Žemė-kaip investicijų objektas

TURINYS

ĮVADAS..............................3
1. ŽEMĖ – STABILIAUSIAS NEKILNOJAMASIS TURTAS .........4
2. ŽEMĖS KAIP INVESTICIJOS OBJEKTO LIETUVOJE APŽVALGA......6
2.1. Žemės pirkėjui taikomi reikalavimai...................8
2.2. Žemės sklypų rinkos apibūdinimas..................10
2.3. Žemės rinkos perspektyvos.....................11
2.4. Priemonės ir būdai, skatinantys investicijas į žemę............14
IŠVADOS..............................16
LITERATŪRA.............................17ĮVADAS
Plėtojantis rinkos santykiams ūkio subjektai gali plėsti gamybą ne tik vidaus, ir užsienio rinkose. Kiekvienas vadovas supranta, kad sėkmingai gamybai vystyti nepakanka vien patirties ir rinkos supratimo, o reikia ir išteklių, kurie mokslinėje literatūroje dar kitaip vadinami gamybos veiksniais. Tai parametrai, kurie nusako gamybos proceso eigą ir rezultatą. Visa gamybos proceso esmė susideda iš gamybos veiksnių panaudojimo ir suudarymo su jų pagalba ir jų pagrindu ekonominio produkto. Tai gi šie veiksniai – tai varomoji gamybos jėga ir sudedamosios gamybos pajėgumo dalys. Viena iš jų yra žemė.

Žemė – natūralus gamybos veiksnys, kuris yra gamtos duotas ir pats savaime nėra žmogaus veiklos rezultatas.

Gamtinis veiksnys (žemė) atspindi gamtinių sąlygų poveikį gamybiniams procesams, panaudojimą gamyboje gamtinių žaliavos ir energijos šaltinių, naudingų iškasenų, žemės ir vandens išteklių, oro baseino, gamtinės floros ir faunos. Gamtinė aplinka kaip gamybos veiksnys įkūnija įtraukimo į gamybą galimybę visų appibrėžtų apimčių ir rūšių gamtinių turtų, kurie paverčiami į žaliavinę medžiagą, iš kurios gaminama visa įvairovė daiktinių gamybos produktų. Žemė yra gamybinė aikštelė, kurioje išdėstyti gamybos ištekliai, dirba darbininkai. Jeigu vertintume žemės ūkį ir kitas su žemės panaudojimu susijusias sritis ir su

uskaičiuotumėme ten dirbančių darbininkų skaičių, pamatytumėme, kad nepanaudojus darbo jėgos neįmanoma pilnai išnaudoti žemės teikiamo naudingumo. Pagaliau, žemė yra svarbi gamybai ne tik kaip dabartiniu metu veikiantis bet ir ateityje veiksiantis faktorius.

Šio darbo tikslas – išanalizuoti investicijos į žemę kaip į nekilnojamą turtą pobūdį.
Uždaviniai:
• Išsiaiškinti žemės kaip prekės charakteristikas, kurios vienaip ar kitaip įtakoja jos patrauklumą investicijoms;
• Apibrėžti žemės pirkėjui taikomus reikalavimus;
• Apibūdinti žemės sklypų rinką ir nusakyti jos perspektyvas;

• Nusakyti priemones ir būdus, skatinančius investicijas į žemę.1. ŽEMĖ – STABILIAUSIAS NEKILNOJAMASIS TURTAS
Kiekvienas investuojantis į nekilnojamą turtą, svarbiu tikslu laiko maksimalią investicijų grąžą esant minimaliai investicijų rizikai. Pagal tai, kas yra investicijos objektas, tiek investicijos grąža, tiek rizika gali labai skirtis. Investuojant į nekilnojamą turtą investicijų grąža gaunama iš nekilnojamo turto kainos augimo, kasmetinių pajamų, gaunamų išnuomavus nekilnojamą turtą, bei mookestinės naudos, skaičiuojant nekilnojamo turto nusidėvėjimo sąnaudas. Visos nekilnojamo turto charakteristikos vienaip ar kitaip įtakoja nekilnojamo turto patrauklumą investicijoms.

Investicijos į žemę kaip į nekilnojamą turtą gali būti labai įvairaus pobūdžio. Jos priklauso nuo investuotojų (atskiri fiziniai asmenys ar juridinės institucijos), investicijų dydžio, trukmės ir tikslų (ilgalaikė investicija kai investuojama siekiant gauti pastovias nuomos pajamas, ar trumpalaikė, kai investuojama turint tikslą netrukus brangiai parduoti).

Nekilnojamasis turtas yra svarbus kiekvienam iš mūsų kaip pirmo būtinumo prekė, neturinti adekvataus pakaitalo. Populiariausia nekilnojamo turto tipologija re

emiasi skirtinga nekilnojamo turto objektų paskirtimi.

Žemės kaip prekės charakteristikomis galima būtų laikyti fizines, institucines, bei ekonomines. Visos žemės charakteristikos vienaip ar kitaip įtakoja jos patrauklumą investicijoms.

Fizinės nekilnojamojo turto charakteristikos paprastai skatina investicijas į nekilnojamąjį turtą. Dažniausiai mokslinėje literatūroje išskiriamos fizinės nekilnojamo turto charakteristikos yra šios:

Statika. Žemė yra fiziškai nejudanti geografine prasme. Nors tam tikri žemės elementai, pvz., dirvožemis, mineralai, nafta gali būti perkeliami ir transportuojami, tačiau geografinė vietovės / sklypo vieta išlieka tapati. Statika leidžia žemę traktuoti kaip nekilnojamąjį turtą.

Nesugriaunamumas. Žemė kaip erdvė yra nesunaikinama, ji yra amžina. Ši nekilnojamo turto charakteristika ypač padidina nekilnojamo turto kaip investicijų objekto patikimumą bei patrauklumą investicijoms.

Absoliuti žemės stoka. Fizinė žemės pasiūla bet kokiems praktiniams tikslams yra fiksuota. Pinigų, laiko ir pastangų dėka, žmogaus sukurta erdvė gali būti padidinta, jei yra padidėjusi paklausa.

Įvairumas. Neįmanoma rasti dviejų absoliučiai vienodų sklypų. Žinoma, gali būti panaši sklypų geografinė vieta, tačiau jų dydis, topografinės charakteristikos, o taip pat visuomeninė infrastruktūra yra būdingi tik tam tikrai vietovei. Be to, išorinė, teigiama ar neigiama, kitų sklypų įtaka sąlygoja sklypų skirtumus. Vietovės unikalumas didina nekilnojamo turto, kaip investavimo objekto vertę, o konkrečiu atveju, sprendimo investuoti ar investicijų dydį lemiantis veiksnys. Įvairumas taip pat sąlygoja teisinį žemės kaip nepakeičiamos pr
rekės traktavimą, reikalaujanti specifinio naudojimo ar pardavimo kontrakto vykdymo. Paprastai, kuo didesni reikalavimai keliami konkretaus objekto disponavimui (kultūros paveldas, nacionaliniuose ar regioniniuose parkuose esantys nekilnojamo turto objektai ir pan.), tuo mažesnė investicijų pasiūla.

Tačiau jei investuojam būtent dėl nekilnojamo turto unikalumo ar specifinio jo savybių (istorinės, landšaftinės ar kitos reikšmės), disponavimui keliamų reikalavimų įtaka bus santykinai nedidelė ir tikėtina pakankama investicijų grąža. Įvairumas yra būdingas ne tik žemei, bet ir pastatams.

Kaip matome, fizinės žemės charakteristikos investavimo objekto pasirinkimo kontekste atrodo iš tiesų patraukliai tiek investicijų grąžos, tiek rizikos prasme. Tuo tarpu institucinės – teisinės žemės charakteristikos, skirtingai nei fizinės, mažina žemės kaip investavimo objekto patrauklumą.

Norminis reguliavimas. Žemės kaip prekės fizinis – ekonominis judėjimas yra visapusiškai reglamentuojamas vyriausybiniais norminiais aktais. Priimti įstatymai apibrėžia fizines – ekonomines žemės judėjimo ribas: leidžia ją pirkti, parduoti, užtikrina nuosavybės teises į ją ir jų tęstinumą, reglamentuoja žemės pirkimo – pardavimo sąlyg.as. Miesto ir vystymo planai, statybų finansavimas taip pat turi įtakos žemės panaudojimui.

Papročiai. Papročiai, kai tam tikrai vietovei būdingas mąstymo ir veikimo būdas, taip pat veikia žemės paklausą, pasiūlą bei rinkos vystymąsi. Sakykime, Lietuvoje tampa populiarus kaimo turizmas, todėl auga ir sodybų žemės paklausa – toks specifinis laisvalaikio praleidimo paprotys leidžia pastebėti tam tikras paklausos tendencijas, būdingas tik tam tikrai vi
isuomenės ar šalies daliai.

Kaip jau buvo minėta, tam tikra prasme institucinės nekilnojamo turto charakteristikos mažina žemės patrauklumą investicijoms. Šio padarinio priežastys nulemtos santykinai didelių sąnaudų registruojant, perkant ar parduodant žemę, keičiant objekto paskirtį. Kita vertus įvairūs apribojimai, susiję su nekilnojamo turto registru, įkeitimo procedūromis, taip pat panaudojimo apribojimais mažina investicijų riziką. Iš tikrųjų, didesnis žemės sandorių reguliavimas atlieka apsauginę funkciją. Papročių pažinimas ir analizė leidžia taip pat investuotojui tikėtis didesnės investicijų grąžos bei mažesnės rizikos.

Ekonominės žemės charakteristikos gali būti sąlygotos fizinių ar institucinių – teisinių charakteristikų.

Likvidumas. Nekilnojamas turtas kaip prekė pasižymi nedideliu likvidumu. Ši savybė mažina greitos laukiamos investicijų grąžos tikimybę, tačiau neturi įtakos investicijos rizikai.

Paklausos elastingumas. Žemės paklausa yra neelastinga kainai. Paklausos neelastingumas kainai didina investicijų grąžos tikimybę: net ir nemažėjant žemės kainai paklausa jam išlieka beveik nepakitusi.

Abipusė priklausomybė. Sklypų panaudojimo, gerinimo ir vertės sąveika yra abipusėje priklausomybėje. Tam tikro nekilnojamo turto objekto paskirties pasikeitimas gali sąlygoti kitų gretimų žemės paskirties ar vertės pasikeitimą: jei šalia žemės sklypo pastatoma degalinė žemės vertė pastebimai krenta. Ši savybė yra reliatyvi – vienu atveju ji gali padidinti investicijų grąža. Tačiau bendrai ši savybė didina investicijų riziką, kadangi numatyti netoliese esančių nekilnojamo turto objektų paskirties pasikeitimą nėra lengva. Įvertinus anksčiau paminėtus argumentus, išskirtinos šios pagrindinės fizinės ir ekonominės charakteristikos, kurios didina investicijų į žemę grąžą arba mažina investicijų riziką:
1) nejudamumas;
2) nesugriaunamumas;
3) norminis reguliavimas;
4) paklausos elastingumas.
Tuo tarpu tokios žemės charakteristikos, kaip likvidumas bei abipusė priklausomybė, mažina investicijų grąžą bei didina riziką.2. ŽEMĖS KAIP INVESTICIJOS OBJEKTO LIETUVOJE APŽVALGA
Atkūrus šalies nepriklausomybę, nekilnojamo turto rinka bei žemės nuosavybės klausimai vieni pirmųjų tapo politinių diskusijų ir sprendimų objektu. Jau 1991 metais priimtas Lietuvos Respublikos žemės reformos įstatymas, įteisinantis privačią žemės nuosavybę. Žemės reforma vyksta iki šių dienų, kada formuojasi nauji, rinkos ekonomikos principais paremti teisiniai ir ekonominiai žemės ūkio santykiai. Nors žemės reforma dar vyksta, jau pradeda veikti žemės rinka – sudaromi privačios ir valstybinės žemės pirkimo – pardavimo, nuomos sandoriai. Tačiau dauguma sandorių vyksta komercinės – ūkinės paskirties žemėje, o žemės ūkio paskirties žemės rinka yra labai vangi. Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 straipsnio apribojimas, kad žemės ūkio paskirties žemės nuosavybėn negali įsigyti juridiniai asmenys ir kitų šalių ūkiniai subjektai, stabdo žemės ūkio paskirties žemės rinką bei yra kliuvinys plėtoti žemės ūkio gamybą, nes draudimas įsigyti nuosavybėn žemės ūkio paskirties žemę užsienio šalių ūkiniams subjektams stabdo užsienio investicijų į žemės ūkį plėtrą. Šiuo metu parlamentarai svarsto šio straipsnio pataisas ir jei būtų pritarta, tokia galimybė būtų suteikta tik tiems užsienio subjektams, kurie atitiktų Konstitucijoje nustatytus kilmės reikalavimus, o pati galimybė įsigaliotų ne anksčiau kaip Lietuvos narystės Europos Sąjungoje pradžioje. Taigi pagrindinė kliūtis investicijų augimui iki šiol irgi buvo tai, kad praktiškai daugelis užsienio arba Lietuvos firmų negalėjo valdyti žemės. Nepaisant pastraipos 1996 metų Konstitucinėje teisėje, pagal kurią žemės plotą gali valdyti nuosavybės teise Lietuvos firmos ir užsienio investitoriai, labai nedaug pardavimų įvyko, nes įsigijimo tvarka buvo patikslinta tik labai neseniai.
Plyno lauko investicijos prasideda nuo žemės sklypo įsigijimo arba nuomos. Investuotojų ir ypač stambių užsienio kompanijų apsisprendimas investuoti, ar ne, labiausiai priklauso nuo to, ar jie galės įsigyti žemę.
Dar visai neseniai Lietuvos ir užsienio juridiniai asmenys žemę galėjo tik išsinuomoti. Tačiau po ilgų ir karštų debatų valdžia pagaliau suprato, jog apribojimai įsigyti žemę, iš esmės mažino Lietuvos investicinį patrauklumą. Taigi buvo sudarytos teisinės sąlygos įsigyti ne žemės ūkio paskirties žemę Lietuvos ir užsienio juridiniams asmenims, atitinkantiems Konstitucijoje nustatytus kriterijus. Daugelis politikų didžiavosi tuo, kad taip pat užtikrino palankias sąlygas investicijoms.
Iš tikrųjų gi buvo sukurtos tik teisinės sąlygos žemės įsigijimui, kai apie ekonomines iš naivumo, ar piktos valios buvo pamiršta. Pagal galiojančius teisės aktus, žemės pardavimo kaina nustatoma remiantis aibe vyriausybės ir vietos savivaldos institucijų patvirtintų koeficientų. Ne paslaptis, kad šie koeficientai nustatomi taip, kad kuo labiau papildytų biudžetą. Todėl žemės kaina taip “užkeliama”, kad investuotojai yra priversti arba sumažinti savo investicinius planus (kaip ir naujų darbo vietų kūrimą), arba visai atsisakyti investicijų Lietuvoje. O dar prisideda ir ta problema, kad savivaldybės, vėlgi siekdamos papildyti savo biudžetus, iš potencialaus žemės sklypo pirkėjo reikalauja, kad šis išplėtotų inžinerinę infrastruktūrą ar susisiekimo komunikacijas ne tik pageidaujamame pirkti žemės sklype, bet ir greta esančiuose, valstybei priklausančiose teritorijose. Būna atvejų, kai valdžios pareikalautos investicijos į gretimas teritorijas pinigine išraiška pasiekia ar net viršija tą sumą, kurią investuotojas nori investuoti į savo verslą. Tada investuotojai keiksnodami valdžią paprastai numoja ranka ir sutinka su jos reikalavimais, jei tokioms papildomoms investicijoms reikia vienos kitos dešimties tūkstančių litų. Bet kai šie reikalavimai išauga iki milijoninių sumų, investuotojai paprasčiausiai atsisako savo planų.2.1. Žemės pirkėjui taikomi reikalavimai
Kada investuotojas negali nusipirkti žemės, tokiais atvejais lyg ir turėtų būti sudarytos sąlygos žemę išsinuomoti. Tačiau pagal galiojančią tvarką žemę gamybai ar kitokio verslo plėtojimui išsinuomoti galima tik išskirtiniais atvejais. Susidaro užburtas ratas dėl įdingo žemės kainos nustatymo mechanizmo, investuotojai turi labai ribotas galimybes įsigyti žemę, o išsinuomoti ją dėl griežtų apribojimų – negali. Dar daugiau investuotojams, neatitinkantiems kriterijų nustatytų Konstitucijoje (šalims, kurios neįeina į NATO, EBPO, ES ir nėra asocijuotos ES šalys), iš viso užkertamas kelias investuoti Lietuvoje: jie žemės negali nei įsigyti, nei nuomoti. Visų pirma reikia pasakyti, kad šis apribojimas yra nepagrįstas. Antra, praktikoje šį apribojimą įmanoma “apeiti”, todėl jis daugiau deklaratyvus nei veiksmingas. Trečia, šis apribojimas apsunkina žemės rinkos funkcionavimą, reikalauja didelių išlaidų biurokratijai ir kontrolei. Todėl tikslinga atsisakyti minėtų apribojimų nustatant, kad žemę gali įsigyti visi norintys subjektai, nepriklausomai nuo jų kilmės ir nuo to, ar sklypas įsigyjamas ūkinei veiklai ar kitais tikslais.
Užsienio šalių ūkio subjektai, norėdami įsigyti žemės, privalo iš anksto įregistruoti savo filialą ar padalinį Lietuvoje. Tai prieštarauja investicijų logikai, nes pastangos įsigyti tinkamą veiklai žemės sklypą gali būti nesėkmingos, taigi nebus ir jokios ekonominės veiklos. Biurokratiniai reikalavimai iki pradedant veiklą atbaido potencialius investuotojus. Todėl siūloma panaikinti reikalavimą, kad ūkio subjektai, norintys įsigyti žemės, privalo iš anksto įregistruoti savo filialą ar padalinį Lietuvoje.
Parduodant valstybei (savivaldybei) priklausantį žemės sklypą šiuo metu valdžios institucijos gali:
– nustatyti reikalavimą įsipareigoti iki tam tikro termino užbaigti statinių ir įrenginių statybą ir pradėti numatyto pobūdžio ūkinę veikla;
– nustatyti reikalavimą perkant žemės sklypą pateikti verslo planą ar kitą dokumentą, apibūdinantį konkrečius investicijos ir tiesioginės ūkinės veiklos Lietuvoje planus, kuriamas darbo vietas ir priimti sprendimą, ar galima subjektui su tokiu planu dalyvauti aukcione;
– vertinti potencialaus žemės sklypo pirkėjo finansinį patikimumą.
Šiais reikalavimais siekiama pasirinkti žemės sklypui patikimą ir finansiškai pajėgų investuotoją bei užkirsti kelią žemės sklypų įsigijimui su tikslu perparduoti. Konkretaus verslo, o ir visos šalies ekonomikos rezultatai geriausi, kai kapitalas investuojamas į tas sritis, kur jis duoda didžiausią grąžą. Valdžios institucijos neturi įrankių įvertinti, kuri bus sėkmingesnė; jos jokiu būdu ir neturėtų to daryti. Net jei kapitalas investuojamas į žemės sklypą su tikslu jį perparduoti ir už tai pirkėjas moka didžiausią kainą, tai reiškia, kad riboti resursai bus panaudojami pačiu efektyviausiu būdu, todėl tam negalima trukdyti. Reikia turėti galvoje ir tai, kad norintys apeiti valdiškus draudimus spekuliuoti žeme visuomet randa būdų tai padaryti. Nereti ir “priverstinės spekuliacijos” atvejai – kai dėl pasikeitusių aplinkybių rinkoje ūkio subjektui naudingiau atsisakyti planuotos investicijos ir perparduoti žemės sklypą, negu tęsti projektą, kuris vargu ar pasiteisins. Visi šie procesai yra natūralūs, ir jiems negalima trukdyti.
Kitas dažnai nurodomas papildomų reikalavimų sklypų pirkėjams argumentas – sklypo pirkėjui delsiant investuoti į statybas miesto centrinėje dalyje esančiame sklype, užstatytame neprižiūrimais pastatais ar griuvėsiais, yra darkomas bendras teritorijos estetinis vaizdas, trukdomas pravažiavimas ir t.t. galima sutikti, kad tais atvejais kai sklypas yra reprezentacinėje miesto dalyje, sklypo pirkėjui galėtų būti nustatomas terminas, iki kurio privalu pabaigti numatytą statybą. Tačiau ir tuomet valdžios institucijos turėtų griežtai laikytis nustatytų terminų jų funkcijoms atlikti ir neapsunkinti statytojo neįvykdomais reikalavimais.
Ne tik teorija, bet ir privatizavimo patirtis Lietuvoje ir svetur patvirtina, kad pirk.ėjų vertinimas pagal jų planus ir įsipareigojimus yra klaidinantis, vedantis į neefektyvumą ir leidžiantis sudaryti išskirtines sąlygas pasirinktiems investuotojams. Geriausiai investuotoją apibūdiną jo siūloma kaina, kuri parodo, kaip efektyviai tikimasi panaudoti sklypą. Siūloma panaikinti nuostatas, leidžiančias reikalauti iš pirkėjo verslo planų, įpareigoti juos investuoti, vertinti pirkėjo patikimumą ar kitaip riboti galimybes dalyvauti žemės sklypo pirkimo aukcione.
Lietuvoje kas mėnesį vidutiniškai sudaroma apie pustrečio tūkstančio privačios ir valstybės žemės pirkimo – pardavimo, nuomos bei kitų sandorių. Prieš išnuomojant arba parduodant šiuos sklypus, potencialus investitorius turi gauti iš savivaldybės patvirtinimą, kad norimai nuosavybei nėra neįvykdyto įsipareigojimo. Problema pirmiausiai kyla dėl dviejų priežasčių:
1. Daugelio nesutvarkytų ieškinių vyriausybės pareigūnai nepatikrino, tai gi, investitoriai abejoja ar verta toliau siekti įsigyti žemę, kad neatsirastų ankstesnis savininkas;
2. Tvarka dėl valdymo ir / arba kompensacijos savininkui pastato, kuris stovi ant naujai atgautos žemės, nėra viešai gerai žinoma, todėl daugelis verslininkų bijo, kad “naujasis” žemės savininkas gali paprašyti atlaisvinti vietą2.2. Žemės sklypų rinkos apibūdinimas
Žemės ir kito nekilnojamo turto kadastro ir registro įmonės duomenimis, 2001 m. pirkta bei parduota tik 27,8 tūkstančiai privačios žemės sklypų. Bendras pirktos bei parduotos privačios žemės plotas pernai siekė 63,2 tūkstančiai hektarų – 4,8 proc. daugiau nei užpernai. Tačiau, palyginti su visu privačios žemės plotu (2,54 mln. hektarų), pernai pirkta bei parduota tik 2,5 proc. žemės. Sandorių dėl žemės ūkio paskirties žemės irgi nedaugėja, o tokios žemės kaina tebelieka labai maža.
Nekilnojamo turto ekspertai teigia, jog sklypai nuosaviems namams statyti yra stabiliausias rinkos segmentas. Butų ir namų kainos jau pora metų krenta, tačiau sklypų vertė išlieka stabili.
Gyvenamųjų patalpų rinka perpildyta – pasiūla didesnė už paklausą, todėl pastebimai sumažėjo visų gyvenamųjų patalpų kainos. Tačiau bendros tendencijos žemės sklypų rinkoje visiškai kitokios nei butų. Skirtumai visų pirma atsiranda dėl nuolat jaučiamo patrauklių sklypų stygiaus. Patrauklūs sklypai – tai sklypai, esantys naujai susiformavusiame ar besiformuojančiame rajone, kuriame yra sukurta infrastruktūra, geras privažiavimas, šiuolaikiški kaimynų namai. Žemės sklypai, esantys arti susiformavusiuose gyvenamuosiuose rajonuose, jau turinčiuose infrastruktūrą, nėra labai patrauklūs kadangi dažnai jų kaimynystėje dunkso nebaigtas statyti namas, taip pat dažniausiai būna neasfaltuotos ir neapšviestos gatvės. Kadangi patrauklių sklypų trūksta, jų kainos išlieka gana stabilios, kai kuriais atvejais pastebimas net gi šioks toks pabrangimas. Tačiau apskritai šių sklypų kainos yra stabilios. Bet vėl gi pagrindinė problema yra tokių sklypų parduodamų už realią rinkos kainą trūkumas.
Nepatrauklių sklypų ar sklypų su trūkumais pasiūla yra didesnė, jų kainos buvo pakilusios, tačiau per paskutinius metus sumažėjo apie 10 – 20 proc. Šalia sklypų su išvystyta infrastruktūra yra išsidėstę naujai išdalytų sklypų masyvai. Tačiau šie žemės plotai nėra labai populiarūs, kadangi nėra numatyta tiksliai jų perspektyvos keletui metų į priekį. Prie šių sklypų sukūrus infrastruktūrą, jų kaina išaugtų.
Taip pat ir Vilniaus sklypų rinkos dinamika didelių pokyčių nežada. Didžiausią potencialą turi tie sklypai, kurie yra patrauklioje aplinkoje.2.3. Žemės rinkos perspektyvos
Daugelis žemės savininkų, norinčių parduoti jiems priklausančius plotus, jau dešimtmetį laukia kainos didėjimo, tad jei užsieniečiams bus įvestas pereinamasis laikotarpis, jie tikriausiai ryžtųsi palaukti dar septynerius metus. Tiesa daugelis specialistų sutinka, kad didelio dirbamos žemės pabrangimo neverta tikėtis net ir visiškai liberalizavus žemės rinką. Tačiau neabejojama, jog leidimas užsieniečiams pirkti žemę gerokai suaktyvintų žemės rinką, kuri iki šiol vystėsi lėtai.
Laisvo kapitalo turintys Lietuvos verslininkai investuoja į žemę, vėliau ją nuomoja ūkininkams. Įtakingųjų stambiųjų žemvaldžių patikėtiniai rajone ieško derlingų žemės plotų ir juos supirkinėja. Daugelis mano, kad paprasčiau būti žemės nuomininku nei savininku. Pelningai savo žemę išnuomoję savininkai pirkėjų irgi neskuba ieškoti, nes suvokia, jog žemė – pats patvariausias turtas.
Nekilnojamo turto agentūros teigia, kad žemės rinkos liberalizavimas padidintų apyvartą. Tačiau taip greitai neatsitiktų, nes žemės rinka per daug apmirusi. Lietuva suteikia per mažai garantijų, todėl vargu ar užsieniečiai taip greitai puls investuoti į mūsų žemę.
Pagyvėjimas nekilnojamo turto rinkoje prasidės tik tuomet, kai į rajonus ateis investicijos, atsigaus verslas, atsiras naujų darbo vietų.
Privalumai
Visuomenėje žemės pardavimas vertinamas prieštaringai. Daugiau nei pusė apklaustųjų – 56,2 proc. – apskritai pritaria, kad būtų panaikintas draudimas parduoti turimą žemės ūkio paskirties žemę ES ir NATO šalių piliečiams ir bendrovėms. Taip pat atliktos apklausos rodo, kad beveik du trečdaliai Lietuvos gyventojų mano, kad leidimas įsigyti žemės užsieniečiams leis sukurti naujų darbo vietų ir pritraukti užsienio investicijų. Nepaisant to, gerokai mažiau apie trečdalį – gyventojų pritaria tam, kad užsienio ir Lietuvos asmenims ir ūkio subjektams būtų sukurtos vienodos sąlygos įsigyti žemės ūkio paskirties žemę.
Pagrindinis privalumas tai, kad galimybė nuo narystės ES pradžios parduoti žemės ūkio paskirties žemę pakels jos kainą Lietuvoje. Šiuo metu nenaudojami dirvonuoja didžiuliai ne tik ūkininkų bet ir valstybės žemės plotai. Žemės kaina keliasdešimt kartų mažesnė nei ES, labai nedidelė jos paklausa. Pasiūla ir toliau bus ta pati tačiau didesnė nei paklausa, o žemė galbūt pabrangs, bet ne taip spėriai kaip dabar prognozuojama. Žemės pardavimams užsieniečiams pagyvintų pačią žemės rinką. Padarius atitinkamas pataisas mūsų įstatymuose, leidus juridiniams asmenims įsigyti žemės ūkio paskirties žemes, tarp jų ir bankams, žemė taptų patrauklus užstatas ir palengvintų galimybę ūkininkams pasiskolinti lėšų ūkiams remontuoti, statyti, modernizuoti ūkio pastatus, naujai įrangai įsigyti. Leidimas užsieniečiams įsigyti žemės paskatintų ir ne žemės ūkio veiklą kaimo vietovėse, darbo vietų kūrimą, pagreitintų paslaugų, kaimo turizmo vystymąsi.
Prekybos žeme liberalizavimas svarbus ne vien dėl ekonominės naudos jos savininkams ir kaimo gyventojams. Nemažiau svarbu, kad dabar galiojantys apribojimai pažeidžia Konstitucijoje įtvirtintą pagarbą privačiai nuosavybei, o nenoras jų atsisakyti rodo visišką nepasitikėjimą žmonių gebėjimu savarankiškai tvarkyti savo nuosavybę. Taip pat mažai ko vertas argumentas dėl nuosavybės teisių į žemę atstatymo. Jau dabar nuosavybės teisės atkurtos didžiajai daliai žemės, ir jos savininkai gali ją parduoti kitiems Lietuvos piliečiams. Nelabiau pagrįsti ir siūlymai sieti kliūčių žemės pardavimui šalinimą su ūkininkų pajamų augimu ar išmokomis iš ES.
Kalbant apie žemės ūkio paskirties žemę reikėtų pabrėžti, kad reikia naujų technologijų ir naujo supratimo. Jei nebus daugiau rinkos dalyvių, dabartiniai ūkio subjektai vargu ar įvykdys Lietuvos prašomas gamybos kvotas bei ES keliamus reikalavimus, tokiu atveju mažės ES paramos lygis. Dirvonuojančią žemę dirbti galėtų ir patys lietuviai, tik šiuo metu tam nėra sąlygų.
Kadangi politiniai motyvai naikinti kliūtis prekybai žeme yra gana aiškūs, verta detaliau aptarti ekonominius tokio žingsni.o privalumus. Pirma, kliūčių prekybai žeme pašalinimas pagyvintų prekybą žeme, o tuo pačiu išaugtų ir sandorių dalyvių pajamos, ypač žemės savininkų pajamos. Antra, tai sudarytų sąlygas investicijų augimui bei ekonominės veiklos plėtrai kaimo vietovėse, sumažintų socialines problemas. Trečia, žemė taptu realiu, o ne formaliu turtu – šias pasekmes taip pat labiausiai pajustų ūkininkai, kurie galėtų užstatyti ją bankams. Ketvirta, tai paspartintų restruktūrizaciją ir naujų verslų plėtrą kaimo vietovėse. Penkta, tai paspartintų ūkių stambėjimą bei produktyvumo augimą Lietuvos žemės ūkyje. Šešta, tai sudarytų sąlygas geriau išnaudoti Lietuvoje esančius gamtinius išteklius, kurie šiuo metu neišnaudojami dėl neapibrėžtumo, valstybės nuosavybės ar didelių apribojimų. Galiausiai, tai sudarytų sąlygas lengviau ir su mažesniais prisitaikymo kaštais šiuo metu dirbantiems žemės ūkyje pereiti į kitas veiklos sritis.
Trūkumai
Tiems, kas susipažinę su ekonomikos dėsniais, kliūčių prekybai žeme panaikinimo privalumai nekelia abejonių. Tačiau reikia pripažinti, jog Lietuvoje gyvuoja ir yra plačiai paplitusios baimės dėl galimų neigiamų prekybos žeme pasekmių. Todėl verta aptarti visuomenėje paplitusias baimes.
Viena baimė, kad didelius žemės ūkio paskirties plotus staiga supirks ES šalių piliečiai, Lietuvai įstojus į ES yra visiškai nepagrįsta. Tai yra jog šalies žemę išpirks užsieniečiai ir šitaip bus lyg ir “prarastas” Lietuvos pagrindinis turtas, be to, bus sudarytos nelygios sąlygos Lietuvos ir užsienio verslininkams įsigyti žemę, kadangi užsieniečiai turės tam žymiai daugiau lėšų. Tačiau paprastai už šių teiginių slypi konkurencijos ir atvirumo baimė bei racionaliais argumentais nepagrindžiamas nacionalizmas. Pavyzdžiui, susijungus Vokietijai, Rytų vokiečiai labai nuogąstavo, kad turtingesni vakariečiai staiga supirks didelius žemės plotus, smarkai pakils žemės kaina, Rytų vokiečiams ūkininkams ji pasidarys nebeprieinama, jie negalės atlaikyti naujųjų ūkininkų konkurencijos. Žemės paklausa ir kaina pakilo, tačiau ne tiek, kiek buvo prognozuojama. Suomijoje ir Švedijoje prieš stojimą į ES 1995 m. taip pat vyko audringos diskusijos dėl žemės pardavimo užsieniečiams. Tačiau pasirodė, kad baimė irgi buvo perdėta, nes neatsirado tiek daug norinčiųjų ūkininkauti ar vasaroti toli nuo savo krašto. Šiuo atveju žemės pardavėjai turėtų galimybę rinktis pirkėjus ir galėtų nebūtinai pasirinkti tuos, kurie moka daugiausiai, jei, jų nuomone, tai prieštarautų jų tautiniams įsitikinimams. Žemės pirkėjai turėtų rinktis, ar jiems labiau apsimoka pirkti žemę, ar kitą turtą. Be to, tikėtina, jog išaugus kainai netrukus padidėtų ir žemės pasiūla, o tai savo ruožtu sąlygotų kainos sumažėjimą. Dirbtinis kainos sumažinimas ar pardavimo ribojimas galiausiai kainuoja visam šalies ūkiui, nes neleidžia efektyviau pasiskirstyti ištekliams. Būtent šiuo metu galiojantys apribojimai yra vienas iš prastos ekonominės būklės kaime priežasčių.
Antra, kai kas teigia, kad Lietuvos ūkininkai dėl informacijos trūkumo bus apgauti ir parduos žemę pigiau, nei ji verta. Net ir manant, jog egzistuoja tam tikra “objektyvi” rinkos kaina (o ne ta kaina, kuri suderama konkrečių sandorių atveju), kurią gali gauti žemės savininkas, reikia pastebėti, jog šiuo atveju žymiai efektyvesnis ir pigesnis problemos sprendimo būdas būtų sukurti informacijos apie žemės rinką instituciją, o ne riboti prekybą žeme apskritai.
Trečia, ribojant prekybą žeme, siekiama išvengti, spekuliacijos ja. Verta prisiminti, jog “spekuliantai” paprastai užpildo informacijos trūkumus, o tiksliau – pasinaudoja jais pelno tikslais. Būtent tai išsprendžia informacijos trūkumo problemą. Tačiau jei nepasitikima privačių asmenų gebėjimu tai atlikti, pigiau yra kurti informacijos teikimo agentūrą, o ne riboti žemės pardavimą ar naudojimą, kadangi daugelį apribojimų galima apeiti, ypač taikomus sandorių subjektams.
Ketvirta, žemė dažnai laikoma kitokiu turtu nei įprastas nekilnojamas turtas. Pavyzdžiui, sakoma, j.og dirvožemis yra nacionalinis turtas ir žemės savybės apskritai yra “viešoji prekė”. Būtent tokia prielaida yra grindžiami ribojimai keisti žemės paskirtį ir jos naudojimo pobūdį. Vertėtų kritiškai įvertinti tokius argumentus, kadangi jais remiantis labai apribojamos restruktūrizacijos galimybės ir nepakankamai įvertinamos technologinės galimybės keisti žemės savybes. Paprastai kalbant, turto naudojimas sąlygoja jo paskirtį, o ne paskirtis naudojimą.
Apibendrinant galima sakyti, jog kliūčių žemės pardavimui pašalinimas turi aiškių ekonomine logika paremtų teigiamų pasekmių. Jų bendras rezultatas – šalies ūkio augimas ir geresnių sąlygų gyvenančių kaimo vietovėse gerovės augimui sudarymas. Tačiau įvertinant plačiau paplitusius nuogąstavimus, reikia apie tai teikti kuo daugiau informacijos šalies visuomenei.2.4. Priemonės ir būdai, skatinantys investicijas į žemę
Potencialiam investitoriui nepaprastai svarbu galimybė įsigyti žemę laiku ir be didelės rizikos. Vyriausybės, kurioms labiausiai pasisekė pritraukti užsienio investitorius, žemės įsigijimo klausimą sprendė pirmenybės tvarka. Tokiose šalyse kaip Vengrija, vyriausybė, tikėdamasi sulaukti užsienio investitorių, atlaisvino tinkamus sklypus. Rekomenduojama, kad Lietuvos vyriausybė pirmenybės tvarka radikaliai supaprastintų esamą žemės įsigijimo procesą.
Aukcionai yra skaidrus metodas parduoti žemę, tačiau panašu, kad ilgas laikas, kurio prireikė Lietuvos pareigūnams paruošti ir surengti aukcionus, atbaido daug potencialių investitorių.
Procesas visoms firmoms gauti apskrities leidimą įsigyti žemę turėtų tapti skaidresnis, o jo reikalavimai, kuriuos firmos turi patenkinti, turėtų būti geriau apibrėžti. Leidimo procesas turėtų būti automatiškas, ir firma leidimą gauna, jei tenkina konkrečius, objektyvius reikalavimus. Antra vertus, jei pagrindinis rūpestis – apsisaugoti nuo neproduktyvaus spekuliavimo žeme, dažnai pakanka tinkamo turto mokesčio. Turėtų būti sudaryta komisija su įgaliojimu pagreitinti žemės restitucijos ieškinių tvarkymo darbą ir išspręsti bet kuriuos su žemės restitucija kilusius ginčus.
Visi užsieniečiai turėtų galėti pirkti žemę Lietuvoje, o ne vien atskiri asmenys ar firmos iš tų šalių, kurios yra NATO, EEBO, ES ar Europos bendrijos asociacijos narės.
Žemės įstatymas turėtų būti pataisytas, kad leistų pirkti tam tikrų kategorijų žemę, tokią kaip žemės ūkio, rekreacinės paskirties žemę bei miškus, kurios šiuo metu firmoms įsigyti negalima.
Lietuvoje vyrauja didžiulė baimė žemės paskirties žemę paversti ne žemės paskirties žeme. Tačiau siekiant sumažinti dirbamosios žemės plotus, būtina šį mechanizmą padaryti lankstesniu ir galbūt pas mus atsiras golfo aikštelių ar kitokio pobūdžio kitai paskirčiai naudojamų žemės plotų.
Didelė kliūtimi investicijoms gali išlikti ir jau esami žemės naudojimo suvaržymai. Kaip pavyzdį galima paminėti neracionalų žemės suskirstymą pagal paskirtį, tai iš esmės stabdo investicijas ir darbo vietų kūrimą. Todėl jeigu valdžia iš tiesų nori sudaryti sąlygas investicijoms ir naujų darbo vietų kūrimui, būtina ne tik atsisakyti bet kokių pereinamųjų laikotarpių, bet ir nenustatyti papildomų ir panaikinti esamus žemės naudojimo suvaržymus.IŠVADOS
Vykstant žemės reformai formuojasi nauji, rinkos ekonomikos principais paremti teisiniai ir ekonominiai žemės ūkio santykiai. Nors žemės reforma dar vyksta, jau pradeda veikti žemės rinka – sudaromi privačios valstybinės žemės pirkimo – pardavimo, nuomos sandoriai. Tačiau dauguma sandorių vyksta komercinės – ūkinės paskirties žemėje, o žemės ūkio paskirties žemės rinka yra labai vangi. Kadangi Lietuvos apribojimas neleidžia žemės ūkio paskirties žemę įsigyti juridiniams asmenims ir kitų šalių ūkiniams subjektams, tai stabdo užsienio investicijas į Lietuvos ūkį. Prekyba žeme yra viena iš pagrindinių kliūčių tolesnei verslo plėtrai šalyje ir ypač kaimo regionuose. Įgyvendinus pasiūlymus atsisakyti galiojančių apribojimų prekiauti žeme, tai yra pardavinėti ją juridiniams asmenims bei užsienio piliečiams, didžiausią naudą patirtų pirmiausia ūkininkai ir kiti kaimo gyventojai, šiuo metu galiojantys apribojimai labai stabdo žemės savininkų galimybes prekiauti žeme, o tuo pačiu ir pačią restruktūrizaciją žemės ūkyje. Pašalinus apribojimus, padidėtų žemės kaina, ją pardavę savininkai galėtų plėtoti kitus verslus kaimo vietovėse, būtų sudarytos sąlygos kurtis ne žemės ūkio įmonėms. Tuo tarpu ūkininkai, kuriems šiuo metu nuolatos trūksta kapitalo, galėtų užstatyti didesnę vertę turinčią žemę bankams bei naudotis jų kreditais. Tačiau baimės, kad Lietuvos žemę supirktų užsieniečiai, yra menkai pagrįstos – nedaug kas perka turtą tik todėl, kad jis yra pigus. O jei žemė perkama tikintis, kad tai vėliau duos pelno, iš to naudos turės pirmiausia Lietuvos gyventojai. Pats skirstymas į užsieniečius ir vietinius pirkėjus nėra pagrįstas jokiais ekonominiais argumentais.
Dar viena problema yra tai, kad buvo sudarytos teisinės sąlygos įsigyti ne žemės ūkio paskirties žemę Lietuvos ir užsienio juridiniams asmenims. Tačiau apie ekonomines sąlygas buvo užmiršta. Pagal galiojančius teisės aktus, žemės pardavimo kaina nustatoma pagal valstybės institucijų patvirtintus koeficientus. Žemės kaina taip užkeliama, kad investuotojai yra priversti arba sumažinti savo investicinius planus arba visai atsisakyti investicijų Lietuvoje. Tokiais atvejais lyg ir sudarytos sąlygos žemę išsinuomoti. Tačiau pagal galiojančią tvarką žemę gamybai ar kitokio verslo plėtojimui išsinuomoti galima tik išskirtiniais atvejais.

Taigi žemės rinkos menkas gyvavimas labai stabdo ekonomikos augimą. Niekaip nesibaigianti žemės reforma, lobistiniai seimo veiksmai neleidžia įgyvendinti esminių pertvarkymų, kurie įtakoją verslo sferą, esančią nepatrauklią tiek vidaus tiek užsienio investuotojams.LITERATŪRA
1. I. Kvedaravičienė. Nekilnojamo turto charakteristikų įtaka investicijoms // Organizacijų vadyba: sisteminiai tyrimai. 2000. 13.
2. P. Aleknavičius. Žemės rinkos būklė ir perspektyvos // Žemės ūkis. 2000, Nr. 8.
3. V. Bagdanavičiutė. Žemės brangimo reiks palaukti // Verslo žinios. 2002 01 25.
4. V. Jankauskaitė. Užsienio investicijos pagyvins žemės ūkio rinką ? Verslo žinios. 2001 08 06.
5. A. Armalytė. Dvivaldystė stabdo investicijas // Verslo žinios. 2002 07 18
6. V. Barkauskas. Gamybos veiksniai ir jų tarpusavio ryšys // Ekonomika ir vadyba. 2000
7. R. Masilionis. Žemės rinkos aktyvinimas // Mokslas ir gyvenimas 2001. 1-6
8. http://www/lrinka.lt/Straipsn/Zeme.phtml
9. http://www.lrinka.lt/Komentarai/Re10.phtml
10. http:/www.euro.lt
11. http://www.lrinka.lt/Komentarai/Radijas38.phtml
12. http://www.lrinka.lt/Tyrimai/Verslas/Statybos.phtml
13. http://www.lrinka.lt/Komentarai/Koment55.phtml
14. http://lt.oberhaus.ee/lt/news?obnews_id=160

Leave a Comment