Patalpų nuomos paslaugos didžiuosiuose Lietuvos miestuose

Darbo tema: Patalpų nuomos paslaugos didžiuosiuose Lietuvos miestuose.
Darbo tikslas ir uždaviniai: apibendrinus patalpų nuomos paslaugų aspektus, išanalizuoti didžiausių Lietuvos miestų patalpų nuomos rinką. Tyrimo objektas – patalpų nuomos paslaugų aspektai. Tyrimo dalykas – patalpų nuomos paslaugų pasiūla ir kainos didžiausiuose Lietuvos miestuose.
Darbe naudotasi moksline literatūra, straipsniais bei publikacijomis mokslinėje bei periodinėje spaudoje, atliktų statistinių tyrimų ataskaitomis, mokamąją, statistine medžiaga, internetiniais šaltiniais.

TURINYS

1.PASLAUGOS SAMPRATA 4
2. PREKYBINĖS PATALPOS 5
2.1.NAUJAUSIOS TENDENCIJOS PREKYBINIŲ PATALPŲ RINKOJE 5
2.2. PREKYBINIŲ PATALPŲ PLĖTRA 7
2.3.PREKYBINIŲ PATALPŲ NUOMA 7
3. TARNYBINĖS PASKIRTIES (BIURŲ) PATALPOS 9
3.1. TARNYBINĖS PASKIRTIES PATALPŲ PASIŪLA IR PAKLAUSA 9
3.2. TARNYBINĖS PASKIRTIES PAATALPŲ NUOMA 12
3.3. TARNYBINĖS PASKIRTIES PATALPŲ PARDAVIMO KAINOS 14
3.4. TARNYBINĖS PASKIRTIES (BIURO) PATALPŲ NUOMOS KAINOS 15
4. GAMYBINĖS IR SANDĖLIAVIMO PATALPOS 17
IŠVADOS 20

1. PASLAUGOS SAMPRATA
Norėdami suvokti paslaugų veiklos savitumą, pirmiausia reikia išsiaiškinti, kas yra paslauga ir kuo ji skiriasi nuo materialios prekės. Formuluoti paslaugos apibrėžimą skatina keletas aplinkybių, iš jų ypač paminėtinos dvi:
 Pirma, tai poreikis apibrėžti paslaugų sektorių, nustatyti jo vietą ir vaidmenį ūkio struktūroje, poveikį makroekonomikos procesams: augimui, užimtumui, investiciniam aktyvumui ir pan.
 Antra, būtinybė suvokti paslaugos esmę tam, kad būtų galima priimti teisingus vadybos bei marketingo sprendimus firmoje.
Surasti unniversalų paslaugos apibrėžimą pirmiausia trukdo paslaugų įvairovė. Paslaugos sąvoka turi daugelį reikšmių, apimančių veiklą nuo asmeninės paslaugos iki paslaugos kaip produkto sudėtinės dalies. Mašina ar koks kitas tolimas nuo paslaugos produktas supanašėja į paslaugą vartotojui, jei pardavėjas stengiasi pritaikyti prekę individualiems va

artotojo reikalavimams šiam produktui. Mašina, be abejo, yra fizinė prekė, bet būdas, kuriuo ji vis dažniau pateikiama šiuolaikiniam vartotojui, kai atsižvelgiama į jo individualias ypatybes ir pageidavimus, jau yra paslauga. Klestinčios chemijos pramonės firmos, parduodamos savo produktus, kartais siūlo jų naudojimo paslaugas. Avalynę gaminančių kompanijų administracija gali įkurti reklamacijas patenkinantį padalinį, kuris teikia paslaugas vartotojui, keisdamas nekokybišką prekę. Nors vartotojas tokį keitimą dažniausiai suvokia kaip papildomą vargą, o ne paslaugą, tai nekeičia esmės. Firmos, turėdamos tokių “užmaskuotų” paslaugų, gali įgyti rinkoje konkurencinį pranašumą. Dabar rinkoje vis dažniau siūlomas prekės – paslaugos derinys priartina paslaugą prie materialiosios prekės ir tiesiogine, ir perkeltine prasme.
Suformuluoti paslaugos apibrėžimą labai sudėtingas uždavinys. Bet koks paslaugos apibrėžimas gali būti atmestas dėl to, kad visada atsiras reiškinių, kurie viisuotinai pripažįstami paslaugomis, tačiau netelpa į jį. Kita vertus, galima teigti, kad tas ar kitas paslaugos apibrėžimas apima reiškinį, kurį visuomenė laiko preke, o ne paslauga.
Pateiksime kai kurių autorių suformuluotus tradicinius paslaugos apibrėžimus:[3,20]
“Paslauga yra veiksmas arba veiksmų serija, pasireiškianti asmenų kontaktu arba kontaktų su fiziniu įrengimu ar mašina, suteikianti pasitenkinimą vartotojui.” (Lethinen, 1983).
“Paslauga yra bet kokia nauda ar veikla, kurią viena pusė gali pasiūlyti kitai, pasižyminti neapčiuopiamumu bei tuo, kad nėra nuosavybės rezultatas. Jos išraiška gali būti susieta ar nesusieta su
u fiziniu produktu.” (Kotler and Bloom, 1984).
“Paslauga yra veiksmas ar serija veiksmų, kurie būdami neapčiuopiamos prigimties pasireiškia sąveika tarp vartotojo ir paslaugų darbuotojo, pastarajam pasiūlius fizinius išteklius, prekes ar sistemas vartotojo problemoms spręsti.”(Grőnroos, 1989).
Apibrėžimų sąrašą galima būtų pratęsti, tačiau problema lieka – kiekvienas apibrėžimas vienaip ar kitaip ribotas, kiekvienam iš jų galima išsakyti priekaištų. Paprastai apibrėžimuose iškeliama viena ar kelios paslaugų savybės, kurias autoriai laiko universaliomis. Dažniausiai yra akcentuojama, kad:
 Paslauga – tai veikla arba veikimo procesas;
 Paslauga neapčiuopiama;
 Paslauga – tai santykiai tarp teikėjo ir paslaugos vartotojo arba kliento, tam tikras jų tarpusavio kontaktas.
Teikiant paslaugą būtent veikla tampa kliento ar vartotojo poreikių tenkinimo priemone. Dėl to paslauga paprastai yra neapčiuopiama, nepasiduodanti daiktų pažinimo logikai. Ji nesveriama, nepervežama, nesandėliuojama ir pan. jeigu daiktai, būdami tam tikros veiklos rezultatais, sugeba atitrūkti nuo pačios veiklos, “gyventi” savo gyvenimą, tai to negalima pasakyti apie paslaugas. Tiekėjo ir vartotojo santykiai, jų sąveika tampa paslaugos atsiradimo, jos egzistavimo sąlyga. Tiesa, ši sąveika ne visuomet akivaizdi. Pasitaiko situacijų, kur vartotojas, kaip asmuo, tiesiogiai ir ištisai nekontaktuoja su paslaugų firma, o paslauga teikiama per vartotojui priklausančias materialines gėrybes. Pvz., automobilių serviso stotis sutvarko automobilį nedalyvaujant klientui, santechnikas paruošia namo apšildymo sistemą žiemai arba sutvarko kanalizaciją, pasinaudojęs savo raktu, kartais net nežinant daugiaaukščio namo gy
yventojams.

2. PREKYBINĖS PATALPOS
2.1.NAUJAUSIOS TENDENCIJOS PREKYBINIŲ PATALPŲ RINKOJE
Po Rusijos krizės Lietuvos ekonomiką ištiko šokas, kurio padariniai labiausiai išryškėjo 1999 m. Neliko nuošalyje ir nekilnojamojo turto rinka. Pablogėjus verslo situacijai atsilaisvino dalis patalpų. Atitinkamai padidėjus patalpų pasiūlai ir sumažėjus jų paklausai, prekybinių patalpų kainos smarkiai nukrito. Šis procesas tęsėsi iki 2000 m. antrosios pusės. Didžiausią nuosmukį išgyveno Vilniaus rinka, kurioje prekybinių patalpų kainos vidutiniškai smuktelėjo 10 proc.
Kaip minėta, kainos stabilizavosi 2000 m. Joms daugiau įtakos turėjo patalpų kokybė, komerciniu ir strateginiu požiūriu patraukli vieta, patogumas privažiuoti ir laikyti automobilius. 2000 m. padidėjus investicijoms į nekilnojamojo turto objektus, beveik visuose didesniuose miestuose, ypač jų centre bei prestižiniuose rajonuose akivaizdžiai išaugo A kategorijos1 ,t.y. gerai ir šiuolaikiškai įrengtų prekybinių patalpų plotas. Tais pačiais metais Lietuvoje prasidėjo didžiųjų prekybos kompanijų “Vilniaus prekyba“, “Rimi“, “Iki“ ir kt. ekspansija. Pastatyta daug didelio, vidutinio ir mažo ploto prekybos vietų įvairiuose šalies miestuose ir rajonuose.
2000-2001 m., didėjant prekybinių centrų skaičiui ir atitinkamai prekybiniam plotui, sumažėjo B kategorijos2 mažo ir vidutinio ploto, ypač maisto produktų parduotuvių, neatlaikiusių didžiųjų prekybos tinklų konkurencijos, patalpų. Tai ypač pasakytina apie Klaipėdos, Panevėžio ir Šiaulių miestus. Vilniuje, Klaipėdoje ir iš dalies Kaune, t.y. įrengtos 70-250 kv. m. ploto patalpos, esančios patogioje privažiuoti ir gerai matomoje vietoje. Viena iš svarbiausių sąlygų, lemiančių patalpų kainą, &#

#8211; įrengta talpi automobilių stovėjimo aikštelė.
Gerėjant miestų infrastruktūrai, suintensyvėjo prekybinio ploto plėtra iš miesto centrinės dalies į kitus rajonus, kuriuose yra patraukli aplinka ir daug potencialių vartotojų. Vilniuje tokie yra Naujamiesčio, Žirmūnų, Pašilaičių mikrorajonai, Kaune -Savanorių prospekto rajonas, Šilainių ir Kalniečių mikrorajonai, Klaipėdoje – pietinė miesto dalis.

_________________________________________________________________________________
A kategorija. Naujai statyti arba rekonstruoti pastatai (patalpos) su modernia vidaus apdaila bei šiuolaikiška inžinerine įranga (aukštos šiluminės varžos, su įrengtomis oro ventiliavimo – kondicionavimo, ryšių, kompiuterinių tinklų sistemomis, ekonomiški eksploatuoti) ,prie kurių patogu privažiuoti ir laikyti automobilius.
B kategorija. geros fizinės būklės ar po kapitalinio remonto pastatai (patalpos), statyti 1975 – 1990 m., iš dalies su šiuolaikiška inžinerine įranga.
C kategorija. Pastatai (patalpos), dažniausiai, įsigytos aukcionuose ar privatizavimo būdu, kurias reikia remontuoti, keisti inžinerinę įrangą, blogai matomos, esančios nepatraukliose vietose, prie kurių nepatogu privažiuoti, nėra įrengtų automobilių laikymo aikštelių.
2.2. Prekybinių patalpų plėtra

Lietuvos statistikos departamento duomenimis, 2001 m. Vilniuje prekybinis plotas sudarė beveik 490 tūkst. kv.m., Kaune – 385 tūkst. kv.m., o Klaipėdoje – daugiau kaip 127 tūkst. kv.m. Taigi vienam gyventojui teko prekybinio ploto: Vilniuje – 0,88 kv.m., Kaune – 1,01 kv.m. ir Klaipėdoje – 0,65 kv.m. (pavyzdžiui, Europos Sąjungos šalyse vienam gyventojui vidutiniškai teko apie 1,1 kv.m. prekybinio ploto). Kaip matome, Kaunas prekybinių patalpų “prisotinimu“ akivaizdžiai lenkia Klaipėdą ir net Vilnių, nors sostinė anaiptol negali skųstis prekybos centrų dėmesio stoka. Kauno rodiklis beveik prilygsta Europos Sąjungos vidurkiui, o tai byloja apie gana menką ekstensyvios prekybos įmonių plėtros potencialą šiame mieste.
Prekybinio ploto augimą pagrindiniuose šalies miestuose pastaraisiais metais labiausiai skatino spartus didelio ploto prekybos centrų steigimas.

2.3.Prekybinių patalpų nuoma

Prekybinių, kaip ir biuro patalpų rinka pastaruoju metu yra daugiau orientuota į patalpų nuomą, o pardavimo rinkos aktyvumas yra kur kas mažesnis. Prekybinių patalpų rinkoje vis aštresnė konkurencija įsiliepsnoja tarp prekybinių tinklų, kurie visuose didesniuose šalies miestuose ir tankiau apgyvendintose vietovėse plečia savo mažmeninių parduotuvių tinklą. Nedidelių parduotuvių savininkai, matydami savo ribotas galimybes konkuruoti su prekybos tinklais, stengiasi parduoti arba išnuomoti savo patalpas investuotojams. Kai kuriais atvejais gamybine veikla užsiimančios įmonės, turinčios patalpas patrauklioje vietoje, savo veiklą nutraukia ir patalpas išnuomoja, taip padidindamos savo pajamas.

Didieji prekybos centai savo ruožtu išnuomoja dalį patalpų smulkiems vartojimo reikmenimis prekiaujantiems arba aptarnavimo paslaugas teikiantiems verslininkams, nors sudaromos nuomos sutartys ir su gerai žinomomis parduotuvėmis. Esant dideliam potencialių pirkėjų srautui patalpų nuoma prekybos centruose yra populiari, nepaisant gana aukštų kainų.

Vilnius išsiskiria brangiausia patalpų prekybos centruose nuoma, kuri, priklausomai nuo prekybos ploto dydžio, svyruoja vidutiniškai nuo 40 iki 72 Lt už kv.m per mėn., Kaune ir Klaipėdoje – nuo 28 iki 40 Lt už kv.m. per mėn., rajonų centruose ir kitose vietovėse – nuo 12 iki 24 Lt už kv.m. per mėn. Ne prekybos centruose didžiausias gerai įrengtų patalpų nuomos mokestis yra Vilniaus Gedimino pr., Pilies, Didžiojoje ir Vokiečių gatvėse – priklausomai nuo patalpų kokybės ir ploto nuoma svyruoja vidutiniškai nuo 40 iki 160 Lt už kv.m. per mėn. Kituose Vilniaus miesto mikrorajonuose B kategorijos patalpų nuomos kainos yra mažesnės – nuo 20 iki 60 Lt už kv.m. per mėn.

1 diagrama

Kauno mieste didžiausios prekybinių patalpų nuomos kainos susiformavo Laisvės al., kurioje šiuolaikiškai įrengtų prekybinių patalpų nuomos mokestis dabartiniu metu sudaro iki 100 Lt už kv.m. per mėn. Savanorių pr., kuriame sparčiai daugėja gerai įrengtų patalpų, prekybinių patalpų nuomos kaina svyruoja nuo 40 iki 60 Lt už kv.m. pr mėn. Miesto priemiesčiuose žemesnės kokybės prekybinių patalpų nuomos kaina – nuo 20 iki 40 Lt už kv.m. per mėn.

Klaipėdos mieste, kaip ir kituose miestuose, didžiausios patalpų nuomos kainos susiformavo rekonstruotose ar naujos statybos patalpose. Nuomos mokestis centrinėje miesto dalyje kinta nuo 40 iki 80 Lt, kitose vietose – nuo 16 iki 40 Lt už kv.m. per mėn.

2 diagrama

Pastaruoju metu didžiausiuose miestuose patalpų nuomininkų kaita yra gana didelė. Be to, strateginiu ir komerciniu požiūriu nepatraukliose vietose nuomos kainos palaipsniui mažėja.

Daugeliui atveju prekybos centrai statomi ir prekybinės paskirties patalpos perkamos ne investiciniais tikslais, o nuosavam verslui (visų pirma – mažmeninei prekybai) plėtoti. Panaši padėtis yra ir kaimyninėse šalyse, nes didelio ploto prekybos centrų statyba būdinga Vidurio ir Rytų Europos regionui. Taline naujos statybos prekybinių patalpų plotas sudaro apie 200 tūkst.kv.m., Vilniuje – daugiau kaip 177 tūkst.kv.m., Rygoje – daugiau kaip 166 tūkst.kv.m. Neužimtų ar neišnuomotų patalpų šiuose miestuose beveik nėra.

Prekybai skirtų objektų statybos mastas turėtų sparčiai didėti ir artimiausius 2-3 metus. Rygoje naujų prekybinių patalpų plotą numatyta dar padidinti 400 tūkst. Kv.m., Taline – 100 tūkst. kv.m., Vilniuje – 60 tūkst. kv.m. (šiuo metu naujai statytos arba rekonstruotos prekybinės patalpos mieste sudaro apie 250 tūkst. kv.m.).

3. Tarnybinės paskirties (biurų) patalpos
3.1. Tarnybinės paskirties patalpų pasiūla ir paklausa

Nuolat augant šiuolaikiškai suremontuotų biuro patalpų poreikiui, nagrinėjamu laikotarpiu Vilniuje susiformavo gana aukštos jų pardavimo ir nuomos kainos. Tai paskatino investicijas į A kategorijos, t.y. modernios konstrukcijos, aukštos šiluminės varžos, originalaus vidaus išplanavimo, tarnybinės paskirties pastatų statybą. Išaugo tarnybinių patalpų pasirinkimo galimybės. Didesnę paklausą turėjo kokybiškai įrengtos, nors ir brangesnės patalpos, nes didesnės vietos ir užsienio įmonės bei atstovybės rinkosi prestižinius, erdvesnius, moderniau įrengtus biurus su kondicionavimo, racionalaus apšildymo ir šiuolaikinėmis ryšio sistemomis. Pirmenybė buvo teikiama vietai, prie kurios patogu privažiuoti ir laikyti automobilius.

1999 m. antrojoje pusėje, pagilėjus ekonomikos nuosmukiui, biuro patalpų paklausa sumažėjo. Kartu prasidėjo spartus šios paskirties patalpų kainų, ypač nuomos, kritimas, kuris tęsėsi beveik iki 2000 m. pabaigos. Iš esmės per vienerius metus Vilniuje tiek A, tiek B kategorijos patalpų nuomos kainos sumažėjo apie 20-30 proc. (labiausiai paklausa ir nuomos kainos sumažėjo centro prieigose ir Senamiestyje), Klaipėdos mieste – iki 10 proc., o atokiau nuo miesto centro, pramoniniuose miesto rajonuose didelio neracionalaus ploto biurų – 20 proc. ir daugiau.

3 diagrama

4 diagrama

Kauno ūkinės plėtros tempai buvo mažesni nei Vilniaus ir Klaipėdos, todėl esant mažesniam biuro patalpų poreikiui, susiformavo daug mažesnės jų pardavimo bei nuomos kainos. Todėl ir šiuo kritiniu laikotarpiu Kaune kainos krito mažiau nei Vilniuje ir Klaipėdoje – vidutiniškai nuo 5 iki 10 proc.

Tarnybinių patalpų pardavimo ir nuomos kaina stabilizavosi 2000 m. antrąjį pusmetį, pagerėjus Lietuvos ekonominei situacijai. Pradėjo didėti šiuolaikiškai įrengtų biuro patalpų pasiūla.
Ieškodamos laisvų nuomojamų prekybinių patalpų organizacijos atsižvelgia į šiuos kriterijus:
a) intensyvų žmonių srautų judėjimą;
b) patogų patalpų pasiekiamumą (Ia.);
c) atskirą tiesioginį įėjimą;
d) vitrininius langus;
e) patogų privažiavimą ir parkavimą;
f) funkcinį ir erdvinį patalpų išplanavimą;
g) proporcingą kokybės ir kainos santykį.

3.2. Tarnybinės paskirties patalpų nuoma

1999-2001 m. aukštos kokybės, vakarietiškų standartų biurų trūkumas tiek Vilniuje, tiek kituose miestuose, paskatino statybos ir nekilnojamojo turto įmones investuoti į naujų šiuolaikiškų biuro ir verslo centrų statybą. Tai lėmė spartų, ypač Vilniuje, A kategorijos tarnybinių patalpų augimą. Jau 1999 m. pabaigoje bendrove “Hanner” pradėjo eksploatuoti pirmąjį, investiciniais tikslais pastatytą 2,2 tūkst. kv.m ploto A kategorijos biurų pastatą. Geležinio vilko g. Šiuolaikinių A kategorijos biuro patalpų bendrasis plotas mieste didėjo ir 2000-2001 m. Pavyzdžiui, praėjusiais metais Vilniuje pastatytų A kategorijos patalpų bendras plotas išaugo iki 45 tūkst. kv.m. Nepaisant to, naujų biuro patalpų paklausa dar yra nepatenkinta. Antai, “Hanner” biurų pastato patalpos buvo išnuomotos 100 proc. per trumpą laiką. Šiuolaikiškas biurų pastatas iš betono ir stiklo iškilo 33 arų sklype dešiniajame Neries upės krante, Geležinio Vilko ir Narbuto gatvių sankirtoje. Naujajame pastate – per 5’000m² nuomojamo ploto. Bendra projekto vertė – 20 mln. Lt. Šis ir kiti sostinėje statomi ar pastatyti šiuolaikiškai įrengti biurai su greta esančiomis didelėmis stovėjimo aikštelėmis juntamai paveikė biurų nuomos rinką sostinės centre. Nemažai privačių įstaigų pareiškė norą persikelti iš biurams nepritaikytų patalpų, nors ir esančių prestižinėje vietoje – pačiame miesto centre, į šiuolaikiškus pastatus, esančius kiek tolėliau nuo jo. Dėl to gali sumažėti biurų nuomos kainos miesto centre. Vienos iš pagrindinių tokios migracijos priežasčių – noras turėti šiuolaikišką bendrovės įvaizdį, patogesnis privažiavimas bei pakankamai erdvios automobilių stovėjimo aikštelės.
Sostinėje 2003-2004m. numatomas didelis biurų patalpų plotų padidėjimas. Jau dabar statoma keliasdešimt tūkstančių naujų biuro patalpų, o 2004 m. planuojamos papildomai naujos statybos. Naujų biurų rinkoje konkurencija prasidės dar aštresnė nei buvo iki šiol. Naujus pastatus Goštauto g. pastatė “Eika”, šalia patalpas atnaujino “MG Valda”, šiemet intensyviai statomas savivaldybės pastatas, o netoli jo naujasis miesto centras, kur per keletą metų taip pat planuojama pastatyti keliasdešimt tūkstančių kv.m. naujų biurų. Neabejotinai konkurencija biurų rinkoje stiprės, tačiau didės ir biurų poreikis Lietuvai einant į Europos Sąjungą, vietos bendrovėms vis svarbesnis bus įvaizdis, kurio svarbi dalis yra modernus įmonės biuras. Tam dabar skiriama nepakankamai dėmesio arba tas įvaizdis yra labiau skirtas vietos rinkai. Ateityje, atsiradus didelei naujų biurų įvairovei, klientų pasirinkimą lems biurų kokybė, ne tik naujumo faktas. Atsiras klientų, kurie sutiks už nuomą mokėti daugiau, tačiau turėti itin modernias patalpas. Tuo tarpu prastesnės patalpos, suprantama, kainuos pigiau. Lito susiejimas su euru komercinių patalpų nuomos rinkoje įtakos neturėjo, išskyrus tai, kad nuomos sutartyse patalpų nuomos kaina jau siejama ne su JAV doleriais, o su Europos sąjungos valiuta. Biuro patalpų rinka suaktyvėjo 2003m, kai patalpu rinka pasipildė naujais biuro pastatais Goštauto g., taip vadinamajame verslo trikampyje, netoli Seimo, kur sklypus turi nekilnojamojo turto plėtros ir statybos bendrovės. Verslo trikampyje “MG Valda” pastatė 8 aukštų 10.000 kv.m. nuomojamą administracinį pastatą ir 5 aukštų 5.000 m2 tarnybines patalpas. Kartu yra įrengta 1.200 vietų antžeminė automobilių stovėjimo aikštelė už 30 mln. Lt. Šalia 7.800 m2 ploto 12 aukštų statinį iškėlė “Eika”. Pirmi trys pastato aukštai skirti mažesniems biurams. Čia įsikurė vieno banko aptarnavimo skyrius, kavinė, kuri skirta daugiausiai pastato darbuotojų reikmėms, kitos įstaigos. Investicijos į šį projektą sudarė apie 17 mln. Lt. Be to, jei rinkoje bus poreikis “Eika” šalimais statys dar vieną biurų pastatą. Verslo trikampis, 5 ha teritorijoje, kur kadaise buvo P. Eidukevičiaus avalynės fabrikas, taps dar patrauklesnis, kai 2004m. bus atidarytas transporto viadukas nuo Geležinio Vilko g. į Goštauto g. Kol kas viaduko statybą ketina finansuoti tik “Eika” ir “MG Valda”, tačiau neabejojama, kad finansuotojų atsiras ir daugiau. “MG Valdos” naujasis pastatas bus išskirtinis tuo, kad kai kurie biurai, ypač viršutiniuose aukštuose, bus su terasomis ir balkonais į Nėries pusę. Be to bus plečiama paslaugų sfera, kad kvartalas po darbo “nemirtų”. Jau dabar čia yra kavinė, boulingo salė, klubas, atsiras medicinos, banko, draudimo, turizmo paslaugas teikiančių įstaigų, kurioms numatyta skirti pirmuosius 2 aukštus. Jeigu nuomojamų biurų poreikis rinkoje didės, “MG Valda” savo teritorijoje statys dar vieną 16 aukštų cilindro formos administracinį pastatą. Be to, palei Geležinio Vilko g. numatyta pastatyti 5 aukštų automobilių stovėjimo pastatą, kuris saugos teritoriją nuo gatvės triukšmo. Kad “MG Valda” projektas taptų dar patrauklesnis, bendrovė ketina pasiūlyti verslininkams nuomotis butus, kurie bus įrengti Žvėryne, šalia tilto per Nerį ties Seimu. Čia įsigytame sklype “MG Valda” ketina 2003m. pastatyti 2.000 kv.m. dešimties butų prabangų gyvenamą namą. Iki 2004 m. į verslo trikampį “MG Valda” investuos apie 50 mln. Lt. 2003 m. numatyta baigti 15000 kv.m. naujo “Hanner” biurų pastato statybą bei Savivaldybės pastatų komplekso statybą. Pastatų kompleksas susidės iš dviejų korpusų. Komplekse patalpų bendras plotas gali būti iki 30000 kv.m. Planuojama dviejų aukštų, apie 900 vietų požeminė automobilių stovėjimo aikštelė. Palei kvartalo ribas išsidėstę korpusai 6-7 aukštų, aukščiausia dalis numatoma 27 aukštų. Pastatų komplekse būsiančias apie 14500 kv.m. bendrojo ploto patalpas užims Vilniaus miesto Savivaldybės administracija. Patalpos pastatų komplekse, kurių neužims Savivaldybės administracija ar kitos valstybės institucijos, gali priklausyti investuotojui nuosavybės teise ir būti naudojamos komercinei veiklai. Į administracinių pastatų statybos maratoną žada įsitraukti ir “Ranga-IV”, Valstybės turto fondo rengtame aukcione už 10,06 mln.Lt nusipirkusi šalia centrinės M.Mažvydo bibliotekos Gynėjų g. 12 stūksantį nebaigtą statyti administracinį pastatą ir sklypą šalia jo. Dabar šio pastato plotas yra apie 11000 kv.m., tačiau planuojam statyti 9000 kv.m. priestatą. Be to ketinama įrengti 8-10 aukštų automobilių stovėjimo aikštelę, kurioje vienu metu galėtų būti statoma 500-800 automobilių. Didelio biurų susitelkimo verslo trikampyje nesibaiminama, nes tai kaip tik turėtų pritraukti daugiau verslo kompanijų. Taip pat planuojama statyti biurų pastatus Geležinio Vilko ir Narbuto gatvių sankirtoje, buvusioje Vilniaus pieninės teritorijoje. Sostinėje jau veikia keli nauji biurų pastatai, todėl jau dabar galima analizuoti tokių patalpų naudojimo, vadybos ir rinkodaros patirtį. Būtina ištirti šių pastatų privalumus ir trūkumus, į ką reiktu atkreipti dėmesį statant naujus.
Spartus materialinių investicijų ir statybos (ypač, negyvenamųjų namų statybos) darbų didėjimas 2002 m. antrojoje-2003 m pirmojoje pusėje leidžia prognozuoti ilgalaikę šalies ūkio pėtrą ir atitinkamai didėjantį tarnybinių patalpų poreikį. Pagal Vilniaus miesto urbanistikos ir regioninės plėtros planą 2002-2003 m. įgyvendinta nemažai biuro pastatų statybos projektų; nes įvairios firmos pagal savo strateginius planus yra pasirengusios investuoti į A kategorijos tarnybines paskirties pastatų statybą. Biuro patalpų plotas 2002 m. mieste išaugo 16 tūkst. kv.m., o 2003-2005 m. rniesto biuro patalpų rinka pasipildys daugiau kaip 50 tūkst. kv.m. Sostinėje ypač daug vilčių siejama su Verslo trikampio ir statybų dešiniajame Nėries krante plėtra, kuri iš esmės suformuos ”dalykinę” miesto dalį.
Didėjant maderniai įrengtų biuro patalpų pasiūlai, išaugus statybos bendrovių konkurencijai, tikėtina, kad šio tipo patalpų (ypač, B tr C kategorijų) nuomos kainos gali sumažėti. Tai priklausys pirmiausia nuo to ar paklausa sugebės žengti “koja kojon” su pasiūla. Prognozuojama, kad biurų naujos statybos pastatuose nuomos kainos sudarys 40-56 Lt už kv.m-per mėn.
Panaši situacija biuro patalpų rinkoje susiklostė kaimyninių šalių sostinėse Rygoje ir Taline. Taline biurų naujiuose šiuolaikinės statybos pastatuose plotas šiuo metu sudaro apie 114 tūkst kv.m. Išaugus modernių patalpų pasiūlai, mieste nuomos kainos krito ir dabar vidutiniškai kinta nuo.25 iki 56 Lt už kv.m. per mėn.

3.3. Tarnybinės paskirties patalpų pardavimo kainos

Egzistuojant griežtiems paminklosaugos reikalavimams, privažiavimo problemoms ir automobilių stovėjimo aikštelių stygiui, biuro patalpų paklausa (ypač B kategorijos) Vilniaus miesto centre ir Senamiestyje pradėjo mažėti. Tai turėjo įtakos patalpų nuomos kainoms, kurios taip pat mažėjo.
Biurų patalpos didžiuliuose, prieš keletą dešimtmečių statytuose įmonių administraciniuose pastatuose paklausos neturi. Tokios patalpos, atlikus remontą, dažniausiai pigiai išnuomuojamos.
Kaune dėl lėtesnių plėtros tempų susiformavo mažesnis tarnybinės paskirties patalpų pardavimo ir nuomos kainos. Šiame mieste daugiausiai tarnybinės paskirties patalpų sukoncentruota Laisvės al. ir centrinėje miesto dalyje (Donelaičio, Mickevičiaus, Daukanto, Kęstučio )
Apskritai tarnybinės paskirties patalpų poreikis Kaune šiuo metu nėra itin didelis, tačiau, atsižvelgiant į šio miesto ypatumus, patogią geografinę padėtį, palankias sąlygas investicijoms ir verslui plėtoti, tarnybinių patalpų poreikis ateityje greičiausiai didės.

3.4. Tarnybinės paskirties (biuro) patalpų nuomos kainos

Pažymėtina, kad pastaruoju metu Lietuvos nekilnojamojo turto rinka artėja prie Vakarų Europos modelio, kuriam būdingas itin didelis nuomos rinkos aktyvumas ir palyginti pasyvi pardavimo rinka.

Vilniuje didžiausios biuro patalpų nuomos kainos yra naujos statybos pastatuose, kuriuose 1 kv.m. patalpų nuoma kinta nuo 48 iki 72 Lt per mėnesį. Naujiuose biuro pastatuose patalpas daugiausia nuomoja užsienio šalių kompanijos, atstovybės ir sėkmingai besiverčiančos vietos įmonės, kurioms prestižinės biuro patalpos yra neatsiejama įvaizdžio dalis. Kitos įmonės ir įstaigos išsikėlė į netoli centro esančius Naujamiesčio, Žirmūnų ir Šnipiškių mikrorajonus, kuriuose yra platus patalpų pasirinkimas, mažesnės nuomos kainos, patogus privažiavimas ir automobilių parkavimas. Šių, dažniausiai B kategorijos, patalpų nuomos kaina svyruoja vidutiniškai nuo 20 iki 40 Lt už kv.m. per mėn.

Klaipėda biuro patalpų nuomos kainomis gana nedaug nusileidžia Vilniui. Tam įtakos turi uosto statusas, didelis investicijų srautas bei logistikos įmonių plėtra. Miesto centrinėje dalyje naujos statybos ir šiuolaikiškai įrengtų biuro patalpų kv.m. nuoma yra iki 50 Lt per mėn., kitų, esančių toliau nuo miesto centro ir blogesnės kokybės, biuro patalpų nuomos kaina kinta nuo 10 iki 30 Lt už kv.m.

Kaune biuro patalpų nuomos kainos, palyginti su Vilniumi ir Klaipėda, yra mažesnės. Daugiausiai yra B kategorijos biuro patalpų, kurių 1 kv.m. nuoma svyruoja vidutiniškai nuo 20 iki 32 Lt per mėn. Šiuo metu mieste padidėjusi A kategorijos patalpų plotui ir biurų rinkos aktyvumui, ne tik Savanorių pr., bet ir Pramonės pr., Draugystės g., Taikos pr. šiuolaikiškai įrengtų patalpų nuomos kaina yra iki 48 Lt per mėn.

5 diagrama

Patalpų nuomos rinka Lietuvoje, kaip ir Vakarų šalyse, jau gerokai aktyvesnė už pardavimo rinką, nes daugeliu atveju pirmenybė teikiama patalpų nuomai, o ne pirkimui. Tai susiję su tuo, kad nuosavu nekilnojamu turtu (patalpos, biuras) įmonė negali laisvai operuoti, t.y. greitai parduoti, nes, kritus patalpų paklausai, pardavimo laikotarpis yra gana ilgas (3-10 mėn., atsižveliant į vietą ir kainą). Be to, nuomai reikia mažesnių pradinių išlaidų. Todėl biuro paskirties patalpos (pastatai), ypač didesnio ploto, senesnės statybos pastatuose ir strateginiu požiūriu nepraukliose vietose, kuriose nepatogus privažiavimas ir nėra automobilių stovėjimo aikštelių, nėra likvidus turtas, o galimybė jį pelningai parduoti yra minimali. Didesnė tikimybė parduoti biuro patalpas kaip investicijų objetą, t.y. kartu su jame esančiais nuomininkais.

Išaugusi tarnybinės paskirties patalpų pasiūla pardavimo kainoms didesnės įtakos neturėjo, t.y. jos nelabai kito, nes daugeliu atvejų patalpų savininkai buvo nesuinteresuoti parduoti suremontuotas patalpas už mažesnę nei patalpų pirkimo ir remonto kaštai kainą. Be to, centrinėje miesto dalyje, ypač Vilniuje, Kaune ir Klaipėdoje, esančios tarnybinės mažo ir vidutinio ploto patalpos gali būti panaudotos kitais tikslais, pavyzdžiui, viena iš galimybių – pardavimas salonui ar būstui įrengti, nes kainos miesto centre ne tik yra didelės, bet ir toliau kyla. Dabartiniu metu patalpų kainų lygį padeda išlaikyti palankios bankų nekilnojamojo turto įsigyjimo kreditavimo sąlygos.

2001 m. išaugus tarnybinės paskirties patalpų rinkai, nusistovėjo ir jų nuomos kainos, kurios diferencijavosi priklausomai nuo pastato konstrukcijos, patalpų įrengimo kokybės, techninės infrastruktūros, vietos bei privažiavimo ir automobilių laikymo galimybių.

4. Gamybinės ir sandėliavimo patalpos

Palyginti su kitomis nekilnojamojo turto rinkos sritimis, gamybinių ir sandėliavimo patalpų rinka yra ne tokia aktyvi. Prekyba daugiausia vyksta Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos miestuose. Vilniuje ir Klaipėdoje, kurie ūkiškai plėtojosi sparčiausiai, sisiformavo didesnis gamybinės ir sandėliavimo paskirties patalpų poreikis. Be naujų statybų buvo investuojama ir į anksčiau statytų, dažniausiai C kategorijos gelžbetoninio karakaso gamybinių ir sandėliavimo patalpų remontą ir rekonstrukciją, pritaikant šias patalpas kitai paskirčiai. Greičiausiai buvo pertvarkyti pastatai, kuriems nereikėjo didelių investicijų remontui, turintys alternatyvaus panaudojimo galimybes, esantys gerai matomose vietose, prie kurių patogu privažiuoti ir pastatyti automobilius. Vilnius ir Klaipėda šių patalpų panaudojimo lygiu smarkiai lenkė Kauną, kuriame gamybinių ir sandėliavimo patalpų rinka atgijo tik 2001 m.

Pastaruoju metu Vilniuje tiek gamybinių, tiek sandėliavimo B kategorijos patalpų nuomos kainos yra beveik pastovios, nors pasiūla pastebimai sumažėjo. Galima teigti, kad šios paskirties patalpų rinka tampa vis labiau subalansuota.

Klaipėdoje, kurioje yra nemažas transporto, ekspedijavimo, sandėliavimo ir logistikos patalpų poreikis, šios paskirties patalpų rinka yra gana aktyvi, o patalpų nuomos kainos beveik prilygsta Vilniaus kainoms. Be to, uostui priklausančiose uždarose teritorijose krovinių sandėliavimo ir perkrovimui skirtos B ir C kategorijos patalpos sudaro specifinę rinką ir turi paklausą nepaisant to, kad jų kaina yra apie 20 proc. didesnė nei analogiškų pastatų miesto pramoniniuose rajonuose.

Kaune, kuriame sukoncentruotas didžiausias pramoninių pastatų skaičius, patalpų konversijos procesas vyko lėčiau nei Vilniuje ir Klaipėdoje, todėl didelio ploto gamybinių įmonių pastatų ir sandėlių pasiūla smarkiai viršija paklausą. Be to, Kaune yra daugiau specializuotų gamybinių plotų, kuriuos pritaikyti kitokiai gamybai ar sandėliavimui būtų labai brangu dėl didelio ploto, fizinio ir moralinio nusidėvėjimo. Dėl šios priežasties mieste susiformavo mažesnės nei Vilniuje ar Klaipėdoje gamybinių bei sandėliavimo patalpų nuomos kainos. Padėtis pradėjo keistis 2001m., kai miesto perspektyvomis labiau susidomėjo verslininkai, atsižvelgę į palankią geografinę padėtį, patogų susisiekimą ir daug mažesnes nei kituose didmiesčiuose patalpų kainas. Gamybinių ir sandėliavimo patalpų rinka pagyvėjo, o jų nuomos kainos ėmė pamažu didėti.

Vilniuje, Klaipėdoje ir Kaune keičiasi gamybinių ir sandėliavimo patalpų struktūra, t.y. labiau išplėtotos infrastruktūros vietose sparčiais tempais vyksta šiuolaikiškų A kategorijos objektų statyba. Modernūs, naujos konstrukcijos pastatai dažniausiai statomi savo poreikiams arba nuosavam verslui plėtoti, o neparduoti. Tokių pastatų pardavimo atvejų neužfiksuota, todėl galima teigti, kad naujos statybos gamybinės ir sandėliavimo paskirties patalpų rinka dar tik žengia pirmuosius žingsnius. Naujos statybos pastatuose pasitaiko pavieniai patalpų nuomos atvejai. Tokių patalpų 1 kv.m. nuomos kaina svyruoja nuo 12 iki 20 Lt per mėn.

Nepaisant kokybinių gamybinių ir sandėliavimo patalpų rinkos pokyčių, tebėra nemažai išlikusių ypač nelikvidžių, labai specializuotų ir fiziškai bei morališkai nusidėvėjusių gelžbetoninių gamybinių C kategorijos pastatų. Tokių objektų vertė rinkoje yra labai maža arba juos parduoti apskritai neįmanoma. Daug tokių pastatų ir patalpų mėginama pusvelčiui parduoti antstolių kontorų skelbiamuose aukcionuose. Jau ilgą laiką C kategorijos patalpų nuomos kainos turi tendenciją mažėti.
Vilniaus gamybinio sektoriaus būklę didele dalimi apsprendžia apdirbamosios pramonės sektorius, kurio produkcija sudaro apie 60-70% Vilniaus gamybinio sektoriaus pajėgumų. Jei miesto paslaugų sektoriaus vystymuisi daugiau būdinga plėtra, t.y. “kiekybinis” aspektas (auga paslaugų įmonių, jų darbuotojų skaičius, teikiamų paslaugų apimtis ir pan.), tai pramonės sektoriaus vystymuisi modernizavimosi, t.y. “kokybinis” aspektas (diegiamos naujos technologijos, gaminama aukštesnės kokybės produkcija ir pan.). Vilniaus apdirbamosios pramonės gamybos apimtys, per 1990-1992 m. sumažėjusios apie 30-40% (kai kuriose šakose net ir daugiau), 1993-1994 m. mažėjo jau žymiai lėtesniais tempais, o nuo 1995 m. pradėjo realiai didėti. Sparčiausiai persitvarkė ir modernizavosi tie sektoriai, kuriems reikėjo mažiau investicijų. Tai buvo lengvosios pramonės, popieriaus ir medienos bei chemijos pramonės įmonės. Vėliau, bet dar greitesniais tempais, modernizavosi kai kurios elektrotechnikos ir elektronikos pramonės bendrovės. Dėl pigesnės darbo jėgos daugelis šių šakų įmonių rado naujų realizacijos rinkų bei užsienio partnerių, galinčių investuoti į jų gamybos modernizavimą ir taip išvengė prievartinio nenaudojamo patalpų ploto išnuomavimo. Daugelyje buvusiu pramonės įmonių dar 1994-1995 metais buvo masiškai išmontuojami gamybiniai įrengimai ir jų vietoje įrenginėjamos sandėliavimo patalpos. Vėliau keičiantis rinkos konjuktūrai sandeliavimo patalpos pamažu iš Vilniaus centrinės dalies perkeliamos į pakrasčius Kirtimus, Panerius, Gariūnus. Buvusių sandėlių vietoje vėl įrengiamos (tik dažnai kito pobūdžio) gamybinės patalpos. Didelės (1000-5000 kv.m.) nuomojamos gamybinės ir sandėliavimo patalpos pasiskirstę Vilniaus pakraščiuose Žemieji ir Aukštieji Paneriai, Kirtimai, Vilkpėdė, Gariūnai, Naujoji Vilnia. Šiuo metu didžiausią paklausą rinkoje turi medžio, metalo apdirbimo, baldų surinkimo, konditerijos gaminiams, spaustuvėms, siuvykloms, gaminių surinkimui ir remontams pritaikytos nuomoti gamybinės paskirties patalpos. Arčiau centro sandėliai išsidėstę rytinėje Naujamiesčio dalyje (Panerių, Kauno, Naugarduko, Liepkalnio g.), Savanorių pr. gale, Lazdynų pradžioje (Šiltnamių g.), Žirmūnuose (Linkmenų, Utenos, Verkių g., Šiaurės miestelio teritorija.) Didesni (5000-10000 kv.m.) nuomojami sandėliavimo ir gamybiniai objektai susiformavo privatizuojant buvusius kolūkius ir žemės ūkius, bei praplečiant jau buvusius didelių įmonių sandėlius. Jie pagrindinai įsikūre Vilniaus priemiesčiuose, tokiuose kaip Zujūnai, Avižieniai, Bukiškės, Skaidiškės, Juodšiliai. Atsižvelgiant į esamą rinkoje prekių paklausą, dažniausiai juose sandėliuojama buitinė technika, elektrotechnika, baldai, maisto produktai, kompiuteriai ir jų dalys, įvairios statybinės medžiagos, santechnika, drabužiai, avalynė, kanceliarinės prekės, ūkinės prekės ir kt. Atskirų miesto apdirbamosios pramonės sektorių spartūs vystymosi tempai pakeitė Vilniaus pramonės šakų struktūrą. Anksčiau dominavusi mašinų pramonė užleido pozicijas lengvosios pramonės šakoms. Pastaraisiais metais ypač sparčiai gamybą intensyvina Vilniaus drabužių siuvimo pramonė. Maisto perdirbimo pramonė, gerokai sumažinusi savo produkcijos apimtis, vis dar išlieka viena svarbiausių miesto pramonės šakų. Atsižvelgiant į Vilniaus pramonės vystymosi tendencijas ir jos sektorių galimybes, galima išskirti sektorius, kurie artimiausioje ateityje lems Vilniaus pramonės specializaciją:
a) drabužių siuvimo pramonė,
b) techninio popieriaus dirbinių, medienos dirbinių ir baldų pramonė,
c) statybinių medžiagų pramonė,
d) chemijos pramonė,
e) sudėtingomis technologijomis paremta prietaisų gamyba,
f) sektoriai, aptarnaujantys paslaugų industriją.
Prieš nepriklausomybę Vilniaus ekonomika buvo paremta didelėmis pramonės įmonėmis, kurios pardavinėjo savo produkciją visoje buvusioje Sovietų Sąjungoje. Daugumoje užsienio šalių pramonė ir kitos pramoninės paskirties objektai seniai išsikėlė iš miestų centrų dėl aukštų kaštų ir sunkumų pritaikyti daugiaaukščius pastatus dabartinėms funkcijoms. Baltijos šalių pramonės zonos kol kas nepanašios į vakarų miestų pramonės zonas. Kitokia pramonės pastatų forma ir struktūra. Didesnėms pramoninėms statyboms labiau priimtinos naujos teritorijos toliau nuo centrinės miesto dalies. Didelis gamybinis ir sandėliavimo sektoriaus potencialas yra Kuprijoniškėse, Kirtimuose, Gariūnuose ir Naujojoje Vilnioje.

Išvados

Lietuvoje vienam gyventojui vidutiniškai tenka 0,35 kv.m. prekybinio ploto. Kol kas mūsų šalis šiuo rodikliu gerokai nusileidžia Europos Sąjungai, kurioje vienam gyventojui vidutiniškai tenka 1,1 kv.m. prekybinio ploto. Atsižvelgiant į šį faktą ir į tai, kad tik 30-40 proc. plataus vartojimo prekių apyvartos tenka didesniems prekybos centrams, galima prognozuoti spartų prekybos ploto šalies miestuose ir kitose intensyviau apgyvendintose vietovėse didėjimą.
Įvertinus tarnybinės paskirties patalpų rinkos plėtros tendencijas bei perspektyvas, peršasi išvada, kad ekonomikai toliau kylant ir po poros metų, šalies nekilnojamojo turto aktyvumas bei likvidumas padidės. Atsižvelgiant į seklią, besiformuojančią ir todėl sparčiai kintančią Lietuvos nekilnojamojo turto rinką, palyginti negausų rinkos dalyvių skaičių, būtina prognozuoti ilgesnį investicijų atsipirkimo laikotarpį nei kitose likvidesnėse rinkose.

Vilniuje, Klaipėdoje ir Kaune per artimiausius dvejus metus turėtų išaugti modernių A kategorijos biurų pasiūla, nes dabartinė atitinkamų patalpų paklausa yra patenkinta tik iš dalies. Išnagrinėjus Lietuvos makroekonomines prognozes bei investicinį „klimatą“, galima teigti, jog 2002-2003 m. A kategorijos biuro patalpų pasiūla iš dalies atitinka paklausą, todėl bent jau Vilniuje biurų naujos statybos pastatuose nuomos kainos yra stabilios (48-60 Lt už kv.m. per mėn.). Klaipėdoje pastačius keletą naujų A kategorijos tarnybinės paskirties (biurų) pastatų, gali atsirasti rinkos perpildymo požymių. Kaune tarnybinės paskirties patalpų rinka bus palyginti rami, artimiausiu metu staigaus rinkos šuolio nelaukiama.

Tolesnėje perspektyvoje (po 3-5 metų) Lietuvos biuro patalpų rinką labiausiai veiks atitinkama investicijų plėtra. Išaugus A kategorijos biuro patalpų plotui, nuomos kainos turėtų sumažėti 15-20 proc. ir sudaryti 40-55 Lt kv.m. per mėn., o investicijų pelningumo lygis – 8-12 proc.
Plėtojantis šalies vidaus rinkai ir užsienio prekybai, didėjant krovinių tranzitui vis didesnę reikšmę turės transporto, logistikos ir kitų paslaugų efektyvumas. Todėl susisiekti patogiose, investiciniu požiūriu pelningose ir susiformavusios infrastruktūros vietose didės šiuolaikinės konstrukcijos pramoninių ir sandėliavimo objektų skaičius ir paklausa, plėsis jų panaudojimo spektras. Vilnius yra akivaizdus šalies verslo centras, jo priemiesčio zonose jau dabar pastatyta nemažai šiuolaikinių prekybos-sandėliavimo ir pramoninių objektų. Daug lėšų numatyta investuoti į Klaipėdos jūrų uosto rekonstrukciją, šiame mieste pradėta logistikos centro statyba, kuri turėtų pagyvinti tarptautinius pervežimus. Reikšmingu transporto ir logistikos paslaugų centru turėtų tapti Kaunas, esantis pagrindinių magistralių sankirtoje.

Leave a Comment