam šeimos nariui suteikiama nedaugiau kaip dešimt kvadratinių metrų sutartinio gyvenamosios patalpos ploto, o turėta gyvenamoji patalpa paliekama savivaldybei. Jegu nuomininkas, pilnamečiai šeimos nariai ar buvę šeimos nariai pageidauja, viena savivaldybės gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pakeista į kelias. Ginčus dėl sutarties pakeitimo, kai viena gyvenamoji patalpa pakeičiama į kelias, sprendžia teismas. Naujas sutartis sudarę nuomininkai ir jų šeimos nariai, iki sutarties pakeitimo neturėję teisės į valstybės paramą, šią teisę gali įgyti praėjus penkeriems metams po sutaries pakeitimo.

Keli pagal atskiras nuomos sutartis nuomojamame bute gyvenantys fiziniai asmenys (nuomininkai), susijungę į vieną šeimą, gali sudaryti vieną nuomojamą gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį (sujungti butus), jeigu jų šeimos nariai ir nuomotojas su tuo sutinka. Sutartis sudaroma su susijungusių į vieną šeimą šeimos narių siūlomu nuomininku. Nuomotojo atsisakymas sudaryti vieną nuomos sutartį gali būti nugičijamas teismo tvarka.

Nuomininko ir jo šeimos narių susitarimu pirminis nuomininkas gali būti pakeistas kitu. Nuomininko šeimos narių susitarimu gyvenamosios patalpos nuomos sutartis pakeičiama nuomininkui mirus, jeigu nuomininko šeimos nariai ir toliau gyvena nuomojamoje gyvenamojoje patalpoje ir per du mėnesius po nuomininko mirties informuoja apie tai nuomotoją. Ginčai, kylantys dėl šeimos nario pripažinimo nuomininku, sprendžiami teismo tvarka.

Jeigu bute, kurį valstybė ar savivaldybė kaip savininkė nuomoja pagal atskiras nuomos sutartis keliems nuomininkams, patuštinamas gretimas, neizoliuotas nuo vieno iš nuomininkų gyvenamosios patalpos kambarys, jis šio nuomininko pageidavimu perduodamas jam naudotis. Jeigu patuštinamas izoliuotas kambarys, jis perduodamas naudotis tam nuomininkui, kuris turi mažiausiai bendro naudingojo ploto vienam šeimos nariui, o jeigu šis nuomininkas atsisako – kitam. Jeigu atsisako visi nuomininkai, patuštinta gyvenamoji patalpa išnuomojama kitiems nuomininkams. Perdavus patuštintą kambarį kitam nuomininkui, pakeičiama ir gyvenamosios patalpos nuomos sutartis.

Jeigu nuomininkas nutraukia darbo santykius su juridiniu asmeniu, kurio gyvenamąją patalpą jis nuomoja, tai negali būti pagrindas nutraukti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį. Šiuo atveju juridinis asmuo gyvenamosios patalpos nuomos sutartį gali pakeisti kolektyvinėje sutartyje, o organizacijoje, kurioje tokia sutartis nesudaroma, – administracijos ir darbuotojų susitarimu nustatytais pagrindais ir tvarka. Ginčas tarp juridinio asmens .ir nuomininko, jo šeimos narių ar buvusių šeimos narių dėl tokio sutarties pakeitimo sprendžiamas teismo tvarka.

GYVENAMOSIOS PATALPOS NUOMOS SUTARTIES PABAIGA

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia nustatytais sandorių negaliojimo pagrindais, tarp jų: jeigu nuomoninkui pateiktos tikrovės neatitinkantys duomenys apie nuomotojo teisę į gyvenamąsias patalpas; jeigu nuomos sutartimi pažeistos kitų asmenų pagrįstos teisės į šią gyvenamąją patalpą; jeigu pareigūnų veiksmai, susiję su gyvenamosios patalpos sutarties sudarymu, buvo neteisėti. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis negali būti pripažinta negaliojančia nuomotojo reikalavimu, jei jis sudarydamas sutartį su asmeniu, kuris buvo tokios būsenos, kai negalėjo suprasti savo veiksmų reikšmės ir jų valdyti, ar su neveiksniu nuomininku, tai žinojo. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartį pripažinus negaliojančia, nuomininkas ir visi su juo gyvenantys asmenys iškedinami ir kita gyvenamoji patalpa jiems nesuteikiama. Valstybės ar savivaldybės gyvenamosios patalpos nuomos sutartį pripažinus negaliojančia dėl to, kad pažeistos kitų asmenų pagrįstos teisės į šią gyvenamąją patalpą, bet nuomininkas nežinojo ir negalėjo to žinoti, nuomininkas ir visi su juo gyvenantys asmenys iškeldinami sureikiant kitą gyvenamąją patalpą. Kitais atvejais nuomininkas turi teisę tik į jo patirtų nuostolių atlyginimą. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia per trejų metų ieškinio senaties terminą. Šis terminas skaičiuojamas nuo sutarties sudarymo dienos.

Gyvenamosios patalpos nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją. Jeigu nuomininkas neįvykdo šio reikalavimo, nuomotojas turi teisę į susidariusių nuostolių atlyginimą. Iki įspėjimo termino pabaigos nuomininkas gali atšaukti įspėjimą, jei nuomotojas su kitu nuomininku nėra sudaręs tos gyvenamosios patalpos nuomos sutarties. Kai nuomininkas, jo šeimos nariai ir buvę šeimos nariai išvyksta gyventi kitur, gyvenamosios patalpos nuomos sutartis laikoma nutraukta nuo išvykimo dienos. Nuomotojas, gavęs nuomininko pranešimą apie sutarties nutraukimą, turi teisę patikrinti gyvenamosios patalpos būklę, iš anksto pranešęs nuomininkui apie tikrinimo datą ir laiką. Tokiu atveju nuomotojas taip pat turi teisę parodyti gyvenamąją patalpą būsimam nuomininkui. Išskyrus neatidėliotinus atvejus, nuomotojas neturi teisės tikrinti gyvenamosios patalpos ar jos rodyti būsimam nuomininkui nuo dvidešimt pirmos iki devintos valandos.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, arba prokuroro sankciją.

Jei nuomininkas nuolat (ne mažiau kaip tris mėnesius, jeigu sutartis nenumato ilgesnio termino) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, jei nuomininkas, jo šeimos nariai ar kiti kartu su juo gyvenentys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą arba ją naudoja ne pagal paskirtį, nuomos sutartis gali gali būti nutraukta ir asmenys iškeldinami iš nuomojamos patalpos nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos. Nuomininkas, jo šeimos nariai arba kiti kartu su jais gyvenantys asmenys, kurie netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi, nuomotojo arba kitų asmenų, kuriems trukdoma normaliai gyventi, reikalavimu gali būti iškeldinti nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos.

Savavališkai užėmę gyvenamąją patalpą, t.y. įsikėlę į ją be nuomos sutarties, asmenys iškeldinami teismo tvarka ir kita gyvenamoji patalpa jiems nesuteikiama. Pasibaigus gyvenamosios patalpos nuomos sutarties terminui, nuomotojo reikalavimu nuomininkas, jo šeimos nariai ar buvę šeimos nariai turi išsikelti iš gyvenamosios patalpos, oneišsikėlusieji iš jos iškeldinami ir kita gyvenamoji patalpa jiems nesuteikiama.

Juridinių ir fizinių asmenų nuomojamų kom.ercinėmis sąlygomis gyvenamųjų patalpų neterminuota nuomos sutartis nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta nuomininką raštu įspėjus prieš šešis mėnesius.

Pasibaigus šiam terminui, nuomininkas, jo šeimos nariai ar buvę šeimos nariai turi išsikelti iš gyvenamosios patalpos, o neišsikėlusieji iš jos iškeldinami ir kita gyvenamoji patalpa jiems nesuteikiama.

Jeigu dėl stichinių nelaimių, gaisro ar techninio susidėvėjimo valstybės, savivaldybių ar juridinių asmenų gyvenamoji patalpa gresia sugriūti arba tampa netinkamai gyventi, fiziniai asmenys iš jų iškeldinami pagal prokuroro sankciją ir jiems suteikiama kita tinkamai įrengta gyvenamoji patalpa. Šią patalpą suteikia pastato, kuriame yra gresianti sugriūti arba netinkama gyventi gyvenamoji patalpa, savininkas. Tokiais atvejais ankstesnė nuomos sutartis laikoma pasibaigusia.

Kaip jau minėjau, kai kuriais pagrindais nuomoninką galima iškeldinti tik suteikus jam kitą gyvenamąjį plotą. Paprastai nuomininkui suteikiamas gyvenamasis plotas turi turėti tokius patogumus, kokius turi dauguma tos vietovės gyvenamųjų namų. Suteikiama gyvenamoji patalpa neturi būti mažesnė už patalpą, kurią nuomininkas su šeima iki tol naudojasi. Jeigu nuomininkas turėjo atskirą butą, jam atskirą butą reikia suteikti. Suteikiamoje nuomininkui patalpoje turi būti tiek pat kambarių, kiek jų buvo iki tol turėtoje patalpoje. Nuomininkui galima suteikti mažesnį gyvenamąjį plotą ir mažiau kambarių, jeigu jo turėtoje patalpoje buvo viršplotis, o pagal įstatymą jam viršplotis nepriklauso. Suteikiama gyvenamoji patalpa ir kitais požymiais turi būti tinkama jam gyventi. Pavyzdziui, netekusiam kojų ar sergančiam širdies liga asmeniui negalima skirti gyvenamąjį plotą viršutiniuose namo aukštuose.

Galimi atvejai, kai, nuomotojas griaunant namą, kuriame gyvena nuomininkas, susitaria su juo, kad suteiks jam patalpą laikinai gyventi, o pastačius vietoje nugriauti kitą namą, suteiks jame gyvenamąjį plotą. Visų pirma nuominnką perkeldinti į patalpą laikinai gyventi galima tik sutikus, bet tokiais atvejais nuomotojas savo įsipareigojimą turi įvykdyti. Jeigu pastatytame name šiam nuomininkui nuomotojas nesuteikia pažadėto gyvenamojo ploto, ginčas, kaip kilęs iš civilinių teisinių santykių, pagal suinteresuoto asmens ieškinį, nagrinėtinas teisme. Namo savininkui už griaunamą namą sumoka kompensacija pinigais, o jei jis pageidauja, vietoj pinigų jam ir jo šeimos nariams suteikiamas butas valstybiniame name arba perkeliamas jo gyvenamasis namas į kitą vietą. Reikalauti perkelti gyvenamąjį namą galima tik esant šioms sąlygoms:
1) jeigu techniškai namą galima perkelti į kitą vietą;
2) jeigu toje vietoje, kur yra gyvenamasis namas, leidžiama individualinė gyvenamųjų namų statyba.

Praktikoje pasitaiko atvejų, kai namų savininkai pageidauja jokios kompensacijos ir nenori, kad būtų griaunamas jų namas. Kadangi gyvenamojo namo nugriovimą diktuoja valstybės ir visuomenės interesai, tai jis griaunamas ir savininkui su tuo nesutikus. Bet kokiais atvejais jam turi būti atsilyginta už griaunamą namą pinigais.

TARNYBINĖS GYVENAMOSIOS PATALPOS

Tarnybines gyveamąsias patalpas darbdavys skiria apgyvendinti darbuotojams (tarnautojams), atsižvelgiant į jų darbo (tarnybos) pobūdį ar įstatymų nustatytas sąlygas, tokiam laikotarpiui, kol nepasikeičia jų darbo (tarnybos) pobūdis arba kol nenutrūksta darbo (tarnybos) santykiai su darbdaviu, arba kol neįšnyksta įstatymų nustatytos sąlygos. Gyvenamosios patalpos prie tarnybinių gyvenamųjų patalpų priskiriamos (išbraukiamos) ir darbuotojų, kuriems gali būti suteiktos tarnybinės gyvenamosios patalpos, kategorijų sąrašai nustatomi valstybės valdžios ar valdymo institucijos, savivaldybės tarybos, juridinio asmens valdymo organo sprendimu. Valstybės valdžios ar valdymo institucijos, savivaldybės tarybos, juridiniai asmenys prie tarnybinių gyvenamųjų patalpų priskiria tik patuštintas jiems nuosavybės (patikėjimo) teise priklausančias gyvenamąs.ias patalpas.

Sprendimą suteikti tarnybinę gyvenamąją patalpą priima: valstybės valdžios ar valdymo institucijos įgaliotas asmuo, savivaldybės vykdomoji institucija, juridinio asmens aldymo organas. Remiantis šiuo sprendimu, sudaroma tarnybinės gyvenamosios patalpos nuomos sutartis. Tarnybinių gyvenamųjų patalpų naudojimo ir apskaitos tvarką nustato Vyriausybė arba jos įgaliota institucija.

Pasibaigus darbo sutarčiai (tarnybai), darbuotojas, kuriam nustatyta tvarka buvo suteikta tarnybinė gyvenamoji patalpa, privalo išsikelti iš nuomojamų tarnybinių patalpų kartu su gyvenančiais šeimos nariais. Neišsikėlę iš tarnybinių gyvenamųjų patalpų fiziniai asmenys iškeldinami ir kita gyvenamoji patalpa jiems nesuteikiama.

Iš tarnybinių gyvenamųjų patalpų iškeldinamiems fiziniams asmenims suteikiama kita gyvenamoji patalpa tam tikrais atvejais, taip pat kai iškeldinami asmenys yra:
1) darbuotojai (tarnautojai), atleisti iš darbo (tarnybos) dėl to, kad tapo I ar II grupės invalidais dėl su darbu (tarnyba) susijusių priežasčių;
2) dėl su darbu (tarnyba) susijusių priežasčių žuvusio ar dingusio be žinios darbuotojo (tarnautojo) tarnybinės gyvenamosios patalpos nuomininko šeimos nariai.
Kita gyvenamoji patalpa, suteikiama iškeldinamiems fiziniams asmenims, turi būti toje pat gyvenamojoje vietovėje ir turi atitikti sanitarinius bei techninius reikalavimus.

BENDRABUČIAI, VIEŠBUČIAI, NAKVYNĖS NAMAI IR GYVENIMAS GYDYMO IR SOCIALINĖS GLOBOS INSTITUCIJŲ PATALPOSE

Darbininkus, tarnautojus, studentus, moksleivius jų darbo ar mokymosi metu galima apgyvendinti bendrabučiuose.bendrabučiai yra specialiai pastatyti ar šiam tikslui įrengti gyvenamieji namai. Bendrabučių suteikimo ir naudojimosi jais tvarka nustatoma juridinų asmenų kolektyvinėse sutartyse. Organizacijose, kuriose tokia sutartis nesudaroma, ši tvarka nustatoma administracijos ir darbuotojų susitarimu, o mokslo ir mokymo įstaigose – šių įstaigų valdymų organų sprendimu. Darbuotojai, pasibaigus darbo sutarčiai ar mokymosi laikui, iš bendrabučio iškeldinami. Asmenys, kurie mokosi, pasibaigus mokslo metams, iš bendrabučio iškeldinami. Bendrabučių gyventojai gali būti iškeldinti nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos, jei jie savo netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu ar greta gyventi, taip pat jei jie nuolat gadina gyvenamąją patalpą arba naudoja ją ne pagal paskirtį. Iš bendrabučių iškeldinama teismo tvarka. Bendrabučiuose gyvenantys nuomininkai neturi teisės subnuomoti savo nuomojamos gyvenamosios patalpos bei apgyvendinti laikinus gyventojus. Nuomotojas prireikus (dėl remonto, avarijos ir kt.) turi teisę perkeldinti nuomininką iš vienos bendrabučio gyvenamosios patalpos į kitą bendrabučio gyvenamąją patalpą tiek tame pačiame, tiek ir kitame pastate toje pat vietovėje be nuomininko sutikimo.

Juridiniai ir fiziniai asmenys turi teisę turėti viešbučius – specialiai įrengtas patalpas laikinai atvykusiems asmenims apgyvendinti. Viešbučiai steigiami ir veikia komercinės veiklos sąlygomis. Fiziniai asmenys, gyvenantys viešbučiuose ilgiau, negu buvo susitarta, arba nesumokėję už gyvenimą viešbutyje, arba pažeidę naudojimosi jais tvarką, administracijos teikimu iškeldinami pagal prokuroro sankciją nesuteikiant kitos gyvenamosios patalpos.

Labdaros ar kitais pagrindais įsteigtų nakvynės namų, kuriuose paramos reikalingiems asmenims nemokamai suteikiama nakvynė, veiklos ir naudojimosi taisykles nustato ir savivaldybėje jas iregistruoja steigėjai. Šiomis taisyklėmis vadovaujamasi nagrinėjant ginčus dėl naudojimosi nakvynės namais ir dėl iškeldinimo iš jų.

Asmenys, kurie gydymo ar globos tikslais laikinai ar nuolat gyvena gydymo ar globos (rūpybos) institucijų patalpose, nėra pripažystami nuomininkais. Šių asmenų ir gydymo bei globos (rūpybos) institucijų santykius nustato atitinkamos paslaugų sutartys bei atitinkami įstatymai..IŠVADOS
Civilinis kodeksas teigia, kad sudaręs gyvenamosios patalpos nuomos sutartį nuomotojas įsipareigoja už mokestį suteikti būstą, o nuomininkas turi šią patalpą naudoti pagal paskirtį ir mokėti sutartą mokestį. Nuomos sutartys tarp fizinių asmenų negali būti sudaromos žodžiu. Pagal įstatymą sutartyje turi būti nurodytas nuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esanti inžinerinė (techninė) įranga, priklausiniai. Nuomininkas turi žinoti, kokiomis sąlygomis jis gali naudotis bendro naudojimosi patalpomis. Taip pat sutartyje aiškiai nurodomi mokėjimo terminai, atsiskaitymo už komunalines paslaugas tvarka. Nuomos sutartį reikia sudaryti kuo detalesnę. Nors Civilinis Kodeksas nereikalauja būste esančių daiktų sąrašo ir jų būklės įvertinimo, visgi juristai rekomenduoja tai padaryti. Jeigu sutartyje nenurodysite, jog išnuomotoje butą su veikiančiu šaldytuvu, tai ir negalėsite reikalauti, jog nuomininkas jį pataisytų. Netgi tuomet, kai nuomininkas išsikraustydamas pasiims šaldytuvą kaip savo daiktą, o jis nebus įtrauktas į sutartyje nurodytą nuomojamų daiktų sąrašą, teismui negalėsite įrodyti, kad jis jūsų. Visa tai turėtų žinoti ir nuomininkas. Jei nuomojate būstą su senais baldais, nuomotojas negalės reikalauti atlyginti už itin nudėvėtus baldus. Ribą tarp sugadinto ir susidėvėjusio turto nustato teismo ekspertai, jeigu to reikia. Pagal įstatymą nuomininkai savarankiškai perstatyti ar pertvarkyti patalpas gali tik gavę raštišką nuomotojo sutikimą. Jeigu šalys nesilaiko sutartyje numatytų reikalavimų, nuomos sutartis gali būti nutraukta.

Gyvenamosios patalpos nuomos sutartimi nuomotojas įsipareigoja leisti apsigyventi nuomininkui gyvenamojoje patalpoje, om nuomininkas įsipareigoja naudotis šia patalpa, mokėti nuomos mokestį. Šalys įsipareigoja vykdyti ir kitas nuomos sutartyje numatytas sąlygas (prievoles). Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepriklausomai nuo to, kas yra jos šalis, turi būti sudaroma raštu. Sutartyje turi būti nurodytas išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, plotas, patalpose esantys patogumai, priklausiniai ir naudojimosi bendro naudojimo patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis ir šio mokesčio mokėjimo terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka.

Gyvenamosios patalpos nuoma gali būti neterminuota ir terminuota. Rašytinė nuomos sutartis laikoma sudaryta, kai šalys ją pasirašo, o žodinė – nuo šalių susitarimo dėl sutarties sąlygų ara leidimo apsigyventi gyvenamojoje patalpoje dienos.

Pagal nuomos sutartį gyvenamojoje patalpoje turi teisę apsigyventi tie nuomininko šeimos nariai, kurie yra įvardyti sutartyje. Pasibaigus gyvenamosios patalpos nuomos sutarties terminui, nuomininkas turi pirmenybės teisę sudaryti gyvenamosios patalpos nuomos sutartį naujam terminui, jeigu jis tinkamai vykdė sutarties sąlygas.

Pilnametis nuomininko šeimos narys ir buvęs šeimos narys turi teisę sudaryti atskirą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį (padalyti butą), jeigu su tuo sutinka nuomotojas, nuomininkas ir kiti pilnamečiai šeimos nariai. Tokiam šeimos nariui, atsižvelgiant į jam tenkančią gyvenamojo ploto dalį, gali būti išnuomojama atskira izoliuota gyvenamoji patalpa. Tokiu atveju su kiekvienu nuomininku sudaromos atskiros gyvenamųjų patalpų nuomos sutartys. Įmonių, įstaigų, organizacijų ir fizinių asmenų komercinėmis sąlygomis nuomojamų gyvenamųjų patalpų nuomos sutartį pakeisti galima tik nuomininkui su nuomotoju susitarus. Pakeitus gyvenamosios patalpos rašytinę nuomos sutartį, sudaroma nauja rašytinė sutartis, kurioje nurodomi senosios sutarties pakeitimai. Nuomotojas apie numatomą nuomos sutarties sąlygų pakeitimą privalo raštu pranešti nuomininkui.

Gyvenamosios patalpos nuomininkas turi teisę nutraukti nuomos sutartį, prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją. Jeigu nuomininkas neįvykdo šio reikalavimo, nuomotojas turi teisę į susidariusių nuostolių atlyinimą. Gyvenamosios patalpos nuomos sutarti.s gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, arba pagal prokuroro sankciją. Pasibaigus šiam terminui, nuomininkas, jo šeimos nariai ar buvę šeimos nariai turi išsikelti iš gyvenamosios patalpos, o neišsikėlusieji iš jos iškeldinami ir kita gyvenamoji patalpa jiems nesuteikiama.

Šis darbas geriau padeda suprasti kas yra gyvenamųjų patalpų nuoma. Taip pat mano darbe kalbama apie bendrabučių, viešbučių ir kitas gyvenamąsias patalpas. Labiausiai akcentuojama į šalių teisę ir pareigas, sutarties pasibaigimą, pratesimą ir į kitus svarbius dalykus. Teoriniai kursinio darbo daliai parašyti remtasi teisine literatūra, LR Civiliniu Kodeksu ir kitais šaltiniais.LITERATŪROS SĄRAŠAS
1. Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas (naujas)
2. Tarybinė civilinė teisė 2 dalis, vadovėlis, “Mintis” 1988m.
3. M. Čapkys, K. Zipeika, P. Vitkevičius, Gyvenamųjų patalpų nuoma, Vilnius “Mintis” 1988m.

Leave a Comment